AFFAIRE : N° RG 21/01443 -
N° Portalis DBVC-V-B7F-GYFX
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 1er Avril 2021
RG n° 20/03785
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 16 MARS 2023
APPELANT :
Monsieur [B] [F]
né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté et assisté de Me Mathilde LAMBINET, avocat au barreau de CAEN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021004395 du 22/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
INTIME :
Monsieur [Z] [J] [K] [G] [S]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté et assisté de Me Guillaume CHANUT, substitué par Me SAINT-LEGER, avocats au barreau de CAEN
DEBATS : A l'audience publique du 09 janvier 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRÊT prononcé publiquement le 16 mars 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Mme [H] [R], épouse [S], a consenti un bail verbal à M. [B] [F] portant sur un logement meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 220 euros et ce, à compter du 6 mars 2015.
Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi.
À la suite du décès de Mme [R], épouse [S], M. [Z] [S], son fils auquel elle avait consenti le 26 novembre 1996 une donation de la nue-propriété du bien immobilier loué, est devenu pleinement propriétaire dudit bien.
Le 21 février 2020, M. [S] a fait délivrer à M. [F] une sommation de payer les loyers non réglés et de produire une attestation d'assurance multi-risques habitation en cours de validité.
Le 30 juin 2020, M. [S] a saisi le conciliateur de justice, lequel lui a indiqué que M. [F] ne s'était pas rendu à sa convocation.
Suivant acte d'huissier du 30 octobre 2020, M. [S] a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail en cause, ordonner l'expulsion de M. [F] et condamner ce dernier au paiement de la somme de 2.420 euros au titre des loyers impayés au 24 septembre 2020 et celle de 1.500 euros au titre des frais de réfection de la porte du logement.
Par jugement du 1er avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :
- prononcé la résiliation du bail verbal régularisé entre M. [S] et M. [F] portant sur le logement sis [Adresse 4],
- dit que M. [F] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [F] à payer à M. [S] une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné M. [F] à payer à M. [S] la somme de 3.200 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2021,
- débouté M. [S] de sa demande indemnitaire,
- débouté M. [S] de sa demande d'astreinte,
- condamné M. [F] à payer à M. [S] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant uniquement le coût de la sommation de payer et de l'assignation ainsi que les frais strictement nécessaires à l'exécution de sa décision.
Le 29 avril 2021, M. [S] a fait délivrer à M. [F] un commandement de quitter les lieux loués.
Selon déclaration du 21 mai 2021, M. [F] a interjeté appel de cette décision.
Le 5 octobre 2021, il a été procédé à l'expulsion de M. [F].
Par dernières conclusions du 20 août 2021, l'appelant demande à la cour de le recevoir en son appel, d'infirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande indemnitaire et de sa demande d'astreinte, statuant à nouveau des chefs infirmés, de débouter M. [S] de l'intégralité de ses demandes, d'autoriser M. [F] à suspendre le paiement des loyers, de condamner M. [S] à lui restituer les sommes que celui-ci a versé au titre de la location, de condamner M. [S] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi, celle de 2.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 16 juin 2022, M. [S] demande à la cour de juger M. [F] infondé en son appel, de débouter celui-ci de ses demandes de remboursement de loyers, de dommages-intérêts et d'indemnité de procédure, de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre les parties, de faire droit à l'appel incident et de condamner M. [F] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.
Eu égard à l'évolution du litige, il demande à la cour de condamner M. [F] à lui payer la somme de 4.740 euros au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'au 5 octobre 2021, date de son expulsion, celle de 2.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.
La mise en état a été clôturée le 7 décembre 2022.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la résiliation du bail
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Pour prononcer la résiliation du bail d'habitation en cause, le tribunal, au visa des articles 1224, 1225 et 1741 du code civil ainsi que 7 de la loi du 6 juillet 1989, a retenu que M. [F] reconnaissait ne pas avoir respecté son obligation de payer le loyer mensuel d'un montant de 220 euros depuis plus d'un an, malgré la sommation de payer que lui avait adressée M. [S] le 21 février 2020 au titre des loyers de novembre 2019 à février 2020.
A hauteur d'appel, M. [F] fait valoir que le logement loué mesurait 8 m2 alors que la superficie minimale d'un logement décent est de 9 m2, que ce logement ne possédait qu'un lavabo, pas de kitchenette, pas de douche, pas de toilettes, qu'il ne comportait aucun des éléments d'équipement et de confort obligatoires, que l'électricité et la plomberie n'étaient pas aux normes et que le logement était humide, si bien que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, qu'en application de l'article 1719 du code civil aucune résiliation ne saurait intervenir et que le bailleur ne saurait prétendre au versement d'un loyer. Il demande la restitution des sommes versées au titre du loyer convenu ainsi que l'autorisation d'en suspendre le paiement.
Cependant, en l'absence de bail écrit, d'état des lieux d'entrée et de sortie ou encore de procès-verbal de constat d'un commissaire de justice, l'attestation émanant de Mme [D] [F], unie à l'appelant par un lien de parenté, ainsi que les photographies, dont la localisation et la datation ne sont pas certaines, ont une valeur probante insuffisante et sont impropres à démontrer la superficie exacte du logement loué comme l'insuffisance de ses équipements au regard des dispositions précitées.
Au surplus, l'expulsion de M. [F] le 5 octobre 2021 rend sans objet à compter de cette date sa demande tendant à être autorisé à suspendre le versement du loyer, que le locataire admet au demeurant ne plus payer depuis novembre 2019.
En outre, le caractère inhabitable du logement loué n'étant pas établi, le locataire ne démontre pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance suffisamment grave pour justifier que lui soit opposée une exception d'inexécution par la suspension du paiement du loyer au sens de l'article 1728 du code civil.
Les demandes de M. [F] tendant à voir ordonner la restitution des sommes versées à titre de loyer et autoriser la suspension du paiement du loyer seront donc rejetées.
2. Sur les sommes dues au titre des loyers et des indemnités d'occupation
A hauteur d'appel, M. [S] actualise à la somme de 4.740 euros sa demande au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation dues à la date de l'expulsion de M. [F], le 5 octobre 2021, sans être utilement contredit par celui-ci.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce sens.
3. Sur les demandes de dommages-intérêts
En premier lieu, M. [F] soutient que M. [S] n'a jamais accepté de le déclarer auprès de la Caisse d'allocations familiales, si bien qu'il, n'a pu percevoir d'allocation logement, sans toutefois justifier avoir effectué une quelconque démarche en ce sens auprès de la Caisse d'allocations familiales, l'intimé démontrant au contraire qu'un autre de ses locataires perçoit bien une telle allocation et ce, dans l'intérêt du bailleur.
L'appelant indique avoir été hospitalisé le 15 juillet 2021 pour altération de son état général, hospitalisation au cours de laquelle a été constatée une légionellose avec atteinte pulmonaire bilatérale, et affirme que cette contamination bactériologique provient du réseau d'eau de son domicile. Il forme une demande indemnitaire à hauteur de la somme de 15.000 euros.
Toutefois, le compte-rendu d'hospitalisation établi le 19 juillet 2021 et produit par M. [F] ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre l'éventuel caractère indécent du logement loué par ce dernier et la légionellose diagnostiquée, de sorte que l'appelant sera débouté de sa demande indemnitaire.
En second lieu, M. [S] sollicite la condamnation de M. [F] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût de la réparation de la porte d'entrée du logement loué.
Si en l'absence d'état des lieux d'entrée le logement loué est réputé avoir été en bon état lors de l'entrée dans les lieux de M. [F] le 6 mars 2015, aucun état des lieux de sortie n'a été établi et les photographies produites par le bailleur, dont la datation et la localisation ne sont pas certaines, n'ont pas de valeur probante suffisante pour établir le mauvais état d'entretien de la porte d'entrée du logement loué ou des dégradations imputables au locataire.
Le rejet de la demande indemnitaire formée par M. [S] sera donc confirmé.
4. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.
M. [F], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande d'indemnité de procédure et condamné à payer à M. [S] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné M. [B] [F] à payer à M. [Z] [S] la somme de 3.200 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2021 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [B] [F] à payer à M. [Z] [S] la somme de 4.740 euros arrêtée au 5 octobre 2021 au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation dus à cette date ;
Y ajoutant,
Déboute M. [B] [F] de ses demandes tendant à se voir restituer les sommes versées à titre de loyer et à se voir autorisé à suspendre le paiement du loyer ;
Déboute M. [B] [F] de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamne M. [B] [F] aux dépens d'appel et à payer à M. [Z] [S] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la demande d'indemnité de procédure formée par M. [B] [F].
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
