MINUTE N° 41/2023
Copie exécutoire à :
- Me Claus WIESEL
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 26/01/2023
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 26 janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00473 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPK2
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANTE :
Madame [I] [H] épouse [V]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Claus WIESEL, avocat au barreau de COLMAR
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet PAYMANN, ayant son siège [Adresse 2], représenté par son gérant.
ayant son siège social [Adresse 1]
Représenté par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 octobre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur WALGENWITZ, Président de chambre
Madame DENORT, conseiller
Madame HERY, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame DONATH faisant fonction
ARRET contradictoire :
- prononcé publiquement après prorogation du 19 janvier 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Le 10 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] constituée de neuf lots répartis à cette date entre Mme [I] [H], Mme [E] [G] et la SCI Franken a tenu une assemblée générale et a désigné comme syndic la SAS Regency Gestion Orpi jusqu'au 30 juin 2016.
Le 5 mars 2016 s'est tenue une assemblée générale extraordinaire au cours de laquelle Mme [I] [H] a été désignée syndic bénévole en remplacement de la SAS Regency Gestion Orpi jusqu'au 5 mars 2017 et a été adoptée à l'unanimité une résolution n°5.4 libellée comme suit « Autorisation donnée à M. et Mme [H] et leurs futurs acquéreurs (la SCI Franken) et à Mme [G] pour procéder aux travaux nécessaires pour la mise en place de compteurs individuels eau, électricité et gaz à chaque étage.
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de donner autorisation à M. et Mme [H] et à leurs futurs acquéreurs (SCI Franken) et à Mme [G], afin de faire procéder, à leurs frais exclusifs, aux travaux nécessaires pour 1a mise en place de compteurs individuels eau, électricité et gaz pour chaque étage.
Ceux-ci pourront être localisés sur les parties communes (cave ou à l'étage), au choix des copropriétaires, (...) le copropriétaire sera responsable vis à vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux, i1 aura également l'obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l'entretien de l'équipement installé.
Faute de décision prise à l'échéance du mandat de Mme [H], celle-ci a saisi le président du tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de désignation d'un administrateur provisoire. M. [Y] [W] a été désigné en cette qualité par ordonnance du 19 février 2018. Lors de l'assemblée générale du 16 mai 2018, le cabinet Paymann a été désigné comme syndic.
A l'assemblée générale du 11 juillet 2018, a été repoussée la résolution n°24 rédigée comme suit, présentée par Mme [H] : « Pose de compteurs d'eau avec facturation séparée (devis Eurométropole joint à la convocation).
Résolution : Les copropriétaires présents et représentés décident de faire poser des compteurs individuels afin d'avoir une facturation à part.
L'Assemblée Générale décide d'approuver un montant de ....€ HT.
L'Assemblée Générale autorise le syndic à procéder, selon la clef de répartition afférente à ces travaux (') à l'appel de fonds pour la totalité du montant des travaux exigible le : ... ... .... ».
Le 5 septembre 2018, Mme [I] [H] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins, notamment, de voir annuler la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018.
Par jugement du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire remplaçant le tribunal de grande instance a rejeté l'intégralité des demandes de Mme [H], l'a condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant de la demande en nullité de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018, le tribunal a indiqué que, pour apprécier si la résolution du 11 juillet 2018 était constitutive d'un abus de majorité, il y avait lieu d'analyser, en premier lieu, la portée de la résolution n°5.4 du 5 mars 2016 laquelle consistait en une simple autorisation donnée à chaque copropriétaire de faire poser des compteurs individuels des fluides énergétiques dont celui de l'eau, la charge financière de cette pose pesant sur chaque copropriétaire, excluant ainsi une charge commune répartie aux tantièmes de possession de l'immeuble, étant précisé que chaque copropriétaire devait répondre des travaux entrepris et assumer les frais d'entretien des compteurs posés.
Le tribunal a ajouté que cette situation d'autorisation de travaux individuels, et non d'une adoption de travaux communs, se comprenait d'autant mieux que Mme [G] disposait déjà d'un tel compteur individuel et que le Syndicat justifiait d'une pratique antérieure de réclamation de paiement à celle-ci de l'eau consommée selon son relevé de compteur, soulignant que cette pratique n'était toutefois pas conforme au règlement de copropriété prévoyant une répartition aux tantièmes.
Le tribunal a rejeté les demandes de Mme [H] considérant que le vote unanime portait sur une autorisation laquelle renvoyait chacun à un choix d'accomplir ou non les travaux envisagés et que la résolution dont l'annulation était demandée n'avait pas le même objet, de sorte qu'il n'y avait pas de revirement de décision.
Mme [H] a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 8 janvier 2021.
L'instruction de l'affaire a été clôturée le 6 septembre 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 1er septembre 2022, Mme [H] demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* rejeté l'intégralité de ses prétentions,
* l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée aux entiers frais et dépens de la procédure,
* dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;
statuant à nouveau :
- déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
y faisant droit :
- annuler la résolution n°24 de l'AG du 11 juillet 2018, pour abus de majorité en ce qu'elle :
* n'a pas été adoptée dans les mêmes termes de vote que la précédente résolution de 2016,
* elle n'est fondée sur aucune circonstance nouvelle,
* elle n'est fondée sur aucun intérêt de la collectivité et va même à son encontre compte tenu de l'inadaptation des modalités de répartition actuelle et du refus des copropriétaires de régler ce qu'ils doivent ;
en conséquence :
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au besoin sous astreinte, à faire le nécessaire pour qu'il soit voté et procédé à l'installation de compteurs individuels d'eau froide au sein de l'immeuble, permettant la détermination des consommations de chacun et une facturation des dites consommations à part, aux frais exclusifs de chaque copropriétaire pour son propre compteur ;
- lui donner acte de ce qu'elle a d'ores et déjà fait procéder à cette installation en ce qui la concerne ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions contraires ;
en tout état de cause :
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la dispenser de toute participation à la dépense du Syndicat au titre des frais de procédure tant en appel qu'en première instance.
Mme [H] soutient que le défaut d'adoption par l'assemblée générale de la résolution n°24 le 11 juillet 2018 constitue un abus de majorité lequel est caractérisé par :
- la violation de la règle du parallélisme des formes,
- l'absence de circonstances nouvelles justifiant un changement de position de la copropriété sur la question de l'installation de compteurs individuels d'eau froide,
- la contrariété de la résolution disputée aux intérêts de la copropriété,
- le non respect des exigences légales.
S'agissant de la violation de la règle du parallélisme des formes, Mme [H] indique qu'en 2016, l'assemblée générale avait approuvé à l'unanimité, l'installation de compteurs d'eau froide individuels et la facturation des consommations à part, cette décision ne pouvant être remise en cause à une majorité, quelle qu'elle soit.
S'agissant de l'absence de circonstances nouvelles justifiant un changement de position de la copropriété sur la question de l'installation de compteurs individuels d'eau froide, Mme [H] expose que la résolution n°5.4 de l'assemblée générale du 5 mars 2016 n'était pas une simple autorisation donnée à chaque copropriétaire de faire poser des compteurs individuels des fluides énergétiques dont celui de l'eau mais manifestait l'accord des copropriétaires pour procéder à l'installation des compteurs individuels et pour une facturation à part. Elle précise qu'actuellement, chaque appartement comprend un compteur électrique privé avec facturation, un compteur de gaz privé avec facturation et une chaudière privée, ce qui induit qu'il n'y a plus de frais généraux pour le carburant de la chaudière centrale de la copropriété ; ainsi, les copropriétaires de l'immeuble disposent d'un abonnement individuel pour le compteur et règlent les charges de manière différente à ce qui est prescrit par le règlement de copropriété. Elle souligne que la copropriété a d'ores et déjà effectué l'installation d'une nouvelle conduite de gaz centrale pour poser des compteurs de gaz avec facturation séparée et ce, aux frais de la copropriété et qu'il était également question de faire réaliser une installation d'une nouvelle conduite d'eau centrale pour poser des compteurs d'eau avec facturation séparée et ce, toujours aux frais de la copropriété.
S'agissant de la contrariété de la résolution disputée aux intérêts de la copropriété, Mme [H] reproche au premier juge de ne pas avoir statué sur l'abus de majorité alors que le refus de l'adoption de la résolution n°24 du procès-verbal d'assemblée générale du 11 juillet 2018 n'est justifié par aucune raison légitime si ce n'est l'unique intérêt de la SCI Franken et de Mme [G]. Elle fait valoir que la répartition aux tantièmes telle que prévue dans le règlement de copropriété n'est adaptée ni au fonctionnement de l'immeuble, ni à sa configuration, une répartition selon des consommations personnelles de chacun étant nécessaire, notamment compte tenu du comportement des autres copropriétaires.
Elle critique le comportement adopté par les autres copropriétaires puisque, lorsqu'elle était administrateur provisoire, elle était destinataire des factures de fonctionnement d'eau, à charge pour elle de les payer et d'en solliciter le remboursement alors qu'elle n'était pas seule à consommer cette eau. Elle précise qu'elle a fait installer, à ses frais, un compteur d'eau froide individuel et qu'au jour de l'assignation en première instance, trois factures d'eau demeuraient impayées, Mme [G], copropriétaire occupante du deuxième étage, ayant refusé de payer sa quote-part de charges d'eau froide conformément au règlement de copropriété et la SCI Franken n'ayant pas davantage donné suite à ses tentatives de faire appliquer la résolution de mars 2016 approuvant l'installation de compteurs d'eau individuels. Elle souligne que la consommation d'eau au rez-de-chaussée rattachée à la SCI Franken représente près de la moitié de la consommation totale de l'immeuble et que le nouveau syndic refuse de gérer une dette antérieure à son mandat.
Mme [H] argue de ce que la pose de compteurs individuels et l'individualisation des charges d'eau est la seule option possible dans la copropriété, au vu également de la configuration des lieux, un audit de l'installation de l'eau ayant révélé que cinq tuyaux desservent l'appartement de Mme [G] dont seulement deux sur lesquels elle se fonde pour calculer sa consommation d'eau et qui sont seuls équipés de compteurs. Elle ajoute que les toilettes de Mme [G] et celles de la SCI Franken sont toujours branchées sur le tuyau qui alimente son appartement.
Mme [H] s'étonne de ce que, lors de l'assemblée générale du 23 octobre 2019, une résolution n° 19 ait été votée concernant la répartition des charges d'eau en souffrance, un calcul ayant été fait mélangeant l'ancienne répartition des tantièmes avec celle des compteurs d'eau subdivisionnaires de Mme [G] et de la SCI Franken alors que ceux-ci ne sont pas officiels.
Elle fait également état de ce que, dans le procès-verbal d'assemblée générale du 20 juillet 2021, le syndic a signalé l'existence d'une fuite d'eau sur l'un des réseaux privatifs, ce qui induit une différence entre la consommation indiquée sur le compteur principal de l'Eau de [Localité 3] et celle des relevés des compteurs subdivisionnaires combinés avec les tantièmes et lui porte nécessairement préjudice puisque l'eau objet de la fuite avec cette méthode de calcul lui sera forcément imputée.
Elle ajoute que, durant la période du 1er juin 2018 au 31 mai 2019, le Syndic a combiné les charges générales avec la consommation d'eau puis divisé le total sur la base de trois appartements, alors qu'en réalité l'immeuble comprend quatre appartements depuis 2017, de sorte qu'elle a réglé des sommes beaucoup plus importantes que ses consommations réelles, étant souligné que le syndic persiste à appliquer cette méthode encore à ce jour.
Sur le non respect des exigences légales, Mme [H] indique encore que le règlement de copropriété a été établi le 26 janvier 2013, à une époque où il n'avait pas été envisagé que deux familles habitent dans le même appartement au rez de chaussée, ce qui est le cas actuellement, de sorte que la mise en place de compteurs est nécessaire dans l'intérêt de la copropriété, ce que prévoit l'article L.135-1 du code de la construction.
Aux termes de conclusions transmises par voie électronique le 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- dire l'appel mal fondé ;
- en débouter Mme [H] ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions ;
- confirmer le jugement entrepris ;
y ajoutant :
- condamner Mme [H] à payer la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles à hauteur de cour ;
- condamner Mme [H] aux frais et dépens d'appel.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat fait valoir qu'a été voté, dans le cadre de l'assemblée du 5 mars 2016, le principe d'une autorisation donnée aux copropriétaires, dont Mme [G], de faire procéder à leurs frais exclusifs aux travaux nécessaires pour la mise en place de compteurs individuels sur des parties communes étant souligné que les appartements de Mme [G] et de la SCI Franken bénéficiaient déjà de sous-compteurs, sans qu'il soit question, aux termes de la résolution adoptée, de contracter un abonnement individuel pour les compteurs ou de prévoir de régler les charges autrement que ce qui était et est arrêté par le règlement de copropriété.
Il ajoute que le projet de résolution n° 24 examiné lors de l'assemblée du 11 juillet 2018 visait à faire peser sur la copropriété, avec appel de fonds, les frais de pose de compteurs individuels d'eau afin d'avoir une facturation à part et allait donc dans un tout autre sens, le rejet de cette résolution ne constituant pas un revirement caractérisant un abus de majorité et ne signifiant pas qu'il serait revenu sur sa décision et aurait décidé de renoncer à l'installation de compteurs d'eau froide individuelle.
Le syndicat expose que Mme [H] ne démontre pas l'existence d'un abus de majorité qu'elle ne caractérise d'ailleurs pas et qu'elle n'a aucun intérêt à agir et à obtenir l'annulation d'une résolution qui ne lui cause pas grief pas plus qu'à la copropriété.
Il précise que la SCI Franken et Mme [G] ont décidé de répartir les factures d'eau aux tantièmes s'agissant de Mme [H] en respectant sur ce point strictement la répartition du règlement de copropriété (et ce, en l'absence de relevés de ses compteurs), et pour la part résiduelle entre eux deux, selon le relevé de leurs propres compteurs, Mme [H] ne disposant pas d'un compteur pour ses lots.
Le syndicat souligne qu'actuellement, la répartition des charges d'eau selon le règlement de copropriété doit se faire aux tantièmes, en l'absence de précision contraire, et la modification de ce mode de répartition ne pourra se faire indépendamment d'une proposition de modification du règlement de copropriété.
Il ajoute que, dans l'optique d'une éventuelle facturation par compteurs individuels, il appartient à Mme [H] de faire procéder aux travaux de pose de ses compteurs, à ses frais, et d'en justifier conformément à la résolution de 2016.
Il précise que la pose des compteurs individuels d'eau froide est imposée uniquement dans les bâtiments nouveaux.
Le syndicat rappelle que les tribunaux ne peuvent que constater la validité ou la nullité de décisions d'assemblées générales, sans pouvoir se substituer à un syndicat de copropriété pour imposer en ses lieu et place une autre décision sous
peine de s'immiscer indûment dans la gestion de l'immeuble, laquelle relève des seules attributions de l'assemblée générale.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en nullité de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 pour abus de majorité
L'abus de majorité dans les assemblées générales de copropriété consiste à utiliser la majorité obtenue lors d'une assemblée générale de copropriétaires dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire ; il peut s'agir d'un intérêt personnel, de l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, d'une rupture de l'équilibre entre les copropriétaires, ou enfin d'une décision prise dans l'intention de nuire.
Sur la violation de la règle du parallélisme des formes
Mme [H] indique qu'en 2016, l'assemblée générale a approuvé, à l'unanimité, l'installation de compteurs d'eau froide individuels et la facturation des consommations à part et soutient que cette décision ne peut être remise en cause à une majorité, quelle qu'elle soit.
Elle considère que le revirement de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 constitue un abus de majorité contraire aux intérêts de la copropriété.
Cependant, force est de constater que la résolution n°5.4 de l'assemblée générale du 5 mars 2016, d'une part, donne une autorisation à M. et Mme [H] et à leurs futurs acquéreurs (la SCI Franken) et à Mme [G], sans toutefois leur imposer, de procéder, à leurs frais exclusifs, aux travaux nécessaires pour la mise en place de compteurs individuels eau, électricité et gaz à chaque étage et, d'autre part, n'approuve pas, contrairement à ce que Mme [H] avance, la facturation des consommations à part, de sorte, que l'absence d'adoption de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 ne caractérise en rien un non respect du parallélisme des formes puisqu'elle a une autre finalité que la résolution n°5.4 de l'assemblée générale du 5 mars 2016 à savoir celle d'imposer une pose de compteurs aux copropriétaires avec une facturation séparée et un appel de fonds pour la copropriété.
Il ne s'agit donc pas d'un revirement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déterminer si la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 constitue un abus de majorité contraire aux intérêts de la copropriété.
Ce moyen est donc rejeté.
Sur l'absence de circonstances nouvelles justifiant un changement de position de la copropriété sur la question de l'installation de compteurs individuels d'eau froide
Il y a lieu de rappeler que contrairement à ce que soutient Mme [H], la résolution n°5.4 de l'assemblée générale du 5 mars 2016 était une simple autorisation donnée à chaque copropriétaire de faire poser des compteurs individuels des fluides énergétiques dont celui de l'eau et ne manifestait pas l'accord des copropriétaires pour procéder à l'installation des compteurs individuels et pour une facturation à part.
L'absence d'adoption de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 ne caractérise en rien une remise en cause de la résolution n°5.4 de l'assemblée générale du 5 mars 2016, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'analyser s'il existe ou non des circonstances nouvelles de nature à justifier un changement de position de la copropriété sur la question de l'installation de compteurs individuels d'eau froide.
Ce moyen est donc rejeté.
Sur la contrariété de la résolution disputée aux intérêts de la copropriété
Il appartient à Mme [H] qui l'invoque de démontrer que l'absence d'adoption de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 est contraire aux intérêts de la copropriété.
Le règlement de copropriété prévoit pour la consommation d'eau une répartition aux tantièmes.
Dès lors, Mme [H] n'est pas à même d'invoquer que l'absence d'adoption de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 constitue une abus de majorité pour être contraire aux intérêts de la copropriété alors que c'est le règlement de copropriété qui prévoit lui même une répartition aux tantièmes et que l'adoption de la résolution n°24 aurait pour effet d'aller à l'encontre dudit règlement, étant souligné que ledit règlement est susceptible de modifications selon des modalités légales précises auxquelles Mme [H] est en droit, au besoin, de recourir, tous ses arguments quant au caractère inadapté des modalités de répartition aux tantièmes étant vains dans le cadre de la présente instance, au regard du caractère impératif du règlement de copropriété.
Ce moyen est donc rejeté.
Sur le non respect des exigences légales
Mme [H] se prévaut des dispositions de l'article L.135-1 du code de la construction et de l'habitation lequel a été abrogé par ordonnance du 29 janvier 2020 et n'avait vocation à s'appliquer qu'aux nouvelles construction d'immeuble à usage principal d'habitation, de sorte que ce moyen doit être rejeté.
* * *
Tous les moyens de Mme [H] ayant été rejetés, le jugement entrepris est confirmé.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.
A hauteur d'appel, Mme [H] est condamnée aux dépens ainsi qu'à payer au Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'art 700 du code de
procédure civile ; elle est déboutée de sa demande d'indemnité formulée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 9 décembre 2020 ;
Y ajoutant :
CONDAMNE Mme [I] [H] aux dépens de la procédure d'appel ;
CONDAMNE Mme [I] [H] à payer au Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel ;
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président,
