RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
------------------------------------
COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2022 DU 14 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02374 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E3EM
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,
R.G.n° 18/01239, en date du 31 mai 2021,
APPELANTE :
Madame [U] [I], veuve [Z]
née le 20 janvier 1948 à [Localité 5] (68)
domiciliée [Adresse 1]
Représentée par Me Francis KIHL de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic la SARL LOCAIM, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis [Adresse 2]
Représentée par Me Jean GEHIN substitué par Me Renaud GERARDIN de l'AARPI G2A, avocats au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2022, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 14 Novembre 2022.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 14 Novembre 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [U] [I] veuve [Z] a acquis le 19 octobre 2012 divers lots dépendants d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4], appelé 'copropriété des [Adresse 6]'.
Aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété et état descriptif de division établi devant notaire le 6 décembre 1990, définissant les conditions d'usage de l'ensemble immobilier, 'les locaux du rez-de-chaussée du bâtiment A, à 1'exception des caves, peuvent être utilisés à usage commercial, professionnel ou d'habitation. Les locaux des autres étages peuvent être utilisés à usage professionnel ou d'habitation'.
Suivant procès-verbal du 21 octobre 1994, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés la troisième résolution 'modification du règlement de copropriété : l'assemblée adopte à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés cette résolution'.
Suivant procès-verbal en date du 6 mars 2015, 1'assemblée générale des copropriétaires a adopté en son point 17 la résolution suivante : 'Rappel : suivant 1'AG du 21 octobre 1994, il est interdit d'exercer une profession libérale au-dessus du 1er étage. Confirmé à l'unanimité'.
Madame [U] [I] veuve [Z] a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, la modification de l'article 8 du règlement de copropriété.
L'assemblée générale du 15 mars 2018, à laquelle vingt copropriétaires représentant 74517/100000èmes étaient présents ou représentés, a adopté la résolution n°11 portant sur la modification de l'article 8 dans les termes suivants : 'les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage, à l'exception des caves, peuvent être utilisés à usage commercial, professionnel ou d'habitation. Les locaux des autres étages sont réservés à l'habitation'. Madame [U] [I] veuve [Z] a voté contre cette résolution.
Par acte délivré le 25 mai 2018, Madame [U] [I] veuve [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire d'Epinal pour contester la validité de cette résolution.
Par jugement contradictoire du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Epinal a':
- reçu Madame [Z] en ses demandes, mais l'en a déboutée,
- constaté que la résolution n°11 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] le 15 mars 2018 n'a pas été adoptée faute d'unanimité,
- dit que la clause interdisant l'exercice d'une profession libérale au-dessus du 1er étage du bâtiment A dépendant de la copropriété [Adresse 6] est applicable et que le règlement de copropriété dans sa version suivant l'assemblée générale du 6 mars 2015 n'est pas modifié,
- débouté Madame [Z] de sa demande au titre d'un préjudice économique,
- condamné Madame [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence les
[Adresse 6], pris en la personne de son syndic en activité la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Madame [Z] aux entiers dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a examiné successivement le sort des résolutions votées les 21 octobre 1994 et 6 mars 2015 d'une part, puis celui de la résolution du 15 mars 2018, d'autre part.
Il a rappelé que la résolution de l'assemblée générale visant à insérer dans le règlement de copropriété une clause d'habitation bourgeoise interdisant l'exercice d'une profession libérale doit être prise à l'unanimité des copropriétaires et doit faire l'objet d'une publicité foncière pour être opposable à l'acquéreur d'un lot.
Le tribunal a cependant constaté qu'à la date de l'assemblée du 6 mars 2015, Madame [U] [I] veuve [Z] était déjà copropriétaire et elle y était représentée. Elle ne peut donc pas se prévaloir des dispositions de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 pour contester la validité de cette délibération, dès lors que la résolution a été votée postérieurement à son acquisition, mention étant faite dans le procès-verbal que la résolution a été votée à l'unanimité.
S'agissant de la résolution n°11 votée le 15 mars 2018, le tribunal, après avoir énoncé que ce vote permettait notamment de rendre la clause d'habitation bourgeoise opposable aux copropriétaires ayant acquis leurs lots entre l'assemblée générale de 2015 et celle de 2018, a relevé qu'elle avait fait l'objet d'un vote et qu'il ne portait pas sur la confirmation de résolutions antérieures ; il en a déduit qu'elle était décisoire et non confirmative, et qu'en conséquence, la contestation de Madame [Z] était recevable. Il a relevé ensuite que cette résolution n'avait pas été votée à l'unanimité et donc qu'elle n'avait pas été régulièrement adoptée, de telle sorte que les dispositions antérieures restaient en vigueur.
Il a écarté la demande au titre du préjudice économique au motif que les décisions antérieures concernant la destination de l'immeuble restaient applicables.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 1er octobre 2021, Madame [Z] a relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 24 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [U] [I] veuve [Z] demande à la cour, au visa des articles 14, 16 et 17 du décret du 17 mars 1967 et des articles 13 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir,
- réformer en tant que de besoin la décision entreprise et débouter le syndicat de toutes ses demandes,
- juger recevable et bien fondée la demande de Madame [Z] en contestation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 15 mars 2018 tendant à modifier l'article 8 du règlement de copropriété portant sur la destination des lieux,
- prononcer en conséquence la nullité de la résolution n°11 de l'assemblée générale du
15 mars 2018 tendant à modifier l'article 8 du règlement de copropriété portant sur la destination des lieux,
- dire que la clause d'habitation bourgeoise mentionnée au procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 21 octobre 1994 et rappelée dans le procès-verbal du 22 mars 2015 est inopposable à Madame [Z] et à tout le moins inexistante,
- en tant que de besoin, en prononcer l'annulation,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Madame [Z] une somme de 25000 euros à titre de réparation du préjudice économique qu'elle subit outre 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Z] une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 25 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL Locaim demande à la cour de :
Statuant à titre principal,
- infirmer le jugement de première instance en tant qu'il a déclaré la demande présentée par Madame [Z] recevable,
Statuant à nouveau,
- juger la demande présentée en première instance par Madame [Z] irrecevable,
- débouter de ce chef d'irrecevabilité Madame [Z] de l'ensemble de ses prétentions,
Statuant, subsidiairement,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Epinal le 31 mai 2021 en tant qu'il a rejeté au fond la demande de Madame [Z],
- débouter Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes,
Statuant en tout état de cause,
- mettre à la charge de Madame [Z] les entiers frais et dépens de l'instance,
- condamner Madame [Z] à verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 21 juin 2022.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 12 septembre 2022 et le délibéré au 7 novembre 2022. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 14 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
Vu les dernières conclusions déposées par Madame [U] [I] veuve [Z] le 24 mai 2022 et par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] le 25 février 2022, et visées par le greffe, auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile';
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 21 juin 2022 ;
* Sur la résolution votée le 15 mars 2018.
Il résulte de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au 15 mars 2018, que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, sauf à l'unanimité de tous les copropriétaires, 'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété', le texte visant désormais 'la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble'.
L'article 13 de ladite loi énonce que 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier'.
L'article 42 de cette loi précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance.
La Cour de cassation a déduit de ce texte combiné à l'article 17 de la même loi que la délibération d'une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement est une décision susceptible d'annulation (3ème Civ, 25 octobre 2006, n° 05-17.278, Bull. 2006, III, n° 207).
Le procès-verbal concernant la résolution numéro 11 soumise à l'assemblée générale des copropriétaires le 15 mars 2018 est rédigé comme suit :
'modification de l'article n°8 du règlement de copropriété du 6 décembre 1990 portant sur la destination de l'immeuble :
Texte actuel
'Art 8 : les locaux du rez de chaussée du bâtiment A (à l'exception des caves) peuvent être utilisés à usage commercial, professionnel ou d'habitation. Les locaux des autres étages du bâtiment A peuvent être utilisés à usage professionnel ou d'habitation ....'
Texte proposé :
'Art 8 : les locaux du rez de chaussée et du premier étage du bâtiment A (à l'exception des caves) peuvent être utilisés à usage commercial, professionnel ou d'habitation.
Les locaux des autres étages du bâtiment A sont réservés à l'habitation ...'
Vote à la majorité de l'art 26
Historique :
AG du 21/10/1994
4) Modification du règlement de copropriété réserver la destination des locaux situés aux niveaux supérieurs au 1er étage à l'usage exclusif d'habitation.
L'assemblée générale adopte à l'unanimité des présents et représentés cette résolution.
Jamais transcrite dans le règlement de copropriété
AG du 7/03/2014
17) Rappel : suivant l'AG du 21/10/1994, il est interdit d'exercer une profession libérale au-dessus du premier étage.
Cette confirmation a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés à l'AG.
Pas de transcription dans le règlement de copropriété.
Mme [Z] informe les copropriétaires qu'elle a demandé l'inscription de ce point à l'ordre du jour de l'assemblée. Elle explique que : 'Les résolutions prises aux AG de 1994 et de 2014 sembleraient illégales. Ces décisions auraient une incidence sur la valeur des appartements dans une conjoncture de baisse des prix et nous ne devrions pas nous priver de la possibilité de vendre à des professionnels libérales. Cette décision, à son avis, devrait recueillir l'unanimité des copropriétaires'.
Sans autres interventions, il est procédé au vote :
Pour : 20 copropriétaires représentant 74517/100000èmes
Contre : Madame [Z]
Cette résolution est adoptée dans les conditions de l'article 26.'
Il s'ensuit qu'il s'agit bien d'une décision, sanctionnée par un vote, et quand bien même elle réitère une précédente décision, elle est susceptible d'annulation.
Ce principe se justifie d'autant plus en l'espèce que les précédentes résolutions adoptées par les assemblées générales des copropriétaires de 1994 et de 2015 n'ont jamais fait l'objet de publication et qu'elles ne sont donc pas opposables aux copropriétaires qui ont acquis leurs lots postérieurement à 2015.
Dans ces conditions, il ne peut être soutenu ni que la résolution ne changerait rien à l'état du droit, ni qu'elle ne modifierait l'ordonnancement juridique, puisque l'adoption de la nouvelle résolution est de nature à rendre opposables aux nouveaux copropriétaires les modifications précédemment adoptées.
Par ailleurs, le premier juge a exactement relevé que la délibération ne portait pas sur la confirmation de résolutions antérieures, mais sur la modification de l'article 8 du règlement de copropriété et qu'elle était en conséquence décisoire.
Dès lors, Madame [U] [I] veuve [Z] est recevable à poursuivre son annulation.
Il résulte de l'article 26 de la loi sur la copropriété que la clause modifiant la destination de parties privatives doit être adoptée à l'unanimité des copropriétaires. Or sept copropriétaires n'étaient ni présents, ni représentés à l'assemblée générale des copropriétaires et Madame [U] [I] veuve [Z] s'est opposée à la résolution.
Il s'ensuit que c'est irrégulièrement que le procès-verbal mentionne que la résolution a été adoptée, les votes positifs de l'unanimité des copropriétaires requis n'ayant pas été réunis.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a déclaré Madame [U] [I] veuve [Z] recevable en sa demande et qui a constaté que la résolution n°11 n'avait pas été adoptée faute d'unanimité ; y ajoutant, il conviendra d'en ordonner la nullité ainsi que le réclame l'appelante.
** Sur les demandes concernant les résolutions adoptées le 21 octobre 1994 et le 18 mars 2015.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 1994 est rédigé comme suit s'agissant de la troisième résolution :
'Modification du règlement de copropriété
L'assemblée adopte à l'unanimité des propriétaires présents et représentés cette résolution'.
Il convient de rappeler que cette résolution ne pouvait pas être attaquée en nullité par Madame [U] [I] veuve [Z] qui n'était pas copropriétaire au moment du vote et que, non publiée à la date de l'acquisition de ses lots, elle lui est inopposable.
La modification alors adoptée n'est pas plus détaillée que ce qui vient d'être mentionné et aucun document joint à la convocation tel que l'ordre du jour ou au procès-verbal permettant d'en déterminer le contenu n'est versé aux débats.
Le procès-verbal faisant foi du déroulement de l'assemblée générale ne permet pas de déterminer le sens, la nature et le contenu de la décision adoptée. En l'absence de tout contenu sur lequel les copropriétaires ont été amenés à voter, il s'ensuit qu'il ne peut qu'être constaté l'inexistence de la résolution.
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 6 mars 2015 mentionne concernant la résolution 17 :
' Rappel : suivant l'AG du 21 octobre 1994, il est interdit d'exercer une profession libérale au dessus du 1er étage.
Confirmé à l'unanimité'.
Le contenu et la portée du vote exprimé à cette occasion sont clairement déterminés et ils peuvent être définis sans qu'il ne soit besoin de se référer à la délibération de 1994, de telle sorte que l'inexistence de celle-ci est sans incidence sur la validité du vote de 2015. La délibération soumise aux voix a été approuvée par un vote positif. Ayant fait l'objet d'un vote, elle pouvait être contestée par les copropriétaires dans les conditions de l'article 42 de la loi de 1965.
Le fait que cette modification n'ait pas été publiée ainsi qu'elle l'aurait dû par application de l'article 85 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, portant réforme de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers, n'affecte ni la validité du vote, ni son caractère définitif.
Madame [U] [I] veuve [Z] était représentée à cette assemblée, elle a exprimé un vote favorable à cette délibération et le procès-verbal lui a été notifié par lettre recommandée dont elle a signé l'accusé de réception le 18 mars 2015. Elle ne peut donc plus la contester en application de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Il convient en conséquence de rejeter les demandes tendant à déclarer cette délibération inexistante ou nulle et de confirmer le jugement qui a déclaré que la clause d'habitation bourgeoise au-dessus du 1er étage restait valable.
*** Sur les demandes indemnitaires.
Vu l'article 1240 du code civil,
Comme le souligne Madame [U] [I] veuve [Z], le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision arrêtée à l'assemblée générale des copropriétaires dans les délais de l'article 42 de la loi ne peut plus rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le préjudice que ce vote lui aurait causé.
Madame [U] [I] veuve [Z] n'a pas contesté, dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le vote intervenu en 2015, au cours duquel elle s'est d'ailleurs exprimée positivement. Elle ne peut donc pas réclamer l'indemnisation du préjudice qui lui aurait été ainsi causé, notamment le préjudice résultant des conditions dans lesquelles le vote s'est déroulé et sa voix s'est exprimée.
Par ailleurs, elle ne justifie pas du préjudice qu'elle aurait subi en raison de l'absence de publicité donnée au vote intervenu en 2015 ; pas plus que du préjudice économique qu'elle subirait du fait de l'impossibilité de vendre ses lots à un acquéreur qui souhaiterait y exercer une profession libérale et de la baisse de la valeur de son bien qui en résulterait.
Madame [U] [I] veuve [Z] demande également l'indemnisation d'un préjudice moral résultant des 'mensonges, contrevérités et dissimulations' imputables au syndicat des copropriétaires. Elle reproche à ce titre au syndicat des copropriétaires son comportement d'une part, en publiant toutes les informations liées à la procédure, ce qui affecte gravement son locataire qui était son mandataire lors de l'assemblée générale de 2015 ; d'autre part en ayant prétendu que l'interdiction d'exercice libéral dans les étages serait la conséquence d'une impossibilité d'accès alors qu'ils sont tous desservis par l'ascenseur. S'agissant du premier point, il sera observé que Madame [U] [I] veuve [Z] ne peut obtenir l'indemnisation d'un préjudice qui ne serait pas subi par elle mais par un tiers. Sur le second point, Madame [U] [I] veuve [Z] n'apporte aucune explication sur l'existence, la nature et la consistance du préjudice qu'elle prétend subir du fait de l'affirmation mensongère qu'elle prête au syndicat des copropriétaires.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui l'a déboutée de sa demande au titre d'un préjudice économique et, y ajoutant, de rejeter la demande au titre du préjudice moral dont elle a saisi la cour.
**** Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [U] [I] veuve [Z] aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de condamner Madame [U] [I] veuve [Z], qui n'est reçue en son recours qu'en un point mineur, aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu'il
est équitable de fixer à 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 31 mai 2021 par le tribunal judiciaire d'Epinal en ce qu'il a déclaré Madame [U] [I] veuve [Z] recevable en sa demande, constaté que la résolution n°11 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] le 15 mars 2018 n'a pas été adoptée faute d'unanimité et dit que la clause interdisant l'exercice d'une profession libérale au-dessus du premier étage du bâtiment A dépendant de la copropriété des [Adresse 6] est applicable et que le règlement de copropriété dans sa version suivant l'assemblée générale du 6 mars 2015 n'est pas modifié,
Y ajoutant,
Prononce la nullité de la résolution n°11 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] le 15 mars 2018,
Constate l'inexistence de la délibération n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 1994 adoptée en ces termes :
'Modification du règlement de copropriété
L'assemblée adopte à l'unanimité des propriétaires présents et représentés cette résolution' ;
Dit que la résolution n°17 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 6 mars 2015 n'est pas inexistante ou nulle,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Madame [U] [I] veuve [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice économique et l'a condamnée aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
Déboute Madame [U] [I] veuve [Z] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral,
Condamne Madame [U] [I] veuve [Z] aux dépens d'appel,
Condamne Madame [U] [I] veuve [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] 2500 euros (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La déboute de sa demande à ce titre.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en onze pages.
