LC/LL
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la copropriété du [Adresse 4] (71)
C/
[T] [J]
[C] [J]
[N] [J]
L'UDAF DE SAONE ET LOIRE
[B] [E] [J] épouse [A]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022
N° RG 21/00475 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FVLM
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mars 2021,
rendu par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône - RG : 11-19-1126
APPELANT :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la copropriété du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SASREGIE D'IMMEUBLES NEYRAT ayant son siège social [Adresse 5], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège
représenté par Me Jean-Vianney GUIGUE, membre de la SELAS ADIDA & ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, vestiaire : 38
INTIMÉS :
Monsieur [T] [J]
né le 28 Juin 1963 à [Localité 11] (71)
[Adresse 10]
[Localité 8]
Monsieur [C] [J]
né le 14 Juillet 1964 à [Localité 11] (71)
[Adresse 2]
[Localité 8]
Monsieur [N] [J]
né le 10 Mai 1974 à [Localité 11] (71)
[Adresse 1]
[Localité 8]
tous trois à titre personnel et en qualité d'héritier de [G] [J]
non représentés
L'UDAF DE SAONE ET LOIRE, en qualité de tuteur de [G] [H] veuve [J], décédée le 05.02.2022
[Adresse 6]
[Localité 7]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/2813 du 19/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)
représentée par Me Sophie BELLEVILLE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 47
PARTIE INTERVENANTE :
Madame [B] [E] [J] épouse [A], en qualité d'héritière de [G] [J]
née le 01 Décembre 1960 à [Localité 11] (71)
[Adresse 3]
[Localité 9]
non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président,
Sophie DUMURGIER, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 13 Décembre 2022,
ARRÊT : rendu par défaut,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Selon acte de donation-partage en date du 10 novembre 2011 reçu par Maître [W] [V], notaire à [Localité 11], Mme [G] [J] a donné ses parties privatives de la copropriété «'[Adresse 4]'» à ses trois enfants, [T], [C] et [N] [J], s'en réservant l'usufruit et portant sur les lots n°718 (appartement type 3), 611 (cave), 734 (appartement type 2) et 627 (cave), [T] et [N] ayant reçu la moitié en nue-propriété des lots 734 et 627 et [C] ayant reçu la totalité en nue-propriété des lots 718 et 611.
Les charges de copropriété n'étant pas acquittées, plusieurs mises en demeure ont été adressées à Mme [G] [J] le 26 mars 2018 (pour les lots n°718 et 611) ainsi que les 14 novembre 2018, 3 décembre 2018 et 12 juin 2019 (pour l'ensemble des lots).
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a d'abord assigné, par acte d'huissier en date du 21 novembre 2019, Mme [G] [J] placée sous tutelle de l'UDAF de Saone et Loire, désignée à ces fonctions par jugement du juge des tutelles de Chalon sur Saône du 2 juillet 2019.
En cours de procédure, ayant eu connaissance du démembrement des biens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a, par acte d'huissier du 6 juillet 2020, assigné les trois fils de Mme [G] [J] afin d'obtenir leur condamnation.
Lors de l'audience du 22 septembre 2020, Mme [J] a comparu, représentée par l'UDAF de Saone et Loire. Ses trois fils n'ont pas comparu.
Par jugement du 20 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a ordonné la jonction des deux instances, ainsi que la réouverture des débats, prononçant un sursis à statuer sur toutes les prétentions et sollicitant du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice qu'il :
- fasse un état précis de ses prétentions à trancher au jour de l'audience ;
- précise de manière claire et circonstanciée le fondement juridique de sa demande de condamnation solidaire à l'encontre de deux, trois ou quatre défendeurs ;
- fasse des observations sur l'article 6 du décret du 17 mars 1967, notamment qu'il soit précisé dans quelle mesure la donation invoquée est opposable aux fils de Mme [J] ;
- fasse des observations sur les articles 605 et 606 du code civil et ce au regard de la nature des charges impayées qui devront nécessairement être passées sous le crible de ces dispositions.
L'affaire a été rappelée à l'audience du 5 janvier 2021. Mme [G] [J] a comparu, représentée par l'UDAF de Saone et Loire, es qualités, qui s'en est rapportée. MM. [J] n'ont pas comparu.
Par jugement rendu le 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a :
- condamné Mme [G] [J] à payer la somme de 1 255 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Régie d'immeuble Neyrat, cette somme correspondant à toutes les charges impayées arrêtées au 31 décembre 2019 expurgée des frais d'huissier de justice et de recouvrement du syndic,
- condamné M. [T] [J] à payer la somme de 1 255 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Régie d'immeuble Neyrat, cette somme correspondant à toutes les charges impayées arrêtées au 31 décembre 2019 expurgée des frais d'huissier de justice et de recouvrement du syndic,
- condamné Monsieur [C] [J] à payer la somme de 1 255 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Régie d'immeuble Neyrat, cette somme correspondant à toutes les charges impayées arrêtées au 31 décembre 2019 expurgée des frais d'huissier de justice et de recouvrement du syndic,
- condamné M. [N] [J] à payer la somme de 1 255 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Régie d'immeuble Neyrat, cette somme correspondant à toutes les charges impayées arrêtées au 31 décembre 2019 expurgée des frais d'huissier de justice et de recouvrement du syndic,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Régie d'immeuble Neyrat, aux dépens de l'instance qui comprennent tous les frais d'huissier de justice de la présente instance,
- ordonné que tous les frais d'huissier de justice antérieurs à cette instance, ainsi que tous les autres frais de recouvrement, et ce couvrant la période du 1er juin 2007 au 31 décembre 2019 facturés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, restent à la charge du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et à la charge de la SAS Régie d'immeuble Neyrat, et ce en vertu du dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- invité les défendeurs à scrupuleusement étudier leurs décomptes individuels pour vérifier qu'aucun de ces frais n'y figurent à l'avenir,
- débouté ainsi le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Régie d'immeuble Neyrat de toutes ses autres prétentions,
- rappelé que la présente décision de justice ne bénéficie pas de l'exécution provisoire de droit.
Par acte du 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par la SAS Régie d'immeubles Neyrat, a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Au terme de conclusions n°2 notifiées le 25 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par la SAS Régie d'immeubles Neyrat, demandait à la cour d'infirmer le jugement déféré et pour l'essentiel de condamner in solidum Mme [G] [J], représentée par son tuteur, et ses fils à régler les charges de copropriétés demeurées impayées et arrêtées au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 14 novembre 2018.
Mme [G] [J], représentée par son tuteur, au terme de conclusions d'intimés notifiées le 27 septembre 2021, demandait, quant à elle, à la cour de confirmer le jugement entrepris.
MM. [T], [C] et [N] n'ont pas constitué avocat.
Mme [G] [J] est décédée le 5 février 2022 en cours de procédure.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Régie d'immeubles Neyrat, a alors fait assigner en intervention forcée Mme [B] [J] et MM. [T], [C], et [N] [J], en leur qualité d'héritiers de Mme [G] [J], et ce par actes d'huissier des 16, 21 et 23 juin 2022.
Aux termes de ces actes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SAS Régie d'immeubles Neyrat demande à la cour, au visa des articles 66 et 331 du code de procédure civile, 10, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 6 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de':
- Juger recevable et fondé son appel,
- Y faisant droit et actualisant,
- Infirmer le jugement rendu le 3 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône,
- Condamner in solidum M. [C] [S] [J], M. [T] [J] M. [N] [J] et Mme [B] [J], en leur qualité d'héritiers de Mme [G] [J], à lui payer la somme de 13.522,29 euros au titre des provisions échues pour les lots n°718 et 611 selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 26 mars 2018 ;
- Condamner in solidum les mêmes au paiement de la somme de de 5.515,76 euros au titre des provisions échues pour les lots n°734 et 627 selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 14 novembre 2018 ;
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer les charges de copropriété à échoir portant sur les lots N°718 et 611,
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer les charges de copropriété à échoir portant sur les lots N°734 et 627,
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des frais irrépétibles de première instance,
- Débouter les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Ajoutant,
- Condamner in solidum M. [C] [S] [J], M. [T] [J], M. [N] [J], et Mme [B] [J], ès qualités, à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des frais irrépétibles d'appel,
- Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Les parties intervenantes forcées n'ont pas constitué avocat.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2022.
L'affaire a été fixée à l'audience du 18 octobre 2022 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 décembre 2022.
Sur ce la cour,
A titre liminaire, conformément aux dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de déclarer recevables les interventions forcées de MM [T], [C], [N] et de Mme [B] [J], en leur qualité d'héritiers de [G] [J], leur mise en cause étant nécessaire à la suite du décès de leur mère.
En application de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions pour charges.
Selon ce même article, les provisions pour charge sont payables le 1er jour du trimestre.
Suivant l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : "A défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.'»
En l'espèce, il est établi que :
- lors de l'assemblée générale du 7 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a approuvé les comptes arrêtés au 31 mai 2016, et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice allant du 1er juin 2017 au 31 mai 2018.
- lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a approuvé les comptes arrêtés au 31 mai 2017, et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice allant du 1er juin 2018 au 31 mai 2019.
- lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a approuvé les comptes arrêtés au 31 mai 2018, et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice allant du 1er juin 2019 au 31 mai 2020.
- lors de l'assemblée générale extraordinaire du 7 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a approuvé l'intervention du groupement de maîtrise NAOS - CIE Dupaquier - ONNIX pour un montant TTC de 34 338 euros ainsi que les honoraires du syndic pour le suivi des travaux.
- lors de l'assemblée générale du 26 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a approuvé les comptes arrêtés au 31 mai 2020, et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice allant du 1er juin 2021 au 31 mai 2022.
- lors de l'assemblée générale du 28 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a approuvé la résolution portant sur la rénovation énergétique de la copropriété et celle portant sur le remplacement de l'huile du moteur des ascenseurs ainsi que des honoraires du syndic pour le suivi des travaux.
Il résulte des décomptes détaillés produits par le syndicat des copropriétaires appelant qu'il reste dû au titre des lots n°718 et 611 un arriéré de charges de 13 522,29 euros et au titre des lots 734 et 627 un arriéré de charges de 5 515,76 euros.
Il est, en outre, communiqué, à hauteur de cour, les contrats types du syndic en 2017 et 2021 pour justifier des frais pratiqués au titre des honoraires liés aux procédures de recouvrement des impayés.
En application de l'article 1077 du code civil, les biens reçus par les héritiers réservataires présomptifs, à titre de partage anticipé, constituent un avantage en avancement de part successorale imputable sur leur part de réserve, à moins qu'ils n'aient été donnés expressément hors part, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Par suite, selon l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume point en matière civile.
Aucune disposition légale ne prévoit une solidarité entre co-héritiers pour le paiement des charges de copropriété relevant du passif successoral.
Il en résulte que chaque héritier n'est tenu de payer la dette qu'à proportion de ses droits dans la succession.
La créance du syndicat des copropriétaires ayant été actualisée à hauteur de cour, le jugement déféré doit être infirmé et au regard des décomptes produits et contrats de syndic, il convient de condamner MM. [C] [S] [J], [T] [J], [N] [J] et Mme [B] [J], es qualité d'héritiers de Mme [G] [J], à payer au syndicat appelant les sommes suivantes, à proportion de leurs droits dans la succession :
-13.522,29 euros au titre des provisions échues pour les lots n°718 et 611 selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l'acte d'assignation du 23 juin 2022,
-5.515,76 euros au titre des provisions échues pour les lots n°734 et 627 selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l'acte d'assignation du 23 juin 2022.
Postérieurement au décès de Mme [G] [J], survenu le 5 février 2022, les charges de copropriété à échoir sont dues par les propriétaires des lots au regard de l'acte de donation partage susvisé, chacun étant tenu au titre du lot attribué.
En outre, si dans son assemblée générale du 26 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a notamment adopté le budget prévisionnel pour l'exercice allant du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 et dans son assemblée extraordinaire du 28 mai 2021 a approuvé la résolution portant sur la rénovation énergétique de la copropriété et celle portant sur le remplacement de l'huile du moteur des ascenseurs, il n'est produit aux débats aucun décompte permettant de vérifier les provisions sur charge à valoir et les travaux effectivement réglés durant cette période ni leur ventilation entre les lots considérés de sorte que le syndicat appelant doit être débouté de ses demandes relatives aux charges de copropriété à échoir.
Les consorts [J], es qualités d'héritiers de Mme [G] [J], seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.
Ils seront condamnés au paiement d'une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour,
Déclare recevables les interventions forcées de MM. [C] [S] [J], [T] [J], [N] [J] et Mme [B] [J], en qualité d'héritiers de Mme [G] [J],
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Condamne MM. [C] [S] [J], [T] [J], [N] [J] et Mme [B] [J], en qualité d'héritiers de Mme [G] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] les sommes suivantes, à proportion de leurs droits dans la succession :
- 13 522,29 euros au titre des provisions échues pour les lots n°718 et 611 selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l'acte d'assignation du 23 juin 2022,
- 5 515,76 euros au titre des provisions échues pour les lots n°734 et 627 selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l'acte d'assignation du 23 juin 2022.
Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de ses demandes au titre des charges de copropriétés à échoir,
Condamne MM. [C] [S] [J], [T] [J], [N] [J] et Mme [B] [J], en qualité d'héritiers de Mme [G] [J] :
- aux dépens de première instance et d'appel,
- à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
