RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2023 DU 16 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00375 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E5SN
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G.n° 19/00169, en date du 31 décembre 2021,
APPELANTS :
Monsieur [E] [F]
né le 21 mai 1933 à [Localité 5] (70)
domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Sabine TOUSSAINT de la SELARL VIBIA, avocat au barreau de NANCY
Madame [Z] [L], épouse [F]
née le 12 octobre 1942 à [Localité 4] (88)
domiciliée [Adresse 2]
Représentée par Me Sabine TOUSSAINT de la SELARL VIBIA, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ayant son siège [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic la SARL IMMOBILIER CONSEIL DEBEVER, elle-même prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]
Représenté par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Janvier 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
FAITS ET PROCÉDURE :
Monsieur [E] [F] et Madame [Z] [F] née [L] (ci-après, les époux [F]) sont propriétaires d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété '[Adresse 2]' situé [Adresse 2].
Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 17 octobre 2018, onze copropriétaires étaient présents ou représentés sur quatorze, lesquels ont voté et fait adopter plusieurs résolutions parmi lesquelles les résolutions n°6, 8, 9, 12, 15 et 19 que les époux [F] entendent voir annuler.
Les résolutions n°6 et 8 portent sur la désignation du syndic et celle des membres du conseil syndical, les autres résolutions sont relatives à des travaux d'aménagement, d'entretien ou de réfection au sein de la copropriété.
Par acte d'huissier délivré à personne le 21 décembre 2018, les époux [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Immobilier Conseil Debever, devant le tribunal de grande instance de Nancy pour voir annuler les résolutions n°6, 8, 9, 12, 15 et 19 prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2018.
Par jugement contradictoire du 31 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- déclaré irrecevable la demande d'annulation présentée par les époux [F] de la résolution n°6 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ayant eu lieu le 17 octobre 2018,
- rejeté les demandes d'annulation présentées par les époux [F] des résolutions n° 8, 9, 12, 15 et 19 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ayant eu lieu le 17 octobre 2018,
- condamné les époux [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [F] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires.
Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que la désignation le 19 décembre 2019 en qualité de syndic, de la S.A.R.L. Immobilier Conseil Debever n'ayant pas été contestée, celle-ci est définitive et la demande visant à l'annulation de la résolution n°6 est devenue sans objet, de sorte que les consorts [F] ne justifient plus d'un intérêt à la contester.
Le tribunal a retenu que les époux [F] ne rapportent pas la preuve de ce que le procès-verbal serait inexact avec suffisamment de certitude et que dans la mesure où le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2018 mentionne que Monsieur [S] a été élu à l'unanimité, membre du conseil syndical, la demande d'annulation de la résolution n°8 présentée par les consorts [F] doit être rejetée.
Le tribunal a également rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9, au motif qu'une demande d'annulation ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d'application en date du 17 mars 1967 ou du règlement de copropriété et qu'elle ne peut donc résulter de la violation hypothétique d'un règlement de voirie.
S'agissant des résolutions n°12, 15 et 19, le tribunal a également rejeté leur demande d'annulation, considérant que l'exigence d'une mise en concurrence instituée à l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'appliquait pas lors de l'adoption de ces résolutions et qu'en tout état de cause, cette mise en concurrence avait bien eu lieu, plusieurs devis ayant été soumis à la discussion des copropriétaires lors de l'assemblée générale.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 14 février 2022, les époux [F] ont relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 13 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [F] demandent à la cour, au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, de :
- leur donner acte de la recevabilité et du bien-fondé de la présente procédure,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 31 décembre 2021,
Statuant à nouveau,
- prononcer l'annulation des résolutions 6, 8, 9, 12, 15 et 19 de l'assemblée générale du 17 octobre 2018,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 28 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la S.A.R.L. Immobilier Conseil Debever demandent à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets subséquents, singulièrement le décret du 17 mars 1967, de :
A titre principal,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 31 décembre 2021 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Si la demande d'annulation de la résolution n°6 était déclarée recevable,
- débouter les époux [F] de leur demande d'annulation de cette résolution,
Plus subsidiairement et si par impossible il était fait droit à la demande d'annulation de la résolution n°6,
- désigner la S.A.R.L. Immobilier Conseil Debever, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro B 773 801 394, dont le siège social est [Adresse 1], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission de procéder à la convocation d'une assemblée générale chargée de désigner un nouveau syndic, et de remettre à l'ordre du jour toutes délibérations utiles, singulièrement celles ayant pu être annulées,
En toute hypothèse,
- débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner les époux [F] à leur verser la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner les époux [F] aux entiers dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 18 octobre 2022.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 14 novembre 2022 et le délibéré au 16 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dernières conclusions déposées par les époux [F] le 13 mai 2022 et par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la S.A.R.L. Immobilier Conseil Debever le 28 juin 2022, et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 18 octobre 2022 ;
Sur le bien fondé de l'appel
* Sur l'annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2018
A l'appui de leurs recours les appelants font valoir que la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est nécessaire lors d'une assemblée générale appelée à désigner le titulaire ;
or au cas d'espèce ils précisent qu'aucun autre contrat de syndic n'a été présenté, de sorte que la loi n'a pas été appliquée ;
Le Syndicat des copropriétaires et le syndic, la S.A.R.L. Immobilier Conseil Debever, soutiennent que les époux [F] ne sont plus recevables à contester la résolution n°6, faute d'intérêt. A tout le moins, leur demande est devenue sans objet, en l'absence d'intérêt à agir.
Sur le fond, ils font valoir qu'il n'appartient pas au syndic en exercice de procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic et qu'en réalité, la loi fait peser sur le conseil syndical et subsidiairement sur les copropriétaires, les démarches nécessaires à la mise en concurrence des syndics ; en l'espèce, Monsieur [F] n'a pas évoqué le souhait de mise en concurrence lors de la réunion du conseil syndical et aucun autre membre du conseil syndical n'a fait part de sa volonté de changer le syndic en place depuis trente ans ; ils affirment que les époux [F] sont de mauvaise foi, qu'ils ont voté contre la désignation de la S.A.R.L. Immobilier Conseil Debever mais également contre les autres cabinets, ce qui démontre leur volonté de nuire à la bonne marche de la copropriété ;
Aux termes de l'article 21 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au cas d'espèce, tous les trois ans le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet ;
En l'espèce, après démission, désignation d'un administrateur provisoire par le président du tribunal de grande instance, pour administrer la copropriété, l'assemblée générale du 11 octobre 2019 a désigné la société Immobilier Conseil Debever comme syndic de la copropriété ; cette décision est définitive ;
En conséquence il a été retenu à juste titre que la demande de Monsieur et Madame [F] portant sur la délibération n°6 de l'assemblée générale du 17 octobre 2018 n'offrait aucune actualité ; devenue sans objet, elle sera déclarée irrecevable ;
* Sur l'annulation de la résolution n°8 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2018
A l'appui de leur recours les appelants font valoir que la rédaction de la résolution n°8 du procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2018 n'est pas exacte, dès lors que Monsieur [F] précise qu'il a voté « contre » en raison de l'attitude de Monsieur [S] depuis l'assemblée générale du 16 décembre 2015 ; en effet il affirme que bien que ce soit Madame [S] qui a été élue au conseil syndical c'est son mari qui y intervient lors de chaque réunion ;
S'agissant de la résolution n°8, ils soutiennent qu'en application de l'article 42 de la loi sur la copropriété, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une résolution de l'assemblée générale ; or Monsieur [S] a été élu membre du conseil syndical à l'unanimité ; dès lors les époux [F] ne sont pas fondés à contester cette élection ;
Aux termes de l'article 42 de la loi sur la copropriété, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une résolution de l'assemblée générale ; il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale (pièce n°1 appelants) que Monsieur [S] a été élu membre du conseil syndical à l'unanimité ;
aussi en l'absence d'opposition avérée de Monsieur et Madame [F] et faute pour ces derniers de démontrer que le procès-verbal transmis aux copropriétaires qui fait foi des constations qu'il contient, n'est pas conforme à la réalité, leur demande sera déclarée irrecevable ;
* Sur l'annulation de la résolution n°9 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2018
A l'appui de leurs recours les appelants affirment que la proposition de travaux retenue ne tient pas compte des obligations des propriétés par rapport à la voirie, propose des compléments d'espaces verts hors réglementation et prévoit le remplacement total et inutile d'un aménagement paysagé effectué en 2016 à hauteur de 1936 euros ;
ils ajoutent que le devis joint à la convocation et présenté à l'assemblée générale du 17 octobre 2018 est de l'ordre de 4575,00 euros (ttc), alors que dans le compte-rendu de l'assemblée générale s'élève à 5 905,00 € (ttc) sans justificatif ni explication ; ils concluent à l'existence d'un manque d'information, un non-respect du règlement de copropriété ;
En réponse, les intimés avancent que Monsieur et Madame [F] ne démontrent pas quelle est la violation du règlement de propriété ou des règles d'urbanisme qu'ils invoquent, s'agissant de ces travaux d'aménagement paysagé des extérieurs de l'immeuble ; ils contestent avoir manqué à leur devoir d'information ce dont ils justifient par la production d'attestations de copropriétaires et rappellent que si le projet proposé par les appelants n'a pas été retenu cela n'obère pas pour autant l'achèvement de ces travaux réalisés par tranches ;
Il est constant que la demande d'annulation d'une résolution ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d'application en date du 17 mars 1967 ou du règlement de copropriété ; dès lors elle ne peut donc résulter de la violation d'un règlement de voirie, à la supposer avérée ;
En l'espèce pour des motifs non infirmés par les pièces produites et notamment le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2018, les pièces annexées au procès-verbal de convocation à cette assemblée et notamment le devis de la société Paysage Avenir à Eulmont, qui a été retenue (pièce 3-1 intimés), le procès-verbal de la réunion du conseil syndical du 5 juillet 2018 (pièce 4 intimés) ainsi que les attestations de copropriétaires affirmant l'existence d'un débat et d'explications données avant vote (pièces 5 à 10 intimés) qui seront repris il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a exclu la contestation de Monsieur et Madame [F] quant au choix des travaux en extérieur ;
Au surplus les appelants sollicitent l'annulation des résolutions n°12, 15 et 19 en prétendant qu'aucune mise en concurrence n'a été effectuée en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette affirmation est contesté pour les trois résolutions et contredite par les éléments probants que les intimés produisent ;
* Sur l'annulation des résolutions n° 12 et 19 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2018
S'agissant de la résolution n°12 relative à la résiliation du contrat d'entretien du portail automatique et des ascenseurs, ils font valoir qu'un seul devis a été présenté par le syndic (ASCELEC, en date du 16/10/2017 pour 3 520,00 € (ttc) par an) alors que l'entreprise titulaire du contrat n'a pas été sollicitée et que seul le contrat en cours a été produit à titre de comparaison ;
De même s'agissant du portail, un seul devis est présenté, celui de Lorr'n Technologies, pour un montant de 280,00 € (ttc) par an ; l'entreprise titulaire n'a pas été sollicitée et le syndic s'est contenté de rappeler le montant du contrat en cours à titre de comparaison ; l'obligation de mise en concurrence n'a par conséquent pas été respectée ;
Il en est de même pour la résolution n°15, concernant des travaux de peinture, d'éclairage du hall de l'immeuble, ainsi que de remplacement des boîtes aux lettres ;
S'agissant de l'interphone, ils font valoir que là encore le principe de mise en concurrence n'a pas été respecté, un seul devis ayant été présenté aux votes (société AEN du 3 avril 2018 pour 1759,93 euros (ttc)) ; ils n'est pas tenu compte du coût des appareils mis à la charge de chaque copropriétaire ; ils concluent qu'il n'est pas acceptable pour le syndic d'imposer des travaux et des fournisseurs sans discussion, ni explication, et au mépris des règles préexistantes dans la copropriété, les irrégularités et les erreurs constatées étant la conséquence d'une gestion manquant de rigueur, ce que Monsieur [F] n'a cessé de faire remarquer ;
Aux termes de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la présente instance, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ;
Aucun élément produit aux débats ne justifie de l'existence d'un tel vote s'agissant de la copropriété ce qui exclut de se prévaloir de sa violation ;
Au demeurant, il résulte des pièces produites et notamment de celles annexées au procès-verbal de convocation à l'assemblée générale du 17 octobre 2018 (pièces 3-4,3-5,3-7) que les décisions ont été prises par l'assemblée générale après fourniture du contrat existant pour chacun d'entre eux ainsi que des propositions respectives des sociétés Lorr'n Technologie et Ascelec, ce qui constitue une mise en concurrence au sens de l'article sus énoncé ;
La contestation de Monsieur et Madame [F] ne saurait dès lors, prospérer ;
Sur l'annulation de la résolution n° 15 (réfection du hall d'entrée du [Adresse 2])
Les appelants réclament également sur cette délibération son annulation de la résolution, au motif que les devis présentés n'ont pas fait l'objet de mises en concurrence ;
Au vu des pièces produites telles que sus énoncées, auxquelles s'ajoutent les pièces pour la peinture, 3-7, 3-9, 3-10 ainsi que la synthèse 3-12 outre les pièces 3-13, 3-14,3-16 pour les éléments complémentaires, il y a lieu de reprendre la motivation du premier juge lorsqu'il indique que 'en tout état de cause, sauf pour le poste rénovation éclairage par l'installation de spots Led encastrés à détection de présence et sous-sol, force est de constater que cette mise en concurrence a eu lieu puisque plusieurs devis comportant différentes solutions techniques ont été soumis à la discussion des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 17 octobre 2018" dès lors qu'elle n'est pas contredite par des éléments probants qui n'ont pas été d'ores et déjà soumis à la contradiction ;
Par conséquent le jugement déféré sera également confirmé à cet égard ;
Sur l'annulation de la résolution n° 19 (interphones)
En réponse à la contestation élevée par les appelants, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la S.A.R.L. Immobilier Conseil indiquent que l'assemblée générale a décidé d'effectuer des travaux de remplacement de l'interphonie entrée [Adresse 2] pour un maximum de 1759,93 euros (ttc) mais qu'aucune entreprise n'a été choisie, car la résolution n° 20 prévoit une délégation du conseil syndical afin d'étudier des devis et choisir l'entreprise dans le cadre des travaux votés à la résolution précédente ;
Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 'une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de ce texte, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée ; cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum ; elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic. Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation' ;
Par conséquent, dès lors que la mise en concurrence sera effectuée, sur le fondement des textes précités sera effectuée par le conseil syndical en vertu d'une délégation de pouvoir, la demande d'annulation de la délibération formée par les époux [F] n'est ni fondée en droit, ni en fait ;
le jugement déféré qui l'a rejetée, sera confirmé ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [E] [F] et Madame [Z] [F] née [L] succombant dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens et ainsi qu'au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [E] [F] et Madame [Z] [F] née [L], partie perdante, devront supporter les dépens ; en outre ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la S.A.R.L. Immobilier Conseil, la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [E] [F] et Madame [Z] [F] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la S.A.R.L. Immobilier Conseil la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [E] [F] et Madame [Z] [F] née [L] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [E] [F] et Madame [Z] [F] née [L] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en neuf pages.
