S.A.R.L. GARAGE DE LA ZONE
C/
S.C.I. CLOS DE FLAURENCE
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 08 Novembre 2007RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2007
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 06/00898
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 10 AVRIL 2006, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MACONRG 1ère instance : 05/00271
APPELANTE :
S.A.R.L. GARAGE DE LA ZONEAyant son siège : Route de Charolles71220 SAINT BONNET DE JOUX
représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND et SOULARD, avoués à la Courassistée de Me Eric-Louis LEVY, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
S.C.I. CLOS DE FLAURENCEAyant son siège : 3, rue de Lattre de Tassigny71100 CHALON SUR SAONE
représentée par la SCP BOURGEON et KAWALA et BOUDY, avoués à la Courassistée de Me Joël GAUDE, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2007 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport, Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur, Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur,qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile,
SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE :
Par jugement du 10 avril 2006 auquel il est fait référence pour l'exposé des faits et le rappel de la procédure, le tribunal de grande instance de MACON, dans le litige opposant la SARL GARAGE de la ZONE à la SCI CLOS DE FLAURENCE (ci-après nommée la SCI), a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 août 1996 liant la SARL GARAGE DE LA ZONE preneur à la SCI CLOS DE FLAURENCE, bailleur, à effet au 25 février 2005, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 731, 25 euros, ordonné l'expulsion de la SARL GARAGE DE LA ZONE et de tous occupants de son chef, condamné la SARL GARAGE DE LA ZONE à payer à la SCI la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens.
Il y a lieu de rappeler pour l'essentiel que le 16 août 1996 un bail a été conclu entre la SNC BARRAUD-GUILLET et la SARL GARAGE DE LA ZONE pour des locaux à usage de garage. Le 23 juillet 1998 la SNC Z... A... représentée par son mandataire Maître B..., a vendu l'immeuble à la SCI DE FLAURENCE. Le 24 décembre 2004, la SCI a mis en demeure la SARL GARAGE DE LA ZONE de lui transmettre diverses pièces et de réparer le chauffage.
Le 25 janvier 2005, la SCI a fait délivrer à la SARL GARAGE DE LA ZONE un commandement reprenant les causes de la mise en demeure et visant la clause résolutoire, lui demandant de payer la somme de 1 575, 53 euros. Le 23 février 2005 la SARL GARAGE DE LA ZONE qui a réglé les causes du commandement, a assigné la SCI pour obtenir des délais afin de communiquer les pièces demandées et une suspension de la clause résolutoire ; la SCI a sollicité reconventionnellement la nullité du bail et subsidiairement la résolution de celui-ci par le jeu de la clause résolutoire.
C'est dans ces conditions que le tribunal a rendu le jugement ci-dessus rappelé dont la SARL GARAGE DE LA ZONE a fait appel le 4 mai 2006.
Dans ses dernières conclusions (no 3) auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l'article 445 du nouveau Code de procédure civile, déposées le 4 mai 2007, la SARL GARAGE DE LA ZONE demande à être reçue en son appel, de le déclarer bien fondé, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande en nullité de bail mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau , de débouter la SCI de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, d'accorder les plus larges délais à la concluante afin de répondre autant que de besoin au commandement signifié le 25 janvier 2005, de constater que l'ensemble des documents sollicités ont été fournis durant ces délais, de condamner la SCI à payer à la concluante la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
D'une part la concluante soutient qu'il n'y a pas nullité du bail et que la SCI souhaite se débarrasser de son locataire pour vendre les locaux à un prix avantageux et réaliser une opération spéculative.
D'autre part la SARL GARAGE DE LA ZONE fait valoir qu'il n'y a pas acquisition de la clause résolutoire en se fondant sur l'article L 145-41 du code de commerce et non sur l'article 1183 du code civil qui vise la condition résolutoire ; le juge doit faire une interprétation stricte de la clause résolutoire, examiner les conditions de sa mise en oeuvre en retenant que le bailleur a agi de mauvaise foi (7 ans après), ce qui justifie de prononcer la nullité du commandement alors que le preneur est de bonne foi en ce qu'il a payé dans le mois les loyers réclamés, fait réparer le chauffage et fourni les attestations des administrations, une autorisation d'exploitation délivrée par la Préfecture, le maintien de l'autorisation de voirie et la régularité de l'activité de la station de lavage.
Enfin la demande de délais est parfaitement justifiée pour maintenir l'activité de la SARL GARAGE DE LA ZONE qui continuera de payer le loyer mis à sa charge par le bail.
Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 24 avril 2007 auxquelles il est pareillement référé la SCI CLOS DE FLAURENCE demande de dire et juger nul le bail signé le 16 août 1996 comme convenu sur une cause illicite, de le dire non causé en l'état d'une contre partie manifestement insuffisante aux locaux donnés à bail, de dire sans objet la convention par application de la maxime "la fraude corrompt tout" ; de condamner en conséquence la SARL GARAGE DE LA ZONE au paiement de la somme de 209 769, 85 euros en réparation du préjudice subi par la concluante et du bénéfice que le preneur a tiré de l'occupation des lieux pendant l'exécution du contrat annulé, d'ordonner l'expulsion de la SARL GARAGE DE LA ZONE et de tous occupants de son chef.
Subsidiairement la concluante demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 25 février 2005, de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 731, 25 euros, d'ordonner l'expulsion de la SARL GARAGE DE LA ZONE et de tous occupants de son chef ;
en tout état de cause, d'ajouter à l'indemnité allouée en première instance, en condamnant la SARL GARAGE DE LA ZONE au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SCI fait valoir d'une part sur la nullité du bail que le loyer a été réduit de 214 096 Francs à 42 000 Francs, avant le redressement judiciaire de la SNC BARRAUD-GUILLET le 12 septembre 1996, que la cause est illicite en l'absence d'une contre partie sérieuse et que cette situation lui a causé un préjudice correspondant au manque à gagner pendant 8 ans sur les loyers perçus minorés.
D'autre part sur l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI fait valoir à titre subsidiaire qu'elle est responsable si son locataire ne fait pas les travaux dans les lieux où elle exploite une activité commerciale sans les autorisations ou déclarations nécessaires. Le délai n'a pas été respecté et la SARL GARAGE DE LA ZONE n'est toujours pas en règle tant en ce qui concerne l'adjonction d'activités supplémentaires (station de lavage) qu'en ce qui concerne l'éventuelle mise aux normes de l'installation électrique. L'attitude de la SCI est emprunte de bonne foi alors que celle de la SARL GARAGE DE LA ZONE est caractérisée par la mauvaise foi dans la mesure où elle était en infraction dès l'origine (1996) et qu'elle n'a cherché à se mettre en règle qu'après la délivrance du commandement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 4 mai 2007.
SUR CE : MOTIFS DE LA DECISION
1 - sur la nullité du bail :
Attendu que c'est par un raisonnement adopté par la Cour que le premier juge a justement écarté la nullité du bail ; qu'il y a lieu d'ajouter que la SCI a acheté les locaux en toute connaissance du loyer étant rappelé que celui-ci avait été pratiqué depuis deux ans lorsque la SCI a acheté ;
Qu'elle ne démontre pas en quoi son consentement aurait été vicié; qu'elle ne rapporte pas davantage la preuve que le loyer antérieur était le "bon loyer" et qu'il ne peut être exclu qu'il ait été surévalué ; qu'à tout le moins la faiblesse du loyer n'est pas étrangère au prix de vente peu élevé de 600 000 Francs dont a bénéficié la SCI ; qu'en conséquence la nullité sera écartée et le jugement confirmé sur ce point ; que la SCI sera déboutée de sa demande en paiement de la réparation du préjudice allégué.
2 - sur l'acquisition de la clause résolutoire :
2-1 - sur l'exécution du commandement :
Attendu que le commandement délivré le 25 janvier 2005 à la Société GARAGE DE LA ZONE à la requête de la SCI, après avoir rappelé les dispositions des articles 4, 5 et 10 du bail ainsi que la mise en demeure adressée le 23 décembre 2004, a d'une part visé l'ensemble des documents sollicités par la SCI, à savoir :
1 - l'autorisation de distribution de carburant sur la commune de JOUX2 - le dossier de demande d'autorisation d'exploitation d'une station service ainsi que la décision d'autorisation, 3 - les demandes de transformation de la station service, concernant notamment sa station de lavage, 4 - le dernier rapport de contrôle de l'installation électrique du bâtiment, 5 - tout justificatif de la réparation du chauffage ;
Que le commandement a d'autre part visé la somme de 1 575, 53 euros correspondant à la facture complémentaire concernant la révision du loyer résultant de l'indexation du loyer prévue par l'article 10 du bail ;
Que le commandement a fixé le délai d'un mois pour satisfaire à ces obligations et a rappelé la clause résolutoire du bail (article 13) ainsi que les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce ;
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE demande de déclarer nul le commandement en raison de la mauvaise foi du bailleur; que cette mauvaise foi alléguée n'est pas démontrée par des manoeuvres frauduleuses ou dolosives ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande mais qu'il convient d'examiner si la SARL GARAGE DE LA ZONE a satisfait aux différentes injonctions qui lui étaient faites dans le commandement ;
2-1-1 : sur le paiement de la somme commandée :
Attendu qu'il est constant que la SARL GARAGE DE LA ZONE a réglé la somme de 1 575, 53 euros dans le mois de la délivrance du commandement sans qu'il puisse lui être fait grief de n'avoir pas payé l'indexation en temps utile soit en 2003, dès lors que la SCI ne lui avait adressé aucune mise en demeure avant celle du 24 décembre 2004 ; qu'en outre la SARL GARAGE DE LA ZONE justifie par une attestation de son expert comptable, la société ACCOR BOURGOGNE, qu'elle s'acquitte régulièrement de ses loyers et de ses charges ;
2 -1-2 : sur les autorisations administratives
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE verse aux débats le récépissé délivré par le Préfet de Saône et Loire le 28 avril 1976 à Messieurs Z... et A... (garage Express) à SAINT BONNET de JOUX suite à la déclaration d'installation de leur garage comportant une cuve de 25000 litres compartimentée et relevant de la catégorie des établissements dangereux, insalubres ou incommodes de 3ème classe ; que la SARL GARAGE DE LA ZONE produit encore le récépissé délivré le 9 mai 2005 par la Préfecture de Saône et Loire suite au changement d'exploitant et à la demande de transfert formulée le 17 mars 2005 ;
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE verse aux débats un arrêté du 26 février 2007 de Monsieur le Président du Conseil Général de Saône et Loire portant permission de voirie, maintien des accès à une station service et autorisation du permissionnaire (SARL GARAGE DE LA ZONE) à maintenir les installations existantes pour une durée de 5 ans ; que cette autorisation est donnée en réponse à la demande en date du 6 juillet 2005 de la SARL GARAGE DE LA ZONE concernant l'autorisation de maintenir les accès à des distributeurs de carburant situés sur domaine privé en bordure de la route départementale 983 en agglomération ; que l'arrêté vise celui du 23 septembre 1988 modifié de Monsieur le Président du Conseil Général portant permission de voirie délivré au propriétaire des installations de la station service ;
2-1-3 : sur les demandes de transformation de la station service concernant notamment sa station de lavage :
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE ne produit aucune demande, ni récépissé d'une autorité administrative valant autorisation mais qu'elle fait valoir que la station de lavage a été installée par la société Garage Express avant qu'elle ne signe le contrat de bail et qu'elle n'a pas à demander une autorisation auprès de la SCI ; qu'en outre le bail autorise le preneur "à adjoindre aux activités ci-dessus énumérées, des activités annexes ou complémentaires à condition qu'elles restent accessoires et ne modifient aucunement la destination principale des lieux" ;
Attendu que cette activité est effectivement accessoire et annexe de l'activité de garage et de station service et a préexisté aux relations entres les parties ; qu'elle n'a pas à faire l'objet d'une autorisation spécifique alors que la SARL GARAGE DE LA ZONE produit une attestation de mise en conformité des évacuations d'eaux pluviales établie par l'entreprise SOUFFLOT le 31 octobre 2005, laquelle déclare "avoir repris toutes les canalisations d'eaux pluviales, de la plate-forme du garage et de la station pour les traiter à l'aide d'un séparateur d'hydrocarbure d'un débit de 8 litres par seconde avant de les rejeter dans le réseau communal" ;
2-1-4 : sur le rapport de contrôle de l'installation électrique
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE verse aux débats une attestation du Bureau Véritas du 30 juin 2005 selon laquelle les vérifications des installations électriques et des ponts élévateurs à quatre colonnes et à deux colonnes ont été effectuées le 19 janvier 2005 par un inspecteur ;
2-1-5 : sur la réparation du chauffage
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE produit trois factures de l'entreprise Alain ROCHE (plomberie, sanitaire, chauffage, etc...) des 7 février 2005, 15 mars 2005 et 21 février 2006 attestant des travaux de reprises de fuites et de réparations sur le circuit chauffage ;
2-2 : sur le jeu de la clause résolutoire :
Attendu qu'il résulte de ce qui précède qu'il a été répondu aux causes du commandement mais hors délai à l'exception du règlement de la somme réclamée ; que les critiques de la SCI pour faire juger que les causes du commandement n'ont pas été satisfaites ne sont pas suffisamment fondées sauf en ce qui concerne le retard ; que sur ce point le jugement sera confirmé ;
3 - sur la demande de délais :
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE, consciente qu'elle n'a pas satisfait aux causes du commandement relatives aux autorisations administratives, sollicite deux ans de délais sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce pour faire suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période où elle a pris toutes mesures en cours de procédure pour satisfaire à la demande de sa bailleresse ;
Attendu que la SARL GARAGE DE LA ZONE a effectué la plupart des démarches administratives après la réception du commandement afin de se mettre en règle ; qu'à l'évidence elle ne pouvait respecter le délai d'un mois alors que les procédures pour obtenir les autorisations n'étaient pas clairement définies en raison de l'attitude même de l'administration ; que dès lors il apparaît possible au vu des démarches qu'elle a effectuées démontrant aussi sa volonté, certes tardive, de se mettre en règle, de lui accorder deux ans de délais à compter de sa demande formulée dans l'assignation délivrée le 23 février 2005 et de constater qu'à l'issue de ces délais la SARL GARAGE DE LA ZONE s'est mise en conformité avec les causes du commandement de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise en observant toutefois que si l'arrêté du Président du Conseil Général est daté du 26 février 2007 soit postérieurement à l'expiration du délai, la demande a été faite par la SARL GARAGE DE LA ZONE le 6 juillet 2005, soit dans le délai;
4 - sur les autres demandes
Attendu que les demandes formulées par la SCI de fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle et d'expulsion à l'encontre de la SARL GARAGE DE LA ZONE sont sans objet ;
Attendu que l'équité n'impose pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties ;
Attendu que chacune des parties conservera ses propres dépens aucune des deux n'ayant obtenu gain de cause sur ses demandes principales ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu les articles L 145-41 et suivants du code de commerce,
Vu le jugement du tribunal de grande instance de MACON du 10 avril 2006,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande nullité de bail et de dommages et intérêts,
Infirme le jugement en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau,
Vu le commandement de payer du 25 janvier 2005 visant la clause résolutoire,
Constate que la SARL GARAGE DE LA ZONE a satisfait aux cause du commandement dans un délai de deux ans à compter de sa demande de délai formée dans son assignation du 23 février 2005,
Lui accorde un délai de deux ans à compter de cette date et constate que la clause résolutoire n'est pas acquise,
Déboute la SCI de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Dit que chacune des parties conservera ses propres dépens,
Accorde aux avoués de la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
