AFFAIRE : N° RG 20/00562 -
N° Portalis DBVC-V-B7E-GQGZ
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 13 Janvier 2020
RG n° 16/00754
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 13 JUIN 2023
APPELANTE :s
Madame [C] [W]
née le 16 Novembre 1981 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX
INTIMÉS :
Maître [S] [N]
né le 11 Décembre 1947 à [Localité 22]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Maître [B] [D]
né le 03 Septembre 1971 à [Localité 21]
[Adresse 11]
[Localité 14]
représentés et assistés de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN
Madame [R] [U] épouse [I]
née le 27 Mars 1945 à [Localité 20]
[Adresse 9]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 141180022020002548 du 11/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
Madame [T] [I] épouse [F]
née le 15 Mai 1963 à [Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Monsieur [Z] [I]
né le 25 Mai 1964 à [Localité 3]
[Adresse 8]
[Localité 19]
représentés et assistés de Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX
La S.A.S.U. CABINET MABILLE anciennement dénommée SARL CENTURY 21 CABINET MABILLE
N° SIRET : 348 672 874
[Adresse 12]
[Localité 16]
prise en la personne de son représentant légal
La S.C.I. CLEVILI
N° SIRET : 429 015 415
[Adresse 13]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentées et assistées de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
M. GARET, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 11 avril 2023
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 13 Juin 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte au rapport de Maître [L], notaire en date du 2 août 2002, Madame [Y] a vendu à la SCI Clevili, deux maisons d'habitation situées [Adresse 17] à [Localité 3], cadastrées AE [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (devenues [Cadastre 15]), et AE [Cadastre 5].
Suivant acte au rapport de Maître [N], notaire, en date du 30 septembre 2002, Monsieur [P] [I] et Madame [K] [M] ont acquis de la SCI Clevili, la propriété de la parcelle voisine située [Adresse 18] à [Localité 3] (14), cadastrée section AE [Cadastre 15].
A la suite du décès de Monsieur [P] [I], ses héritiers, Monsieur [A] [I], Madame [R] [I], Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] (les consorts [I]) sont devenus propriétaires de cette maison.
Suivant acte au rapport de Maître [D], notaire, en date du 7 mars 2014, Madame [C] [W], qui en était précédemment locataire, a fait l'acquisition de la SCI Clevili, d'une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] (14) sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5].
Soutenant qu'elle est propriétaire de la cave située dans le prolongement de sa maison d'habitation, et se prévalant d'une servitude de passage pour y accéder, Madame [W] a fait assigner ses voisins, les consorts [I] devant le tribunal de grande instance de Lisieux.
Ceux-ci ont appelé à la cause la SCI Clevili, qui a elle-même assigné les notaires rédacteurs des actes de vente, Maîtres [N] et [D].
Ceux-ci ont assigné en garantie la SARL Century 21- Cabinet Mabille.
Les procédures ont été jointes.
Monsieur [A] [I] est décédé en cours de procédure.
Par jugement du 13 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Lisieux a :
- débouté [C] [W] de l'intégralité de ses demandes,
- débouté les consorts [I] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure injustifiée,
- dit n'y avoir lieu à recours en garantie,
- condamné [C] [W] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 3.000,00 € aux consorts [I], unis d'intérêts, de 1.000,00 € à la SCI Clevili, de 1.000,00 € à la SARL Century 21 et de 1.000,00 € à Maître [N] et [D], unis d'intérêts,
- condamné [C] [W] aux entiers dépens,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Suivant déclaration en date du 5 mars 2020, Madame [W] a formé appel de la décision.
Aux termes de ses écritures en date du 22 juin 2020, elle conclut au visa de l'article 544 du code civil, à la réformation du jugement entrepris et demande à la cour de :
- débouter l'indivision [I] de sa demande reconventionnelle,
- constater qu'elle est propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 5],
- dire qu'elle dispose d'une servitude de passage sur la parcelle AE [Cadastre 15] pour accéder à la partie du bâtiment lui appartenant,
- condamner solidairement Monsieur [A] [I], Madame [R] [U], Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] sous astreinte de 150 € par jour de retard à libérer l'accès à ce bâtiment,
- en toute hypothèse, les condamner solidairement sous astreinte de 150 € par jour de retard, à libérer cette partie du bâtiment de tous objets encombrants pour qu'elle puisse en retrouver l'usage,
- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 4.000,00 € à titre de dommages-intérêts,
- les condamner solidairement ou toute autre partie succombante au paiement d'une somme de 8.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les défendeurs et parties intervenantes de leurs demandes reconventionnelles dirigées contre elle,
- condamner les mêmes aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 18 août 2020, la SCI Clevili conclut à titre principal à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions adverses à son encontre et à la condamnation de Madame [W] au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation solidaire de Maîtres [N] et [D] à la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses écritures en date du 18 août 2020, la SASU Cabinet Mabille anciennement dénommée Century 21- Cabinet Mabille, conclut à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions adverses formées à son encontre et à la condamnation de Madame [W] au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des prétentions de Maîtres [N] et [D] et de tout autre intervenant à la cause, formées à son encontre, et la condamnation de Maîtres [N] et [D] au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs écritures en date du 5 octobre 2020, Maîtres [D] et [N] concluent :
- à titre principal à la confirmation du jugement entrepris et au rejet des prétentions adverses à leur encontre.
- à titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SASU Cabinet Mabille et de la SCI Clevili à les garantir de toutes condamnation susceptibles d'être prononcées à leur encontre,
- en toute hypothèse, la condamnation in solidum de la SCI Clevili, de Madame [W], des consorts [I] et de la SASU Cabinet Mabille à leur payer une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 4 février 2021, les consorts [I] concluent à titre principal, à la confirmation du jugement entrepris, subsidiairement à l'organisation d'une expertise afin de chiffrer leur préjudice lié à la servitude de passage, ou à défaut, le prix de cession de la parcelle correspondante.
Très subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de Madame [W] au paiement de la somme de 12.500,00 € correspondant au préjudice résultant de la création de la servitude de passage ainsi qu'aux entiers frais relatifs aux différents actes à régulariser notamment notariés, et très subsidiairement, à la condamnation in solidum de la SCI Clevili, de la SASU Cabinet Mabille, de Maîtres [D] et [N] à les indemniser de leur préjudice à hauteur de la somme de 12.500,00 €.
En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de tout succombant, au paiement d'une somme de 6.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la propriété de la cave
Madame [W] revendiquant une servitude de passage pour accéder à la cave litigieuse actuellement occupée par les consorts [I], il importe avant d'examiner cette demande, de statuer sur la propriété de ladite cave, puisque ce n'est que du fait de sa propriété, qu'elle peut se prévaloir d'une telle servitude.
Il sera rappelé tout d'abord que le cadastre ne constitue pas un titre de propriété.
Madame [W] ne peut donc se prévaloir de ce que l'excroissance correspondant à la cave apparaît sur le plan cadastral comme figurant sur la parcelle AE [Cadastre 5] pour soutenir qu'elle en est la propriétaire.
Il en va de même s'agissant de son imposition au titre de la taxe foncière qui est manifestement erronée alors qu'elle est imposée pour une maison de 36 m² habitable et de deux caves qui ne figurent pas sur son titre de propriété comme il sera vu ci-après.
Il convient donc de se référer aux titres de propriété concernant les maisons situées aux 9 et au [Adresse 1] à [Localité 3], qui dans un premier temps, appartenaient à une seule personne, Madame [Y].
Suivant acte au rapport de Maître [L], notaire, en date du 2 août 2002, celle-ci a vendu à la SCI Clevili, ces deux maisons décrites comme suit :
' La première située [Adresse 18], composée :
- au rez-de-chaussée : deux pièces, deux entrées,
- à l'étage : trois pièces
- grenier au-dessus
- terrain attenant
La seconde située [Adresse 1], composée :
- de deux pièces
- courettes'
Suivant acte au rapport de Maître [N], notaire, du 30 septembre 2002, la SCI Clevili a vendu à Monsieur [P] [I] et Madame [K] [M], une maison d'habitation sise [Adresse 18] à [Localité 3], décrite comme suit :
' une maison d'habitation à restaurer comprenant : au rez-de-chaussée : deux pièces, deux entrées; à l'étage : trois pièces. Grenier au-dessus. Terrain autour avec dépendance.
A la suite du décès de Monsieur [P] [I], survenu le 3 juillet 2004, les consorts [I] ([A], [R], [T] et [Z] [I]) sont devenus propriétaires de cette maison.
Suivant acte au rapport de Maître [D], notaire, en date du 7 mars 2014, Madame [W] a acquis de la SCI Clevili, [Adresse 1], une maison d'habitation comprenant :
'- au rez-de-chaussée : séjour avec coin-cuisine, wc
- à l'étage : chambre et salle d'eau.
Petite cour '.
Cette description est identique à celle figurant dans le compromis de vente du 27 décembre 2013
Il est précisé dans l'acte authentique :
' déclaration étant ici faite par le Vendeur que celui-ci n'a jamais eu accès au bâtiment situé sur l'arrière de la maison. L'Acquéreur déclare avoir pris connaissance de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le Vendeur ou le notaire soussigné'.
La cour constate à la lecture de ces actes de propriétés que lors de la division de la propriété acquise par la SCI Clevili, composée des immeubles situés [Adresse 17] à [Localité 3], seul l'acte relatif à la maison vendue au consorts [I] en 2002, mentionnait l'existence d'une dépendance à laquelle peut être assimilée la cave litigieuse, ce, d'autant qu'il n'est pas fait état par les parties de l'existence d'une autre dépendance.
La mention rapportée ci-dessus confirme que malgré l'excroissance figurant sur le plan cadastral, la cave litigieuse n'était pas rattachée à la maison située [Adresse 1], ce que Madame [W] ne pouvait donc ignorer, et ce d'autant, moins qu'elle avait été locataire de ce bien avant d'en faire l'acquisition, et qu'elle ne prétend pas avoir eu l'usage de cette cave.
Enfin, la présence d'une porte située sur l'arrière de sa maison permettant aux habitants de la maison située au [Adresse 1] d'accéder à une cour par laquelle se fait l'accès à cette cave, porte qui a été condamnée, n'est pas davantage de nature à remettre en cause, les titres de propriété qui n'attribuent pas la cave à Madame [W], alors qu'auparavant, les deux maisons appartenaient au même propriétaire, ce qui peut expliquer la présence de cette porte.
Il apparaît donc que Madame [W] n'est pas propriétaire de la cave litigieuse qui appartient aux consorts [I].
Elle est donc mal-fondée à revendiquer une servitude de passage pour y accéder et par voie de conséquence à solliciter la libération sous astreinte de tous objets encombrants se trouvant dans la cave, et la condamnation des consorts [I] au paiement de dommages-intérêts.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens développés par les parties que ce soit à titre principal ou y compris s'agissant des recours en garantie qui sont donc sans objet.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [W] au paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de la débouter de ses demandes à ce titre, et de la condamner à payer :
- aux consorts [I] unis d'intérêts, la somme de 2.500,00 €
- à la SCI Clevili, la somme de 1.000,00 €
- à la SASU Cabinet Mabille, la somme de 1.000,00 €,
- à Maîtres [N] et [D] unis d'intérêts, la somme de 1.000,00 €
sur ce fondement.
Succombant, Madame [W] sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 13 janvier 2020 dans la limite des chefs dont elle est saisie,
Y ajoutant,
DÉBOUTE Madame [C] [W] de toutes ses demandes,
CONDAMNE Madame [C] [W] à payer :
- aux consorts [I] unis d'intérêts, la somme de 2.500,00 €
- à la SCI Clevili, la somme de 1.000,00 €
- à la SASU Cabinet Mabille, la somme de 1.000,00 €,
- à Maîtres [N] et [D] unis d'intérêts, la somme de 1.000,00 €
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [C] [W] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON
