AFFAIRE : N° RG 19/01091 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GJQ2
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 08 Mars 2019
RG n° 16/00047
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 14 JUIN 2022
APPELANT :
Monsieur [U] [C] [F]
né le 04 Avril 1962 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté et assisté de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX
INTIMÉES :
La SCI CAEN MEMORIAL
[Adresse 1]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée par Me Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de COUTANCES
La SARL DORIC CONSULTING
N° SIRET : 492 379 979
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Bertrand OLLIVIER, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
M. GANCE, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 26 avril 2022
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 14 Juin 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 2015, Monsieur [U] [F] a régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble de bureaux situé [Adresse 8], appartenant à la SCI Caen Memorial.
Ayant appris par la suite que la venderesse faisait l'objet d'une saisie immobilière et serait en litige avec des locataires, il a refusé de lever l'option.
Par acte d'huissier du 16 décembre 2015, la SCI Caen Memorial l'a assigné devant le tribunal de grande instance de Caen afin d'obtenir à titre principal, le paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 93.500,00 €
Dans le cadre de cette procédure, Monsieur [F] a appelé en garantie la SARL Doric Consulting à laquelle il avait confié un mandat de recherche.
Par jugement du 8 mars 2019, le tribunal a :
- débouté Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SCI Caen Memorial,
- condamné Monsieur [F] à verser à la SCI Caen Memorial la somme de 93.500,00 € à titre d'immobilisation sous réserve des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2018,
- condamné Monsieur [F] à verser à la SCI Caen Memorial la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Monsieur [F] aux dépens en ce compris les frais de saisie conservatoire avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP DOREL LECOMTE MARGUERIE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté Monsieur [F] de l'ensemble des ses demandes formées à l'encontre de la SARL DORIC CONSULTING,
- condamné Monsieur [F] à verser à la SARL DORIC CONSULTING la somme de 50.940,00 € en exécution du mandat,
- condamné Monsieur [F] à verser à la SARL DORIC CONSULTING la somme de 2.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [F] aux dépens.
Monsieur [F] a formé appel de la décision le 2 avril 2019.
Aux termes de ses écritures en date du 4 juin 2019, arguant de l'existence d'une saisie immobilière, il sollicite à titre principal la nullité de la promesse de vente pour défaut de capacité à agir de la SCI Caen Memorial et vice du consentement et conclut en conséquence :
- au rejet de la demande en paiement d'indemnité d'immobilisation de 93.500,00 € par la SCI Caen Memorial,
- à la mainlevée de la saisie conservatoire de créances régularisée suivant acte du ministère de Maître [M] du 18 novembre 2015,
- à la condamnation de la SCI Caen Memorial à lui régler la somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts,
- à la condamnation de la SCI Caen Memorial à lui régler la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- à la condamnation de la SARL Doric Consulting à lui régler la somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts du chef des fautes commises dans le cadre du mandat de recherche donné,
- à la condamnation de la SARL Doric Consulting à lui régler la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- à la condamnation solidaire de la SCI Caen Memorial et de la SARL Doric Consulting aux entiers dépens.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande en paiement de la SARL Doric Consulting, il sollicite sa garantie et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses écritures en date du 29 août 2019, la SCI Caen Memorial conclut au rejet des prétentions de l'appelant, à la confirmation de la décision entreprise, et à la condamnation de celui-ci au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses écritures en date du 11 septembre 2019, la SARL Doric Consulting conclut à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation de Monsieur [F] au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la capacité de la SCI Caen Memorial à contracter
Aux termes de l'article L.321-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible.
Le propriétaire du bien ne peut donc consentir une promesse de vente sur l'immeuble objet de la saisie tant que le commandement de saisie n'a pas été radié, à moins d'y avoir été autorisé par le juge de l'exécution, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
A défaut de justification de la radiation du commandement de saisie à la date de la promesse de vente soit le 12 novembre 2015, radiation qui ne saurait résulter d'un simple mail du créancier saisissant comme il en est fait état dans ladite promesse, le bien était indisponible.
Il ne pouvait donc faire l'objet d'une promesse de vente qui est dès lors entachée de nullité, et sera déclarée nulle et de nul effet.
Le jugement entrepris sera donc infirmé notamment en ce qu'il a condamné Monsieur [F] au paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 93.500,00 € sous réserve des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2018.
La cour n'étant pas saisie d'une procédure en contestation de la saisie conservatoire pratiquée pour obtenir paiement de cette somme, n'a pas à en ordonner la mainlevée qui se fera en exécution de la présente décision.
Sur la responsabilité de la SARL Doric Consulting
Monsieur [F] sollicite au visa des articles 1984 et suivants du code civil, la condamnation de son mandataire, la SARL Doric Consulting au paiement d'une somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts.
Il lui reproche de ne pas avoir vérifier la capacité à contracter de la société Caen Mémorial par la levée d'un simple état hors formalités auprès du service de la publicité foncière et de ne pas l'avoir avisé des litiges existants avec certains locataires.
En l'espèce, la SARL Doric Consulting a reçu de Monsieur [F] un mandat de recherche sans exclusivité d'un bien à acquérir.
Elle n'a pas rédigé la promesse de vente, qui l'a été par acte authentique de Maître [B], notaire.
Il ne lui appartenait donc pas de vérifier la capacité à agir du vendeur.
Par ailleurs, il n'est pas démontré par Monsieur [F], qu'elle aurait eu connaissance de litiges avec des locataires autres que ceux mentionnés dans la promesse de vente.
Ayant rempli la mission qui lui avait été confiée de trouver un bien à acquérir correspondant à ce que recherchait son mandant, aucune faute dans l'exécution de son mandat ne saurait lui être reprochée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de sa demande de dommages-intérêts.
Sur la demande d'indemnisation de la SARL Doric Consulting
Aux termes de l'article 6 de loi du 2 janvier 1970, aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée de l'agent immobilier lorsque la vente n'a pas été effectivement conclue.
Eu égard à la raison de la non levée de l'option rappelée ci-dessus, Monsieur [F] ne saurait être considéré comme responsable de l'échec de l'opération.
La SARL Doric Consulting ne peut donc invoquer un comportement fautif de sa part, lui donnant droit d'obtenir réparation de son préjudice résultant de l'absence de perception de sa commission.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fait droit à sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 50.940,00 €.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité commande d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [F] au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code civil à la SCI Caen Mémorial et à la SARL Doric Consulting, et de condamner chacune d'entre elles à lui payer une somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles.
Elles seront déboutées de leurs demandes à ce titre.
Succombant, elles seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [F] aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 8 mars 2019, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [U] [F] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SARL Doric Consulting,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARE nulle et de nul effet, la promesse de vente unilatérale de vente du 12 novembre 2015,
En conséquence,
DÉBOUTE la SCI Caen Mémorial de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 93.500,00 €,
DIT n'y avoir lieu à ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire en date du 18 novembre 2015,
DÉBOUTE la SARL Doric Consulting de sa demande en paiement de la somme de 50.940,00 €,
CONDAMNE la SCI Caen Mémorial à payer à Monsieur [U] [F], une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL Doric Consulting à payer à Monsieur [U] [F], une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la SCI Caen Memorial et la SARL Doric Consulting de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la SCI Caen Memorial et la SARL Doric Consulting aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
M. COLLETG. GUIGUESSON
