COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 18 DECEMBRE 2012
Débats du 20 Novembre 2012
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/00008
Minute n° :
Ce jour, DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE DOUZE,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
Monsieur [K] [G]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 14] (MAROC)
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentant : la SCP COSTE/BERGER/PONS/DAUDE (avocats au barreau de MONTPELLIER)
Madame [Y] [W] épouse [G]
née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 11] (MAROC)
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentant : la SCP COSTE/BERGER/PONS/DAUDE (avocats au barreau de MONTPELLIER)
APPELANTS
et
d'autre part :
SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE (SERM), prise en la personne de son directeur en exercice domicilié ès qualité au siège social
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 15]
Représentant : la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER)
INTIMEE
EN PRESENCE DE
Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault
Brigade des Evaluations Domaniales
[Adresse 12]
[Localité 15]
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 18/10/2012.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du
22 Février 2012
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 20 Novembre 2012 où siégeaient :
- Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M.BACHASSON, Président empêché,
- Madame Nathalie MATELLY, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge suppléant de l'Expropriation du Département de l'Aude, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
- Madame Sylvia DESCROZAILLE, Juge au Tribunal de Grande Instance de Rodez chargée du Tribunal d'instance de Millau, juge de l'Expropriation du Département de l'Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
En présence de M.[O], délégué par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,
assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
Après avoir mis l'affaire en délibéré au 18/12/2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Par arrêté du 11 juillet 2011, le préfet de l'Hérault, a déclaré d'utilité publique la 2ème phase du projet de rénovation urbaine, [Adresse 18], situé sur la commune de [Localité 15] par la ville de [Localité 15] ou son concessionnaire, la SERM.
Un nouvel arrêté préfectoral du 13 septembre 2011, a déclaré cessibles en urgence au profit de la ville de [Localité 15] ou de la SERM les biens et droits immobiliers, bâtis et non bâtis, dont l'acquisition est nécessaire pour l'opération, désignés à l'état parcellaire y annexé, et autorisé la SERM, à poursuivre la procédure dans les conditions fixés par le code de l'expropriation.
Parmi les biens déclarés cessibles, figure les lots n° 116 et 105 en nature d'appartement et de cave, dans le bâtiment D 17, dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété (n° 8) situé à [Adresse 16], construit sur les parcelles cadastrées section KV n° [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 4] et [Cadastre 7], dont [K] [G] et [Y] [W] épouse [G] sont propriétaires.
Après avoir notifié aux époux [G] une offre d'indemnisation à hauteur de la somme globale de 33 650 €, la SERM a, à défaut d'accord, saisi entre-temps, le 31 mai 2011, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation des indemnités revenant aux intéressés.
La visite des lieux s'est déroulée le 11 octobre 2011 et par jugement du 22 février 2012, le juge de l'expropriation a notamment :
-rejeté la fin de non-recevoir (tirée de la saisine de la juridiction antérieurement aux arrêtés de DUP et de cessibilité),
-fixé à la somme de 35 373 € l'indemnité due par la SERM aux époux [G] pour l'expropriation des lots de copropriété n° 116 et 105,
-dit que la SERM devra payer une somme de 600 € aux époux [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [G] ont régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation, par déclaration faite le 22 mars 2012 au greffe de la cour.
Ils ont déposé leur mémoire d'appelants avec huit pièces, le 15 mai 2012, lequel a été notifié, le 21 mai 2012, à la SERM et le 16 mai 2012, au commissaire du gouvernement.
La SERM a déposé son mémoire d'intimée, accompagné de onze pièces, le 21 juin 2012.
Le 13 juillet 2012, les époux [G] ont déposé trois pièces nouvelles.
Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions, le 19 novembre 2012.
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Les époux [G] demandent à la cour de fixer à la somme de 67 000 € (60 000 € + 7000 €) le montant des indemnités leur revenant et de condamner la SERM à leur payer la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, ils font essentiellement valoir que :
-l'indemnité principale, fixée à 31 248 € par le premier juge, est manifestement sous-évaluée et ne correspond pas à la valeur vénale du bien, puisque celui-ci a été estimé à 60 000 €, le 16 octobre 2010, par l'agence immobilière Foncia LMG,
-s'agissant d'un bien destiné à la location, sa valeur peut être calculée en prenant en compte son rendement locatif, ce qui justifie la pertinence d'une évaluation à 60 000 € correspondant à un taux de rentabilité de 12,40%,
-les termes de comparaison présentés par la SERM et le commissaire du gouvernement en première instance ne renseignent pas sur l'état d'entretien et de réparation des biens concernés, probablement en mauvais état ou vétustes, ce qui n'est pas le cas de leur appartement, qui présente un bon état général.
La SERM conclut, pour sa part, à la confirmation du jugement et à la condamnation des époux [G] à lui payer la somme de 3000 € en remboursement de ses frais irrépétibles ; elle soutient en substance que l'avis d'une agence immobilière évaluant le bien à 60 000 €, ne vaut pas comme terme de comparaison, que le premier juge a justement écarté la méthode, trop incertaine, d'évaluation par le revenue locatif et que les constatations faites lors de la visite des lieux, établissent que le bien exproprié, situé dans un immeuble aux façades dégradées (le bâtiment D 17 voué à la démolition), est seulement en état d'usage ; elle en déduit que le prix de 600 € le m2, retenu, est justifié en l'état des termes de comparaison, proposés, et conforme au marché immobilier local.
MOTIFS de la DECISION :
Il résulte de l'article R. 13-49, alinéa 3, du code de l'expropriation qu'à peine d'irrecevabilité, le commissaire du gouvernement doit déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant.
En l'occurrence, le commissaire du gouvernement s'est vu notifier par le greffe, suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 15 mai 2012 reçue le 16 mai 2012, le mémoire et les pièces des époux [G], appelants, déposés le 15 mai 2012 ; or, il n'a déposé au greffe de la cour ses conclusions, que le 19 novembre 2012, soit plus d'un mois après la notification, qui lui avait été faite, bien qu'aient été reproduites, dans la lettre de notification, les dispositions de l'article R. 13-49 susvisé ; il convient dés lors de déclarer d'office irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement.
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Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a fixé au 2 mars 2006 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié, soumis au droit de préemption urbain, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4, L. 213-6 du code de l'urbanisme et L. 13-15 I du code de l'expropriation, et qui correspond à la date d'opposabilité aux tiers de la dernière révision du PLU de [Localité 15] délimitant la zone dans laquelle est situé celui-ci.
A la date de référence, les lots n° 116 et 105 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n° 8 construit sur les parcelles KV n° [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], sont classés en zone 2 U1-10 f du PLU ; ils consistent en un appartement de type F3 au 2ème étage et d'une cave dans le bâtiment D 17 situé [Adresse 9], dont la location avait été consentie par contrat du 7 juin 2007 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 540 € plus charges ; à l'occasion de sa visite des lieux, le premier juge a pu relever que les bâtiments composant la résidence du [Adresse 17] à [Localité 15] étaient, dans leur ensemble, assez dégradés et mal entretenus avec une installation électrique hors normes et des prestations générales (sols, peintures, faïences) dans un état variable, souvent vétuste ; s'agissant du bien à évaluer, il a constaté que l'appartement, d'une surface de 52,08 m2, est en état d'usage et entretenu, la cave étant, en revanche, inaccessible.
Pour l'évaluation de cet appartement avec cave, les époux [G] se bornent à produire des avis de valeur d'agences immobilières, estimant le bien entre 58 000 € et 62 000 € libre d'occupation ; ces avis de valeur, qui ne reposent sur aucun terme de comparaison, ne sauraient, pour cette raison, être retenus.
C'est également à juste titre que le premier juge a écarté la méthode d'évaluation en fonction du rendement locatif, invoquée par les époux [G], estimant cette méthode peu révélatrice de la valeur vénale du bien considéré sur le marché immobilier.
De son côté, la SERM communique, comme en première instance, divers actes ou extraits d'acte se rapportant à des acquisitions amiables d'appartements, réalisés entre janvier 2008 et août 2010 dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP ; sont particulièrement significatives, parmi les plus récentes, les mutations suivantes, qui portent sur des appartements de type F3 avec caves, situés dans les copropriétés n° 2, 4, 5, 8 ou 9, composées de bâtiments à R + 4 :
-vente des 25 janvier et 10 février 2010 ([H] / SERM) d'un appartement au 2ème étage de 49,89 m2 avec cave, loué, au prix de 581,27 € le m2,
-vente des 4 et 10 février 2010 ([T] / SERM) d'un appartement de 51,56 m2 avec cave, loué, au prix de 576,02 €,
-vente du 25 mai 2010 ([X] / SERM) d'un appartement au 2ème étage de 51,11 m2 avec cave, au prix de 580,90 € le m2,
-vente du 25 mai 2010 (SCI Sergir / SERM) d'un appartement au 2ème étage de 50,96 m2 avec cave, au prix de 588,69 € le m2,
-vente du 29 juin 2010 (SNC Sipari Volney / SERM) d'un appartement de 50,74 m2 avec cave, au prix de 533,72 € le m2,
-vente du 29 juin 2010 ([D] / SERM) d'un appartement de 51,74 m2 avec cave, au prix de 576,72 € le m2,
-vente du 15 juillet 2010 ([U] / SERM) d'un appartement au 4ème étage de 51,98 m2 avec cave, au prix de 601,15 € le m2.
Sont, en outre, produits trois termes de comparaison portant sur des acquisitions hors DUP, à savoir :
-vente du 28 mai 2010 ([P] / [F]) d'un appartement de type F3 en rez-de-chaussée de 51 m2 avec cave, situé dans le bâtiment D, escalier VII, [Adresse 20] et [Adresse 9], au prix de 25 000 €, soit 490,19 € le m2,
-vente du 18 juin 2010 ([C] / SCI Rif) d'un appartement de type F3 au 2ème étage de 52,85 m2 avec cave, situé dans le bâtiment I, escalier I, [Adresse 19], au prix de 31 500 €, soit 596,02 € le m2,
-vente du 6 août 2010 ([I] / [E]) d'un appartement de type F3 au 4ème étage de 50,65 m2 avec cave, situé dans le bâtiment E, escalier III, [Adresse 19], au prix de 30 000 €, soit 592,30 € le m2.
En l'état des éléments de référence ainsi examinés, dont il ressort des prix variant de 533 € à 601 € le m2 en valeur libre ou occupé, le montant des indemnités, principale et de remploi, fixé par le premier juge, sur la base d'un prix de 600 € le m2, doit en conséquence être entériné à hauteur de la somme de : (52,08 m2 x 600 €) + [(20% x 5000 €) + (15% x 10 000 €) + (10% x 16 248 €)] = 35 372,80 €, arrondie à 35 373 €.
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Au regard de la solution apportée au règlement du litige devant la cour, les époux [G] doivent être condamnés aux dépens, sans qu'il y ait lieu toutefois de faire application, au profit de la SERM, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 19 novembre 2012,
Au fond, confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 22 février 2012,
Condamne les époux [G] aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à l'application, au profit de la SERM, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
