COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 18 DECEMBRE 2012
Débats du 20 Novembre 2012
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/00009
Minute n° :
Ce jour, DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE DOUZE,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
SCI LBM, prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité au siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : la SCP COSTE/BERGER/PONS/DAUDE (avocats au barreau de MONTPELLIER)
APPELANTE
et
d'autre part :
SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE SAEM, prise en la personne de son directeur en exercice domicilié ès qualité au siège social
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentant : la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER)
INTIMEE
EN PRESENCE DE
Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault
Brigade des Evaluations Domaniales
[Adresse 5]
[Localité 7]
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 21/09/2012.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du
22 Février 2012
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 20 Novembre 2012 où siégeaient :
- Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M.BACHASSON, Président empêché,
- Madame Nathalie MATELLY, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge suppléant de l'Expropriation du Département de l'Aude, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
- Madame Sylvia DESCROZAILLE, Juge au Tribunal de Grande Instance de Rodez chargée du Tribunal d'instance de Millau, juge de l'Expropriation du Département de l'Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
En présence de M.[W], délégué par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,
assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
Après avoir mis l'affaire en délibéré au 18/12/2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Par arrêté du 11 juillet 2011, le préfet de l'Hérault, a déclaré d'utilité publique la 2ème phase du projet de rénovation urbaine, [Adresse 10], situé sur la commune de [Localité 7] par la ville de [Localité 7] ou son concessionnaire, la SERM.
Un nouvel arrêté préfectoral du 13 septembre 2011, a déclaré cessibles en urgence au profit de la ville de [Localité 7] ou de la SERM les biens et droits immobiliers, bâtis et non bâtis, dont l'acquisition est nécessaire pour l'opération, désignés à l'état parcellaire y annexé, et autorisé la SERM, à poursuivre la procédure dans les conditions fixés par le code de l'expropriation.
Parmi les biens déclarés cessibles, figure les lots n° 621 et 484 en nature d'appartement et de cave, dans le bâtiment H, dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété (n° 2) situé à [Adresse 8], construit sur la parcelle cadastrée section KV n° [Cadastre 2], dont la société civile immobilière LBM est propriétaire.
Après avoir notifié à la SCI LBM une offre d'indemnisation à hauteur de la somme globale de 37 630 €, la SERM a, à défaut d'accord, saisi entre-temps, le 31 mai 2011, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation des indemnités revenant à l'intéressée.
La visite des lieux s'est déroulée le 11 octobre 2011 et par jugement du 22 février 2012, le juge de l'expropriation a notamment :
-rejeté la fin de non-recevoir (tirée de la saisine de la juridiction antérieurement aux arrêtés de DUP et de cessibilité),
-fixé à la somme de 41 443 € l'indemnité due par la SERM à la SCI LBM pour l'expropriation des lots de copropriété n° 621 et 484,
-dit que la SERM devra payer une somme de 600 € à la SCI LBM au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LBM a régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation, par déclaration faite le 22 mars 2012 au greffe de la cour.
Elle a déposé son mémoire d'appelante avec huit pièces, le 18 mai 2012, lequel a été notifié, le 22 mai 2012, à la SERM et au commissaire du gouvernement.
La SERM a déposé son mémoire d'intimée, accompagné de onze pièces, le 21 juin 2012.
Le 28 août 2012, la SCI LBM a déposé trois pièces nouvelles.
Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions, le 19 novembre 2012.
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La SCI LBM demande à la cour de fixer à la somme de 74 700 € (67 000 € + 7700 €) le montant des indemnités lui revenant et de condamner la SERM à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
-l'indemnité principale, fixée à 36 766 € par le premier juge, est manifestement sous-évaluée et ne correspond pas à la valeur vénale du bien, puisque celui-ci a été estimé à 67 000 €, le 16 octobre 2010, par l'agence immobilière Foncia LMG,
-s'agissant d'un bien destiné à la location, sa valeur peut être calculée en prenant en compte son rendement locatif, ce qui justifie la pertinence d'une évaluation à 67 000 € correspondant à un taux de rentabilité de 9,67%,
-les termes de comparaison présentés par la SERM et le commissaire du gouvernement en première instance ne renseignent pas sur l'état d'entretien et de réparation des biens concernés, probablement en mauvais état ou vétustes, ce qui n'est pas le cas de leur appartement, qui présente un bon état général.
La SERM conclut, pour sa part, à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SCI LBM à lui payer la somme de 3000 € en remboursement de ses frais irrépétibles ; elle soutient en substance que l'avis d'une agence immobilière évaluant le bien à 67 000 €, ne vaut pas comme terme de comparaison, que le premier juge a justement écarté la méthode, trop incertaine, d'évaluation par le revenue locatif et que les constatations faites lors de la visite des lieux, établissent que le bien exproprié, situé au 18ème étage d'un immeuble vétuste (le bâtiment H voué à la démolition), est seulement en état d'usage ; elle en déduit que le prix de 530 € le m2, retenu, est justifié en l'état des termes de comparaison, proposés, et conforme au marché immobilier local.
MOTIFS de la DECISION :
Il résulte de l'article R. 13-49, alinéa 3, du code de l'expropriation qu'à peine d'irrecevabilité, le commissaire du gouvernement doit déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant.
En l'occurrence, le commissaire du gouvernement s'est vu notifier par le greffe, suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 mai 2012 reçue le 22 mai 2012, le mémoire et les pièces de la SCI LBM, appelant, déposés le 18 mai 2012 ; or, il n'a déposé au greffe de la cour ses conclusions, que le 19 novembre 2012, soit plus d'un mois après la notification, qui lui avait été faite, bien qu'aient été reproduites, dans la lettre de notification, les dispositions de l'article R. 13-49 susvisé ; il convient dés lors de déclarer d'office irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement.
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Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a fixé au 2 mars 2006 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié, soumis au droit de préemption urbain, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4, L. 213-6 du code de l'urbanisme et L. 13-15 I du code de l'expropriation, et qui correspond à la date d'opposabilité aux tiers de la dernière révision du PLU de [Localité 7] délimitant la zone dans laquelle est situé celui-ci.
A la date de référence, les lots n° 621 et 484 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n° 2 construit sur la parcelle KV n° [Cadastre 2], sont classés en zone 2 U1-10 f du PLU ; ils consistent en un appartement de type F4 au 18ème étage et d'une cave dans le bâtiment H situé [Adresse 1], dont la location avait été consentie par contrat du 1er novembre 2004 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 382,75 € plus charges ; à l'occasion de sa visite des lieux, le premier juge a pu relever que les bâtiments composant la résidence du [Adresse 9] à [Localité 7] étaient, dans leur ensemble, assez dégradés et mal entretenus avec une installation électrique hors normes et des prestations générales (sols, peintures, faïences) dans un état variable, souvent vétuste ; s'agissant du bien à évaluer, il a constaté que l'appartement, d'une surface de 69,37 m2, est en état d'usage et entretenu, la cave étant, en revanche, inaccessible.
Pour l'évaluation de cet appartement avec cave, la SCI LBM se borne à produire des avis de valeur d'agences immobilières, estimant le bien entre 58 000 € et 69 000 € libre d'occupation ; ces avis de valeur, qui ne reposent sur aucun terme de comparaison, ne sauraient, pour cette raison, être retenus.
C'est également à juste titre que le premier juge a écarté la méthode d'évaluation en fonction du rendement locatif, invoquée par la SCI LBM, estimant cette méthode peu révélatrice de la valeur vénale du bien considéré sur le marché immobilier.
De son côté, la SERM communique, comme en première instance, divers actes ou extraits d'acte se rapportant à des acquisitions amiables d'appartements, réalisés entre avril 2009 et septembre 2010 dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP ; sont particulièrement significatives, parmi les plus récentes, les mutations suivantes, qui portent sur des appartements de type F4 avec caves, situés dans les copropriétés n° 2, 5 ou 8, composées de bâtiments à R + 4 ou à R + 18 :
-vente des 2 et 9 mars 2010 ([N] / SERM) d'un appartement au 17ème étage de 66,52 m2 avec cave, loué, situé dans le bâtiment H (R+ 18), au prix de 521,42 € le m2,
-vente du 15 juillet 2010 ([Y] / SERM) d'un appartement au 3ème étage de 63 m2 avec cave (R + 4), au prix de 512,30 € le m2,
-vente des 8 et 16 septembre ([H] / SERM) d'une appartement au 3ème étage de 62,67 m2 avec cave, loué, situé dans le bâtiment G (R + 4), au prix de 619,75 € le m2,
-vente des 8 et 16 septembre 2010 ([K] / SERM) d'un appartement au 1er étage de 62,38 m2 avec cave, situé dans le bâtiment C1 (R + 4), au prix de 641,23 € le m2,
-vente des 29 et 30 septembre 2010 ([F] / SERM) d'un appartement au 1er étage de 64,80 m2 avec cave et parking, loué, au prix de 39 528 €, soit 576,66 € le m2 déduction faite du prix de l'emplacement de parking (2160 €),
-vente du 30 septembre 2010 ([J] / SERM) d'un appartement au 5ème étage de 67,44 m2 avec cave et parking, situé dans le bâtiment H (R + 18), au prix de 37 862 €, soit 529,38 € le m2 déduction faite du prix de l'emplacement de parking (2160 €).
Il est, en outre, produit un terme de comparaison portant sur une acquisition hors DUP, à savoir une vente du 16 juin 2010 ([R] / [T]) d'un appartement de type F4 au 4ème étage de 63,32 m2 avec cave, situé dans le bâtiment E (R + 4), escalier I, [Adresse 11], au prix de 37 000 €, soit 584,33 € le m2,
En l'état des éléments de référence ainsi examinés, dont il ressort des prix variant de 521 € à 641 € le m2 en valeur libre ou occupé, étant observé que les prix les plus bas concernent des appartements situés, comme le bien à évaluer, dans le bâtiment H comptant 18 étages, le montant des indemnités, principale et de remploi, fixé par le premier juge, sur la base d'un prix de 530 € le m2, doit en conséquence être entériné à hauteur de la somme de : (69,37 m2 x 530 €) + [(20% x 5000 €) + (15% x 10 000 €) + (10% x 21 766,10 €)] = 41 442,71 €, arrondie à 41 443 €.
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Au regard de la solution apportée au règlement du litige devant la cour, la SCI LBM doit être condamnée aux dépens, sans qu'il y ait lieu toutefois de faire application, au profit de la SERM, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 19 novembre 2012,
Au fond, confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 22 février 2012,
Condamne la SCI LBM aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à l'application, au profit de la SERM, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
