N° RG 24/00040
N° Portalis DBVC-V-B7I-HOJW
COUR D'APPEL DE CAEN
Minute n° 49/2024
PREMIÈRE PRÉSIDENCE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 AOUT 2024
DEMANDEUR AU RÉFÉRÉ :
Monsieur [A] [P]
né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 13]
[Adresse 14]
[Localité 10]
Non comparant, représenté par Me Blandine ROGUE, avocat au barreau d'ALENCON
Assisté de Me Raphael MORENON, avocat au barreau de MARSEILLE,
DÉFENDEURS AU RÉFÉRÉ :
Monsieur [Z] [E] [B] [X]
né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 15]
[Adresse 14]
[Localité 10]
Non comparant et non représenté, bien que réguliérement assigné
Madame [Y] [M]
Chez Maître [K] [F], Commissaire de justice,
[Adresse 11]
[Localité 7]
Non comparante et non représentée, bien que réguliérement assignée
Monsieur [T] [D] [S]
né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 6]
[Localité 19]
[Localité 9]
Comparant, assisté de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocats au barreau de CAEN, et de Me Benoît SEVILLIA, avocat au barreau de PARIS
Copie certifiée conforme délivrée à Me ROGUE, SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS et Me GALLOT le 27/08/2024
Copie exécutoire délivrée à Me ROGUE, SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS et Me GALLOT , le 27/08/2024
Madame [L] [R] [E] [O] [G] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 16]
[Localité 19]
[Localité 9]
Non comparante, représentée par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocats au barreau de CAEN,
Assistée de Me Benoît SEVILLIA, avocat au barreau de PARIS
S.A. CCF venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE
N° SIRET : 315 769 257
[Adresse 2]
[Localité 16]
prise en la personne de son représentant légal
Non comparante, représentée par Me Florence GALLOT, substituée par Me Jacques BLANCHET, avocats au barreau d'ALENCON
POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 6]
[Adresse 17]
[Localité 6]
pris en la personne de son représentant légal
Non comparant et non représenté, bien que réguliérement assigné
S.C.I. LE BOSQUET
[Adresse 18]
[Localité 8]
prise en la personne de son représentant légal
Non comparante et non représentée
COMPOSITION LORS DES DÉBATS :
PRÉSIDENTE
Madame F. EMILY
GREFFIERE
Madame N. LE GALL
DÉBATS
L'affaire a été appelée à l'audience publique du 16 Juillet 2024 au cours de laquelle elle a été débattue.
ORDONNANCE
Prononcée publiquement le 27 Août 2024 par mise à disposition au greffe de la cour et signée par Madame F. EMILY, présidente de chambre de la cour d'appel de Caen et par Madame J. LEBOULANGER, greffière.
Par jugement du 3 avril 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Alençon a :
- débouté M. [A] [P] de l'ensemble de ses demandes ;
- débouté la SA CCF, venant aux droits de la SA HSBC Continental Europe de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné M. [A] [P] à payer à M. [I] [S] et Mme [L] [G] épouse [S] la somme de trois mille euros (3.000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [A] [P] à payer à la SA CCF la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de I'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [A] [P] aux entiers dépens
Par déclaration du 19 avril 2024, M. [A] [P] a relevé appel de ce jugement en intimant M. [Z] [X], Mme [Y] [M], M. [T] [D] [S], Mme [L] [G] épouse [S], la SA CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, le Pôle de recouvrement spécialisé des finances publiques Saint-Lô, la SCI Le Bosquet.
Par actes de commissaire de justice des 6 juin, 20 juin et 21 juin 2024, M. [A] [P] a fait assigner respectivement M. [Z] [X] et M. [T] [D] [S], Mme [L] [G] épouse [S], Mme [Y] [M], le Pôle de recouvrement spécialisé des finances publiques de Saint-Lô, devant Madame le premier président de la cour d'appel de Caen afin de voir :
- Ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement en date du 3 avril 2024 rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Alençon ;
- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 avril 2018 et publié au service de la publicité foncière d'[Localité 12] 1 (Orne) le 24 mai 2018 Volume 2018 S n°7,
- Condamner tout contestant à une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner tout contestant aux entiers dépens.
A l'audience du 16 juillet 2024, M. [A] [P] soutient oralement ses conclusions et les prétentions formulées dans sa requête.
Par conclusions du 15 juillet 2024 soutenues oralement à l'audience, M. [T] [D] [S], Mme [L] [G] épouse [S] demandent à la cour de :
- Débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [S] 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [S] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [P] aux entiers dépens.
Par conclusions du 12 juillet 2024 soutenues oralement à l'audience, la SA CCF demande à la cour de :
- Débouter M. [A] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner M. [A] [P] à payer à la société CCF les sommes suivantes :
* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux entiers dépens.
Les autres parties n'ont pas comparu.
Le délibéré a été fixé au 27 août 2024 par mise à disposition au greffe.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
L'article R. 121-22 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu' 'En cas d'appel, un sursis à l'exécution des décisions prises par le juge de l'exécution peut être demandé au premier président de la cour d'appel. La demande est formée par assignation en référé délivrée à la partie adverse et dénoncée, s'il y a lieu, au tiers entre les mains de qui la saisie a été pratiquée.
Jusqu'au jour du prononcé de l'ordonnance par le premier président, la demande de sursis à exécution suspend les poursuites si la décision attaquée n'a pas remis en cause leur continuation ; elle proroge les effets attachés à la saisie et aux mesures conservatoires si la décision attaquée a ordonné la mainlevée de la mesure.
Le sursis à exécution n'est accordé que s'il existe des moyens sérieux d'annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.
L'auteur d'une demande de sursis à exécution manifestement abusive peut être condamné par le premier président à une amende civile d'un montant maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés.
La décision du premier président n'est pas susceptible de pourvoi.'
Il appartient en conséquence à l'appelant de rapporter la preuve qu'il dispose d'un moyen sérieux d'annulation ou d'infirmation de la décision.
M. [P] invoque des moyens sérieux de réformation et d'annulation du jugement en exposant d'une part que c'est à tort qu'il a été retenu par le premier juge qu'il avait perdu la qualité d'adjudicataire du fait du défaut de paiement du prix, seule la réitération des enchères permettant de statuer sur la qualité d'adjudicataire et d'ôter cette qualité à celui qui s'est montré défaillant et d'autre part que le premier juge n'a pas statué sur la faute commise par le greffe qui lui a notifié un droit de préemption sur l'immeuble adjugé mais a pour autant délivré le titre d'adjudication aux époux [S] en l'état de l'exercice par M. [P] de son droit de préemption, ce-dernier n'ayant pas été mis en demeure de bénéficier du délai de 2 mois pour procéder au règlement du prix d'adjudication et ayant donc été injustement évincé.
La société CCF fait valoir que M. [P] ne dispose d'aucun droit de préemption, les dispositions de l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 étant inapplicables dès lors que la vente a porté sur un lot unique, que la notification d'un droit de préemption est une erreur et qu'en toute hypothèse, M. [P] ne peut être considéré comme un locataire de bonne foi.
M. et Mme [S] indiquent que M. [P] invoque un droit de substitution en se fondant sur un courrier adressé à tort par le greffe mais que celui-ci n'est titulaire d'aucun droit de substitution dès lors que les conditions prévues par l'article de 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 ne sont pas remplies et que sa qualité de locataire de bonne foi peut être discutée et qu'en tout état de cause M. [P] a fait un exercice irrégulier de son prétendu droit de substitution en ne le notifiant pas aux époux [S], adjudicataires, et en ne consignant pas le prix de l'adjudication dans les délais légaux.
Il résulte du jugement du 3 avril 2024 rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Alençon que M. [P] a formulé une demande de radiation du fichier immobilier du titre de vente remis aux époux [S] adjudicataires de l'immeuble vendu aux enchères sis à Macé (Orne) après que la société HSBC France, aux droits de laquelle vient la société CCF, ait fait délivrer à M. [X] le 5 avril 2018 un commandement de payer valant saisie-immobilière d'une somme de 565.477,37 euros.
M. [P] a été débouté de toutes ses demandes. Il soutient avoir été à tort déchu de son droit de substitution.
M. [P] affirme qu'il est bénéficiaire d'un droit de substitution en sa qualité de locataire du bien faisant l'objet de la saisie-immobilière se fondant sur un courrier du 6 février 2014 adressé par le greffe du juge de l'exécution lui notifiant un droit de préemption en visant les dispositions de l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et soutient qu'en exerçant ce droit il est devenu adjudicataire.
L'article susvisé prévoit : 'Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.
Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
II-Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bonne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication.
A défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire.
III-Le présent article s'applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.
Il ne s'applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment. Il ne s'applique ni aux ventes d'un ou de plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à un organisme mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du même code, aux ventes d'un ou de plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code.
IV - Un décret détermine les conditions d'application du présent article.'
Cet article énonce expressément qu'il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment.
Or, le courrier envoyé par le greffe le 6 février 2023 précise qu'il s'agit d'une vente en un lot unique visant toute la propriété sans mention d'aucune division, ce que confirme le procès-verbal de description établi par huissier de justice le 24 avril 2018 et ce que ne conteste pas M. [P].
Il sera relevé que M. [P] ne s'explique pas sur l'application de cet article, étant précisé qu'une erreur du greffe ne peut lui conférer un droit dont il ne disposerait pas.
Par ailleurs, le juge de l'exécution a jugé, en dehors de toute discussion sur la qualité de M. [P] en tant que bénéficiaire d'un droit de substitution, que M. [P] n'était pas titulaire d'un droit de substitution au jour du dépôt de ses conclusions réceptionnées au greffe du juge de l'exécution le 1er septembre 2023 dès lors qu'il n'avait pas consigné le prix d'adjudication et celui des frais de mutation taxés et droits de mutation dans le délai de 2 mois à compter de l'exercice de son droit de substitution le 14 février 2023 et qu'il était donc déchu de ce droit depuis le 15 février 2023 par application des dispositions de l'article R 322-58 du code des procédures civiles d'exécution et et qu'il ne pouvait donc reprocher aux époux [S] de ne pas avoir régularisé une contestation relative au droit de substitution dont il était déchu.
L'article R322-58 du code des procédures civiles d'exécution énonce que 'les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l'adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite'.
Le premier juge a retenu que M. [P] ne justifiait pas avoir été empêché de régler le prix d'adjudication et les frais dans les délais impartis, dès lors qu'il avait adressé au greffe son intention de se substituer à l'adjudicataire par courrier du 14 février 2023.
M. [P], à supposer qu'il bénéficie d'un droit de substitution, se substituait nécessairement à l'adjudicataire dans les droits et obligations de celui-ci prévus par le cahier des conditions de vente et il ne conteste pas qu'il devait donc payer ou consigner le montant de l'adjudication dans un délai de 2 mois.
M. [P] ne justifie pas qu'il aurait respecté cette obligation et que le premier juge n'en aurait pas tenu compte, la seule manifestation d'une volonté de se substituer à l'adjudicataire étant insuffisante à remettre ipso facto en cause la qualité de propriétaires de M. et Mme [S] qui avaient payé le prix d'adjudication.
M. [P] ne démontre pas par ailleurs que le fait que le greffe ait délivré un titre d'adjudication aux époux [S] avant l'expiration du délai de 2 mois l'aurait empêché de consigner le prix d'adjudication et il est donc mal fondé à soutenir que le premier juge n'aurait pas tenu compte de cet élément pour statuer.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [P] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de moyens sérieux d'annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.
Il sera donc débouté de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire.
La demande de publication du présent arrêt en marge du comandement de payer valant saisie-immobilière délivré le 5 avril 2018 sera rejetée.
Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.
Faute pour les époux [S] et pour la société CCFd'établir que la demande de M. [P] est manifestement abusive, les demandes de dommages et intérêts seront rejetées.
Il serait inéquitable que les époux [S] et la société CCF supportent leurs frais irrépetibles.
M. [P] sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à M.et Mme [S] et la somme de 2.000 euros à la société CCF au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera débouté de sa demande formée à ce titre et condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance rendue par défaut, mise à disposition au greffe ;
Déboutons M. [A] [P] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 3 avril 2024 rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Alençon ;
Condamnons M. [A] [P] à payer à M. et Mme [S] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons M. [A] [P] à payer à la société CCF la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons les demandes de dommages et intérêts ;
Déboutons M. [J] [P] du surplus de ses demandes ;
Condamnons M. [J] [P] aux dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
J. LEBOULANGER F. EMILY
