N° 500
GR
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Lamourette,
le 15.12.2022.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Usang,
le 15.12.2022.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 8 décembre 2022
RG 17/00246 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n°185 - rg n°15/00030 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 27 mars 2017 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 23 août 2017 ;
Appelant :
M. [E] [R], demeurant à [Adresse 5] ;
Représenté par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;
Intimés :
M. [W] [J] [F], né le 25 septembre 1952 à [Localité 9], décédé le 2 oftobre 2019 à [Localité 10], représenté par ses ayants-droit :
- M. [E], [W] [F], né le 12 janvier 1982 à [Localité 9], de nationalité française, expert e conseil sénior manager, demeurant à [Adresse 3] ;
- M. [T] [M] [F], né le 15 avril 1988 à [Localité 9], de nationalité française, ingénieur en informatique, demeurant à [Adresse 8] ;
Mme [L] [O] [K] dite [Z] épouse [F], née le 18 octobre 1954 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;
Représentés par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 2 septembre 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 septembre 2022, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD/PP .CA/21 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice président placé auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :
Par arrêt rendu le 14 mars 2019 auquel il est renvoyé pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure, la cour a :
Avant dire droit,
Désigné Monsieur [I] [B], inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Papeete, avec pour mission de :
les parties et leurs conseils entendus ou appelés;
prendre connaissance des pièces produites et de tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission; entendre tout sachant;
1° Réunir tous éléments techniques de sa compétence permettant à la cour d'apprécier si le mur de soutènement édifié par les époux [F] sur le [Adresse 6] à [Localité 10] a ou non été construit :
-en respectant les règlements d'urbanisme et en obtenant les autorisations administratives requises par ceux-ci ;
-en respectant les règles du cahier des charges du lotissement, notamment en ce qui concerne son implantation, ses dimensions et son impact sur le voisinage ;
-en respectant les plans d'exécution et les règles de l'art ;
En cas de non-conformités de l'ouvrage, déterminer et évaluer la nature et le coût des travaux nécessaires à la remise du lot n° 25 en conformité avec la réglementation et avec le cahier des charges ;
Réunir tous éléments techniques de sa compétence permettant à la cour d'apprécier s'il y a lieu le préjudice subi par [E] [R] du fait de cet ouvrage ;
2° Réunir tous éléments techniques de sa compétence permettant à la cour d'apprécier la ou les dates et la consistance des remblais réalisés sur le [Adresse 5] à [Localité 10] appartenant à [E] [R], et d'apprécier si lesdits remblais ont ou non été réalisés :
-en respectant les règlements d'urbanisme et en obtenant les autorisations administratives requises par ceux-ci ;
-en respectant les règles du cahier des charges du lotissement, notamment en ce qui concerne leur volumétrie et leur impact sur le voisinage ;
-en respectant les plans d'exécution et les règles de l'art ;
Déterminer la suite judiciaire éventuellement donnée aux plaintes et constats d'infractions à la réglementation ayant ces remblais pour objet ;
En cas de non-conformités des remblais, déterminer et évaluer la nature et le coût des travaux nécessaires à la remise du lot n° 26 en conformité avec la réglementation et avec le cahier des charges ;
Réunir tous éléments techniques de sa compétence permettant à la cour d'apprécier s'il y a lieu le préjudice subi par les époux [F] du fait de ces remblais ;
Établir un pré rapport et répondre aux dires des parties ;
Fixé à 350 000 F CFP le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versée par [E] [R] au greffe de la juridiction dans les deux mois du prononcé de l'arrêt ; dit que l'expert devra déposer son rapport dans les neuf mois suivant l'acceptation de sa mission; dit que les opérations d'expertise seront surveillées par Monsieur le conseiller Ripoll et tout magistrat chargé du contrôle des expertises; dit qu'après avoir pris connaissance de la procédure et déterminé les opérations nécessaires et leur calendrier, l'expert devra apprécier le montant prévisible des frais de l'expertise et, s'il se révèle que ces derniers seront nettement supérieurs au montant de la provision, en donner avis aussitôt pour qu'il soit statué sur un éventuel supplément de consignation après avoir recueilli les observations des parties; dit qu'il sera tenu compte de l'accomplissement de cette diligence pour la justification de l'accomplissement de la mission de l'expert et la fixation de sa rémunération;
Réservé les demandes des parties, les frais irrépétibles et les dépens.
Le rapport d'expertise a été déposé le 3 février 2020.
Il est demandé :
1° par [E] [R], appelant, dans ses conclusions récapitulatives visées le 29 août 2022, de :
infirmer en toutes ses dispositions le jugement n° 15/00030 en date du 27 mars 2017 rendu par le Tribunal civil de Première instance de Papeete, et signifié le 22 juin 2017 ;
statuant à nouveau au principal,
Vu la lettre du 22 octobre 2014 du service de l'urbanisme, vu l'acte de notoriété de Monsieur [W] [F], vu le rapport d'expertise de Monsieur [I] [B], vu l'absence de construction sur le lot 25 de Monsieur [E] [R], vu l'impossibilité de préjudice né, certain et actuel chez Madame [F], vu le refus des consorts [F] de la proposition de l'expert de vérifier le mur par des carottages, vu le refus des consorts [F] de la proposition de l'expert de la solution amiable principe accepté par Monsieur [R], vu notamment les articles 13, 14 et 18 du cahier des charges du lotissement produit en pièce 2, vu l'empiétement constaté par l'expert et l'huissier du mur des époux [F] sur le chemin d'accès aux deux lots en litige et entraînant une réduction de la voie et un danger à l'intersection, vu l'absence de retrait de 60 cm du mur du lot 25, vu le préjudice certain causé à Monsieur [R] copropriétaire de la voie d'accès dont la largeur a été réduite de plus de 60 cm, vu l'article 678 du code civil qui s'impose en vertu de l'article LP 365-4 du code de l'aménagement, vu le jugement du Tribunal civil de Première instance de Papeete du 21 juillet 2022 déclarant irrecevable l'action de Madame [L] [F] demandant la liquidation d'astreinte de 34 530 000 xpf nonobstant l'arrêt de la cour d'appel de Papeete,
Déclarer les demandes présentées par Madame [L] [F] irrecevables et non fondées et la débouter de toutes ses demandes ;
Dire et juger recevable l'action en démolition de Monsieur [E] [R] ;
Constater les infractions des consorts [F] aux dispositions du Code de l'aménagement de Polynésie française et au cahier des charges ;
Ordonner aux consorts [F] la démolition du mur de soutènement et de la piscine érigés sur le lot 25 et ce, sous astreinte de 500.000 xpf par jour de retard ;
Condamner les époux [F] à payer à Monsieur [E] [R] la somme de 660.000 FCP au titre des frais irrépétibles ;
Condamner les époux [F] aux dépens ;
2° par [E] [F] et [T] [F], intervenants volontaires ès qualités d'ayants droit de feu [W] [F] décédé le 2 octobre 2019, intimé, dans leurs conclusions récapitulatives visées le 24 novembre 2021, et par [L] [O] [K] dite MOUX Vve [W] [F], intimée, dans ses conclusions récapitulatives visées le 13 mai 2020, de :
Vu les articles 13 et 16 du cahier des charges du [Adresse 7], vu le rapport d'expertise de monsieur [B] en date du 27 janvier 2020,
Décerner acte à messieurs [E], [D] [F] et [T] [M] [F] de leur intervention volontaire comme venant aux droits de leur père décédé monsieur [W] [J] [F] ;
Au principal,
Dire et juger irrecevables les demandes de monsieur [R] tendant à la démolition du mur de soutènement et de la piscine construits en 1994 par les époux [F] en raison de ce qu'elles sont prescrites à défaut d'une quelconque infraction au cahier des charges du [Adresse 7] ;
Au fond,
Débouter M. [R] de ses demandes comme mal fondées en fait et en droit;
Confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions et dès lors, à titre reconventionnel,
Dire et juger que l'article 13 du cahier des charges du [Adresse 7] prohibe de manière expresse : «tout terrassement en fouilles ou en remblais, en vue d'extraire ou d'apporter des matériaux, autres que ceux rigoureusement nécessaires à l'édification des constructions régulièrement autorisées» ;
Dire et juger que l'article 20 du cahier des charges du lotissement dispose : «la configuration topographique du terrain naturel originel de chaque parcelle mise en vente est figurée sur les plans parcellaires annexés aux actes afférents par des courbes de niveaux cotés. Aucun point d'une construction sur le lot considéré ne pourra se situer au-delà d'un plafond déterminé comme suit : à chaque point au solde du terrain naturel, on fait correspondre un point dans l'espace, distant de 4,50 m et situé sur une perpendiculaire au plan de terrain naturel ; on obtient ainsi une couverture du lot qui, à 4,50 m de hauteur, épouse la configuration topographique originelle. Et ainsi qu'il est précédemment prescrit, tous les points d'une construction sur un lot considéré devront impérativement se situer sous «la couverture» ci-dessus définie.» ;
Dire et juger que l'appelant a procédé au remblaiement de la parcelle n° [Cadastre 1] par l'apport de terres sur une hauteur d'environ 5 m ;
Dire et juger que ces travaux n'ont pas été autorisés par le service de l'urbanisme qui en a dressé procès-verbal d'infraction ;
Dire et juger encore que ces travaux de remblaiement ont été accomplis en infraction aux dispositions du cahier des charges ;
Dire et juger qu'en tout état de cause en l'état la demande d'autorisation de travaux immobiliers concernant une maison d'habitation formulée par l'appelant auprès des services de l'urbanisme ne peut qu'être irrégulière compte tenu de ce qu'elle ne respecte pas les prévisions contenues à l'article 20 du cahier des charges relatives à la couverture des lots ;
Dire et juger que par jugements du 15 septembre 2015 le Tribunal administratif de PAPEETE a annulé les deux décisions du 16 juillet 2014 par lesquelles le ministre chargé de l'aménagement de la Polynésie française a accordé à Monsieur [R] un permis de travaux immobiliers pour des travaux de régularisation de terrassement et d'un mur de soutènement, et un permis de construire une maison d'habitation ;
Dire et juger que de tels agissements sont constitutifs de troubles manifestement illicites ;
Enjoindre au défendeur de procéder à la remise en état du lot 26 de telle manière que sa parcelle soit en conformité avec ses prescriptions du cahier des charges du lotissement en procédant à l'évacuation des terres de remblai et ce sous astreinte de 500.000 F Cfp. par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Condamner Monsieur [E] [R] au paiement aux concluants de la somme de 700.000 F CFP sur le fondement l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;
Le condamner encore aux entiers dépens, dont distraction.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2022.
Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'appel a été jugé recevable par l'arrêt du 14 mars 2019. L'intervention volontaire des ayants droit de feu [W] [F] est recevable.
Sur les ouvrages des consorts [F] :
Pour rejeter la demande d'[E] [R] de démolition d'un mur de soutènement édifié par les époux [F], le jugement dont appel a retenu qu'il n'était pas contesté que cet ouvrage n'avait pas obtenu de permis de construire ; que la démolition devait être ordonnée en cas de violation du cahier des charges du lotissement dès lors qu'aucune impossibilité d'exécution n'était invoquée ; et qu'il en était de même en cas d'infraction aux règlements d'urbanisme en cas d'existence d'un préjudice personnel et direct pour le demandeur ; mais qu'[E] [R] ne démontrait ni n'alléguait avoir subi un quelconque préjudice du fait de cet ouvrage situé en surplomb de sa propriété, alors que les deux lots sont séparés par un chemin de servitude bitumé d'une largeur de quatre mètres.
Les moyens d'appel d'[E] [R] sont : il demande la démolition du mur et de la piscine réalisés par les époux [F] dont l'expertise a constaté qu'ils ne respectent pas les règles d'urbanisme et le cahier des charges ainsi que la dangerosité ; il existe un trouble anormal de voisinage ; il est de jurisprudence qu'un coloti est fondé à réclamer, en application de l'article 1143 du code civil, la démolition d'une construction irrégulièrement édifiée sans avoir à justifier d'un préjudice.
Les consorts [F] concluent que : ils démontrent que leur mur de soutènement sur lequel la piscine a été construite, quoiqu'édifié sans permis de construire, n'empiète pas sur la route du lotissement ; les règles du cahier des charges concernant les clôtures ne lui sont pas applicables et il a été réalisé dans les règles de l'art ; il ne cause pas de préjudice de vue à [E] [R] et l'association des copropriétaires du lotissement ne s'en plaint pas ; le lotissement comporte de nombreux autres murs de soutènement implantés le long des voiries ; l'action fondée sur le non-respect des dispositions du code de l'aménagement est prescrite.
Le rapport d'expertise expose et conclut que :
-Un mur de soutènement d'une soixantaine de mètres, d'une hauteur de soutènement maximale de 4,00 m, a été construit par les époux [F] en contrebas de leur terrain, en limite de propriété le long de la voie d'accès. Selon Mme [F] le mur aurait été bâti en même temps que la maison en 1993 et les remblais placés à l'arrière du mur proviendraient des terrassements en déblais de la piscine. Le mur aurait été construit par un entrepreneur expérimenté et compétent qui aurait été à l'initiative de la conception et du dimensionnement.
-Le mur de soutènement n'était pas indiqué sur les plans qui ont été communiqués au service de l'Urbanisme qui sont à l'origine de la délivrance du permis de construire. Il en résulte que le mur n'a pas été construit en respectant les règles d'urbanisme.
-Contrairement aux spécifications du cahier des charges du lotissement portant sur les clôtures, le mur n'a pas été placé en retrait de 60 cm par rapport à la voirie.
Les parties ont soulevé une question de droit et ont débattu pour savoir si les règles d'implantation des clôtures s'appliquent au cas présent d'un mur de soutènement qu'il soit ou pas surmonté d'un grillage. L'expertise ne se prononce pas sur ce point.
-Le mur a été construit à l'initiative de l'entreprise qui n'a pas communiqué de plans d'exécution. Dans l'état, et avec un constat visuel sur la seule face exposée du mur, il n'est pas possible de se prononcer sur la stabilité, la solidité et le respect des règles de l'art.
-Si la justice retenait la mauvaise implantation et ordonnait la démolition partielle du mur, la démolition et reconstruction d'un mur de 3,50 m sur 9,30 mètres linéaires d'un mur de soutènement (volume estimé de béton 15 m3) serait de l'ordre de 2,4 Millions de Fcfp.
En l'absence de justificatifs, si le défaut de solidité est retenu, le coût de la reconstruction complète du mur s'élèverait à 10 millions Fcfp environ.
-Le non-respect du retrait du mur par rapport à la voirie a pour conséquence de réduire la largeur de l'accès. Accès avec 4,00 m de chaussée, suffisante pour la circulation dans le cas présent.
-La solidité du mur n'étant pas acquise, un éventuel effondrement aurait pour conséquence, outre le risque à la sécurité des personnes, de bloquer l'accès à la propriété de M. [R]. L'événement ne s'est pas produit et demeure très improbable, il ne s'agit pas d'un préjudice subi.
Cela étant exposé :
L'action fondée sur la violation par un coloti du règlement d'un lotissement se prescrit par trente ans en application des dispositions de l'article 2262 du code civil en vigueur en Polynésie française. [E] [R] l'a exercée par requête faite le 9 janvier 2015 pour un ouvrage édifié en 1993, selon les déclarations de Mme [F] à l'expert. L'action n'est donc pas prescrite.
Le cahier des charges du lotissement prévoit que :
Article 14 - Clôture des lots :
Il n'y a pas obligation de clôturer les lots. En règle générale, les clôtures doivent être des haies vives qui peuvent être doublées par des grillages ou barreaudages ou lattis en bois à claires-voies. Ces éléments de doublage seront éventuellement supportés par un socle-bahut en maçonnerie qui ne dépassera pas vingt centimètres au-dessus du sol. Ils seront toujours mas-qués à la vue depuis les voies et les propriétés privées, par des haies vives végétales. À cet effet, les éléments construits le long des voies ou espaces publics seront implantés à soixante centimètres en deçà de la limite.
Article 18 - Autorisation de travaux :
Pour le respect des prescriptions des articles 13, 14, 15, 16 et 17, l'édification de toute clôture ou construction quelle qu'elle soit et plus généralement l'exécution de tous travaux, qu'il s'agisse de travaux neufs ou d'entretien, d'extension sont soumises à autorisation préalable et spéciale. L'autorisation prescrite ci-dessus est délivrée par l'association syndicale.
Les consorts [F] justifient que l'association syndicale du [Adresse 5] a été créée en 2011, soit environ 17 ans après la construction de leurs ouvrages.
Mais il résulte des constatations de l'expert que le mur de soutènement qui borde le lot des consorts [F] sur une soixantaine de mètres a aussi une fonction de mur de clôture. Il est implanté en contrebas du terrain en limite de propriété le long de la voie d'accès. Il a une hauteur maximale de 4 m. Il est surmonté par un grillage. Les renseignements recueillis par l'expert indiquent qu'il a été construit en même temps que la maison en 1993.
Une distance de 60 cm doit par conséquent exister entre l'implantation de cet ouvrage et la voirie du lotissement, en application du cahier des charges.
Or, aucun élément ne permet de remettre en cause la conclusion de l'expertise selon laquelle, d'après les mesures réalisées par le cabinet [S], l'empiétement sur le prospect à 60 cm du mur [F] serait partiel sur un linéaire de 9,30 m et pour une surface de 4 m2, la hauteur moyenne étant de 3,50 m. Il échet seulement de préciser qu'ainsi que le soutiennent les consorts [F], il ne s'agit pas d'un empiétement. Il s'agit en revanche du non-respect d'une distance prescrite par le cahier des charges.
Il est constant que ce mur a été édifié sans obtention de l'autorisation administrative nécessaire en application des lois et règlements en matière d'urbanisme. La sanction de l'édification d'un ouvrage en violation du cahier des charges d'un lotissement sans régularisation possible est la condamnation à la démolition (jurisprudence constante, peu important, par exemple, qu'il s'agirait d'une sanction disproportionnée au regard d'un préjudice inexistant pour le demandeur du fait que la violation du cahier des charges était fréquente dans le lotissement : Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 19-23.520). Les consorts [F] ne démontrent pas qu'une régularisation serait possible.
Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé de ce chef. Les consorts [F] seront condamnés, comme précisé dans le dispositif de l'arrêt, à démolir la partie de leur mur de soutènement qui ne respecte pas l'article 14 du cahier des charges du lotissement, sous astreinte et avec le contrôle d'un technicien.
La démolition de la piscine ne sera en revanche pas ordonnée, aucun élément ne permettant de retenir que cet ouvrage soit clôturant et ne respecte pas la distance prescrite par le cahier des charges par rapport à la voirie.
Sur les ouvrages d'[E] [R] :
Pour accueillir la demande reconventionnelle des époux [F] tendant à la remise en état de son lot sur lequel ont été réalisés des remblais non conformes au cahier des charges du lotissement, le jugement dont appel a retenu que la date de ces travaux n'a pu être déterminée entre 1975 et 2010 et que la prescription invoquée par [E] [R] n'a donc pas joué ; qu'il résulte d'une expertise ordonnée par le tribunal administratif que des remblais d'une épaisseur supérieure aux limites prescrites par le cahier des charges ont été réalisés ; et que la remise en état des lieux doit par conséquent être ordonnée, dès lors qu'elle n'est pas matériellement impossible, puisque les travaux de construction d'une maison n'ont pas débuté.
Les moyens d'appel sont : les travaux ont été faits en 1984 et la demande des époux [F] est prescrite ; les travaux de 2010 ont seulement consisté à aplanir ; aucun préjudice n'est allégué depuis 1984 et les lots ne sont pas voisins ; les déplacements de matériaux de moins de 60 m3 ne sont pas soumis à autorisation ; la remise en état ne peut être ordonnée tant qu'une instance pénale est en cours ; des relevés par un géomètre sont nécessaires pour vérifier le dénivelé des deux lots.
Les consorts [F] concluent que : les remblais ont été effectués sans autorisation administrative et en violation du cahier des charges sur la période 1984-2010 ; la juridiction administrative a retenu une fraude d'[E] [R] dans sa demande de régularisation de travaux ; le terrain naturel a été rehaussé par endroits de plus de 5 m et l'expert désigné par le tribunal administratif l'a constaté ; une construction sur ce terrain dépassera la hauteur autorisée par le cahier des charges ; ils ont qualité et intérêt à agir pour faire cesser des troubles manifestement illicites et pour faire respecter le cahier des charges ; leur action est soumise à la prescription trentenaire et les travaux ont été effectués dans ce délai ; alors que le terrain naturel du lot [R] était en contrebas de leur lot qui est voisin, il est maintenant plus élevé et une construction aurait une vue directe chez eux.
Cela étant exposé :
L'action fondée sur la violation par un coloti du règlement d'un lotissement se prescrit par trente ans en application des dispositions de l'article 2262 du code civil en vigueur en Polynésie française. Les époux [F] l'ont exercée par conclusions portant demande reconventionnelle visées le 13 juillet 2015 pour des travaux réalisés, selon les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, entre 1984 et 2010. Leur action n'est donc pas prescrite.
Le cahier des charges du lotissement prévoit que :
Article 13 - Destination des lots :
Sont rigoureusement prohibés : ... Tout terrassement en fouilles ou en remblais, en vue d'extraire ou d'apporter des matériaux, autres que ceux rigoureusement nécessaires à l'édification des constructions régulièrement autorisées.
Article 16 - Implantations - Surface et hauteur des constructions :
La configuration topographique du terrain naturel originel de chaque parcelle mise en vente est figurée sur les plans parcellaires annexés aux actes afférents par des courbes de niveaux cotés. Aucun point d'une construction sur le lot considéré ne pourra se situer au-delà d'un plafond déterminé comme suit :
À chaque point au sol du sol du terrain naturel on fait correspondre un point dans l'espace, distant de quatre mètres cinquante et situé sur une perpendiculaire au plan naturel. On obtient ainsi une "couverture" du lot qui à quatre mètres cinquante épouse la configuration topographique originelle.
Article 18 - Autorisation de travaux :
Pour le respect des prescriptions des articles 13, 14, 15, 16 et 17, l'édification de toute clôture ou construction quelle qu'elle soit et plus généralement l'exécution de tous travaux, qu'ils s'agissent de travaux neufs ou d'entretien, d'extension sont soumises à autorisation préalable et spéciale. L'autorisation prescrite ci-dessus est délivrée par l'association syndicale.
Dans un rapport établi le 18 mai 2015, l'expert [Y] désigné par le tribunal administratif de la Polynésie française a conclu que les différentes analyses topographiques et par sondages montrent que le terrain naturel de la parcelle cadastré H[Cadastre 2] ([R]) a été remblayé de 1,50 m à 3,50 m (voire plus) selon les endroits entre 1975/1977 et 2015.
Par jugement rendu le 15 septembre 2015, le tribunal administratif de la Polynésie française a annulé le permis de travaux immobiliers accordé le 16 juillet 2014 à [E] [R] pour des travaux de régularisation de terrassement et d'un mur de soutènement et d'un mur de soutènement et un permis de construire d'une maison d'habitation.
La juridiction administrative a retenu notamment que :
-La demande relative aux terrassements ne correspond pas aux mouvements de terrain nécessaires à la construction de la maison, tandis que cette dernière ne peut être réalisée sans un décaissement considérable qui n'a pas été autorisé. Par suite, les époux [F] sont fondés à soutenir que les décisions attaquées méconnaissent les dispositions précitées des articles 13 et 16 du cahier des charges du [Adresse 5].
-[E] [R] a reçu par acte notarié du 15 février 2010 le [Adresse 5], terrain d'assiette des projets autorisés par la décision attaquée, en donation de sa mère, qui l'avait elle-même acquis en 1981 lors de la création du lotissement. Ainsi, il ne pouvait ignorer que le terrain avait été fortement remblayé à plusieurs reprises entre 1981 et 2010. Il a en outre réalisé lui-même en 2012 des remblais non autorisés, qui ont donné lieu à un signalement au procureur de la République et à la présentation d'une première demande de régularisation, rejetée par décision du 22 novembre 2013 en raison de l'absence de production des pièces complémentaires demandées par l'administration. Dans ce contexte, la présentation d'une demande de régularisation de terrassement erronée et inexploitable a eu pour objet de tromper le service instructeur, ce qui est constitutif d'une fraude.
La cour rappelle l'adage que la fraude corrompt tout.
L'expert [B] désigné par arrêt du 14 mars 2019 a relevé et conclu que :
-Mur de soutènement :
Les remblais d'apport sont essentiellement soutenus en limite de propriété, côté voirie et en limite séparatives par des murs. Les murs étant nécessaires pour maintenir les remblais, les questions de l'expertise portant sur les remblais peuvent être étendues aux murs qui les soutiennent. Longueur de mur le long des voies : 50 m environ, hauteur de soutènement maximum de 4,00 m.
-Quantités de remblais :
Selon l'étude du cabinet [S] prise en référence, 2 plate formes ont été constituées et M. [R] avait prévu de bâtir le corps principal de la maison sur la plate-forme à la côte de 67,60 m NGTF. Volume de remblais :1 760 m3. Volume de déblais : 160 m3. Hauteur maximum des remblais : 3,81m.
- Respect des règles d'Urbanisme :
Il n'est pas contesté, ou plutôt, il n'est plus contesté, que le terrain de M. [R] a été remblayé depuis que le cahier des charges du lotissement a été promulgué. Comme le confirme le courrier de la direction de l'Urbanisme du 28 janvier 2013, les travaux de terrassement, de remblais et de mur de soutènement n'ont pas fait l'objet d'autorisation administrative préalable.
Dans le cas présent et avec un volume de remblais rapporté supérieur à 60 m3, une autorisation préalable est normalement nécessaire. Les règles d'Urbanisme n'ont pas été respectées.
-Respect du cahier des charges du lotissement :
Le volume des remblais étant supérieur à celui des déblais, il y a nécessairement eu apport de matériaux. Ce constat est confirmé par les photographies versées au dossier de l'expertise et par les témoignages des autres propriétaires du même lotissement. Là encore la conclusion s'impose d'elle-même, le cahier des charges, et plus précisément l'article 13 qui prohibe l'apport de "matériaux, autres que ceux rigoureusement nécessaires à l'édification des constructions régulièrement autorisées", n'a pas été respecté. On note que l'autorisation de construction peut permettre l'apport de matériaux, mais que dans le cas présent, les remblais ont été déversés avant autorisation et que la régularisation a été contestée par le Tribunal administratif.
Les règles du cahier des charges du [Adresse 7] n'ont pas été respectées.
À la vue du levé réalisé par le Cabinet [S] le mur n'est pas implanté à 60 cm de la limite de propriété. Comme pour le mur du terrain [F] l'implantation du mur construit par M. [R] pourrait être non conforme au cahier des charges du lotissement.
-Dates de constructions :
Il est certain que le remblaiement du terrain appartenant à M. [R] a commencé après le levé de géomètre de 1975. Le représentant de M. [R] a affirmé en réunion d'expertise que les terrassements en remblais auraient débuté entre 1975 et 1981. Cependant aucun document n'a été produit qui pourrait attester que les terrassements ont débuté avant 1981. A contrario, les époux [F] ont versé au dossier de l'expertise des photos de déversement de matériaux qui auraient été prises en 1984, accompagnés de témoignages qui confirment que de nombreuses opérations de remblaiement ont été effectuées après 1981.
Les différences de niveaux qui apparaissent entre les photos de 1984 et celles prises en 2014 correspondent visuellement aux hauteurs de remblais déterminées par ailleurs.
Un levé des terrassements, proche de l'état actuel, a été établi en 2010.
Aussi, je retiens l'année de 1984 comme étant celle du début et l'année 2010 comme étant celle de la fin des travaux de remblai.
-Respect des plans d'exécution et des règles de l'art :
Le mur construit par M. [R] présente de nombreuses similarités avec celui construit par les époux [F] et la décision prise pour l'un pourrait être étendue à l'autre. Les 2 murs présentent une hauteur de soutènement maximale de l'ordre de 4,00 m. Les propriétaires respectifs ne sont pas en mesure de décrire la constitution de leur mur et ignorent comment les ouvrages ont été conçus et dimensionnés. Nous ne connaissons pas les dimensions des semelles de fondations et le ferraillage des murs. Les parois semblent avoir été construites avec des blocs de maçonnerie dont les alvéoles pourraient avoir été remplies par du béton.
Dans les 2 cas le prospect de 60 cm par rapport à la limite de propriété n'a pas été respecté. Selon les mesures réalisées par le cabinet [S] l'empiétement du mur [F] serait partiel sur un linéaire de 23,00 m et pour une surface de 6,0 m2. Hauteur de soutènement moyenne sur la zone de l'empiétement 2,50 m. À l'instar du mur [F] je n'ai pas constaté de désordres qui pourraient attester d'un défaut de solidité. La proposition d'opération de recherche complémentaire n'ayant pas été retenue je m'en tiens au fait qu'il n'a pas été relevé de non-conformité aux règles de l'art. Comme pour le mur [F], j'invite M. [R] à faire contrôler la solidité et la stabilité de son mur.
-Réponses aux questions de l'expertise portant sur le lot n°26 :
-Selon les documents produits par le cabinet de géomètre [S] qui sont cohérents avec mes constats, le volume des remblais est de 1 760 m3 dont 160 m3 de déblais en remblais. Le volume des remblais d'apport est de 1 600 m3. La hauteur maximale des remblais est de 3,81 m. Les remblais ont été mis en place entre 1984 et 2010. Comme les remblais et murs de soutènement n'ont pas fait l'objet des permis de construire nécessaires pour ce type de terrassement, les règles administratives n'ont pas été respectées. Comme le règlement interdit l'apport de matériaux de remblais en dehors de ceux nécessaires aux constructions faisant l'objet d'autorisations, les règles du cahier des charges du lotissement n'ont pas été respectées.
À l'instar du mur [F], un éventuel élargissement aux murs, des règles applicables aux clôtures, pourrait conduire à une non-conformité aux clauses d'implantation de l'article 14 du cahier des charges. À ma connaissance, il n'y a pas eu de plans d'exécution des murs. Il existe un doute sur la solidité et la stabilité des murs que seules des études après sondages pourraient lever.
-Pour effacer l'infraction portant sur les terrassements réalisés par M. [R] et se conformer au cahier des charges du lotissement, il faut évacuer l'intégralité des remblais qui ont été apportés sans autorisation, à savoir 1 600 m3 (1 760 - 160). J'estime le coût de l'évacuation à 2 000 000 Fcfp. Les remblais réalisés sur le terrain de M. [R] prenant appui sur les murs en périphérie, les questions de bonne réalisation des remblais ne doivent pas être dissociées de celle des murs. Si la justice retenait la mauvaise implantation et ordonnait la démolition partielle du mur, la démolition et reconstruction d'un mur de 2,50 m sur 23,0 mètres linéaires d'un mur de soutènement (volume estimé de béton 20 m3) serait de l'ordre de 3,2 Millions de Fcfp. En l'absence de justificatifs, si le défaut de solidité est retenu, le coût de la reconstruction complète du mur s'élèverait à 10 millions Fcfp environ.
-Du fait des remblais, la plate-forme sur laquelle est construite la maison [R] est rehaussée et se retrouve à un niveau proche de celui de la maison [F] générant ainsi un préjudice de vis-à-vis.
Aucun élément ne permet de remettre en cause les constatations et conclusions de l'expert qu'il échet d'homologuer. Les attestations produites corroborent la date de 2010 comme étant celle des derniers travaux. Il est établi par l'expertise comme par la procédure devant la juridiction administrative que les terrassements et ouvrages n'ont pas fait l'objet d'une autorisation administrative, laquelle était obligatoire en raison de leur nature et de leur volume, ce qui suffit à caractériser l'infraction à l'article 13 du cahier des charges du lotissement. La discussion sur l'altimétrie par rapport au terrain d'origine est sans emport à cet égard.
S'il est fait état de la transmission en 2013 au procureur de la République d'une procédure d'infraction aux règles d'urbanisme à l'encontre d'[E] [R], il n'est pas justifié d'une mise en mouvement de l'action publique selon les prévisions de l'article 4 du code de procédure pénale.
Il est de jurisprudence constante que :
L'action en démolition d'un ouvrage construit en infraction avec le cahier des charges du lotissement prospère, même si ledit ouvrage a été implanté avant l'acquisition de son lot par le demandeur (Cass. 3e civ., 27 mars 1991 : JCP G 1991, IV, p. 203).
Les stipulations du cahier des charges ont toujours, entre colotis, un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice (Civ. 3e 14 juin 2000, Juris-Data n° 002547).
La démolition pour violation du cahier des charges s'impose, même en cas de bonne foi du constructeur, dès lors que la mise en conformité avec ledit cahier des charges n'est pas possible (Cass. 3e civ., 9 mai 2007, n° 06-12.474).
Le juge a l'obligation d'ordonner la démolition d'une construction irrégulière, notamment au regard du cahier des charges, dès lors qu'aucune mesure de régularisation n'est possible. Il n'y a pas lieu d'étudier l'inadéquation du préjudice réel subi et de la destruction demandée (Cass. 3e civ., 19 mai 1981, Bull. civ. III, n° 101).
L'issue des tentatives de régularisation faites par [E] [R] montre que celle-ci n'est pas possible, ce qui est aussi la conclusion de l'expert [B].
La mesure appropriée est par conséquent celle préconisée par l'expert : évacuation de l'intégralité des remblais qui ont été apportés sans autorisation, à savoir un volume de 1600 m3 sur une hauteur maximale de 3,81 m2. Elle sera ordonnée dans les termes du dispositif de l'arrêt, sous astreinte et avec un contrôle technique.
La remise en état du lot n° 26 de telle manière qu'il soit en conformité avec les prescriptions du cahier des charges nécessite également, à l'instar de ce qui est jugé s'agissant du mur du lot des consorts [F], la démolition de la partie du mur dont l'expertise a constaté qu'il ne respecte pas la distance prescrite par l'article 14 du cahier des charges du lotissement. Cette mesure sera aussi ordonnée dans les termes du dispositif de l'arrêt, sous astreinte et avec un contrôle technique.
Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé pour ce qu'il a ordonné la remise en état du lot 26 par [E] [R] en se rapportant aux conclusions de l'expert [Y], auxquelles la cour substitue celles de l'expert [B] commis avant dire droit.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution de l'appel motive le partage des dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Vu l'arrêt avant dire droit du 14 mars 2019,
Déclare recevable l'intervention volontaire d'[E] [F] et [T] [F] ès qualités d'ayants droit de feu [W] [F] décédé le 2 octobre 2019 ;
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Déboute [E] [R] et les consorts [F] de leurs fins de non-recevoir ;
Homologue le rapport d'expertise déposé le 3 février 2020 ;
Condamne in solidum [L] [O] [K] dite [Z] veuve [W] [F] et [E] [F] et [T] [F] ès qualités d'ayants droit de feu [W] [F] décédé le 2 octobre 2019 à démolir la partie du mur de soutènement du lot 25 du lotissement [Adresse 4] dont la distance avec la voirie est inférieure à celle prescrite par l'article 14 du cahier des charges du [Adresse 5], sur la distance constatée dans le rapport d'expertise judiciaire homologué (§ 4-6) ;
Condamne les mêmes à faire constater par un technicien à leurs frais que les travaux réalisés en exécution de l'arrêt sont conformes au dispositif de celui-ci et aux réglementations d'urbanisme et du lotissement ;
Prononce à leur encontre une astreinte provisoire d'un montant de 10 000 F CFP par jour de retard à réaliser lesdits travaux et à justifier de leur conformité passé douze mois après la signification de l'arrêt à un seul d'entre eux ;
Condamne [E] [R] à démolir la partie du mur bordant le [Adresse 5] dont la distance avec la voirie est inférieure à celle prescrite par l'article 14 du cahier des charges du [Adresse 5], sur la distance constatée dans le rapport d'expertise judiciaire homologué (§ 5-6) ;
Condamne [E] [R] à évacuer l'intégralité des remblais qui ont été apportés dans le [Adresse 5] à [Localité 10] pour le volume (1600 m3) et la hauteur (3,81 m au maximum) constatés dans le rapport d'expertise judiciaire homologué (§ 5-6) ;
Condamne [E] [R] à faire constater par un technicien à ses frais que les travaux réalisés en exécution de l'arrêt sont conformes au dispositif de celui-ci et aux réglementations d'urbanisme et du lotissement ;
Prononce à son encontre une astreinte provisoire d'un montant de 10 000 F CFP par jour de retard à réaliser lesdits travaux et à justifier de leur conformité passé douze mois après la signification de l'arrêt à [E] [R] ;
Dit que l'arrêt sera signifié à l'ASSOCIATION SYNDICALE DU [Adresse 7] à la diligence des parties ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 405 du code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal ni devant la cour ;
Rejette toute autre demande ;
Laisse à la charge de chaque partie ses dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à Papeete, le 8 décembre 2022.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL
