France, Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 14 février 2023, 19/03168

AFFAIRE : N° RG 19/03168 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GN7U

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 04 Novembre 2019

RG n° 18/00234

COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2023

APPELANTE :

Madame [D] [E]

née le 25 Avril 1957 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée et assistée de Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉS :

Madame [Z] [U] divorcée [H]

née le 23 Mars 1951 à [Localité 17]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Me France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistée de Me Louis LAURENT, avocat au barreau de LORIENT

La SCP ANNE-MARIE MUNOZ ET [T] [W]

N° SIRET : 398 229 468

[Adresse 2]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

La SELAS [I] [R] ET GUILLAUME MOUETTE

N° SIRET : D 385 375 126

[Adresse 5]

[Localité 13]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 14] Représenté par son syndic en exercice la SAS Y.S. IMMOBILIER

[Adresse 16]

[Localité 13]

représentée et assistée de Me Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX

La S.A.R.L. CABINET VERGER

N° SIRET : B 493.675.755

[Adresse 8]

[Localité 13]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de Me Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [F], [J], [B] [H] fille de feu [N] [H] décédé le 25 juin 2021

née le 02 Décembre 1966 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [M] [H] fils de feu [N] [H] décédé le 25 juin 2021

né le 12 Mars 1972 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentés par Me France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistés de Me Louis LAURENT, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l'audience publique du 18 octobre 2022

GREFFIER : Mme COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 14 Février 2023 par prorogations du délibéré initialement fixé au 13 Décembre 2022, puis au 31 Janvier 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte du 2 mai 2014, M. et Mme [H] ont signé un compromis de vente avec Mme [E] portant sur un local à usage d'habitation situé au sein de la [Adresse 14] à [Localité 13] (14), l'acte définitif ayant été régularisé le 12 juillet 2014.

Mme [E] ayant constaté des traces d'humidité lors de travaux de rénovation, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux qui par ordonnance du 6 juillet 2016 a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [A] en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport le 1er août 2017.

Sur la base de ce rapport, par actes des 24, 25 et 30 janvier 2018, Mme [E] a fait assigner la société civile professionnelle de notaire [W]-Munoz, la société Cabinet Verger, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], M. et Mme [H] et la société civile professionnelle de notaires [R] et Mouette devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d'obtenir la réparation des préjudices subis.

Par jugement du 4 novembre 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

- débouté Mme [E] de ses demandes à l'encontre de M. et Mme [H] ;

- débouté Mme [E] de ses demandes à l'encontre de la société [T] [W] - Anne-Marie Munoz ;

- débouté Mme [E] de ses demandes à l'encontre de la société [R] et Mouette ;

- débouté Mme [E] de ses demandes à l'encontre du syndic la société Cabinet Verger ;

- débouté Mme [E] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 14]' ;

- débouté Mme [E] et M. et Mme [H] de leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 14]' ;

- condamné Mme [E] au paiement de la somme de 1 500 euros à chacun des défendeurs suivants : la société [R] et Mouette, la société [T] [W]- Anne-Marie Munoz, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], la société Cabinet Verger et ensemble M. et Mme [H] ;

- condamné Mme [E] aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 11 novembre 2019, Mme [E] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 avril 2020, Mme [E] demande à la cour de :

- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau ;

- sur la responsabilité de M. et Mme [H],

- à titre principal, dire et juger que M. et Mme [H] ont commis une réticence dolosive ;

- à titre subsidiaire, dire et juger que M. et Mme [H] engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés;

- sur la responsabilité du Cabinet Verger,

- dire et juger que le Cabinet Verger a commis un manquement à ses obligations à l'origine des préjudices subis par elle ;

- sur la responsabilité des notaires,

- dire et juger que les notaires ont commis un manquement à leur devoir de conseil à l'origine des préjudices subis par elle ;

- sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit à l'égard des copropriétaires en raison du défaut d'entretien et du vice de construction à l'origine des désordres ;

- en conséquence,

- condamner, in solidum, M. et Mme [H], la société [R] et Mouette, la société [W]-Munoz, la société Cabinet Verger pris en sa qualité de syndic de la copropriété la [Adresse 14], le syndicat des copropriétaires de la résidence pris en la personne de son administrateur provisoire Me [V], à lui payer les sommes de :

* 40 970,27 euros représentant les travaux de remise en état de ses parties privatives,

* 17 562,30 euros représentant 70 % des travaux de reprise prévus par l'Expert judiciaire pour faire cesser l'humidité et pour la remise en état des parties communes, le tout avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

* 20 000 euros en réparation de son préjudice moral,

* 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamner in solidum les intimés à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la première instance ;

- dire qu'il y aura lieu de constater qu'elle sera dispensée par application de l'article 10-1 de la loi de 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- condamner, in solidum, les intimés en tous les dépens qui comprendront les frais d'expertise de M. [A].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 janvier 2020, la Selas [R] et Mouette demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement du 4 novembre 2019 en ce qu'il a retenu son absence de faute ;

- dire qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

- débouter en conséquence Mme [E] de ses demandes à son encontre ;

- à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement,

- dire que Mme [E] ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre sa prétendue faute et les préjudices qu'elle a subis ;

- dire que Mme [E] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une perte de chance, qui ne peut être supérieure à 10 % du montant du préjudice ;

- débouter en conséquence Mme [E] de ses demandes à son encontre ;

à titre infiniment subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement,

- fixer les indemnités allouées à 10 % du préjudice ;

- débouter Mme [E] de ses demandes indemnitaires pour le préjudice moral ;

- dire que le préjudice de jouissance ne peut être supérieur à 3 000 euros ;

- condamner le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Verger et M. et Mme [H] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

en toute hypothèse,

- condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 mars 2020, la SCP Munoz-[W] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux du 4 novembre 2019 en ce qu'il a écarté la faute du notaire ;

- en conséquence,

- débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;

- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [E] en tous les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 avril 2020, la société Cabinet Verger demande à la cour de :

à titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 4 novembre 2019 ;

- déclarer l'appel interjeté par Mme [E] irrecevable et en tout cas infondé ;

- débouter Mme [E] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à son encontre ;

- à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement entrepris et si la responsabilité du syndic devait être engagée,

- réduire à de plus justes proportions les montants sollicités ;

- débouter M. et Mme [H] ainsi que la société [R] et Mouette de leur appel en garantie formulé à son encontre ;

- condamner M. et Mme [H] à la relever et la garantir indemne ;

en tout état de cause,

- condamner Mme [E], subsidiairement tout succombant, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] demande à la cour de :

à titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- débouter en conséquence Mme [E] de l'intégralité des demandes dirigées à son encontre ;

- débouter M. et Mme [H], la société Mouette et [R], et toute partie à l'instance, de l'intégralité des demandes dirigées à son encontre ;

- subsidiairement, dans l'hypothèse où sa responsabilité serait consacrée au titre des travaux à exécuter sur les parties communes ;

- dire et juger que le préjudice de Mme [E] ne peut être évalué à 70 % de la somme de 25 090,34 euros, soit la somme de 17 562,30 euros, comme elle le prétend, mais au plus à 559/836èmes du montant des travaux votés et réalisés ;

- débouter en conséquence Mme [E] de ses demandes ou à tout le moins les réduire ;

- dire et juger que toute condamnation prononcée à son encontre se répartira au sein de la copropriété à concurrence de 559/836èmes à la charge de Mme [E] ;

- en tout état de cause, condamner in solidum toutes parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.

M. [N] [H] est décédé le 25 juin 2021 et a laissé pour lui succéder ses deux enfants M. [M] [H] et Mme [F] [H] qui entendent intervenir volontairement à l'instance.

Aussi, aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 juillet 2022, Mme [Z] [U] veuve [H], M. [M] [H] et Mme [F] [H] demandent à la cour de :

- débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et plus contraires du moins de celles dirigées à leur encontre au titre de la réticence dolosive, au titre de la garantie légale des vices cachés ;

ce faisant,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 4 novembre 2019 ;

- les recevoir en leur appel incident ;

- juger le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des dommages causés tant aux parties communes de l'immeuble qu'aux lots privatifs de Mme [E] comme résultant d'un défaut d'entretien des parties communes ;

- juger que le syndicat des copropriétaires devra assumer l'ensemble des travaux préconisés par l'expert, les condamnations ainsi prononcées se répartissant au sein de la copropriété à hauteur de 539/836èmes pour Mme [E] ;

en conséquence,

- juger aussi irrecevables que mal fondées les demandes de Mme [E] à leur encontre en réparation des préjudices allégués et l'en débouter ;

à titre subsidiaire,

- juger que la responsabilité de M. et Mme [H] en leurs qualités de vendeurs ne peut être retenue que dans une infime proportion ;

- juger que Mme [E] a concouru négligemment à la production de son propre dommage ;

- en tirer toutes conséquences de droit quant au partage des responsabilités ou au quantum des réparations ;

- juger le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des dommages dans les parties communes mais aussi dans les parties privatives du lot de Mme [E] comme résultant d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble ;

- dire et juger la société Cabinet Verger ès qualités de syndic responsable du préjudice subi tant par le syndicat des copropriétaires que par Mme [E] ;

- en conséquence,

- condamner le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Verger ès qualité de syndic à les garantir de toutes condamnations en principal, frais et intérêts susceptibles d'être prononcés à leur encontre selon le pourcentage de responsabilité qui sera défini ;

en toute hypothèse,

- condamner la ou les parties succombantes à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre des frais de défense, ainsi qu'en tous les dépens de l'appel.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 14 septembre 2022.

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

- Sur le rapport d'expertise :

Le rapport d'expertise de monsieur [A] produit aux débats, délivre les éléments d'information suivants :

- le logement de madame [E] se trouve dans le bâtiment D de la copropriété [Adresse 14], on y accède par l'escalier C, la cage d'escalier au rez de chaussée jusqu'au 1er étage est une partie commune, et du 1er étage au 2ème étage, il s'agit d'une partie privative de madame [E];

- les désordres allégués par madame [E] consistent en des dégradations apparues sur l'escalier et les murs de la cage d'escalier d'accès au logement de madame [E], puis à l'escalier et les murs de la cage d'escalier au propre lot de copropriété et encore sur les murs des wc d'une chambre et du salon ;

- il se trouve que les désordres affectant l'escalier et la cage d'escalier du 1er étage en partie commune et du second en partie privée sont réels ;

- ils se manifestent par le pourrissement des bois des escaliers qui ont dû être étayés et par la présence d'humidité sur les parois. Nous n'avons pas constaté de dommages dans les autres pièces ;

- l'origine des désordres provient de la conception de l'immeuble dont le mur de façade a été réalisé sans aucun dispositif permettant d'empêcher la pénétration de l'humidité à l'intérieur ;

- les eaux contenues dans la terre de remblais ont donc tendance à pénétrer dans l'épaisseur du mur par percolation puis par capillarité l'humidité cherchant à s'échapper, migre à travers la paroi pour s'évaporer à l'intérieur de l'immeuble. La cause des désordres de l'escalier est due à l'absence de dispositifs d'étanchéité sur la partie enterrée du mur de façade ;

A l'aune de ces constats, la cour analysera les responsabilités que madame [E] entend engager ;

- Sur la responsabilité des vendeurs monsieur et madame [H] :

S'agissant de la réticence dolosive, madame [E] soutient au regard des dispositions de l'article 1137 alinéa 2 du code civil que monsieur et madame [H] étaient informés par les comptes rendus d'assemblée générale des copropriétaires, et cela dés avril 2009, qu'il existait un problème d'humidité, et sachant que les procès-verbaux d'assemblées générales qui visaient le problème d'humidité ne lui ont pas été remis avant la vente ;

Que monsieur et madame [H] en dissimulant cette information essentielle se sont rendus coupables de réticence dolosive, qu'il s'est agi d'une information déterminante, qui aurait permis à madame [E], si elle l'avait connue de ne pas acquérir le bien ou à tout le moins à un prix inférieur, et qu'elle est justifiée à obtenir l'indemnisation des préjudices subis en raison de la réticence dolosive dénoncée ;

A titre subsidiaire, madame [E] fait état de la garantie des vices cachés, à l'aune de l'article 1641 du code civil, car du fait que monsieur et madame [H] étaient informés de l'humidité préexistante, ils ne peuvent pas se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés inscrite dans l'acte définitif de vente, que ledit vice était préexistant à la vente et qu'il était occulte pour l'acquéreur ;

Les consorts [H] répondent que le dol ne peut être constitué qu'à la condition nécessaire de la réticence dolosive, alors que l'intention de tromper n'est absolument pas caractérisée en l'espèce, madame [E] ayant reçu le procès-verbal d'assemblée générale de 2013 qui évoque le problème de l'humidité ;

Que s'agissant de la garantie des vices cachés, l'existence du vice affectant les parties communes à l'origine de l'humidité de la cage d'escalier C, partie commune de l'immeuble, n'était pas apparent ni connu des vendeurs, qui peuvent ainsi se prévaloir de la clause d'exclusion de cette garantie ;

S'agissant du dol au regard de la date de la vente litigieuse du 12 juillet 2014, le vice du consentement invoqué reste soumis à l'ancien article 1116 du code civil qui énonçait ce que suit :

- le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ;

Madame [E] fait état des manoeuvres dont elle a été, selon elle, victime dans la réticence volontaire dont monsieur et madame [H] ont été les auteurs portant sur l'absence d'information sur le problème d'humidité affectant les lots qu'elle a acquis, problème que monsieur et madame [H] connaissaient parfaitement ;

La réticence d'information est dolosive si elle a été faite intentionnellement pour tromper l'acquéreur et le déterminer à conclure la vente ;

Il doit être en 1er lieu constaté que selon l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation, les vendeurs devaient communiquer comme documents à l'acquéreur, uniquement les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 3 dernières années, précédant la vente, soit ceux des années 2011, 2012 et 2013, ce qui a été effectué ;

De plus, monsieur et madame [H] ont acquis les biens et droits immobiliers cédés en novembre 2012, ce qui permet de relever qu'ils n'ont pas assisté aux assemblées générales des années 2008 et 2009 ;

Ces éléments rappelés, la cour estime que la réticence volontaire, la dissimulation intentionnelle avec la volonté de tromper par monsieur et madame [H] en l'espèce n'est pas démontrée en ce que :

- l'achat a porté sur un local d'habitation sis aux 2ème et 3ème étages du bâtiment D, ayant un accès par l'escalier C, or le problème d'humidité en litige a été évoqué comme suit au regard des procès-verbaux d'assemblées générales produit aux débats :

- aux assemblées générales, il a été mentionné :

- en 2008, dans les questions diverses un problème d'humidité sur le mur de soutènement affectant la cage d'escalier D,

- en 2009, dans les questions diverses dans la cage d'escalier D avec le mention :

-'il est longuement revenu sur le problème d'humidité persistant dans la cage d'escalier D. M.[X] confirme que le coût de la seule solution technique durable : draînage et étanchéité de l'ensemble du pignon enterré est hors de proportion avec les désagréments subis. Les copropropriétaires en conviennent. Il est par contre confirmé qu'il sera veillé à l'entretien (démoussage) régulier des murs concernés' ;

- en 2012, il était demandé toujours dans les questions diverses que la VMC des cages d'escalier soient vérifiées ;

- ce n'est qu'en 2013, lors de l'assemblée générale du 23 mars 2013, qu'il sera fait état de l'humidité dans la cage d'escalier C, que des devis allaient être établis pour l'installation de ventilation au niveau des fenêtres et de la porte d'entrée ;

De plus le carnet d'entretien de la copropriété fait état de l'installation d'une ventilation haute et basse dans l'escalier C lors de l'assemblée générale du 12 mai 2007, et d'une reprise de l'étanchéité du mur jouxtant la cage de l'escalier A en 2010 ;

Il résulte de tout ce qui précède que le problème de l'humidité pour l'escalier C n'a été évoqué qu'en 2007, avec comme solution une ventilation, ce qui démontre que la question de l'humidité pour cette cage d'escalier n'était pas récurrente à cette date et que ce n'est qu'en 2013, qu'il a été fait état d'une humidité persistante dans la cage d'escalier C, avec une demande de devis pour la pose d'une ventilation ;

Or madame [E] a eu connaissance de ce procès-verbal du 23 mars 2013, et du problème d'humidité, ce qui a conduit l'assemblée générale du 28 novembre 2014 a voté le devis de monsieur [S], architecte, pour la réalisation de sondage et d'un rapport financier portant sur le problème dont s'agit ;

Ainsi les 1ers juges ont pu justement affirmer que le problème de l'humidité pour la cage d'escalier C n'a été découvert par les copropriétaires dans son ampleur, ses causes et ses conséquences qu'à la suite des sondages et analyses de monsieur [S] qui dans son rapport du 25 septembre 2014, a mentionné la présence d'une humidité importante entre la structure de l'escalier et la coquille plâtre, la présence de champignons et une altération de la structure, avec un étaiement de l'escalier ;

Les 1ers juges ont justement déduit de tout ce qui précède que ce n'est que par le rapport de monsieur [S] du 25 septembre 2014 qu'il a été fait état pour la 1ère fois d'un lien entre l'état du mur arrière et l'humidité constatée dans l'escalier C, avec comme conclusion que cette présence d'humidité était consubstancielle à la création du bâtiment ;

De plus, par ailleurs, il est manifeste que le problème d'humidité, antérieurement, comme en attestent les procès-verbaux d'assemblées générales précités, n'avait été envisagé que sous l'angle de ventilation et d'aération sans que l'hypothèse du pignon enterré sur environ 5 mètres comme source de la difficulté pour l'escalier C, ne soit envisagé ;

Il résulte de l'ensemble de ces éléments ce que suit :

- que l'humidité qui affectait l'escalier C était connu tant des vendeurs que de l'acquéreur au jour de la vente, mais que l'existence et la consistance du vice, constitué par les données de construction du mur pignon enterré, n'étaient pas connues des vendeurs, comme n'étant pas apparentes ni dévoilées à la date de la vente en cause ;

Il s'ensuit que monsieur et madame [H] n'ont pas été les auteurs d'une rétention dolosive d'information sur ce point, et que le dol invoquée par madame [E] n'est pas constitué ;

S'agissant de la garantie des vices cachés, et pour les même éléments factuels, ce moyen doit être envisagé en application de l'article 1641 du code civil qui prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;

De plus selon l'article 1643 du même code, il est prévu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;

En l'espèce, un clause de non garantie a été stipulée en page 9 de l'acte de vente définitif du 12 juillet 2014 par la mention suivante :

- l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil ;

Cette clause d'exonération peut recevoir application puisque monsieur et madame [H] ne sont pas des vendeurs professionnels ;

Le cour estime que cette disposition contractuelle doit s'appliquer, car il est retenu compte tenu des motifs ci-dessus développés, que monsieur et madame [H] n'avaient pas connaissance du vice consubstantiel à la construction de l'immeuble qui a été à l'origine de l'humidité persistante constatée dans l'escalier C ;

En effet, les parties à l'acte ignoraient toutes deux, que la cause du désordre se trouvait dans l'absence de dispositifs d'étanchéité sur la partie enterrée du mur de façade ;

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité des vendeurs, donc des consorts [H], dont la condamnation ne peut pas être obtenue tant sur le dol que sur la garantie des vices cachés ;

- Sur la responsabilité des notaires :

Madame [E] de ce chef expose qu'elle avait demandé à son propre notaire maître [W] d'établir un diagnostic notamment pour la mérule, sachant que le notaire dont s'agit était son conseil pour toutes ses activités personnelles et professionnelles ;

Que c'est donc en trompant sa vigilance et sans tenir compte de ses instructions, que maître [W] tout comme la SCP [R] ont introduit dans l'acte du 12 juillet 2014, une clause contraire à sa volonté et n'ont pas sollicité de diagnostiqueur ;

la SCP Munoz et [W] répond qu'il n'y a aucune obligation pour le notaire de se rendre sur les lieux objets de la vente, que de plus il n'est pas contesté qu'aucun arrêté préfectoral n'avait été pris dans le but de prévenir la mérule, et que l'acte de vente lui même mentionne que l'acquéreur a dispensé le notaire d'effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérule ;

Qu'il ne peut lui être reproché aucun manquement au devoir d'information et de conseil relativement à la présence d'un risque de mérules de même que pour l'humidité ;

La Selas [R]-Mouette répond que n'ayant pas l'obligation de visiter l'immeuble, maître [R] ne pouvait pas avoir connaissance d'éventuelles traces d'humidité ou de champignons lignivores, qu'il n'existait aucune obligation légale de faire un état de recherche avant la vente, que maître [W] avait recommandé à madame [E] de faire un diagnostic de recherche, ce qui n'a pas été suivi d'effet par l'appelante ;

Qu'il n'est en tout état de cause, apporté par madame [E] aucun élément pour démontrer un quelconque manquement de sa part, de nature à engager sa responsabilité ;

S'agissant de maître [W] soit le notaire de madame [E], la cour adoptera les motifs des 1ers juges qui ont parfaitement analysé la situation, en retenant que maître [W] avait délivré à madame [E] une information complète et utile sur les risques de la vente et la problématique de l'humidité, et cela selon les échanges effectués entre madame [E] et maître [W] soit :

- le mail du 1er mai 2014, dans lequel le notaire dont s'agit indique à l'appelante que pour la mérule, il n'existait 'actuellement' aucune réglementation rendant un contrôle préalable obligatoire, que celui-ci était toujours possible mais qu'il convenait de voir avec le propriétaire-vendeur qui en supporterait le coût, et qu'il était à craindre que le vendeur s'y refuse dans la mesure où il n'y était pas tenu;

- le mail du 2 mai 2014, dans lequel madame [E] en réponse, répondait que pour la mérule, il lui semblait important de faire un diagnostic, et qu'elle avait vu des travaux prévus pour 2015 notamment dans la partie tourelle où se trouve l'appartement avec un problème humidité ;

Or comme les 1ers juges l'ont relevé, ce message n'a pas emporté un mandat exprès donné au notaire de prendre les mesures utiles pour qu'il soit procédé à un diagnostic, ce qui n'était pas exigé par la réglementation local applicable, sachant que sur les questions du financement du diagnostic évoqué, madame [E] n'a donné aucune suite ni aucune réponse ;

De la même manière, il est pertinent de noter que dans le mail du 1er mai 2014, maître [W] a rappelé à madame [E] le risque de la mérule et concernant le diagnostic qu'il :

- ' serait prudent de le faire d'autant que la clause du contrat est très claire, vous déclarez en faire votre affaire personnelle' ;

Il s'ensuit qu'aucune faute imputable à maître [W] n'est caractérisée, sachant de plus, que madame [E] en dépit des alertes précitées, a ratifié dans l'acte du 12 juillet 2014, sous le titre MERULES en page 15, la clause s'y rattachant qui comporte la mention suivante :

- l'Acquéreur déclare avoir dispensé le notaire soussigné et celui en participation de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérules par un diagnostiqueur spécialisé ;

Que les mêmes éléments factuels doivent être recueillis pour apprécier la responsabilité de maître [R], soit pour le notaire rédacteur, qui a été celui des vendeurs, puisque l'appelante dans ses conclusions, ne circonstancie pas effectivement la faute de maître [R] ;

Qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une discussion, d'une négociation avec les vendeurs pour faire réaliser un diagnostic 'mérules' non obligatoire, dans quelles conditions notamment financières, et qu'elle n'ai pas eu une connaissance suffisante de la clause précitée qui est parfaitement explicite sur les dégâts de la mérule, les conditions de son apparition et les signes de sa présence, ainsi que sur la dispense de diagnostic;

Il résulte en conséquence de tout ce qui précède, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité des notaires désignés ;

- Sur la responsabilité du syndic :

Madame [E] entend mettre en jeu la responsabilité du cabinet Verger en se prévalant de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 37 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 ;

En l'espèce, selon l'appelante, le cabinet Verger était parfaitement conscient de la présence d'humidité et il n'a entrepris aucune action depuis 2009. Il a même selon elle, déconseillé au syndicat d'inscrire des travaux à l'ordre du jour, en ne faisant pas procéder de sa propre initiative à l'exécution desdits travaux nécessaires à la sauvegarde des parties communes, sachant que le syndic a mal désigné le bâtiment concernant madame [E] ;

La société Cabinet Verger répond que les travaux en litige ne relevaient pas de l'urgence au sens de l'article 18 précité, qu'il ne s'agissait pas de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, de sorte que le syndic ne pouvait pas seul diligenter les travaux de reprise en question ;

Qu'aucun désordre n'avait été signalé par les copropriétaires sur les parties privatives, que seules les parties communes étaient touchées par une humidité qui ne portait pas atteinte à la structure de l'immeuble ;

Que lors du signalement réalisé par madame [E], tout a été mis en oeuvre pour porter une solution à la situation dénoncée ;

Qu'il ne lui appartenait pas d'intervenir dans la vente du 12 juillet 2014, et qu'il n'y a eu aucune confusion dans la désignation des bâtiments, madame [E] ayant acheté un appartement sis dans le bâtiment D desservi par un escalier sis dans le bâtiment C ;

Que le syndic n'a jamais déconseillé au syndicat des copropriétaires la réalisation de travaux, étant noté que le rapport de monsieur [S] a confirmé les appréciations notées dans le procès-verbal d'assemblée générale de 2009 ;

Que la résolution portant sur les travaux à effectuer lors de l'assemblée générale de 2016 à hauteur de 66109 euros, inscrite à sa diligence a été refusée par les copropriétaires ;

Sur ce, madame [E] entend se prévaloir de l'article 1240 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 selon les dispositions duquel, le syndic doit pourvoir à la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble et doit dans sa mission, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

L'appelante fait également état de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit qu'en cas d'urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ;

La cour à l'aune des différents éléments justificatifs qui sont produits aux débats, ne peut pas retenir que la situation dont il est question, constituait un cas d'urgence au sens des textes précités, ce qui aurait exigé une action du syndic sans attendre l'accord d'une assemblée générale et qu'il y aurait eu faute du cabinet Verger et cela pour les motifs suivants :

- le cas d'urgence est admis et permet au syndic d'agir seul lorsque l'immeuble est en danger, quand l'absence de réponse rapide est de nature à provoquer un dommage imminent ;

- en l'espèce, la structure du bâtiment n'était pas atteinte, et il n'avait pas été fait état jusqu'aux travaux engagés par madame [E] après le 12 juillet 2014, d'atteinte aux parties privatives ;

- si la question de l'humidité dans la copropriété a été évoquée à plusieurs reprises à l'occasion des assemblées générales à partir de 2007, pour l'escalier C, cela a eu lieu lors de l'assemblée du 12 mai 2007 pour décider de créer une ventilation, puis il n'a plus été fait état du problème dont s'agit jusqu'à l'assemblée générale du 23 mars 2013 ;

- aucune question particulière et aucune demande précise n'ont été présentées, s'agissant de l'escalier C en dehors de ces deux dates, de nature à constituer un cas d'urgence ;

- la question longuement évoquée lors de l'assemblée générale du 26 avril 2009, relative à l'humidité avec une solution technique hors de proportion avec les désagréments subis ne peut pas être utilisée contre le syndic, puisque cette mention a été inscrite dans les questions diverses concernent l'escalier D et non pas C, et alors que la solution technique invoquée (drainage et étanchéité du mur pignon) ne sera pas reprise, car il est fait état que les copropriétaires convenaient de cet abandon, et surtout que les désagréments subis ne justifiaient une telle option, ce qui laisse supposer leur moindre importance, excluant toute urgence ;

Il résulte donc de tout ce qui précède qu'aucune urgence n'était caractérisée, qu'il ne peut pas être reproché au syndic une faute à ce titre ni d'avoir par ailleurs, dissuadé les copropriétaires d'entreprendre des travaux ;

Il faudra attendre l'assemblée générale du 23 mars 2013 pour que la question de l'humidité dans l'escalier C soit devenu un sujet à régler ;

A ce titre, la cour doit constater que le cabinet Verger s'est emparé de ce problème puisque dés 2013, il a été noté que des devis seraient établis pour l'installation de ventilation au niveau des fenêtres et de la porte d'entrée avec une inscription, à cet effet, à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;

Puis la situation évoluant suite aux travaux de madame [E], lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2014, un chapitre de l'ordre du jour de celle-ci, à l'initiative du syndic, a été consacré aux travaux du bâtiment C avec la désignation d'un expert spécialisé dans la recherche d'humidité et des remèdes à apporter ;

Cette résolution sera adoptée mais pas celle portant sur la rénovation de la cage d'escalier en attente de l'intervention de monsieur [S] adoptée ci-dessus ;

Il doit être constaté que syndic suivra la situation des travaux de la cage d'escalier du bâtiment C comme en attestent les procès-verbaux des assemblées générales du 21 mars 2015, et la résolution N°9 portant sur les travaux à effectuer qui sera rejetée lors de l'assemblée générale du 29 juillet 2016 ;

Il résulte de tout ce qui précède, du déroulé chronologique rappelé, que le cabinet Verger a mis en oeuvre les mesures utiles pour permettre à partir de 2013, la réalisation des travaux opportuns, qu'il n'est pas justifié d'affirmer que le syndic aurait déconseillé à la copropriété d'entreprendre ceux-ci, sachant que selon ce qui a été rappelé, la situation en litige n'était pas celle d'un cas d'urgence, les textes allégués n'ayant pas lieu de s'appliquer ;

Ainsi comme les 1ers juges l'ont précisé en l'absence d'urgence, il ne peut pas être valablement reproché au syndic de n'avoir pas fait procéder de sa propre initiative à des travaux de rénovation de la cage d'escalier C et en l'absence de décision d'une assemblée générale à cet effet, il ne pouvait pas y procéder;

Pour le surplus des griefs formés par madame [E], il n'appartenait pas au syndic de prendre l'initiative d'alerter l'appelante sur le problème d'humidité existant dans la copropriété, le cabinet Verger n'ayant pas à intervenir dans les opérations de vente, ce d'autant qu'avant la signature de l'acte du 12 juillet 2014, madame [E] a été en possession des procès-verbaux des assemblées générales de 2013,2012 et 2011 et du carnet d'entretien ;

S'agissant des procès-verbaux d'assemblées générales, il n'est pas démontré par madame [E] qu'elle aurait été induite en erreur concernant les mentions apportées entre le bâtiment D et l'escalier C, puisque celles-ci correspondent à la description des biens et droits immobiliers visés dans l'acte authentique du 12 juillet 2014 ;

Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté toute faute imputable au syndic de la copropriété en cause, soit le Cabinet Verger.

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Madame [E] entend mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui doit selon elle, s'appliquer en l'espèce, du fait de l'inaction du syndicat des copropriétaires qui était parfaitement informé des désordres et de leur cause, ce qui viendrait constituer un défaut d'entretien ;

Le syndicat des copropriétaires répond que la cause du sinistre est structurel, qu'elle résulte de la situation de l'immeuble et de son mode de construction qui est très ancien ;

Que selon le règlement de copropriété, les charges de l'escalier sont réparties suivant un prorata en pourcentage des millièmes généraux que représente chaque lot dans les bâtiments concernés ;

Que dans ces conditions, les condamnations qui seraient à prononcer contre le syndicat des copropriétaires ne peuvent l'être qu'à l'encontre des deux copropriétaires des deux lots concernés par le bâtiment C dont fait partie l'appelante ;

Que lors de l'assemblée générale du 28 juillet 2018, il a été voté à l'unanimité le principe de la réalisation des travaux dans la cage d'escalier C pour un montant total au final de 67912,66 euros, sachant qu'en dépit de ce vote, madame [E] n'a pas réglé l'appel de charges correspondant à sa quote part, ce qui empêche la réalisation desdits travaux, quand en tout état de cause, il n'est pas rapporté la preuve d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien ;

Sur ce l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et qu'il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ;

Comme les 1ers juges l'ont rappelé la responsabilité dont s'agit est de plein droit et n'exige pas une faute, le syndicat des copropriétaires ne pouvant s'en libérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure ou d'une faute commise par la victime ou un tiers ;

Or en l'espèce, la cour estime que la cause du sinistre affecte un mur qui est une partie commune, mais qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un vice de construction, puisque la date de construction de l'ensemble immobilier en litige n'est pas connue, comme correspondant à l'ancien centre hospitalier de [Localité 13] ;

De plus, l'expert explique ce que suit :

- que les problèmes d'étanchéité reconcontrés sont le résultat d'une absence de dispositif d'étanchéité sur la partie enterrée du mur de façade, lequel est constitué de pierres et de briques hourdées à la chaux et au sable sur une grande parties ;

- que les eaux contenues dans la terre de remblais ont tendance à pénétrer dans l'épaisseur du mur par un phénomène de percolation puis par capillarité, que l'humidité cherche à s'échapper et qu'elle migre à travers la paroi pour s'évaporer à l'intérieur de l'immeuble ;

Ainsi comme les 1ers juges l'ont analysé le phénomène litigieux comme décrit ci-dessus, est lié à l'âge avancé de la construction, d'un de ses éléments de gros oeuvre, dont il n'est pas dit, ni constaté, ni démontré que celui-ci aurait comporté un vice, une malfaçon, un défaut de conception ou de construction, dés l'origine, les éléments en cause étant devenus poreux par l'effet du temps et au contact de terres végétales ;

Dans ces conditions, comme les 1ers juges l'ont apprécié, il n'existe pas en l'espèce un vice de construction caractérisé ;

De la même manière, il n'est pas rapporté la preuve d'un défaut d'entretien, madame [E] ne caractérisant pas véritablement celui-ci, en se limitant à affirmer que le syndicat connaissait la cause du désordre ce qui constituait un défaut d'entretien ;

Cependant la cause du phénomène de l'humidité en litige n'a été connue que tardivement par le syndicat des copropriétaires, et cela par le rapport de l'architecte désigné à cet effet dans son rapport du 25 septembre 2014 ;

Précédemment l'analyse des procès-verbaux d'assemblées générales démontre que la problématique de l'humidité était traitée au moyen de ventilation, de reprise et de réfection ce qui ne concernait pas principalement l'escalier C, car celui-ci n'était pas atteint de manière récurrente ou d'une gravité visible ;

Ce n'est qu'à partir de l'assemblée générale de 2013, que le problème de l'humidité de l'escalier C a été traité avec des décisions successivement prises aux assemblées générales de 2014 et 2015, sachant que les résolutions de l'escalier C ne concernaient ce qui n'est pas contraire au règlement de copropriété, que les deux copropriétaires du bâtiment C ;

De plus, il doit être constaté que le vote des travaux a été une 1ère fois rejeté en 2016 du fait de l'opposition de monsieur et madame [Y] seul copropriétaire votant avec madame [E] ;

Il résulte de tout ce qui précède qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un défaut d'entretien, le syndicat des copropriétaires ayant pris les mesure utiles à régler le problème de l'humidité quand la vraie cause de celui-ci a été connue, dés lors que la question de l'humidité a été à traiter à partir de 2013, sachant :

- que les décisions d'entretien à prendre, devaient l'être avec l'accord des deux seuls copropriétaires concernés dont madame [E], accord qui n'a pas été immédiat ;

- qu'il ne peut pas être fait état de l'assemblée générale de 2009 puisque la question longuement évoquée lors de l'assemblée générale du 26 avril 2009, relative à l'humidité avec une solution technique 'hors de proportion avec les désagréments subis' ne peut pas être utilisée contre le syndicat, puisque cette mention a été inscrite dans les questions diverses concernent l'escalier D et non pas C, et que l'absence de proportion évoquée conduit à estimer que les désagréments en cause étaient de faible importance, et ainsi pas révélateur d'un véritable défaut d'entretien ;

En définitive, il convient de confirmer le jugement entrepris et de débouter madame [E] de toutes ses demandes, sans qu'il y ait lieu d'envisager les appels en garantie formés du fait des solutions apportées par la cour ;

- Sur les autres demandes :

Le jugement entrepris étant confirmé il le sera s'agissant de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Pour les frais irrépétibles d'appel, la demande de madame [E] formée de ce chef sera écartée, et il n'y a pas lieu compte tenu des solutions apportées par la cour de lui accorder le bénéfice de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette demande sera rejetée ;

Il sera accordé à chacune des parties intimées une somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles par équité et dans les termes du dispositif du présent arrêt. Madame [E] partie perdante supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- Déboute madame [E] de toutes ses demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- Condamne Mme [E] à payer la somme de 1 500 euros à chacun des défendeurs suivants : - la Selas [R] et Mouette, la SCP [T] [W]- Anne-Marie Munoz, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Verger et unis d'intérêts madame [Z] [U] veuve [H], avec madame [F] [H] et monsieur[M] [H] ;

- Condamne madame [E] en tous les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON

| France, Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 14 février 2023, 19/03168

Synthèse

Origine de la décision