MINUTE N° 345/22
Copie exécutoire à
- Me Patricia CHEVALLIER -GASCHY
- Me Marion BORGHI
Le 22.06.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 22 Juin 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 20/02201 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HL23
Décision déférée à la Cour : 16 Juin 2020 par la troisième chambre civile du Tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTS - INTIMES INCIDEMMENT :
Monsieur [U] [L]
[Adresse 3]
Madame [Y] [B] épouse [L]
[Adresse 3]
Représentés par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour
INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :
S.A.R.L. CENTRE ALSACE LEVAGE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
Représentée par Me Marion BORGHI de la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Selon contrat du 20 janvier 2015, les consorts [L] ont donné à bail à la SARL CENTRE ALSACE LEVAGE (ci-après 'CAL') un local sis à [Localité 2], lieu dit ESELWEG, pour une durée de trois ans renouvelables.
Par courrier du 21 janvier 2016, le maire de la commune de [Localité 2] informait la société CAL que le lieu dit ESELWEG était classé en zone agricole au plan local d'urbanisme et que le permis de construire qui lui avait été accordé était un permis pour un hangar agricole. Il demandait à la société CAL de cesser tout bail en location avec les consorts [L].
La société CAL cessait de payer les loyers à compter du mois de février 2016.
Par courrier du 12 juillet 2016, les consorts [L] ont adressé une mise en demeure de payer les loyers à la société CAL. Ils ont indiqué également que la déclaration de travaux régularisant le changement de destination du hangar avait fait l'objet d'une décision tacite de non-opposition le 11 mai 2016.
Par acte d'huissier signifié le 15 décembre 2016, les consorts [L] ont fait attraire la société CAL devant le Tribunal de grande instance de STRASBOURG aux fins d'obtenir le paiement des loyers jusqu'à l'expiration du bail commercial soit le 1er février 2018.
Par jugement du 16 juin 2020, le Tribunal judiciaire de STRASBOURG a prononcé la résolution du contrat de bail commercial signé le 20 janvier 2015 par les consorts [L] et la société CENTRE ALSACE LEVAGE, a débouté les parties de leurs demandes pour le surplus, a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, a condamné les consorts [L] à payer à la société CENTRE ALSACE LEVAGE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du CPC, a condamné les consorts [L] aux dépens de la procédure.
Par déclaration faite au greffe le 31 juillet 2020, les consorts [L] ont interjeté appel de cette décision.
Par déclaration faite au greffe le 12 août 2020, la société CENTRE ALSACE LEVAGE s'est constituée intimée.
Par leurs dernières conclusions du 29 avril 2021, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, les consorts [L] demandent à la Cour de déclarer le recours en appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement du 16 juin 2020 en partie, statuant à nouveau, de condamner la société CAL à une somme de 42 250 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre des loyers et charges dus pour la période s'échelonnant du 1er février 2016 au 1er février 2018, de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de la société CAL comme irrecevables en tout cas mal fondées, de rejeter les demandes de la société CAL, de condamner la société CAL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC pour la procédure d'appel et 3 000 euros pour la procédure de première instance, de condamner la société CAL en tous les frais et dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [L] affirment, sur les demandes des appelants, sur la demande de règlement des loyers commerciaux, que selon le contrat de bail commercial la société CAL s'est engagée à louer le bien immobilier pour une durée de trois ans renouvelable, que la société CAL a cessé le paiement des loyers sans informer les consorts [L] qu'elle se prévalait de l'exception d'inexécution, que les consorts [L] sont intervenus rapidement pour régler la situation avec le maire, que la destination de la zone A du plan d'occupation des sols permettait aussi l'exercice d'activité en lien avec les travaux de la rocade sud, que la société CAL a continué à occuper les locaux, que le maire a tacitement autorisé le changement de destination du hangar.
Les consorts [L] soutiennent que la situation a été régularisée le 11 mai 2016, que le paiement des loyers était exigible, qu'à partir du 11 mai 2016 la société CAL ne peut plus invoquer l'exception d'inexécution, que ce n'est que le 12 août 2016 que la société CAL a déménagé les meubles et outils, que la société CAL intervenait bien sur le chantier de la rocade sud, que l'obligation de délivrance de la chose louée a été strictement respectée.
A titre subsidiaire, sur l'indemnité d'occupation, les consorts [L] font valoir que l'indemnité d'occupation réclamée s'élève à 18 580,64 euros.
Sur l'appel incident de la société CAL, les consorts [L] affirment que le préjudice subi par la société CAL n'est pas démontré, que l'inexécution n'est pas définitive, que rien ne prouve que la société CAL a dû louer un autre site, rien ne démontre que le contrat de financement a été rompu, que la société CAL a trouvé un prétexte pour résilier le bail.
Par ses dernières conclusions du 29 janvier 2021, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la société CAL demande à la Cour de déclarer l'appel des consorts [L] irrecevable et mal fondé, de confirmer le jugement du 16 juin 2020 en partie, de débouter les consorts [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, sur appel incident, de déclarer l'appel incident de la société CAL recevable et bien fondée, d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la société CAL, statuant à nouveau, de condamner les consorts [L] à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation des préjudices subis, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en tout état de cause, de condamner les consorts [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC à hauteur d'appel, de condamner les consorts [L] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la société CAL affirme, sur l'obligation de délivrance due par le propriétaire, que selon les articles 1728 et 1729 du Code civil la destination du bail est déterminée selon les stipulations contractuelles, que le bailleur est débiteur d'une obligation de délivrance conforme selon l'article 1719 du Code civil, que selon la jurisprudence le locataire peut refuser d'exécuter son obligation de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur, que les consorts [L] ne se sont pas assurés que le bien loué pouvait être affecté à l'usage de bail, que la société CAL est en droit d'opposer aux consorts [L] l'exception d'inexécution et ne pas opérer le paiement des loyers, que les consorts [L] ont loué un hangar agricole en le faisant passer pour des locaux commerciaux, que les consorts [L] ont violé leur obligation de délivrance.
Sur appel incident, la société CAL soutient qu'elle est bien fondée à solliciter la réparation de son entier préjudice, que la société CAL a dû trouver un autre local, que les jours consacrés au déménagement sont des jours travaillés à perte, que le contrat de financement obtenu a perdu son objet, qu'il existe un lien de causalité direct entre la perte du contrat de financement et la perte de marchés situés dans le Bas-Rhin, qu'il existe un important préjudice d'image, que la crédibilité de la société vis-à-vis des projets annoncés est atteinte.
La Cour se référera aux entières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2021.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 Janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
Il convient de constater qu'aucun moyen n'est soulevé au soutien de la demande de la société Centre Alsace Levage en irrecevabilité de l'appel.
En conséquence, l'appel sera déclaré recevable.
Il résulte de la lecture des pièces versées au dossier qu'un bail commercial est intervenu entre les parties le 20 Janvier 2015, que le bail était consenti pour l'exercice d'une activité commerciale portant sur un hall de 320 m2, que l'activité du preneur consistait dans les activités de 'location de grues télescopiques, transferts industriels, manutention, dépannage routier, transport public de marchandises et convoi exceptionnel', que lors d'une réunion qui s'est tenue le 04 Décembre 2015 à la mairie de [Localité 2], la mairie de cette commune a donné un délai de 3 mois à la société CAL pour quitter les locaux loués, que le conseil des époux [L] a adressé un courrier au maire de la ville de [Localité 2] pour lui indiquer que Monsieur [L] avait loué son hangar à une société qui intervenait pour la réalisation de la rocade sud de [Localité 4] et qu'une telle utilisation était autorisée par le plan local d'urbanisme de la ville, approuvé en octobre 2007 et notamment par son article 2A, que Monsieur [L] a régularisé le 21 Mars 2016 une déclaration préalable de travaux concernant la transformation d'un hangar agricole en hall de stationnement nécessaire aux travaux de réalisation de la rocade SUD de [Localité 4], qu'aucune réponse n'a été donnée à cette déclaration de travaux dans le mois de son dépôt, que les travaux ont été en conséquence tacitement accepté comme le prévoit le récépissé de dépôt de la déclaration de travaux, que par courrier du 25 Février 2016, Monsieur [L] a sollicité auprès de la société CAL le paiement des loyers en retard en expliquant que le maire ne pouvait pas interdire l'accès au hangar loué et que le 12 Août 2016, les locaux ont été vidés avec l'accord du propriétaire.
Les époux [L] estiment que la situation a été régularisée à compter du 11 Mai 2016, date de la décision tacite de la mairie autorisant les travaux, de sorte que les loyers sont dus jusqu'à la fin du bail.
La cour relèvera que cette décision tacite n'a été portée à la connaissance de la société CAL que le 16 Juillet 2016.
Ainsi, les époux [L] n'ont pas respecté leur obligation de délivrance conforme, et même si des démarches ont été accomplies par le bailleur pour mettre en conformité les locaux avec les termes du bail, les époux [L] n'ont pas donné à bail des locaux permettant une activité commerciale, que les activités de la société CAL décrites dans le contrat de bail ne sont pas toutes en lien avec la réalisation de la Rocade Sud de [Localité 4] même si certaines concernent effectivement la réalisation de la rocade sud, que les bailleurs n'ont pas agi pour régulariser la situation dans des délais suffisamment rapides pour rassurer leur locataire sur l'exercice pérenne de son activité, dès lors que la société CAL a été avisée en janvier 2016 de son obligation de quitter les lieux et que les démarches administratives effectives n'ont été effectuées qu'en mars 2016 par le bailleur.
La Cour, adoptant au surplus les motifs du premier juge, confirmera la décision entreprise sur la résolution du contrat de bail.
Il n'est pas contesté que la société CAL a réglé les loyers jusqu'au 16 Février 2016.
La société CAL ne sollicite pas la restitution des loyers versés.
Les bailleurs sollicitent le paiement d'une indemnité d'occupation du 1er Février 2015 au 12 Août 2016 .
Le contrat de bail ayant été résolu la somme versée au titre des loyers et dont il n'est pas sollicité la restitution par la société preneuse sera conservée par les bailleurs au titre de l'indemnité d'occupation due par la société CAL jusqu'au départ des lieux loués, soit du 1er Février 2015 jusqu'au 12 Août 2016, la Cour fixant le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à la somme de 750 €.
Sur l'appel incident de la société Centre Alsace Levage, la Cour relèvera que la société CAL procède par affirmations pour établir le lien entre le financement obtenu auprès de BPI ALSACE et la prise à bail des locaux litigieux et que la rupture conventionnelle intervenue entre elle et Monsieur [Z] date du 30 Juillet 2018, qu'aucun élément ne justifie qu'elle soit en lien direct avec le départ des lieux loués de la société Centre Alsace Levage le 12 Août 2016, le fait que Monsieur [Z] ait été embauché sur le site de [Localité 2] le 28 Avril 2015 n'étant pas à lui seul de nature à établir le lien de causalité entre la rupture conventionnelle et le départ de la société intimée des lieux loués.
Dans ces conditions, la société CAL ne rapporte pas la preuve d'un préjudice de ces chefs.
S'agissant les frais de déménagement qu'elle invoque, la société Centre Alsace Levage ne produit aucun décompte ni aucune pièce étayant sa demande.
Elle ne caractérise pas non plus son préjudice d'image.
Par ailleurs, la demande en indemnisation étant présentée toutes causes de préjudices confondus, la Cour se trouve dans l'impossibilité de faire une appréciation poste de préjudice par poste de préjudice, ce qu'impose la cour de cassation.
La société CAL sera en conséquence, déboutée de ses demandes en indemnisation.
Succombant, sur le principal de leurs demandes, Monsieur et Madame [L] seront condamnés aux entiers dépens et leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société CAL.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Déclare recevable l'appel interjeté par Monsieur et Madame [L],
Confirme le jugement rendu le 16 Juin 2020, par le Tribunal judiciaire de Strasbourg,
Y Ajoutant,
Fixe à la somme de 750 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Centre Alsace Levage à Monsieur et Madame [L] jusqu'au 12 Août 2016,
Déboute la société Centre Alsace Levage de ses demandes en indemnisation présentées dans le cadre de son appel incident,
Condamne Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens,
Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant par Monsieur et Madame [L] que par la société Centre Alsace Levage.
La Greffière :la Présidente :
