MINUTE N° 18/2022
Copie exécutoire à
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
- Me Nadine HEICHELBECH
Copie à :
- La SERS - SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET D'ÉQUIPEMENT DE LA RÉGION DE STRASBOURG
- Mme [R] [O] épouse [E]
- M. [U] [O]
- M. [L] [O]
- Mme [D] [O] épouse [C]
- M. Le commissaire du Gouvernement
Le 7 juillet 2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION
ARRET DU 07 Juillet 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : Chambre 10 - N° RG 20/00877 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HJU7
Décision déférée à la cour : jugement du 21 Janvier 2020 par le juge de l'expropriation DE BAS-RHIN
APPELANTE :
Société d'Economie Mixte SERS - SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET D'ÉQUIPEMENT DE LA RÉGION DE STRASBOURG
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.
avocat plaidant : Me BADER, avocat à STRASBOURG
INTIMES :
Madame [R] [P] [A] [O] épouse [E], en sa qualité d'héritière de Monsieur [V] [O], décédé
demeurant [Adresse 3]
convoquée par LR avec AR signé le 25 mars 2022, n'ayant pas constitué avocat.
Monsieur [U] [O], en sa qualité d'héritier de Monsieur [K] [O], décédé le 12 décembre 1987, fils de Monsieur [V] [O] lui même décédé le 23 septembre 1995
demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)
convoqué par LR avec AR signé le 26 mars 2022, n'ayant pas constitué avocat.
Monsieur [L] [Y] [V] [O]
ayant demeuré en dernier lieu [Adresse 3], actuellement sans adresse connue
assigné le 10 mai 2022 selon procès verbal de recharches infructueuses
conformément à l'article 659 du CPC.
Madame [D] [O] épouse [C], en sa qualité d'héritière de Monsieur [K] [O], décédé le 12 décembre 1987, fils de Monsieur [V] [O] décédé le 23 septembre 1995
demeurant [Adresse 5] (ALLEMAGNE)
représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.
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EN PRESENCE DE :
M. Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
élisant domicile [Adresse 2]
représenté par Monsieur [H] [S], inspecteur des finances publiques.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame GARCZYNSKI, Conseiller
Madame DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Anne HOUSER
ARRET rendu par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêté du 3 décembre 2018, pris à la suite d'une enquête publique et d'une enquête parcellaire, le préfet du Bas-Rhin a déclaré d'utilité publique le projet de création d'un nouveau lotissement dénommé 'Schwemmloch' par la commune de [Localité 8], afin de développer son offre de logements locatifs et plus particulièrement de logements sociaux.
La société d'aménagement et d'équipement de la région de Strasbourg (SERS) s'est vu attribuer la concession de l'opération d'aménagement avec notamment la mission d'acquérir le foncier.
Par arrêté du 13 décembre 2019, la parcelle cadastrée [Localité 8], lieudit [Localité 10] section [Cadastre 4], d'une superficie de 16,16 ares, dont 16 ares concernés par l'expropriation, appartenant en indivision aux consorts [O] a été déclarée immédiatement cessibles au profit de la SERS.
Par ordonnance du juge de l'expropriation du Bas-Rhin du 15 janvier 2020 la parcelle a été déclarée expropriée immédiatement au profit de la SERS.
Faute d'accord sur les indemnités entre les expropriés et l'expropriant, ce dernier a saisi le juge de l'expropriation par mémoire reçu le 13 juin 2019 en offrant, sur la base d'une valeur de 6 000 euros/are indemnités incluses :
- une indemnité principale : 85 086 euros
- indemnité de remploi : 10 210 euros.
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Le commissaire du gouvernement a proposé de retenir une indemnité principale de 101 808 euros (sur la base d'une valeur de 6 300 €/are) et une indemnité de remploi de 11 180,80 euros.
Le transport sur les lieux a eu lieu le 25 novembre 2019.
Par jugement du 21 janvier 2020, le juge de l'expropriation du département du Bas-Rhin, après avoir retenu le 23 janvier 2017 - date d'opposabilité du PLU approuvé le 26 décembre 2016 -, comme date de référence, a fixé les indemnités suivantes :
- indemnité principale :100 800 euros,
- indemnité de remploi : 11 180,80 euros.
Le premier juge a écarté les valeurs de référence proposées par la SERS constituées par deux évaluations du service des Domaines comme ne correspondant pas à des ventes effectives, relevé que la SERS invoquait des accords amiables sans en justifier, et a considéré que, si les accords passés sur la base d'une valeur de 6 000 euros/are pouvaient être retenus, ils ne devaient pas être pris pour base conformément à l'article L.322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à défaut de preuve de la réunion des conditions légales exigées par ce texte.
Le juge de l'expropriation a écarté les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement situés en zone INA, a par contre retenus ceux proposés dans les communes de [Localité 11], [Localité 9] et [Localité 7] faisant apparaître une moyenne des prix à l'are de 6 161 euros, et une valeur médiane de 6 345 euros pour retenir une valeur de 6 300 euros l'are.
La SERS a interjeté appel de ce jugement le 24 février 2020.
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Selon mémoire déposé le 20 mai 2020 et mémoires complémentaires déposés les 16 novembre 2020, 11 mars 2021 et 9 décembre 2021, l'appelante sollicite la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, et demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 85 086 euros et de l'indemnité de remploi à 10 210 euros, subsidiairement de fixer le montant de l'indemnité principale à 88 000 euros et celui de l'indemnité de remploi à 9 800 euros.
Elle fait valoir qu'à la date de référence, soit le 23 janvier 2017, les parcelles étaient en zone IAUA2 du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de [Localité 12] qui correspond à une zone d'urbanisation future à vocation mixte, et ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir car les terrains ne disposaient pas de réseaux suffisants, les travaux d'aménagement étant postérieurs à l'expropriation.
L'appelante invoque les dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation d'utilité publique en vertu desquelles le juge doit prendre pour base les accords intervenus quand ils sont conclus :
- soit avec au moins la moitié des propriétaires intéressés représentant au moins les 2/3 des superficies concernées par l'opération déclarée d'utilité publique,
- soit avec 2/3 au moins des propriétaires intéressés représentant au moins la moitié des superficies concernées.
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Elle considère qu'en l'espèce les conditions d'application de ce texte sont réunies en se fondant sur les actes de vente passés avant et après la déclaration d'utilité publique, sur les promesses synallagmatiques de vente antérieures à l'ordonnance d'expropriation finalisées par des traités d'adhésion postérieurement à celle-ci, enfin sur des accords transactionnels et des traités d'adhésion postérieurs à l'ordonnance d'expropriation.
Elle relève que sur 65 propriétaires concernés seuls 3 n'avaient pas conclu d'accord au jour du jugement dont les consorts [O] et [N], et que ces accords ont été acceptés sur la base d'une valeur de 6 000 euros/are toutes indemnités confondues, également acceptée en instance d'appel par les consorts [N]. Elle soutient qu'il n'y a pas lieu d'exclure les traités d'adhésion qui formalisent un accord définitif sur le prix pour ne retenir que les ventes, le texte précité, n'opérant aucune distinction, ainsi que l'a retenu la cour dans un arrêt du 14 octobre 2021.
Subsidiairement, la SERS fait valoir que :
- les accords amiables peuvent être retenus comme termes de référence quand bien même ont-ils étaient obtenus sur la base d'une valeur globale de 6 000 euros sans distinguer entre indemnité principale et de remploi ;
- les références du commissaire du gouvernement ne tiennent pas compte des contraintes lourdes en matière de viabilisation et d'urbanisation de la parcelle (zone inondable, présence d'une ligne haute tension limitant la constructibilité), ni des nuisances inhérentes à la proximité immédiate d'une voie ferrée qui a nécessité des travaux de clôture,
- il n'y a pas lieu de prendre en compte une augmentation des prix postérieure à la date de référence,
- il ne pouvait être retenu une situation privilégiée, alors que le périmètre du futur lotissement étant situé dans une zone comportant un risque de remontée de la nappe phréatique de lourds travaux sont imposés par le Plan de prévention des risques d'inondation et qu'elle a d'ores et déjà dû engager des frais d'études et d'aménagement pour limiter le risque, outre l'existence de servitudes relatives au chemin de fer.
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Par conclusions reçues au greffe de la cour le 4 août 2020 et mémoire complémentaire du 12 janvier 2021, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation de l'indemnité principale à 88 000 euros euros et l'indemnité de remploi à la somme de 9 800 euros.
Il considère que, sur la base des seuls actes de vente, en excluant les actes de 2013-2014, la vente SNCF pour un prix de 1 000 euros/are et les ventes pour 3 500 euros /are qui concernent des parcelles qui ne sont pas situées dans la même zone, les conditions de l'article L.322-8 précité ne sont pas remplies.
En outre les accords amiables ne peuvent pas être pris en compte comme termes de comparaison dans la mesure où ils ont été conclus sur une base de 6 000 euros/are, toutes indemnités confondues, alors qu'il convient de distinguer indemnités principale et de remploi.
Il considère que seule doit être prise en compte la valeur de marché, qui s'appuie sur des actes notariés fixant un prix et non des indemnités. L'évaluation devant se faire à la date de la décision de première instance, les ventes récentes doivent être prises en considération, ce qui aboutit à une valeur
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moyenne de 6 616 euros/are, et une valeur médiane de 6 345 euros/are. Les parcelles recensées ne supportant toutefois pas les mêmes contraintes que celle des consorts [O], il convient de retenir l'évaluation du service des Domaines à hauteur de 5 500 euros l'are.
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Mme [D] [C], née [O], en sa qualité d'héritière de [K] [O], lui-même ayant droit de [V] [O], a constitué avocat le 7 juillet 2021et conclu à la même date à la recevabilité de sa demande, le délai de 3 mois prévu par l'article R311-26 du code de l'expropriation d'utilité publique n'ayant pas couru du fait de l'irrégularité de la notification qui lui a été adressée alors qu'elle demeure à l'étranger.
Par conclusions du 6 octobre 2021, elle demande la confirmation du jugement, le rejet des demandes de la SERS et sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle approuve la date de référence fixée par le tribunal et considère qu'il n'est pas démontré que les conditions d'application de l'article L.322-8 précité soient remplies. Elle approuve les motifs du jugement, le premier juge ayant retenu une moyenne en s'appuyant sur une étude marché menée par le commissaire du gouvernement démontrant que la tendance était à la hausse pour ce type de terrain à vocation d'urbanisation future.
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Les parties ont été dûment convoquées à l'audience du 10 juin 2022, par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement reçues le 25 mars 2022 par Mme [R] [O], épouse [E], le 26 mars 2022 par Mme [D] [O], épouse [C], et par M. [U] [O].
M. [L] [Y] [O] a été assigné par exploit du 10 mai 2022 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, les conclusions des parties lui ayant été signifiées en la même forme.
Mme [R] [O], épouse [E], MM. [U] [O] et [L] [Y] [O] n'ayant pas constitué avocat, il sera statué par défaut.
MOTIFS :
À titre liminaire, il sera observé que la recevabilité des conclusions de Mme [D] [C] n'est pas contestée, le mémoire de l'appelante ne lui ayant pas été régulièrement notifié.
- Sur la description du bien et sa situation au regard de l'urbanisme
La parcelle dont s'agit qui est cadastrée commune de [Localité 8], lieudit [Localité 10] section [Cadastre 4], d'une superficie de 16,16 ares, dont 16 ares concernés par l'expropriation, est située en zone IAUA2, du PLU. Elle appartient en indivision aux consorts [O].
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Il s'agit d'une longue bande de terrain rectangulaire rétrécie à une de ses extrémités, en nature de terre agricole, située en zone inondable et à proximité de la voie ferrée et d'une zone déjà urbanisée.
- Sur l'indemnité d'expropriation
Selon l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Selon l'article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
L'article L. 322-1 alinéa 1er énonce que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
L'immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit au 21 janvier 2020, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l'ordonnance d'expropriation, soit au 15 janvier 2020, et en fonction de son usage effectif à la date de référence, à savoir la date d'opposabilité du plan d'occupation des sols, s'agissant d'une parcelle située dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain, en l'espèce le 23 janvier 2017.
Le juge de l'expropriation a retenu la qualification de terrain privilégié compte tenu de la proximité de la ville de [Localité 12], de la continuité de la parcelle avec le tissu urbain existant, de la proximité de la gare et de la présence d'équipements culturels et sportifs.
Il n'est pas discuté que la parcelle avait un usage effectif agricole à la date de référence. La SERS conteste toutefois la qualification de terrain privilégié retenue par le premier juge en raison des lourdes contraintes urbanistiques pesant sur la parcelle.
Si les contraintes d'urbanisme auxquelles est assujettie la parcelle doivent être prises en compte dans le cadre de l'évaluation de l'indemnité de dépossession pour moduler certains termes de comparaison, elles n'ont toutefois pas d'incidence sur la qualification de la parcelle, et notamment celle de terrain privilégié qui s'applique à des parcelles qui, tout en conservant leur qualification de terrain agricole, sont dans une situation privilégiée au regard de leur localisation du fait de la proximité de zones urbanisées, de réseaux et voies de circulation et d'équipements collectifs et présentent des caractéristiques favorables à une urbanisation prochaine. Tel étant le cas en l'espèce ainsi que l'a exactement relevé le juge de l'expropriation, la qualification de terrain privilégié sera donc retenue.
La SERS invoque les dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui énonce que, sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour
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base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Contrairement à la position soutenue par le commissaire du gouvernement, il n'y a pas lieu, pour le calcul des proportions prévues par ce texte, d'écarter les traités d'adhésion lesquels constatent un accord amiable intervenu entre l'expropriant et des titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, quand bien même ces accords ont-ils été négociés sur la base d'une indemnité globale sans distinguer entre indemnité principale et indemnité de remploi, l'indemnité de remploi qui résulte de l'application de pourcentages dégressifs pouvant parfaitement être déterminée, comme l'a d'ailleurs fait la SERS dans ses conclusions.
En l'espèce, l'emprise de l'opération concerne une superficie totale de 1251,124 ares et 65 propriétaires.
Il ressort de l'examen des actes produits et du tableau récapitulatif figurant en annexe 29 de la SERS, après avoir exclu les ventes antérieures à la déclaration d'utilité publique qui ne peuvent être prises en considération, que :
- des ventes sont intervenues avec 21 propriétaires, 17 sur la base d'un prix de 6 000 euros l'are, 4 au prix de 3 500 euros et une au profit de la SNCF au prix de 1 000 euros l'are ;
- des traités d'adhésion sur la base d'une valeur de 6 000 euros l'are sont intervenus avec 14 propriétaires ;
- des accords sont intervenus, sur la même base, en cours de procédure judiciaire de fixation des indemnités, avec 4 propriétaires ;
- des accords ont été conclus, sur la même base, avant transport sur les lieux avec 3 propriétaires et ont donné lieu à des traités d'adhésion ;
- un accord a été conclu avec la commune de [Localité 8] sur une base de 3 500 euros.
Les accords conclus concernent donc 43 propriétaires et une superficie totale de 976,09 ares.
Il convient toutefois d'écarter la vente au profit de la SNCF, qui ne porte pas sur une parcelle similaire, s'agissant d'une parcelle de 63,98 ares ayant une situation très défavorable du fait de sa proximité de la voie ferrée.
En cours de procédure d'appel, des traités d'adhésion ont été conclus avec les consorts [N] et [Z], sur la base d'un montant de 6 000 euros/l'are toutes indemnités confondues, ces accords concernant respectivement une superficie de 28,91 ares et de 11,79 ares.
Les accords concernent donc 44 propriétaires et portent sur une superficie totale de 952,81 ares, soit plus des 2/3 de 1251,124 ares.
Les accords concernant au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées doivent donc être pris pour base conformément à l'article L.322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Ces accords faisant ressortir une valeur médiane de 6 000 euros l'are, cette valeur sera donc retenue et le jugement entrepris infirmé.
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Il sera ainsi fait droit à la demande de la SERS tendant à voir fixer le montant de l'indemnité principale à 85 086 euros et celui de l'indemnité de remploi à 10 210 euros.
- Sur les dépens
Conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant condamné la SERS aux dépens de la procédure de première instance.
En considération de la solution du litige, les accords dont se prévaut la SERS n'ayant pas été régulièrement produits en première instance, les dépens de la procédure d'appel seront également supportés par l'expropriante. Il sera alloué à Mme [D] [O], épouse [C] une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par défaut, par arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement du juge de l'expropriation du département du Bas-Rhin en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 100 800 euros et l'indemnité de remploi à 11 180,80 euros pour la parcelle cadastrée commune de [Localité 8], lieudit [Localité 10] section [Cadastre 4], d'une superficie de 16,16 ares, dont 16 ares concernés par l'expropriation ;
Statuant à nouveau dans cette limite,
FIXE le montant de l'indemnité de dépossession due à Mme [R] [O], épouse [E], M. [U] [O], Mme [D] [O], épouse [C] et M. [L] [Y] [V] [O] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 8], [Localité 10] section [Cadastre 4], d'une superficie de 16,16 ares, dont 16 ares concernés par l'expropriation, à la somme totale de 95 296 euros, dont 85 086 euros au titre de l'indemnité principale et 10 210 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
CONDAMNE la société d'aménagement et d'équipement de la région de Strasbourg au paiement des sommes ainsi fixées à Mme [R] [O], épouse [E], M. [U] [O], Mme [D] [O], épouse [C] et M. [L] [Y] [V] [O], chacun à proportion de ses droits dans l'indivision ;
CONFIRME le jugement pour le surplus ;
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Y ajoutant :
CONDAMNE la société d'aménagement et d'équipement de la région de Strasbourg aux entiers dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à Mme [D] [O], épouse [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,
