RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2022 DU 21 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02118 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E2SS
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,
R.G.n° 17/02371, en date du 24 juin 2021,
APPELANTS :
Monsieur [K] [Z]
né le 7 décembre 1965 à [Localité 8] (88)
domicilié [Adresse 3]
Représenté par Me David COLLOT de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL substitué par Me Sébastien BONNET, avocats au barreau d'EPINAL
Madame [R] [O], épouse [Z]
née le 31 mai 1972 à [Localité 7] (88)
domiciliée [Adresse 3]
Représentée par Me David COLLOT de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL substitué par Me Sébastien BONNET, avocats au barreau d'EPINAL
INTIMÉE :
S.C.I. ELANS, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]
Représentée par Me Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2022, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 Novembre 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ;
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte notarié du 26 mars 1962, deux immeubles dépendants de la succession [W] situés à [Adresse 2] et cadastrés sur la même parcelle ont été 'séparés' et ont donné lieu à une nouvelle dénomination cadastrale, soit une maison d'habitation et terrain attenant (parcelle [Cadastre 4]) et un atelier de menuiserie avec son sol et terrain attenant (parcelle [Cadastre 1]).
Compte tenu de la configuration des lieux et des immeubles, l'acte notarié a créé des servitudes et notamment les suivantes :
'- Mitoyenneté de mur
Il est convenu entre les copartageants que le mur se trouvant entre la maison et l'atelier et formant limite des deux lots, sera mitoyen entre les deux lots sur toute sa largueur et sur toute sa hauteur jusqu'au toit de la maison.
- Jours
Le propriétaire de la maison et du terrain au sud de l'atelier ne pourra pas demander la suppression des jours pris par l'atelier sur ce terrain, et il ne devra rien faire qui puisse masquer ces jours.
Le jour pris dans la maison sur l'atelier pour éclairer une mansarde du deuxième étage de la maison sera maintenu jusqu'à surélévation de l'atelier rendant la suppression nécessaire.
- Maintien provisoire
ll est convenu entre les copartageants :
- que l'entrée indépendante du deuxième étage de la maison, qui empiète sur l'atelier, devra être enlevée par le propriétaire de la maison à première demande du propriétaire de l'atelier ;
- que le propriétaire de l'atelier devra supprimer à première demande du propriétaire de la maison les water-closets de l'atelier qui sont dans le sous-sol de la maison.'
La société civile immobilière Elans (ci-après dénommée 'la SCI Elans') est l'actuelle propriétaire de l'atelier de menuiserie et terrain attenant désormais cadastré section [Cadastre 5] et Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O], son épouse, ont acquis le 2 mars 2002 la maison d'habitation et terrain, désormais cadastrés section [Cadastre 6]. Leur acte d'acquisition rappelait l'existence et le contenu des servitudes susvisées.
Les locaux de la SCI Elans sont occupés professionnellement depuis 2008 par Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [X], son épouse, qui exercent le métier de kinésithérapeutes. Les locaux appartenant à Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] sont constitués d'appartements donnés en location.
En 2016, la SCI Elans a fait citer en référé Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] épouse [Z] (ci-après dénommés 'les époux [Z]') afin, à titre principal, d'obtenir leur condamnation solidaire au visa des articles 491 et 808 du code de procédure civile à réaliser dans le respect des règles de l'art, les travaux de suppression de l'entrée indépendante du deuxième étage qui empiète sur ses locaux ainsi que les travaux de suppression du jour pris par son immeuble au préjudice de cette dernière et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir.
Par ordonnance du 29 juin 2016, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [D] [L] pour y procéder avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux sis à [Adresse 2] en présence des parties ou elles dûment convoquées,
- prendre connaissance du dossier, des titres de propriété des parties et de tous éléments utiles, - décrire précisément l'assiette des deux servitudes litigieuses (entrée et jour),
- dire si 'l'entrée indépendante du 2ème étage qui empiète sur l'atelier' au sens de la servitude a ou non été enlevée par les époux [Z],
- décrire le projet de modification de l'atelier et dire s'il contient ou non une 'surélévation rendant la suppression du jour nécessaire',
- donner son avis le cas échéant sur le temps nécessaire pour effectuer les travaux relatifs au respect des servitudes et chiffrer le coût de ces travaux,
- faire toutes observations utiles au règlement du litige.
Pour ordonner cette expertise, le juge des référés relevait que la SCI Elans justifiait de l'existence d'un projet de modification du bâtiment lui appartenant par la production de deux attestations rédigées par une architecte et d'une esquisse. Il observait que ces éléments ne permettaient pas de déterminer clairement si une surélévation était prévue. Il constatait en outre que les parties s'opposaient sur ce qu'elles entendaient par 'entrée indépendante du 2ème étage qui empiète sur l'atelier' et que les documents produits (photographies annotées par les parties) ne permettaient pas de trancher leur divergence.
Le rapport d'expertise a été clôturé le 22 décembre 2016.
Par acte d'huissier délivré le 21 novembre 2016, la SCI Elans a assigné les époux [Z] devant le tribunal de grande instance d'Epinal.
Courant 2017, la SCI Elans a modifié son bâtiment et a fait enlever, à ses frais, la cage d'escalier qu'elle estime être 'l'entrée indépendante du deuxième étage qui empiète sur l'atelier' au sens de la servitude ci-dessus qualifiée de 'maintien provisoire'.
Par jugement contradictoire du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Epinal a :
- condamné solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] à payer à la SCI Elans la somme de 19380 euros en réparation du préjudice lié au non respect de la servitude de maintien provisoire,
- condamné solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] à payer à la SCI Elans la somme de 10000 euros en réparation du préjudice lié à la perte des loyers,
- débouté la SCI Elans du surplus de ses demandes,
- débouté Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] à payer à la SCI Elans la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût de l'expertise,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la clause de 'maintien' provisoire, dont la rédaction insuffisamment claire et précise est à l'origine du litige, devait s'interpréter comme mettant à la charge du propriétaire de la maison l'obligation, à première demande, d'enlever c'est-à-dire de démolir la cage d'escalier qui empiète sur l'atelier, qui occupe de l'espace sans aucune utilité pour lui. Il revenait donc aux époux [Z] d'exécuter cette obligation, ce qu'ils n'ont pas fait malgré les demandes de la SCI Elans.
Les premiers juges en ont déduit que les époux [Z] ont engagé leur responsabilité en application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, et qu'ils devaient en conséquence être condamnés à réparer toutes les conséquences de cette inexécution.
Le tribunal a ainsi fait droit à la demande principale de remboursement du coût des travaux finalement effectués par la SCI Elans, ainsi qu'à sa réclamation au titre de la perte des loyers des locaux qu'elle voulait donner à bail après réalisation de son projet immobilier, lequel a été retardé en raison de l'inaction des époux [Z].
Pour en apprécier le montant, le tribunal a tenu compte du montant mensuel des loyers perçus par la SCI Elans, de la durée prévisible des travaux d'enlèvement estimée par l'expert à trois semaines, du fait que la SCI Elans, qui avait accès à la cage d'escalier litigieuse puisqu'elle se trouve dans sa propriété et qu'aucune intervention des époux [Z] telle que remise de clé n'était nécessaire pour intervenir, aurait pu procéder à l'enlèvement litigieux dès après le dépôt du rapport d'expertise, et du temps nécessairement laissé aux époux [Z] pour s'organiser même s'ils avaient immédiatement réagi à la demande de la SCI Elans.
Les premiers juges ont par ailleurs débouté les époux [Z] de leur demande reconventionnelle relative à la petite pièce nommée 'sauna' qui empiétait sur leur propriété au rez-de-chaussée des immeubles, au motif que le procès-verbal de constat d'huissier en date du 9 avril 2019 produit aux débats par la SCI Elans démontre que l'accès à cette pièce n'existe plus depuis sa propriété et que, de ce fait, l'empiétement constaté par l'expert a pris fin.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 27 août 2021, les époux [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 16 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [Z] demandent à la cour, au visa de l'article 545 du code civil, de :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Z] à payer à la SCI Elans la somme de 19380 euros en réparation du préjudice lié au non respect de la servitude de maintien provisoire et la somme de 10000 euros en réparation du préjudice lié à la perte des loyers,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande reconventionnelle,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les époux [Z] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance en ce compris le coût de l'expertise judiciaire,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que le projet de réhabilitation de l'immeuble de la SCI Elans ne justifiait pas que soit supprimé le jour pris dans la maison sur l'atelier pour éclairer la mansarde du 2ème étage de la maison,
- dire et juger que l'entrée indépendante du 2ème étage de la maison a déjà été supprimée par les époux [Z],
- dire et juger que la servitude de maintien provisoire ne pouvait s'interpréter comme constituant l'obligation pour les époux [Z] de démolir à leurs frais la cage d'escalier de la propriété de la SCI Elans,
- dire et juger que les époux [Z] n'ont commis aucune faute relative à l'exécution des servitudes litigieuses au préjudice de la SCI Elans,
En conséquence,
- débouter la SCI Elans de ses demandes de condamnation au titre du préjudice matériel, du préjudice de jouissance et au titre du manque à gagner allégué,
Reconventionnellement,
- dire et juger qu'une partie de l'immeuble de la SCI Elans constituée par un local d'une longueur de 2m56 et d'une largeur d'1m64 empiète sur la propriété des époux [Z],
- condamner la SCI Elans à mettre fin à cet empiétement en rétablissant sa construction dans les limites de sa propriété,
- A titre principal, dire que les travaux destinés à mettre fin à l'empiétement devront être accomplis dans les deux mois suivant la signification du jugement, sous peine de condamnation de la SCI Elans à une astreinte de 100 euros par jour de retard,
- Subsidiairement, condamner la SCI Elans à payer aux époux [Z] une somme de 20010,30 euros TTC au titre du coût des travaux de suppression de l'empiétement,
- condamner la SCI Elans à verser aux époux [Z] une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Elans aux dépens de première instance, en ce compris les dépens de l'instance de référé et les frais d'expertise, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 3 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Elans demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de :
- dire et juger infondé l'appel formé par les époux [Z] à l'encontre du jugement rendu en date du 24 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Epinal,
- juger irrecevable la demande subsidiaire des époux [Z] tendant à voir condamner la SCI Elans à leur payer une somme d'un montant de 20010,30 euros au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle formulée pour la première fois à hauteur d'appel,
- juger infondée la demande des époux [Z] tendant à voir condamner la SCI Elans à mettre fin à un empiétement impossible sur leur propriété dans l'hypothèse où la cour la jugerait recevable au motif que depuis l'achèvement des travaux de réhabilitation constatés par constat d'huissier de justice daté du 9 avril 2019, il a été démontré que tout accès entre les propriétés mitoyennes est devenu matériellement impossible,
En conséquence,
- dire et juger que les époux [Z] ont commis une faute en refusant d'exécuter les servitudes litigieuses au préjudice de la SCI Elans en empêchant cette dernière de réaliser ses travaux lui occasionnant ainsi un manque à gagner important du fait de la non perception de loyers,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il n'a accordé à la SCI Elans qu'une indemnisation minorée de son préjudice relatif à la perte de ses loyers et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,
- dire et juger recevable et fondée la demande incidente de la SCI Elans à cet égard,
En conséquence,
- condamner solidairement les époux [Z] à payer à la SCI Elans une somme totale d'un montant de 72850 euros en réparation de son préjudice matériel constitué par le défaut de perception de deux loyers de deux cabinets médicaux à hauteur de 43400 euros et de deux loyers de deux locaux d'habitation à hauteur de 29450 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2017,
- condamner solidairement les époux [Z] à payer à la SCI Elans une somme de 10000 euros TTC en réparation de son préjudice de jouissance,
- condamner solidairement les époux [Z] à payer à la SCI Elans une somme de 10000 euros TTC au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [Z] aux entiers dépens de première instance y compris ceux relatifs à l'instance de référé ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 21 juin 2022.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 19 septembre 2022 et le délibéré au 21 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 mai 2022 par les époux [Z] et le 3 juin 2022 par la SCI Elans auxquelles la cour se réfère en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 21 juin 2022 ;
Sur l'irrecevabilité de la demande nouvelle
La SCI Elans conclut à l'irrecevabilité de la demande subsidiaire des époux [Z] tendant à la voir condamner à lui payer une somme d'un montant de 20010,30 euros au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle formulée pour la première fois à hauteur d'appel ;
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;
'Les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ajoute l'article 565 du même code ;
En outre selon l'article 566 du code civil, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;
En l'espèce Monsieur et Madame [Z] ont formé appel incident s'agissant du local désigné dans l'expertise sous le nom de 'sauna', lequel empiéterait sur leur propriété, de mettre fin à cet empiétement en rétablissant sa construction dans les limites de sa propriété ; ensuite ils réclament à titre principal que les travaux destinés à mettre fin à l'empiétement soient accomplis dans les deux mois suivant la signification du jugement, sous peine de condamnation de la SCI Elans à une astreinte de 100 euros par jour de retard, et subsidiairement, que la SCI Elans soit condamnée à leur payer une somme de 20010,30 euros TTC au titre du coût des travaux de suppression de l'empiétement ;
Dès lors il y a lieu de considérer que la demande d'enlèvement de l'empiétement de cette pièce par la SCI Elans, constitue le prolongement, l'accessoire de la demande initiale ; la condamnation subsidiaire au paiement du coût des travaux répond également à cette définition ;
par conséquent elles seront déclarées recevables ;
Sur le bien fondé de l'appel
- Sur l'interprétation et les effets de la clause 'de maintien provisoire'
A l'appui de leur recours, Monsieur et Madame [Z] rappellent que la cage d'escaliers en litige, se trouve sur la propriété de la SCI Elans et que par conséquent, toutes les affirmations relatives à l'absence de clés pour y parvenir sont hors de propos d'autant qu'elle a réalisé les travaux de destruction envisagés ;
Ils affirment avoir respecté la servitude de jour, laquelle n'est plus en litige selon eux, compte-tenu de l'abandon du projet de surélévation de la propriété adverse ;
S'agissant de la servitude de 'maintien provisoire', elle ne concerne que l'entrée indépendante du 2ème étage de la maison, alors qu'aucun des locataires de leurs trois appartements n'utilise la cage d'escalier en litige ; en outre ils indiquent avoir condamné l'accès de la cage d'escaliers au deuxième étage ; il en résulte que la servitude n'impliquait pas l'obligation pour eux de démolir la cage d'escaliers, la clause prévue en 1962 sur de la division de la maison, ne le prévoyant aucunement ; aussi les demandes indemnitaires de la SCI Elans doivent être écartées ;
Monsieur et Madame [Z] contestent l'interprétation de la clause faite par les premiers juges, qui ont considéré qu'elle emportait obligation pour eux, de démolir l'escalier à première demande ; alors que la clause ne mentionne que 'l'entrée indépendante du 2ème étage' ; aussi ils s'opposent à la prise en charge des travaux réalisés par la SCI Elans, qui impliquaient la destruction de la cage d'escalier et concluent au débouté des demandes indemnitaires au titre du préjudice matériel, et en tout état de cause, affirment que le coût des travaux devrait être appréhendé non de façon isolée mais au regard du projet de rénovation globale de l'atelier ;
Ils contestent également la demande au titre du préjudice de jouissance inhérent aux travaux de rénovation en tout état de cause, compte-tenu du fait que la cage d'escaliers n'était pas utilisée ; l'appel incident sera par conséquent rejeté ;
S'agissant de la perte de loyers, Monsieur et Madame [Z] relèvent que l'intimée n'a commencé ses démarches pour réhabiliter le projet qu'en mars 2015, son permis de construire date du 29 mai 2017 et son projet de pole médical a été validé le 11 août 2017 ; elle a pu réaliser les travaux en septembre - octobre 2017 ; le litige en cours ne l'a pas empêchée d'exécuter son projet selon des dispositions qui ne leur sont pas imputables ce qui justifie le rejet de ce chef de demande ;
En réponse la SCI Elans fait valoir qu'elle bénéficiait du fait de la division en 1969 de l'immeuble en deux, d'une servitude de jours et d'une servitude de 'maintien provisoire' qui précisait que 'l'entrée indépendante du 2ème étage de la maison qui empiète sur l'atelierdevra être enlevée par le propriétaire de la maison à première demande du propriétaire de l'atelier';
elle précise que désireuse de réaménager son lot (précédemment un atelier et un appartement), elle a mandaté un cabinet d'architectes qui a sollicité pour ce faire, la suppression de l'entrée indépendante du bâtiment mitoyen du 2ème étage, ce qu'elle n'a pas obtenu amiablement malgré mises en demeure des 9 février et 1er avril 2016 ;
elle a été contrainte de saisir le juge des référés en exécution d'obligation de faire sous astreinte ; une expertise a été ordonnée dès lors que les époux [Z] ont affirmé avoir respecté la servitude de 'maintien provisoire' en ayant supprimé l'entrée indépendante, ce qui a été contredit par l'expertise du 31 janvier 2017 qui a relevé que l'entrée n'avait été que condamnée ; il a ainsi été établi que l'escalier menant au second étage ne servait plus à rien et pouvait être supprimé ; la présence d'une servitude de jours a été également démontrée ;
le projet de modification a été déclaré faisable par l'expert ; il a cependant été réalisé sans surélévation d'une partie du rez-de-chaussée par commodité, ce qui justifiait le respect de la servitude de jours ; il supposait la suppression de l'escalier chiffré à 19980 euros (devis [I]) ;
Elle forme appel incident s'agissant de le perte de loyers (10000 euros obtenus) ;
elle indique que les travaux de rénovation du cabinet de kinésithérapie ont commencé avec deux ans et demi de retard du fait des appelants et que par conséquent, elle a perdu les loyers des deux cabinets de kinésithérapie pendant cette période pour 43400 euros ainsi que ceux des deux appartements crées soit 29450 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2017 ; elle s'oppose à la motivation des premiers juges qui ont considéré qu'elle a tardé à engager les travaux sans tenir compte des diverses démarches administratives préalables qu'elle a été contrainte de faire après le dépôt du rapport d'expertise, étant rappelé que les travaux ont commencé le 11 septembre 2017 pour se terminer le 3 octobre 2017 ;
Elle réclame également une indemnité au titre du préjudice de jouissance relatif au temps passé pour la démolition de l'entrée en litige, d'une durée de 3 semaines ; elle affirme que l'attitude des époux [Z] l'a contrainte à amender son projet ce qui accru le temps des travaux ;
Elle sollicite en outre l'indemnisation du trouble de jouissance relatif à la condamnation par les époux [Z] de l'entrée en litige, ce qui l'a empêchée d'avoir accès à la cage d'escalier étant dépourvue de clés (10000 euros) ;
La SCI Elans se prévaut de la servitude de maintien provisoire énoncée dans l'acte authentique du 26 mars 1962 passé par devant Maître [J] [Y], notaire à Gérardmer, ayant enregistré le partage de la propriété sis à [Adresse 2] en deux de l'immeuble et création de servitudes ;
l'acte énonce au titre du'Servitudes' : 'chacun souffrira les servitudes de toute nature dont les immeubles attribués peuvent ou pourront être grevés, sauf à s'en défendre et à profiter des servitudes actives, le tout à ses risques et périls sans recours contre les autres co-partageants' ;
La 'servitude de maintien' en litige énonce que 'l'entrée indépendante du 2ème étage de la maison qui empiète sur l'atelier devra être enlevée par le propriétaire de la maison à première demande du propriétaire de l'atelier';
elle ajoute 'que le propriétaire de l'atelier devra supprimer à première demande du propriétaire de la maison, les water-closets de l'atelier qui sont dans le sous-sol de l'atelier ;
Ces stipulations insérées dans un contrat, ont force obligatoire entre les parties en application des dispositions des articles 1193 et 1199 du code civil ;
elles sont applicables dans les relations entre les ayants-droits successifs des parties à ce contrat ;
Par conséquent ce sont les dispositions relatives au contrat qui sont seules applicables au cas d'espèce, telles que développées par Monsieur et Madame [Z] et non celles relatives à la faute délictuelle, développées par la SCI Elans en écho à la décision de première instance ;
Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ; ces dispositions sont celles de l'article 1188 du code civil dans sa version de 2016 ;
de plus 'toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ; lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci' ;
'Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun' ; ces dispositions issues des articles 1190 et 1191 du même code, doivent guider l'analyse du présent litige, comme étant déjà applicables au moment de l'engagement contractuel de chacun ;
Il résulte de l'expertise confiée à Monsieur [D] [L], géomètre-expert, qu'il répond de la manière suivante à la question 6 'décrire précisément l'assiette des deux servitudes litigieuses': 'l'accès au 2ème étage se fait par le balcon situé au 1er étage, adjacent à la cuisine de Monsieur et Madame [Z], (plan n°3, photo n°D) ; une cage d'escalier surplombant la propriété de la SCI Elans nous amène sur un palier où se situe à droite une issue condamnée qui donnait accès au 2ème étage et sur le même palier un WC (voir plan n°3)' (...) ;
à la question n°7 'dire si l'entrée indépendante a été enlevée' : 'l'entrée indépendante du 2ème étage qui empiète surl'atelier, existe toujours ; Seulement la communication avec l'immeuble [Z] [K] a été condamnée' ;
Enfin il précise que le projet d'extension formé par la SCI Elans, au 1er étage, inclut l'emprise de la cage d'escalier existante dans l'appartement T3" ;
Dans son courrier du 29 février 2016 puis dans la mise en demeure du 1er avril 2016 (pièces 3 et 4 intimée), la SCI Elans a sollicité de Monsieur et Madame [Z] 'la mise en oeuvre de la servitude de maintien relativement à l'enlèvement de l'entrée indépendante du deuxième étage de votre bâtiment (...)' ; cette demande est motivée par la création d'un pôle santé dans l'immeuble de la SCI Elans qui abritait anciennement un atelier, puis un cabinet de kinés et un terrain de squash, en vue de créer un pôle santé avec quatre cabinets ainsi qu'un appartement au premier étage ;
l'existence des deux servitudes sur l'immeuble, grevant 'l'une et l'autre des deux parties empiétant sur le domaine de l'autre (cage d'escalier et wc)' sont connues notamment de Monsieur [Z] qui le mentionne sans ambage, dans un courriel de pourparlers entre les parties au litige, en vue d'une vente non aboutie (pièce 11bis SCI Elans) ;
Il résulte de ces éléments, des photographies et plans produits, que l'existence de la 'servitude de maintien' au bénéfice de la SCI Elans, qui énonce que 'l'entrée indépendante du 2ème étage de la maison qui empiète sur l'atelier devra être enlevée par le propriétaire de la maison à première demande du propriétaire de l'atelier' n'a été prévue que dans l'intérêt du fonds dominant (ancien atelier) ; en effet si elle avait pour but de prévenir toute intrusion de l'immeuble ancien 'atelier' vers la maison, par l'usage de l'escalier menant au 2ème étage, il n'y avait pas lieu de prévoir une obligation 'd'enlèvement' de l'entrée indépendante menant au 2ème étage, mais uniquement la condamnation de l'accès à la maison d'habitation, ce que Monsieur et Madame [Z] ont effectué (photo 11 appelants) ;
De plus il appert, que le seul intérêt de cet escalier était de permettre l'accès de l'atelier au deuxième étage de la maison, lequel ne se justifiait plus après division des deux fonds ;
dès lors l'obligation 'd'enlever l'entrée indépendante' instaurée au bénéfice du fonds appartenant à la SCI Elans, avait pour objet de lui restituer les m² perdus par le maintien d'un escalier devenu inutile, l'intimée ayant par ailleurs l'usage d'un escalier desservant l'étage, dans ses locaux situés côté rue ;
Dès lors c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la cage d'escalier doit être enlevée 'empiétant' sur le fonds dominant appartenant à la SCI Elans et ce à la charge du fonds servant appartenant à Monsieur et Madame [Z] ;
L'inexécution de cette obligation à première demande par Monsieur et Madame [Z] a contraint la SCI Elans à faire effectuer les travaux elle-même et à ses frais ce dont elle justifie (pièces 41 et 42 intimée) ;
Dès lors la demande en dommages et intérêts portant sur le coût exposé pour les travaux de suppression de l'entrée arrière et de l'escalier, objet unique de la facture de la société Constructions Raindé du 27 novembre 2017 est justifiée ; en effet il importe peu que le projet de remaniement des locaux appartenant à la SCI Elans impliquait en tout état de cause la suppression de l'escalier, dès lors que l'obligation des appelants, préexistait ;
la jugement déféré sera confirmé sur ce point ;
- Sur les autres demandes en dommages et intérêts
S'agissant des autres demandes indemnitaires, leur accueil suppose que soit établi leur lien de causalité avec l'absence d'exécution volontaire par Monsieur et Madame [Z], portant sur la suppression de l'escalier en litige ;
La SCI Elans réclame en premier lieu, l'indemnisation de son préjudice matériel résultant de la perte de loyers, en expliquant que le refus des intimés de procéder à l'enlèvement de l'escalier a retardé son projet et partant, la mise en location des deux cabinets médicaux et de l'appartement ;
le jugement déféré avait retenu une somme de 10000 euros sur la base d'une montant mensuel de loyers de 2350 euros, en relevant que la durée prévisible des travaux était de trois semaines, et en retenant un retard imputable à Monsieur et Madame [Z] ; il a en revanche écarté toute demande au titre du préjudice de jouissance, faute de justifier d'un dommage différent de la perte de loyers ;
A l'appui de son appel incident, la SCI Elans fait valoir qu'elle a perdu deux ans dans l'exécution de son projet du fait de l'opposition des appelants ; cependant une mise en demeure ne leur a été délivrée que le 1er avril 2016 ; en effet, l'échec d'un projet de rachat de l'immeuble ;
en 2015 dont l'imputabilité aux époux [Z] n'est pas établie et qui ne serait pas, au demeurant fautive, ne doit pas être pris en compte ; il est constant que les travaux n'ont commencé que le 11 septembre 2017 ; la société intimée allègue vainement de l'imputabilité à Monsieur et Madame [Z] de l'organisation d'une expertise et du gel du projet pendant cette période ; en effet, la faisabilité du projet reposant sur l'exécution volontaire par Monsieur et Madame [Z] des travaux de suppression de l'escalier en litige, il y a lieu de considérer que la purge du litige par la détermination des droits de chacun et notamment le dépôt du rapport de l'expert, était un préalable nécessaire lequel ne peut être qualifié de fautif ;
au demeurant, il n'est pas démontré que la société intimée, ne pouvait accéder à la porte arrière et à l'escalier en litige, une clé faisant supposément défaut ; en effet les travaux concernaient sa propriété à laquelle elle était libre d'accéder quand bien même Monsieur et Madame [Z] avaient fermé à clé la porte du second étage ; il en est pour preuve la réalisation effective des travaux par la SCI Elans en septembre 2017 ;
dès lors l'allocation d'une somme de 10000 euros est de nature à indemniser la SCI Elans du préjudice subi du fait du retard d'exécution des travaux de rénovation souhaités ;
le jugement déféré sera également confirmé à cet égard et l'appel incident rejeté ;
S'agissant du trouble de jouissance, il résulte selon l'appelante incident de la durée des travaux de démolition ; elle prétend ainsi que si ces travaux avaient été exécutés par les appelants, elle aurait pu procéder à d'autres modifications concomitamment ce qui en aurai minoré la durée ;
elle fait état également de ses déconvenues résultant de la renonciation à effectuer une surélévation des locaux, eu égard à l'opposition des époux [Z] ;
Or si le dernier point s'apparente plutôt à un préjudice moral que de jouissance, il y a lieu de considérer que la décision prise par la SCI n'est pas directement imputable à l'attitude de Monsieur et Madame [Z], celle-ci ayant préféré renoncer à ce pan du projet, sans faire arbitrer les droits de chacun relatifs à la servitude de jour, comme elle l'a fait pour l'escalier en litige ;
au surplus, il est constant que la durée des travaux ne dépend pas de la personne qui l'exécute et que la preuve d'un rallongement de la durée globale des travaux de remaniement de ses locaux n'est pas justifiée par la SCI Elans ; dès lors son appel incident sera rejeté et le jugement déféré confirmé sur ce point ;
Sur la demande reconventionnelle
A l'appui de leur demande, Monsieur et Madame [Z] font valoir qu'il résulte de l'expertise un empiétement de la propriété de la SCI sur la leur, désigné par l'expert sous le nom de 'sauna' ;
le jugement déféré mentionne la suppression de cet empiétement par la construction d'un mur séparatif ; cela est inexact, seul l'accès a été supprimé, mais ils ne peuvent en profiter depuis leur propriété ce qui justifierait de supprimer un mur dans leur sous-sol dont le coût est justifié à hauteur de 20010,30 euros ; ils demandent l'infirmation du jugement déféré sur le fondement de l'article 565 du code de procédure civile, et subsidiairement la condamnation de l'intimée à leur payer cette somme ;
La SCI Elans fait valoir qu'elle n'est pas propriétaire du local appelé 'sauna' ; elle a cependant profité des travaux pour supprimer tout accès vers ce lieux ce dont elle justifie par constat du 19 avril 2019 ;
elle conteste la demande de travaux pour 20010,30 euros (devis [I]) à présent produit, demande nouvelle irrecevable, au demeurant infondée en l'absence d'empiétement ;
Il n'est pas contesté que la SCI Elans bénéficiait d'un accès à un petit local au sous-sol, dénommé 'sauna' par l'expert, alors que celui-ci appartient à Monsieur et Madame [Z] (pièce 28 intimée) ;
que cet accès a été muré du côté du fonds appartenant à la SCI Elans ; qu'il en ressort que ce local ne dispose plus d'aucun accès, le seul existant ayant été condamné par l'intimée (constat 9 avril 2019- pièce 41 SCI Elans) ;
dès lors les travaux de restitution du local à Monsieur et Madame [Z] comme conséquence nécessaire de la fin de son empiétement par la SCI Elans, devront être réalisés et pris en charge par ses soins ; afin de s'assurer de leur exécution , une astreinte provisoire sera prononcée dans les termes du dispositif ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] épouse [Z] succombant dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur et Madame [Z], partie perdante au principal, devront supporter les dépens ; en outre ils seront condamnés à payer à la SCI Elans la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche, les appelants seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne l'empiétement du local en sous-sol (désigné par l'expert comme 'sauna') ;
Statuant à nouveau sur le chef de décision infirmé et y ajoutant,
Rejette l'exception d'irrecevabilité soulevée par la SCI Elans ;
Déclare recevable la demande subsidiaire portant sur le paiement d'une somme de 20010,30 euros (vingt mille dix euros et trente centimes) ;
Constate qu'une partie de l'immeuble de la SCI Elans constituée par un local d'une longueur de 2m56 et d'une largeur d'1m64 empiète sur la propriété des époux [Z] ;
Dit que les travaux destinés à mettre fin à l'empiétement devront être accomplis dans les deux mois suivant la signification de l'arrêt, sous peine d'astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard à la charge de la SCI Elans ;
Déboute la SCI Elans de son appel incident relatif aux sommes réclamées au titre de la perte de loyers et du préjudice de jouissance ;
Condamne Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] épouse [Z] à payer à la SCI Elans la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] épouse [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [O] épouse [Z] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : J.-L. FIRON.-
Minute en quatorze pages.
