N° 171
CG
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Jourdainne,
le 13.06.2024.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Jacquet,
le 13.06.2024.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 13 juin 2024
RG 22/00222 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 14, rg n° 19/00037 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, section détachée d'Uturoa Raiatea, du 31 janvier 2022 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 19 juillet 2022 ;
Appelantes :
Mme [T] [M] épouse [I], née le 17 janvier 1957 à [Localité 9], de nationalité française, et
Mme [R] [I], né le 29 août 1976 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant à [Localité 10] ;
Représentées par Me Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;
Intimés :
Mme [V] [N] veuve [W], née le 11 septembre 1965 à Nunue, de nationalité française, [Adresse 6] - [Localité 4] ;
Mme [H] [O] [W], née le 15 octobre 1987 à Nunue, de nationalité française, demeurant à [Localité 5] [Localité 3] ;
Mme [A] [W], née le 14 mars 1970 à [Localité 11]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]- [Localité 1] ;
Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par Me Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;
M. [J] [W], demeurant à [Localité 8], [Adresse 7] - [Localité 3] ;
Non comparant, assignation transformée en procès-verbal de signification du 2 juin 2023 ;
M. [Y] [W], demeurant à [Localité 12] ;
Non comparant, assigné à personne le 8 juin 2023 ;
Ordonnance de clôture du 14 mars 2024 ;
Composition de la Cour :
La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 28 mars 2024, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt par défaut ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
EXPOSE DU LITIGE :
Par contrat du 30 mars 2011, M. [F] [W] a consenti un bail commercial à M. [J] [P] portant sur une pension de famille dénommée «Pension [Localité 5] chez [V]», située à [Localité 5], île de Bora Bora.
La pension est constituée de :
- quatre bungalows de 24 m2,
- deux grands bungalows de 30 m2 meublés et équipés,
- une grande maison avec deux chambres, un grand séjour, une cuisine de 70 m2 habitables,
- une terrasse couverte de 18 m2,
- une petite réception de 12 m2,
- un hangar de 35 m2 à l'entrée des lieux.
Le loyer mensuel était fixé à la somme de 500 000 F CFP.
Par acte authentique du 30 août 2011, M. [J] [P] a cédé le droit au bail commercial à Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] contre paiement du prix de 11 933 174 F CFP. Ces dernières ont ensuite engagé un recours contre M. [J] [P] afin d'obtenir la nullité du contrat de cession du droit au bail commercial.
Par arrêt du 23 juin 2016, la chambre commerciale de la cour d'appel de Papeete a :
- prononcé la nullité de l'acte authentique du 30 août 2011 par lequel M. [J] [P] a cédé à Mme [T] [M] épouse [I] et à Mme [R] [I] son droit au bail commercial à lui consenti le 30 mars 2011 par [F] [W] sur la pension de famille, au prix de 11 933 174 F CFP, condamné M. [J] [P] à rembourser à Mme [T] [M] épouse [I] et à Mme [R] [I] le montant du prix de cession,
- dit que Mme [T] [M] épouse [I] et à Mme [R] [I] conserveront les fruits et revenus du bien objet de la cession de droit au bail commercial du 30 août 2011 qu'elles ont acquis jusqu'au 4 septembre 2015, date de leur demande en annulation de cette cession, sans devoir les restituer à M. [J] [P],
- débouté Mme [T] [M] épouse [I] et à Mme [R] [I] de leur demande de voir condamner M. [J] [P] à leur rembourser la somme de 63 385 90 euros correspondant à un trop perçu versé sur le prix du matériel d'exploitation.
Par requête du 25 août 2019, et par assignation délivrée le 3 décembre 2019, Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] ont saisi le tribunal de première instance de Papeete, section détachée de Raiatea, d'une action en répétition de l'indu à l'encontre d'[F] [W].
Suite au décès de M. [F] [W], ses ayants droit, Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], et Mme [A] [W] ont repris l'instance.
Par jugement contradictoire en date du 31 janvier 2022 le tribunal de première instance, section détachée de Uturoa Raiatea, a :
Dit l'action en paiement engagée non prescrite ;
Condamné M. [F] [W] à payer à Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] la somme de 29 500 000 F CFP au titre des loyers indûment perçus ;
Condamné Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] à payer à M. [F] [W] la somme de 29 500 000 F CFP au titre de l'indemnité d'occupation ;
Ordonné la compensation entre les créances ;
Rejeté toute autre demande ;
Dit que les dépens seront partagés entre les parties.
Par requête en date du 19 juillet 2022 Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] ont relevé appel de cette décision en demandant à la cour de :
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les requérantes au paiement d'une indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau de ce chef,
Débouter le défendeur de toutes prétentions à cet égard,
Le condamner au paiement d'une somme de 500 000 F CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Par leurs dernières conclusions en date du 30 novembre 2023 Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] maintiennent leurs demandes ajoutant de voir débouter Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W] et Mme [A] [W] de leurs demandes plus amples et contraintes.
Par leurs dernières conclusions en date du 06 février 2024 Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W] et Mme [A] [W] demandent à la cour de :
In limine litis,
Vu l'article 18 du code de procédure civile,
Déclarer la nullité de l'acte d'appel,
A titre subsidiaire,
Confirmer le jugement du tribunal concernant la condamnation des appelantes à payer des indemnités d'occupation à hauteur de 29 500 000 F CFP et la compensation des créances,
Réformer le jugement sur la demande reconventionnelle,
Statuant à nouveau,
Condamner Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] solidairement à payer aux concluantes la somme de 2 782 480 F CFP au titre des frais de remise en état,
Condamner Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] à payer aux concluantes la somme de 350 000 F CFP au titre des frais irrépétibles,
Les condamner aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la nullité de la requête d'appel :
Aux termes des dispositions de l'article 36 du code de procédure civile de la Polynésie française constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Cet article introduit la section 2 'Des exceptions de procédure' du châpitre 1 'Des moyens de défense'. Les exceptions de nullité sont déclinées dans cette même section en ce qu'aux termes des dispositions de l'article 43 du code de procédure civile de Polynésie française, à l'exception des irrégularités tenant aux déchéances et forclusions, les irrégularités d'exploits ou d'actes de procédure ne sont causes de nullité que s'il est justifié qu'elles ont porté atteinte certaine aux intérêts de la partie qui les invoque.
Aux termes des dispositions de l'article 37 du code de procédure civile de la Polynésie française les exceptions de procédure doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
En l'espèce si les intimés concluent à la nullité de la requête d'appel dans leurs dernières conclusions en date du 6 février 2024, force est de constater qu'ils avaient précedemment conclu au fond le 9 novembre 2023 sans présenter cette demande et en concluant au fond de sorte que leur demande à ce titre est irrecevable.
Sur la répétition de l'indû :
Aux termes des dispositions de l'article 1235 du code civil tout paiement suppose une dette, ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition. La répétition n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
En l'espèce lors du contrat de cession de droit au bail en date du 30 août 2011 conclu entre M. [J] [P] et Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I], M. [F] [W] est intervenu à l'acte , tel qu'indiqué en page 6 de ce dernier, en vertu d'une procuration consentie à l'étude notariale. Il avait approuvé cette cession et Mme [T] [M] épouse [I] ainsi que Mme [R] [I] avaient dès lors l'obligation de s'acquitter auprès de lui du règlement du loyer.
Il n'est pas contesté qu'elles ont effectivement réglé le loyer jusqu'au mois de juin 2016, ce qui est l'objet de leur demande.
Si M. [W] n'a pas été appelé en la cause dans le cadre de la procédure en nullité engagée par les appelantes il ne saurait pour autant prétendre que l'annulation du contrat de cession de droit au bail n'a pas de conséquences à son égard.
Par cette annulation, le contrat de bail commercial en date du 30 août 2011 est réputé n'avoir jamais existé et c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'en conséquence les loyers avaient été payés sans être dus en vertu d'un contrat.
Les intimés qui au motifs de leurs conclusions écrivent que 'la demande qui vise les loyers de juin 2011 à juin 2016 est infondée car elle ne résulte pas d'un indu et d'une particulière mauvaise foi' ne forment cependant aucune demande d'infirmation formelle à ce titre ni dans les motifs, ni au dispositif de leurs conclusions.
Le jugement ayant fait droit à la demande de répétition de l'indû présentée par Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] pour un montant de 29 500 000 FCFP sera par conséquent confirmé de ce chef.
Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation :
Les appelantes contestent devoir une indemnité d'occupation à M. [W] au motif de l'annulation du contrat de bail en date du 30 août 2011 dont elles étaient bénéficiaires en faisant valoir que M. [W] avait agit 'de concert' avec M.[P] afin de profiter de ses manoeuvres dolosives, qu'en vertu de l'annulation du contrat M. [P] était redevenu avec effet rétroactif, le locataire de l'intimé et qu'elles avaient cessé d'exploiter les lieux dès que l'acte de cession a été annulé par la cour.
Elles ajoutent que M. [W] ayant une action contre celui qui était redevenu son locataire du fait de l'annulation prononcée, il ne saurait agir à leur égard sur le fondement de l'enrichissement sans cause.
Si les appelantes développent longuement ce qu'elles décrivent comme étant une collusion entre M. [W] et M. [P] force est de rappeler qu'elle n'ont pas appelé en cause M. [W] dans le cadre de la procédure en nullité de l'acte de cession de bail, alors que la demande qu'elles forment ultérieurement à son encontre dans le cadre de la présente procédure y est indissociablement liée.
D'autre part, s'il est exact qu'en vertu de l'annulation du contrat de bail M. [P] est redevenu rétroactivement locataire à compter du 30 août 2011, il n'a pour autant pas occupé les lieux entre le 30 août 2011 et le 16 décembre 2016 et là encore les appelantes n'ont pas permis que ce débat puisse avoir lieu, soit lors de la première procédure, soit en l'appelant en la cause de sorte qu'elles ne peuvent reprocher à M. [W] de faire le choix de former à leur encontre une demande au titre de l'indemnité d'occupation.
Il n'est en effet pas contesté qu'elles ont occupé les lieux jusqu'au mois de décembre 2016 tel qu'en atteste le courrier qu'elles ont adressé à M. [W] le 7 novembre 2016 l'informant qu'à la suite de l'arrêt de la cour d'appel en date du 15 décembre 2016 elles quitteraient les lieux au plus tard le 15 décembre 2016 , considérant qu'à compter de la date de ce courrier elles n'étaient plus redevable du loyer qu'il appartenait à M. [P] de régler.
Par l'annulation rétroactive du contrat de bail elles sont devenues durant toute cette période, occupantes sans droit ni titre des locaux appartenant à M. [W] et ce maintient illicite dans les lieux constitue un comportement fautif réparé par une indemnité d'occupation au profit du propriétaire des lieux. D'autre part si le contrat annulé remet les parties en leur état avant ledit contrat la 'restitution' des loyers ne peut pas se faire en nature, mais uniquement par équivalent monétaire.
Le montant de cette indemnité correspond à la valeur de jouissance du bien. Au vu des caractéristiques du bien tel que décrit à la fois au contrat de cession de bail commercial et dans l'état des lieux entrant en date du 6 juillet 2011 à savoir une pension de famille dénommée «Pension [Localité 5] chez [V]», située à [Localité 5], île de Bora Bora constituée de quatre bungalows de 24 m2, deux grands bungalows de 30 m2 meublés et équipés, une grande maison avec deux chambres, un grand séjour, une cuisine de 70 m2 habitables, une terrasse couverte de 18 m2, une petite réception de 12 m2 et un hangar de 35 m2 à l'entrée des lieux le montant de 500 000 FCFP est justifié et le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] à payer à M. [F] [W] la somme de 29 500 000 F CFP au titre de l'indemnité d'occupation sauf à préciser que cette somme sera due à Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] agissant en qualité d'ayants droit de M. [F] [W].
Le jugement attaqué n'étant pas contesté sur le principe de la compensation opérée entre la condamnation au titre de l'indu des loyers et l'indemnité d'occupation, il sera également confirmé de ce chef.
Sur les frais de remise en état :
Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] demande la condamnation des requérantes à leurs payer la somme de 2 782 480 F CFP au titre des frais de remise en état des lieux.
Elles produisent à cette fin l'état des lieux d'entrée du 6 juillet 2011 et l'état des lieux de sortie du 16 décembre 2016.
L'état des lieux entrant mentionne, sur le premier bâtiment, des murs présentant des moisissures dans les coins, des murs défraichis avec des marques d'infiltrations d'eau, un sol en gerflor cassé, présentant des traces de griffures, une fenêtre difficile à ouvrir dans la cuisine, des traces de rouille dans la douche, des plinthes décollées au plafond de la chambre et des fissures dans les murs outre des différences de couleurs de peintures. Le reste des éléments était 'correct'. La deuxième chambre présentait une fenêtre difficile à fermer et différentes couleurs de peintures sur les murs. Le dressing présentait plusieurs traces de moisissures sur les murs et le sol en était fissuré 'cassé'.
Le bungalow n° 1 était dans un état correct présentait, dans une chambre un plafond en pandanus à refaire , une cuisine dont les murs comprenaient des fissures, une tache sur le plafond de la salle de bains.
Le bungalow n°2 présentait des taches de terre au plafond de la salle de bains et des fissures au niveau des murs de la cuisine.
Le bungalow n° 3 présentait de traces et des taches au dessus du lit le plafond en pandanus étant à revoir pour la chambre et la cuisine.
Le bungalow n° 4 présentait des traces de rouille à l'entrée de la douche.
Le bungalow n° 5 présentait de traces de choc sur le sol de la chambre, et le bugalow n° 6 présentait une infiltration d'eau au niveau de la fenêtre du lit.
Le premier juge a cependant justement relevé que la pension de famille est un lieu qui a été occupé pendant plus de 5 ans, qu'il n'était ni neuf, ni récemment rénové et qu'il a été ouvert à des tiers, les clients de la pension de famille.
Cet état des lieux d'entrée permet de constater que la pension présentait, en 2011, de nombreux signes de dégradations et n'était, pour le surplus que d'un seul état 'correct'.
L'état des lieux de sortie, établi non contradictoirement mais non contesté en ses constatations, mentionne de nombreux éléments défraichis tels les murs du premier bâtiment au niveau du salon, de la cuisine,du dressing du bungalow n°1, des murs de bardages de bambous extérieurs abimés par le soleil pour les bungalows n° 1,3 et 4,
Il est également fait état de nombreux éléments de mobiliers disparus.
Le premier juge a justement souligné que l'ensemble des bâtiments avaient été occupés pendant plus de cinq ans ,Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] n'explicitent pas quels seraient plus particulièrement les éléments qui ne ressortent pas d'une usure normale de la chose louée.
En cause d'appel ils produisent diverses factures de matériaux qui ne permettent pas plus de déterminer ce qui ressortait d'un défaut d'entretien fautif , celles-ci pouvant tout autant correspondre à une remise en état que nécessitait l'usure supplémentaire normale de bâtiments présentant déjà de nombreux signes d'usure lors de la prise des locaux.
Concernant l'achat de mobilier, il n'est fourni qu'une facture en date du 29 janvier 2018 pour un service de vaisselle, des couverts, une bouilloire , du papier toilette et de l'essuie tout, le tout pour un montant de 35 958 FCFP ce qui ne correspond pas à des dégradations de mobiliers imputables à Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I].
D'autre part si Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] produisent, en pièce n° 7, une liste correspondant à ce qu'elles intitulent ' dépenses de rénovation' comprenant des achats de mobiliers, aucune facture n'est produite à ce titre de sorte que cette seule pièce est inopérante.
Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] de leur demande en paiement des frais de remise en état.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] seront condamnées aux dépens et il est équitable d'allouer à Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] la somme de 300 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant non contradictoirement et en dernier ressort ;
Déclare irrecevable l'exception de nullité de la requête d'appel ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;
Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
Condamne Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I] à payer à Mme [V] [N] veuve [W], Mme [H] [O] [W], Mme [A] [W] ensemble la somme de 300 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
Condamne Mme [T] [M] épouse [I] et Mme [R] [I].
Prononcé à Papeete, le 13 juin 2024.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD
