N° 169
GR
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Antz,
le 16.05.2022
Copie authentique
délivrée à :
- Me Rousseau-Wiart,
le 16.05.2022.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 12 mai 2022
RG 18/00073 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n°01L, rg 2017 000731 du Tribunal civil de première instance de Papeete en matière de loyers commerciaux du 18 janvier 2018 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 20 février 2018 ;
Appelante :
La Selard Tamnoun, à l'enseigne [Adresse 4], immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 14 316-B, n°TAHITI 333568, dont le siège social est situé à [Adresse 3] ;
Représentée par Me Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;
Intimée :
La Sci Te Uahau, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n°4365-C, dont le siège social est situé à [Adresse 2], prise en la personne de son gérant M. [X] [T] ;
Représentée par Me Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 28 janvier 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 février 2022, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD/PP. CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, M. SEKKAKI, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T,
Faits, procédure et demandes des parties :
Par arrêt rendu le 28 février 2019 auquel il est renvoyé pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure, la cour a :
Confirmé le jugement rendu le 18 janvier 2018 par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu'il a rejeté le moyen de nullité de la SELARL TAMNOUN ;
Avant dire droit pour le surplus :
Ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder Mme [L] [B] épouse [F], inscrite sur la liste des experts de la cour d'appel de Papeete, avec mission de :
les parties et leurs conseils entendus ou appelés ;
prendre connaissance des pièces produites et de tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; entendre tout sachant ;
évaluer à la date du 1er septembre 2016 le montant du loyer à renouveler du local commercial en rez-de-chaussée sis dans l'immeuble [Adresse 5], en déterminant la valeur locative d'après :
- la surface affectée à la réception du public ou à l'exploitation, la nature et la conformation des lieux ainsi que leur disposition dans l'immeuble ;
- la destination et les modalités de la jouissance des lieux prévues au bail ;
- l'état d'entretien ou de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties ;
- l'importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l'exploitation du fonds ou à l'habitation ;
- la nature et l'état des équipements mis à la disposition du locataire ainsi que l'existence de vitrines d'exposition ;
- l'importance de la commune, du quartier, de la rue ;
- l'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'activité concernée ;
- la nature de l'exploitation et l'adaptation des locaux à la forme d'activité exercée dans les lieux ainsi que les commodités offertes pour l'entreprendre ;
- tous autres éléments si des circonstances particulières en justifient la prise en compte ;
Fixé le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et le délai pour le dépôt du rapport ;
réservé les dépens.
Le rapport a été déposé le 1er avril 2021 après remplacement de l'expert.
Il est demandé :
1° par la SELARL TAMNOUN, appelante, dans ses dernières conclusions visées le 20 décembre 2021, de :
Infirmer le jugement entrepris ;
Débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes ;
Fixer le loyer du rez-de-chaussée à 233 333 FCP par mois à compter du 1er septembre 2016 ;
Condamner l'intimée à lui payer la somme de 5 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts et la somme de 500 000 FCP pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise ;
2° par la SCI TE UAHAU, intimée, dans ses conclusions récapitulatives visées le 19 janvier 2022, de :
Confirmer le jugement entrepris ;
Condamner l'appelante au paiement de la somme de 500 000 FCP pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2022.
Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Motifs de la décision :
Le jugement dont appel a fixé le prix du loyer mensuel du bail renouvelé au montant de 518 000 FCP.
L'expert commis par la cour l'a évalué au montant mensuel de 233 333 FCP. Il a constaté que la superficie du local est inférieure à celle qui est mentionnée dans le bail (236 m2 au lieu de 335 m2).
Le bail se référant à un plan annexé mais non communiqué, le conseiller de la mise en état a enjoint au bailleur de produire celui-ci.
La SCI TE UAHAU conclut qu'elle ignorait que la superficie indiquée dans le bail était incorrecte, et que celle-ci est en fait de 283 m2 intérieur et extérieur. Elle dément toute mauvaise foi de sa part. Elle conteste l'évaluation de l'expert judiciaire en ce que, nonobstant que le prix du bail est principalement fonction du bon emplacement du local, une pharmacie, celui-ci a tenu compte d'une vétusté et de désordres qui relèvent de l'entretien que doit assurer le preneur. Elle fait valoir que tous les loyers du quartier sont d'un montant d'au moins 400 000 FCP. Elle invoque l'application de la clause d'indexation du loyer prévue par le bail.
La SELARL TAMNOUN conclut que le prix du loyer doit être fixé en tenant compte de la superficie réelle du local ; que le bailleur a majoré celle-ci par fraude et en doit réparation.
Sur quoi :
La présente instance a pour objet la fixation par la juridiction des loyers commerciaux du prix du loyer d'un bail en suite d'un congé donné par le bailleur avec offre de renouvellement. Elle a été engagée par la SCI TE UAHAU.
Il en résulte, d'une part, que le loyer doit être fixé par référence à la valeur locative, et non en application de la clause d'échelle mobile prévue par le bail en cours d'exécution; et, d'autre part, qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour, qui statue comme juridiction des loyers commerciaux, de prononcer sur une demande de dommages et intérêts en matière de responsabilité contractuelle ou délictuelle. Les demandes et moyens de ces chefs seront donc rejetés.
L'arrêt du 28 février 2019 a rappelé comment la valeur locative doit être déterminée et a commis un expert afin de permettre de l'apprécier.
Le premier critère posé par l'article 12 de la délibération du 14 février 1975 est la surface affectée à la réception du public ou à l'exploitation, la nature et la conformation des lieux ainsi que leur disposition dans l'immeuble. Il n'est pas contesté que la surface du local en rez-de-chaussée est inférieure à celle indiquée dans le bail, sur laquelle était fondée la consultation de l'expert [J] qu'a homologuée le jugement déféré.
L'expert judiciaire a procédé à deux types d'évaluation : valeur vénale et comparaison avec des locaux voisins. La première méthode donne un loyer mensuel évalué à 233 333 FCP. La seconde méthode donne un loyer mensuel évalué à 359 580 FCP. L'expert a écarté l'évaluation comparative en raison du caractère beaucoup plus récent et moderne des immeubles du voisinage. Il a tenu compte dans la valeur vénale de l'âge et du mauvais état du bâtiment et du local.
Les lieux loués sont affectés à l'exploitation d'une pharmacie située en centre-ville et en front de mer. Elle est voisine d'un cabinet médical et de nombreux commerces. Si l'expert conclut que l'achalandage est supérieur à proximité du marché et de parkings, il est néanmoins constant que la situation et l'ancienneté de l'implantation de ce fonds de commerce de pharmacie sont des facteurs de commercialité pérennes qui en valorisent la clientèle, en dépit de l'âge de l'immeuble et des désordres dont il a été affecté. L'expert a d'ailleurs noté que l'actuel locataire a payé un pas de porte important à son prédécesseur.
Les critères d'importance de la commune (chef-lieu de la Polynésie française), du quartier et de la rue (en centre-ville et front de mer) et d'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'activité concernée doivent donc être particulièrement pris en considération. La cour se fondera par conséquent sur l'estimation de l'expert judiciaire selon la méthode comparative avec les commerces du voisinage, même si ceux-ci sont exploités dans des immeubles plus récents.
Aucun élément ne permet de contredire l'évaluation selon cette méthode de l'expert, qui a pondéré la comparaison avec les loyers voisins par d'autres critères (état des lieux, vétusté, faible importance des dépendances). Le loyer sera par conséquent fixé au montant mensuel de 359 580 FCP pour une superficie de 236 m2 à compter du 1er septembre 2016.
Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'appelante. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Vu l'arrêt du 28 février 2019, statuant sur les points restant à juger :
Homologue le rapport de l'expert [S] déposé le 1er avril 2021 ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer du nouveau bail à la somme de 518 000 FCP à compter du 1er septembre 2016 et en ce qu'il a condamné la SELARL TAMNOUN à payer à la SCI TE UAHAU la somme de 300 000 FCP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs ;
Fixe le montant mensuel dudit loyer à la somme de 359 580 FCP pour une superficie de 236 m2 à compter du 1er septembre 2016, charges en sus ;
Condamne la SCI TE UAHAU à payer à la SELARL TAMNOUN la somme de 300 000 FCP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal et devant la cour ;
Rejette toute autre demande ;
Met à la charge de la SCI TE UAHAU les dépens de première instance et d'appel, lesquels, comprenant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 310 750 FCP pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à [Localité 1], le 12 mai 2022.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : G. RIPOLL
