France, Cour d'appel de Papeete, Cabinet c, 22 août 2024, 22/00099

N° 223

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Copies exécutoires

délivrées à :

- Me Quinquis,

- Me Mestre,

- Me Théodore Céran J,

- M. Commissaire Gouvernement,

le 22.08.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

- Expropriation -

Audience du 22 août 2024

RG 22/00099 ;

Décision déférée à la Cour : arrêt n° 17 F-D de la Cour de Cassation de Paris du 5 janvier 2022 ayant cassé partiellement l'arrêt n° 222 Rg n° 18/00013 de la Cour d'Appel de Papeete du 4 juin 2020 ensuite de l'appel des jugements n° 177-7, 178-8, 179-9, 180-10, 181-11, rg n° 16/5, 16/6, 16/7, 16/8, 16/9 de la Chambre de l'Expropriation du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 22 août 2017 ;

Sur requête en reprise d'instance après cassation déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 4 avril 2022 ;

Demandeur :

L'Etablissement Public Industriel et Commercial Grands Projet de Polynésie, (ci après GPP, anciennement TNAD), [Adresse 12], poursuites et diligences de son représentant légal ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Défendeurs :

Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], née le 17 septembre 1934 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant à [Adresse 11] ;

Mme [G] [U]-[F] [V] épouse [S], née le 11 juin 1952 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant à [Adresse 9] ;

Mme [BS] [H] [V] épouse [M], née le 16 décembre 1953 à [Localité 16],de nationalité française, demeurant à [Adresse 13] ;

Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K], née le 10 mars 1955 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant à [Adresse 19] ;

Mme [WX] [II] [W], née le 30 mai 1955 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant à [Adresse 14] ;

Représentés par Me François MESTRE, avocat au barreau de Papeete ;

M. Le Commissaire du Gouvernement, Direction des Affaires Foncières, dont le siège social est sis à [Adresse 17] ;

Comparant par Mme [L] [J] - [IJ] ;

Intervenants volontaires :

Ayants droit de [X] [W], né le 14 décembre 1944 à [Localité 22] et décédé le 20 novembre 2019, l'un des cinq enfants de [I] [PA] [W], née le 2 septembre 1914 à [Localité 16] et décédée le 25 août 2001 à [Localité 21] :

M. [PC] [O] [X] [W], né le 11 juillet 1975 à [Localité 16], et

Mme [C] [WV] [A] [W], née le 2 juin 1992 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant à [Adresse 10] ;

Représentés par Me Théodore CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ;

Le Ministère Public, ayant conclu ;

Son avis ayant été régulièrement notifié aux parties ;

Ordonnance de clôture du 13 juin 2024 ;

Composition de la Cour :

Vu l'article R 312-9 du code de l'organisation judiciaire ;

Dit que l'affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique du 27 juin 2024, devant Mme GUENGARD, président de chambre, M. SEKKAKI, conseiller, Mme BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre de la maîtrise de l'assiette foncière nécessaire au projet Tahiti Mahana Beach, la parcelle de terre dénommée [Localité 24], cadastrée commune de [Localité 21] section C n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4] d'une superficie respective de 5 993 m2 et 4 797 m2, a été déclarée expropriée pour cause d'utilité publique au profit de l'Etablissement Public Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) suivant ordonnance d'expropriation n° 64 du 17 novembre 2015.

L'Etablissement Public Tahiti [F] Aménagement et Développement a notifié aux propriétaires indivis copie de l'ordonnance d'expropriation n°64 du 17 novembre 2015.

Pour l'acquisition des parcelles expropriées, il a fait offre de prix dans les conditions qui suivent :

- Parcelle C[Cadastre 3] de la terre [Localité 24] : 5.993 m2 x 25 000 FCP/m2 = 149 825 000 FCP,

- Parcelle C[Cadastre 4] de la terre [Localité 24] : 4.797 m2 x 500 FCP/m2 = 2 398 500 FCP, soit un total de 152 223 500 FCP.

En application des dispositions de l'article R13-17 du code de l'expropriation, les propriétaires indivis ont notifié à l'expropriant ne pas accepter l'offre de prix. Ils ont saisi le juge de l'expropriation le 2 juin 2016 afin de voir fixer les indemnités d'expropriation.

Le commissaire du gouvernement a proposé de fixer les indemnités d'expropriation des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour un montant total établi comme suit:

- indemnité principale de 25 000 FCP le m2 pour le foncier, soit : 149 825 000 FCP,

- indemnité principale de 500 FCP le m2 pour les emprises maritimes en lagon peu profond, soit un montant total de 2 398 500 FCP, soit : 152 223 500 FCP,

- indemnité accessoire de remploi au taux de 15 %, soit : 22 833 525 FCP, soit au total, la somme de 175 057 025 FCP.

L'Etablissement Public Tahiti [F] Aménagement et Développement, pour sa part, avait demandé au juge de fixer le montant de l'indemnité d'expropriation des parcelles C[Cadastre 3] et C[Cadastre 4] à hauteur de 1 francs pacifiques symbolique.

Le juge de l'expropriation a rendu le même jour 5 jugements :

Par jugement n°177-7 en date du 22 août 2017, au visa de l'arrêté n° 392/CM du 9 avril 2015 portant déclaration d'utilité publique, de l'arrêté modificatif n° 608/CM du 8 mai 2015, de l'article 91 de la loi n° 2004 - 192 du 27 février 2004, de l'ordonnance d'expropriation n°64 du 17 novembre 2015, du procès verbal de transport sur les lieux du 24 octobre 2016, intervenu en exécution de l'ordonnance du 17 octobre 2016, du mémoire introductif d'instance du 2 juin 2016 et de l'offre notifiée par l'expropriant, ainsi que les conclusions du commissaire du gouvernement, le juge de l'expropriation a :

- Fixé les indemnités dues par l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15] d'une superficie de 5.993m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 337 270 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 059 050 francs pacifique ;

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15] d'une superficie de 4.797m2 cadastrée section C n° [Cadastre 4], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

- Condamné TNAD à payer à Mme [B] [W] épouse [Y] la somme de 200 000 francs pacifiques au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

- Dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions de l'article D 13-47 et celles de l'article D 13-49 al 1 du code de l'expropriation ;

- Dit que l'expropriant supportera la charge des dépens.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 16 novembre 2017, Me Robin Quinquis (Selarl Jurispol), conseil de l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement & Développement, établissement à caractère industriel et commercial identifié sous le numéro Tahiti 003525, représenté par son Directeur en exercice (TNAD), a interjeté appel du jugement n°177-07 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de TNAD a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 15 janvier 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 13/EXPRO/2018.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 28 décembre 2017, Me François Mestre, conseil de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], a également interjeté appel du jugement n°177-07 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de Mme [B] [W] épouse [Y] a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 27 février 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 81/EXPRO/2018.

Par mention au dossier le 21 septembre 2018, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 13/EXPRO /2018 et 81/EXPRO/2018, sous le numéro 13/EXPRO/2018.

Par jugement n°178-8 en date du 22 août 2017, au visa de l'arrêté n° 392/CM du 9 avril 2015 portant déclaration d'utilité publique, de l'arrêté modificatif n° 608/CM du 8 mai 2015, de l'article 91 de la loi n°2004-192 du 27 février 2004, de l'ordonnance d'expropriation n°64 du 17 novembre 2015, du procès verbal de transport sur les lieux du 24 octobre 2016, intervenu en exécution de l'ordonnance du 17 octobre 2016, du mémoire introductif d'instance du 2 juin 2016 et de l'offre notifiée par l'expropriant, ainsi que les conclusions du commissaire du gouvernement, le juge de l'expropriation a :

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique,

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 4.797m2 cadastrée section C n°[Cadastre 4], propriété indivise de Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

- Condamné TNAD à payer à Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S] la somme de 200.000 francs pacifiques au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

- Dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions de l'article D 13-47 et celles de l'article D 13-49 al 1 du code de l'expropriation ;

- Dit que l'expropriant supportera la charge des dépens.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 16 novembre 2017, Me Robin Quinquis (Selarl Jurispol), conseil de l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement & Développement, établissement à caractère industriel et commercial identifié sous le numéro Tahiti 003525, représenté par son Directeur en exercice (TNAD), a interjeté appel du jugement n°178-08 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de TNAD a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 15 janvier 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 14/EXPRO/2018.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 28 décembre 2017, Me François Mestre, conseil de Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S], a interjeté appel du jugement n°178-08 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S] a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 27 février 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 82/EXPRO/2018.

Par mention au dossier le 21 septembre 2018, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 14/EXPRO-/2018 et 82/EXPRO/2018, sous le numéro 14/EXPRO/2018.

Par jugement n°179-9 en date du 22 août 2017, au visa de l'arrêté n° 392/CM du 9 avril 2015 portant déclaration d'utilité publique, de l'arrêté modificatif n° 608/CM du 8 mai 2015, de l'article 91 de la loi n°2004-192 du 27 février 2004, de l'ordonnance d'expropriation n°64 du 17 novembre 2015, du procès verbal de transport sur les lieux du 24 octobre 2016, intervenu en exécution de l'ordonnance du 17 octobre 2016, du mémoire introductif d'instance du 2 juin 2016 et de l'offre notifiée par l'expropriant, ainsi que les conclusions du commissaire du gouvernement, le juge de l'expropriation a :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménage-ment et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 4.797 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 4], propriété indivise de Mme [BS] [H] [V] épouse [M] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

- Condamné TNAD à payer à Mme [BS] [H] [V] épouse [M] la somme de 200.000 francs pacifiques au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

- Dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions de l'article D 13-47 et celles de l'article D 13-49 al 1 du code de l'expropriation,

- Dit que l'expropriant supportera la charge des dépens.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 16 novembre 2017, Me Robin Quinquis (Selarl Jurispol), conseil de l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement & Développement, établissement à caractère industriel et commercial, identifié sous le numéro Tahiti 003525, représenté par son Directeur en exercice (TNAD), a interjeté appel du jugement n°179-09 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de TNAD a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 15 janvier 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 15/EXPRO/2018.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 28 décembre 2017, Me François Mestre, conseil de Mme [BS] [H] [V] épouse [M], a interjeté appel du jugement n°179-09 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de Mme [BS] [H] [V] épouse [M] a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 27 février 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 83/EXPRO/2018.

Par mention au dossier le 21 septembre 2018, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 15/EXPRO/ 2018 et 83/EXPRO/2018, sous le numéro 15/EXPRO/2018.

Par jugement n°180-10 en date du 22 août 2017, au visa de l'arrêté n° 392/CM du 9 avril 2015 portant déclaration d'utilité publique, de l'arrêté modificatif n° 608/CM du 8 mai 2015, de l'article 91 de la loi n°2004-192 du 27 février 2004, de l'ordonnance d'expropriation n°64 du 17 novembre 2015, du procès verbal de transport sur les lieux du 24 octobre 2016, intervenu en exécution de l'ordonnance du 17 octobre 2016, du mémoire introductif d'instance du 2 juin 2016 et de l'offre notifiée par l'expropriant, ainsi que les conclusions du commissaire du gouvernement, le juge de l'expropriation a :

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n° [Cadastre 3], propriété indivise de Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

- Fixé les indemnités dues par l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 4.797 m2 cadastrée section C n° [Cadastre 4], propriété indivise de Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

- Condamné TNAD à payer à Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] la somme de 200 000 francs pacifique au titre de l'article 407du code de procédure civile de la Polynésie française;

- Dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions de l'article D 13-47 et celles de l'article D 13-49 al 1 du code de l'expropriation ;

- Dit que l'expropriant supportera la charge des dépens.

établissement à caractère industriel et commercial, identifié sous le numéro Tahiti 003525, représenté par son Directeur en exercice (TNAD), a interjeté appel du jugement n°180-10 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de TNAD a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 15 janvier 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 16/EXPRO/2018.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 28 décembre 2017, Me François Mestre, conseil de Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K], a interjeté appel du jugement n°180-10 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de Mme [R] [I] [D] Mere [Y]- [K] a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 27 février 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 84/EXPRO/2018.

Par mention au dossier le 21 septembre 2018, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 16/EXPRO/ 2018 et 84/EXPRO/2018, sous le numéro 16/EXPRO/2018.

Par jugement n°181-11 en date du 22 août 2017, au visa de l'arrêté n° 392/CM du 9 avril 2015 portant déclaration d'utilité publique, de l'arrêté modificatif n° 608/CM du 8 mai 2015, de l'article 91 de la loi n°2004-192 du 27 février 2004, de l'ordonnance d'expropriation n°64 du 17 novembre 2015, du procès verbal de transport sur les lieux du 24 octobre 2016, intervenu en exécution de l'ordonnance du 17 octobre 2016, du mémoire introductif d'instance du 2 juin 2016 et de l'offre notifiée par l'expropriant, ainsi que les conclusions du commis-saire du gouvernement, le juge de l'expropriation a dit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 4.797 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 4], propriété indivise de Mme [WX] [II] [W], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

- Condamné TNAD à payer à Mme [WX] [II] [W] la somme de 200 000 francs pacifique au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française;

- Dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions de l'article D 13-47 et celles de l'article D 13-49 al 1 du code de l'expropriation ;

- Dit que l'expropriant supportera la charge des dépens.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 16 novembre 2017, Me Robin Quinquis (Selarl Jurispol), conseil de l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD), établissement à caractère industriel et commercial, identifié sous le numéro Tahiti 003525, représenté par son Directeur en exercice (TNAD), a interjeté appel du jugement n°181-11 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de TNAD a été enregistré au greffe de la Cour d'appel le 15 janvier 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 17/EXPRO/2018.

Par déclaration orale auprès du greffier, secrétaire de la juridiction de l'expropriation, en date du 28 décembre 2017, Me François Mestre, conseil de Mme [WX] [II] [W], a interjeté appel du jugement n°181-11 en date du 22 août 2017 du juge de l'expropriation.

Le mémoire de Mme [WX] [II] [W] a été enregistré au greffe de la cour d'appel le 27 février 2018.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 85/EXPRO/2018.

Par mention au dossier le 21 septembre 2018, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 17/EXPRO/ 2018 et 85/EXPRO/2018, sous le numéro 15/EXPRO/2018.

Les parties ont demandé la jonction des affaires 13/EXPRO/2018, 14/EXPRO/2018, 15/EXPRO/2018, 16/EXPRO/2018 et 17/EXPRO/ 2018 qui concernent les mêmes parcelles de terres expropriées.

Par ordonnance n°498 en date du 8 novembre 2019, la magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction de affaires enrôlées sous les numéro 13/EXPRO/2018, 14/EXPRO/2018, 15/EXPRO/2018, 16/EXPRO/2018 et 17/EXPRO/2018 sous le numéro 13/EXPRO/2018.

Par mention aux dossiers en date du 26 février 2018, le procureur général s'en était rapporté.

Par arrêt en date du 4 juin 2020 la cour d'appel de Papeete a :

Déclaré l'appel recevable ;

Infirmé le jugement du juge de l'expropriation n°177-7 en date du 22 août 2017 en ce qu'il a dit :

- Fixe les indemnités dues par l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 337 270 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 059 050 francs pacifique ;

- Fixe les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 4.797m2 cadastrée section C n° [Cadastre 4], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

Infirme les jugements du juge de l'expropriation n°178-8, n°179-9, n°180-10, n°181-11 en date du 22 août 2017 en ce qu'ils ont fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

- Fixe les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15] d'une superficie de 4.797m2 cadastrée section C n°[Cadastre 4], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

Confirmé les jugements du juge de l'expropriation n°177-7, n°178-8, n°179-9, n°180-10, n°181-11 en date du 22 août 2017 en toutes leurs autres dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Dit que les consorts [W]-[V], pour être les propriétaires indivis par titre des parcelles C196 et C197 expropriées, doivent se voir allouer une indemnité d'expropriation ;

Fixé les indemnités dues par l'établissement public industriel et commercial Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15], terre [Localité 24], d'une superficie de 5.993m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S], Mme [BS] [H] [V] épouse [M], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]- [K], et Mme [WX] [II] [W] (les consorts [W]- [V]) comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 341.601.000 francs pacifique pour la valeur du terrain (57.000 francs pacifique x 5.993 m2) ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 51.240.150 francs pacifique, (15% de 341.601.000 francs pacifique) ;

Fixé les indemnités dues par l'établissement public industriel et commercial Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15], terre [Localité 24], d'une superficie de 4.797m2 cadastrée section C n°[Cadastre 4], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S], Mme [BS] [H] [V] Épouse [M], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K], et Mme [WX] [II] [W] (les consorts [W]-[V]) comme suit:

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 119.925.000 francs pacifiques pour la valeur du terrain (25.000 francs pacifique x 4.797 m2) ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 17.988.750 francs pacifique (15% de 119.925.000 francs pacifique) ;

Y ajoutant,

Condamné l'établissement public industriel et commercial Tahiti [F] Aménagement et Développement, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], Mme [G] [U] [F] [V] épouse [S], Mme [BS] [H] [V] épouse [M], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]- [K], et Mme [WX]

[II] [W] la somme de 250.000 francs pacifiques chacune en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné l'Etablissement Public Industriel et Commercial Tahiti [F] Aménagement et Développement, pris en la personne de son représentant légal aux dépens d'appel.

Par arrêt en date du 5 janvier 2022 la Cour de cassation a :

Cassé et annulé sauf en ce qu'il a déclaré l'appel recevable et dit que les consorts [W]-[V] pour être les propriétaires indivis par titre des parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] expropriées doivent se voir allouer une indemnité d'expropriation, l'arrêt rendu le 4 juin 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;

Remis , sauf sur ces points , l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyé devant la cour d'appel de Papeete autrement composée;

Condamné Mme [B] [E] [N] [W], Mme [G] [U] [F] [V], Mme [PD] [H] [V], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] et Mme [WX] [II] [W] aux dépens.

Par mémoire enregistré le 4 avril 2022 l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie (venant à la place de l'Etablissement Public Industriel et Commercial Tahiti [F] Aménagement et Développement ) a sollicité la reprise d'instance après cassation en demandant à la cour :

d'infirmer les cinq jugements rendus le 22 août 2017 par la chambre de l'expropriation du tribunal civil de première instance de Papeete,

et statuant à nouveau,

Fixer le montant de l'indemnité d'expropriation des parcelles cadastrées C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] à hauteur de l'offre formulée par l'établissement public Grands Projets de Polynésie, soit la somme totale de 152 223 500 FCFP correspondant à un prix de 500 FCFP/ m2 pour la parcelle C [Cadastre 4] et 25 000 FCFP pour la parcelle C [Cadastre 3];

Débouter les consorts [W] de leurs demandes au titre du versement d'une indenitéde remploi ;

Condamner les consorts [W] à payer la somme de 500 000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Jurispol ;

Le dernier mémoire déposé par l'établissement public industriel et commercial Grands Projetsde Polynésie en date du 10 janvier 2024 reprend les mêmes demandes devant la cour.

Le 14 octobre 2022 le commisaire du gouvernement a déposé des conclusions par lesquelles il demande à la cour de :

Prendre acte que le commissaire du gouvernement s'en tient à ses conclusions en date du 22 août 2016 ;

Laisser les entiers dépens à la charge des demandeurs.

Le dernier mémoire déposé par Mme [B] [E] [N] [W], Mme [G] [U] [F] [V], Mme [PD] [H] [V], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] et Mme [WX] [II] [W] le 28 décembre 2023 demande à la cour de :

Débouter M. [PC] [W] et Mme [C] [W] de leur demande tendant à l'annulation de l'acte de vente sous seing privé du 14 septembre 2011,

Débouter l'établissement public GPP de l'intégralité de ses moyens et demandes,

Infirmer les jugements de la chambre de l'expropriation du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 22 août 2017 sur le seul quantum des indemnités fixées,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixer l'indemnité principale d'expropriation due en réparation du préjudice résultant de l'expropriation des parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] de la terre [Localité 24], sise à [Localité 21], Tahiti, à la somme totale de,

-à titre principal,

en prenant en compte comme date de référence le 2 avril 2020 : 831 200 000 FCFP se décomposant comme suit :

parcelle C [Cadastre 3] de la terre [Localité 24] : 479 440 000 FCFP,

parcelle C [Cadastre 4] de la terre [Localité 24] : 351 760 000 FCFP,

à titre subsidiaire,

dans l'hypothèse où la juridiction de céans retiendrait la date de référence du 9 avril 2014 : 587 670 000 FCFP se décomposant comme suit :

parcelle C [Cadastre 3] de la terre [Localité 24] : 341 600 000 FCFP,

parcelle C [Cadastre 4] de la terre [Localité 24]: 246 070 000 FCFP,

Fixer l'indemnité accessoire de remploi due en réparation du préjudice résultant de l'expropriation des parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] de la terre [Localité 24] à hauteur de 15% de l'indemnité principale de la somme de :

à titre principal en prenant en compte comme date de référence le 2 avril 2020 : 124 680 000 FCFP,

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la juridiction ed céans retiendrait la date de référence du 9 avril 2014/ 88 150 500 FCFP,

Condamner l'établissement GPP à payer aux concluantes la somme de 600 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Le condamner aux entiers dépens en application des dispositions de l'article L 13-5 du code de l'expropriation.

Par leurs denières conclusions en date du 11 janvier 2024 M. [WT] [W] et Mme [C] [W] demandent à la cour de :

Déclarer recevable l'intervention volontaire de [PC] [W] et [C] [W] en qualité d'ayants droit de [X] [W] décédé à [Localité 16] le 20 novembre 2019,

Déclarer nulle la vente sous seing privé du 14 septembre 2011,

Infirmer les jugements n° 177-7, n° 178-8, n° 179-9, n° 180-10 et n° 181-11 du 22 août 2019 sur le quantum des indemnités fixées,

Statuer à nouveau,

Fixer les indemnités due par l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie pour l'expropriation de la parcelle dépendante de la terre [Localité 24] d'une superficie de 5993 m2 cadastrée section C [Cadastre 3] aux consorts [W], [V] et [Y] comme suit :

- au titre de l'indemnité principale à la somme de 341 601 000 FCFP,

au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 51 240 150 FCFP,

Fixer les indemnités due par l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie pour l'expropriation de la parcelle dépendante de la terre [Localité 24] d'une superficie de 4797 m2 cadastrée section C [Cadastre 4] aux consorts [W], [V] et [Y] comme suit :

- au titre de l'indemnité principale à la somme de 244 647 000 FCFP,

au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 36 697 000 FCFP

Condamner l'établissement GPP à payer à M. [PC] [W] et Mme [C] [W] la somme de 600 000 FCFP sur le fondement des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Le condamner aux entiers dépens.

Le 26 janvier 2024 le ministère public a visé le dossier

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'intervention volontaire de M. [PC] [W] et Mme [C] [W] :

Aux termes des dispositions de l'article 195 du code de procédure civile de la Polynésie française peuvent intervenir tous ceux qui justifient d'un intérêt.

M. [PC] [W] et Mme [C] [W] contestent l'acte de cession en date du 14 septembre 2011 par lequel M. [X] [W] a cédé à Mme [Y] [B] née [W] sa part d'héritage sur le domaine [Localité 24] (terrestre et lagonaire à [Localité 15] [Adresse 20]).

M. [PC] [W] expose être le fils de M. [X] [W] et Mme [C] [W] la petite fille de ce dernier.

Mme [B] [E] [N] [W], Mme [G] [U] [F] [V], Mme [PD] [H] [V], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] et Mme [WX] [II] [W] concluent à l'irrecevabilité d'une telle demande formée pour la première fois en cause d'appel en ce que M. [X] [W] et Mme [C] [W] sont dépourvus de qualité et d'intérêt à agir et sollicitent également, au dispositif de leurs conclusions, le débouté des demandes de M. [X] [W] et Mme [C] [W].

Aux termes des dispositions de l'article 349 du code de procédure civile de la Polynésie française les juges d'appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises aux juges de première instance et il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle à moins qu'elle ne soit défense ou connexe à la demande principale ou qu'il s'agisse de compensation.

Aux termes des dispositions de l'article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce la demande de M. [PC] [W] et Mme [C] [W] qui est nouvelle en appel n'est ni défense, ni connexe à la demande principale et ne vise aucune compensation de sorte que celle-ci est irrecevable dans le cadre de la présente procédure et qu'à défaut d'être propriétaire indivis des parcelles ayant fait l'objet de la procédure d'expropriation et dont seule l'indemnisation est présentement discutée ils sont dépourvus d'intérêt à agir.

Sur la qualification de terrain à batir :

Aux termes des articles L. 13-13 et L. 13-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. La juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu, ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1.

En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie Française dispose que :

I. - Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués :

- par l'annonce des travaux, ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée ;

- par la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols;

- par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

II.

1° La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un document tenant lieu de plan d'urbanisme rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ;

b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme rendu public ou approuvé, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune.

Les terrains qui, à l'une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément au I du présent article.

2° L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à l'une ou l'autre des dates de référence prévues au 1° ci-dessus, de la capacité des équipements susvisés, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

3° Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain réservé par un document tenant lieu de plan d'urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; la date de référence prévue ci-dessus est alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document tenant lieu de plan d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.

Le 14 juin 2005 était publié au JOPF l'arrêté en date du 18 mai 2005 rendant exécutoire le plan général d'aménagement de la commune de [Localité 21] tel qu'approuvé le 21 janvier 2005 par délibération municipale suite à enquête publique.

Il ressort des documents transmis qu'à cette date les parcelles C [Cadastre 3] et C[Cadastre 4] étaient classées en zone NAa pour la parcelle C [Cadastre 4] et Uba pour la parcelle C [Cadastre 3] par le plan général d'aménagement.

Cela ressort à la fois des plans versés aux débats et du rapport d'expertise de M. [T], non discuté sur ce point.

La zone Uba correspond à une zone urbaine où les constructions sont autorisées étant définie comme 'zone urbaine du front de mer d'[Localité 15]' devant être constituée d'un ensemble de constructions contigües, parrallèles au rivage, séparées du lagon par un grand espace vert public et une route de desserte.' ( pièce n° 40 consorts [W]).

La zone NAa, classée dans les zones naturelles était définie comme étant 'de future urbanisation du littoral d'[Localité 15]' et réservée 'à une opération d'aménagement d'ensemble associant un grand espace vert en bordure du lagon.'

Il y était en outre précisé que le PGA était modifié en ce que, en zone NAa, les lotissements et immeubles collectifs ont été explicitement interdits ; pour autant les constructions autres étaient autorisées.

En l'espèce les parties conviennent que, la loi du pays n° 2014-3 du 23 janvier 2014 a créé une zone prioritaire d'aménagement et de développement touristique dénommée 'zone Mahana Beach' sur la zone d'[Localité 15] incluant, tel que le plan annexé à cette loi le démontre, les parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4].

Aux termes des deux premiers articles de cette loi il est précisé que cette opération constitue une opération d'aménagement au sens du code de l'aménagement et que 'les dispositions d'aménagement de zone se substituent à celles du plan général d'aménagement en vigueur dans le périmètre de la zone. Elles doivent respecter les dispositions du plan de prévention des risques applicable à ce périmètre.'

L'article 4 de cette loi prévoit qu' 'il est établi un plan d'aménagement de la zone prioritaire d'aménagement et de développement touristique' et que 'sont inapplicables sur le territoire de la zone créée par l'article LP 1er toutes dispositions législatives ou règlementaires en matière d'aménagement et d'urbanisme qui se révèleraient contraires à la présente loi de Pays.'

L'arrêté n° 392/CM du 9 avril 2015 a ordonné l'ouverture de deux enquêtes, l'une préalable à la déclaration d'utilité publique du projet d'acquisition des terrains nécessaires pour le projet de Tahiti Mahana Beach et l'autre, parcellaire en vue de délimiter les parcelles acquérir pour la réalisation du projet de zone prioritaire d'aménagement et de développement touristique dénommée 'zone Mahana Beach' sur la zone d'[Localité 15].

Chaque partie forme des demandes différentes au vu de la création de cette zone prioritaire d'aménagement. L'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie soutient que les dispositions du plan général d'aménagement alors en vigueur n'étaient plus applicables sur cette zone qui de fait, se trouvait dépourvue de document d'urbanisme alors que les consorts [W], pour leur part, soutiennent que cette zone créait des emplacements réservés au sens du 3° de l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française.

Cette zone a été intégrée au PGA révisé de la commune de [Localité 21] par arrêté n° 345/CM du 24 mars 2017 pour devenir la zone Nat du PGA.

Il ressort de la pièce n° 50 versée par les consorts [W] que le plan Général d'aménagement révisé de la commune de [Localité 21] tel que prévu par arrêté n° 345/CM du 24 mars 2017 a été rendu exécutoire le 20 avril 2017 ce qui s'entend de la date de sa publication au JOPF.

Les consorts [W] déclarent que le PGA de la commune de [Localité 21] a ensuite été modifié suivant arrêté n° 372/CM du 2 avril 2020 rendant exécutoire la rectification du plan général d'aménagement de la commune de [Localité 21], mais aucune pièce n'est versée en ce sens.

Si, comme le fait valoir l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie, les dispositions de l'article L 151- 41 alinéa 1er du code de l'urbanisme applicables en métropole ne sont pas applicables en Polynésie française, les dispositions de l'article l'article L. 13-15 3° du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française évoquent l'hypothèse d'un terrain réservé par un document tenant lieu de plan d'urbanisme.

La loi du pays n° 2014-3 du 23 janvier 2014 créant une zone prioritaire d'aménagement et de développement touristique dénommée 'zone Mahana Beach' sur la zone d'[Localité 15] dont les dispositions d'aménagement de zone se substituent à celles du plan général d'aménagement en vigueur dans le périmètre de la zone constitue un document tenant lieu de plan d'urbanisme au sens des dispositions de l'article L. 13-15 3° du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française.

Au vu des éléments qui précèdent, la date du 20 avril 2017 est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document tenant lieu de plan d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.

C'est donc à la date du 20 avril 2017 que sera fixée la date de référence.

Il convient d'examiner si, à cette date de référence, les parcelles C [Cadastre 3] et C[Cadastre 4] remplissaient les deux conditions cumulatives visées à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Concernant la constructibilité :

Le PGA tel que modifié à la date du 20 avril 2017, classait toujours ces parcelles en zone constructible soit en zone Nat, laquelle permet des constructions dans le cadre de l'aménagement envisagé.

L'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie soutient que le Plan de Prévention des Risques de la commune de [Localité 21] classait ces parcelles en zone rouge ce qui les rendait inconstructibles, les consorts [W] soutenant tout au contraire que ces parcelles sont en réalité placées en zone blanche pour la parcelle C [Cadastre 3] et 'hors zone' pour la parcelle C [Cadastre 4].

Si les extraits du site '[Localité 23]' produient en pièce n° 46 des consorts [W] classent la parcelle C[Cadastre 3] en zone blanche hormis la bande littorale qui, comme sur l'ensemble de cette zone, se trouve classée rouge, la parcelle C [Cadastre 4] n'étant affectée d'aucune classification eu égard à sa qualité de zone immergée, ils ne contestent cependant pas que cette classification soit celle issue du PPR de 2016, lequel , ainsi que le justifie L'EPIC GPP, a été annulé le 11 avril 2017 par le tribunal administratif de Papeete de sorte qu'à la date de référence, le PPR applicable pour la commune de [Localité 21] était celui publié au JOPF du 8 février 2011, aucune modification postérieure, autre que celle annulée par le tribunal administratif, n'étant invoquée.

Aucune partie ne verse aux débats le PPR applicable pour la commune de [Localité 21] publié au JOPF du 8 février 2011 cependant M. [T], dans son rapport mis à jour au 31 mai 2022, indique concernant la valeur des terrains sis à [Adresse 18] que le PPR a eu un effet de réduction des valeurs des terrains de bord de mer, cette zone étant classée rouge en aléa surcôte marine et innodation, confirmant en cela les affirmation de l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie.

Le PPR constitue un document d'urbanisme qui, permet d'identifier les risques prévisibles qui constituent une menace pour la population et les biens, de délimiter les zones exposées directement ou indirectement à ces risques, d'y réglementer l'utilisation des sols et de déterminer les mesures de construction applicables et, en tant que tel, il doit s'appliquer dans les autorisations d'urbanisme.

Pour autant il ne saurait annuler la valeur du classement des terrains tel que défini par le PGA qui constitue le 'document tenant lieu de plan d'urbanisme rendu public ou approuvé' tel qu'exigé à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française. Ce document inclu les deux parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4].

Sur la desserte des parcelles :

La parcelle C [Cadastre 3] est mitoyenne de la parcelle C [Cadastre 6] sur laquelle sont édifiées des constructions à usage d'habitation.

Concernant l'accès à la voie publique :

Par arrêt en date du 10 mai 2012 la cour d'appel de Papeete a rappelé que la parcelle C [Cadastre 6], propriété de Mme [B] [W] épouse [Y] se trouvait exclue du partage et a homologué le projet de plan de partage de l'expert judiciaire [P] prévoyant la division de la parcelle cadastrée section C [Cadastre 3] en 4 lots.

Contrairement aux énonciations des consorts [W] cette décision n'a nullement constaté l'existence de réseaux électriques, en eau et téléphoniques de la parcelle C[Cadastre 6] et d'une servitude de passage traversant cette dernière pour accéder aux parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4].

Cette décision ordonnait, avant dire droit, une expertise confiée à M. [P] pour délimiter la servitude de passage devant permettre d'accéder à la parcelle C [Cadastre 3]. Aucune indication n'est donnée quant à la suite de cette décision avant dire droit ; cependant, à défaut, les photographies aériennes (pièce 26 des consorts [W]) permettent d'établir que la parcelle C [Cadastre 3] est desservie par une voie d'accès depuis la Marina Taina comme jouxtant un très grand parking, ce qu'avait également retenu M. [T] dans son expertise initiale. Une telle desserte permet également l'accès à la parcelle C [Cadastre 4].

Concernant les réseaux :

L'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française exige qu'il soit constaté que divers réseaux sont à proximité immédiate des terrains en cause et sont de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Contrairement aux arguments développés par L'EPIC Grands Projets de Polynésie le texte n'exige donc pas que les réseaux soient positionnés sur les parcelles concernées.

Les consorts [W] versent aux débats un plan de situation des parcelles C [Cadastre 6], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 4] vis à vis des réseaux d'adduction en eau potable et un plan du réseau public de distribution électrique, documents non datés ainsi que le fait justement valoir L'EPIC Grands projets de Polynésie. Il résulte cependant des pièces versées aux débats et notamment des annexes 2 et 5 du rapport d'expertise de M. [T] en date du 31 janvier 2016, à savoir 'note DUP' et extrait de plan cadastral, que les parcelles limitrophes des parcelles appartenant aux consorts [W] à savoir les parcelles C [Cadastre 5], C [Cadastre 2] et C [Cadastre 3] sont en forte concentration de constructions et que la parcelle C [Cadastre 6] comprend une construction, ces constructions correspondant à celles figurant sur les plans de situation vis à vis du réseau d'adduction d'eau potable et du réseau de distribution électrique de sorte que les raccordements de ces parcelles en eau potable et électricité existaient necessairement tel que présentés à la période de référence.

En l'espèce les parcelles limitrophes C [Cadastre 5], C [Cadastre 2] et C[Cadastre 1] sont desservies par une conduite principale d'adduction en eau potable telle que répertoriée sur le plan de situation des parcelles C [Cadastre 6], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 4] vis à vis des réseaux d'adduction en eau potable versé aux débats ce qui permet une distribution suffisante des parcelles limitrophes par le biais de conduites secondaires suffisantes pour une zone urbanisée tel que cela ressort de ce plan de situation.

Le réseau public de distribution électrique est implanté à proximité par le biais de poteaux électriques positionnés sur la parcelle C[Cadastre 6], suffisants pour prolonger ladite alimentation sur les parcelles C [Cadastre 3] et C[Cadastre 4].

Ces réseaux sont de nature à desservir l'intégralité de ces deux parcelles, le caractère immergé de la parcelle C [Cadastre 4] ne suffisant pas, à lui seul, à considérer que ces réseaux ne pourraient la desservir alors que de nombreuses constructions, en Polynésie française se situent sur la zone lagonaire.

Au vu de l'ensemble de ces éléments les deux parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] avaient donc, à la date de référence la qualité de terrain à bâtir.

Sur l'indemnisation :

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance conformément aux dispositions des articles L. 13-13 , L. 13-14 et L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française notamment en tenant compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, de la capacité des équipements, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire.

Il ne peut être contesté que, nonobstant le classement des parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] en zone constructible, leur classement en PPR zone rouge interdit toute nouvelle construction, hors celle du plan d'aménagement. Ces parcelles ne comprenaient, au préalable, aucune construction.

Il n'est d'autre part fait état d'aucune amélioration qui aurait été mise en 'uvre postérieurement à l'ouverture de l'enquête d'utilité publique.

Le premier juge a justement rappelé les dispositions de l'article L 13-14 du code de l'expropriation de la Polynésie française précisant que le montant de l'indemnité due en cas d'expropriation est fixé d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit à la date du 17 novembre 2015, les biens devant être évalués, en vertu des dispositions de l'article L 13-15 du même code, tel que cela a été rappelé, à la date de la décision de première instance.

Les consorts [W] font valoir que les deux parcelles forment un seul et même ensemble et que le même montant doit être appliqué pour les deux sous réserve de déduire, pour la parcelle C [Cadastre 4] le coût du remblai necessaire pour qu'elle ne soit plus immergée.

Il n'est pas contesté qu'à la date portant transfert de propriété les deux parcelles sont de consistance différente en ce que, tel que le décrit M. [T] dans son rapport d'expertise, la parcelle C [Cadastre 3] est constituée d'un remblai de plus de trente ans, totalement stabilisé dont le terrassement ou le nivellement sera cependant nécessaire, qu'elle est recouverte d'herbe et partiellement arborée alors que la parcelle C [Cadastre 4] est constituée d'un sol platier immergé à une profondeur de 0,50 m près du rivage à 1,50 m près du tombant.

L'évaluation sera en conséquence examinée pour chacune des deux parcelles successivement.

Concernant la parcelle C [Cadastre 3] :

Cette parcelle est d'une superficie de 5993 m2.

Si le remblai sur cette parcelle a été mis en oeuvre par la Polynésie française, elle n'avait pas au préalable réquisitionné le bien et son intervention est intervenue en portant atteinte au droit de propriété des consorts [W]-[V], il ne doit donc pas en être tenu compte.

Les consorts [W] forment une demande d'indemnisation au vu du rapport d'expertise de M. [T] en date du 31 janvier 2016 actualisé le 7 juillet 2022.

L'EPIC GPP conteste cette évaluation en faisant valoir que la méthode comparative ne peut être retenue en ce que 'les comparables ne le sont pas parfaitement', mais ne donne aucun élément permettant de justifier le montant qu'elle propose soit 25 000 FCFP le m2 tout en indiquant, dans ses conclusions, avoir par lettre officielle en date du 28 octobre 2020 réévalué son offre sur la base de 40 000 FCFP le m2 pour la partie terrestre.

Il convient de souligner que la note déposée par le commissaire du gouvernement, ainsi que le rappelle L'EPIC GPP, était étayée par une base de données sur les ventes réalisées en zone cadastrées A,

B et C de la commune de [Localité 21], la méthode comparative permettant , sous réserve de comparer des biens similaires, de définir un prix moyen correspondant aux ventes réalisées et donc un prix moyen du marché.

Le premier juge avait retenu une valeur de 39 000 FCFP le m2.

Les consorts [W], en l'absence d'expropriation, auraient pu vendre leur propriété de gré à gré et c'est le montant ainsi évalué qui représente leur préjudice.

Cette parcelle C [Cadastre 3] est située au coeur d'une des zones commerciales importante de l'île de Tahiti qui est aussi une zone d'habitation très recherchée de l'île ; elle permet un accès très rapide à la RDO qui rejoint rapidement la ville de [Localité 16].

Le rapport d'expertise de M. [T] note que les prix se sont envolés à partir de 2005 où cette zone, qui s'était alors développé en qualité de zone commerciale a été beaucoup plus chère que pour l'immobilier d'habitation, qu'en outre les terrains en bord de mer étaient recherchés et que les acquéreurs potentiels étaient capable d'offrir un prix élevé en raison de leur rareté. Prenant en référence plusieurs ventes réalisées entre les années 1991 et 2008 sur cette zone il concluait que la valeur de 57 000 FCFP/m2 pour du terrain libre de toute construction et de tout bail commercial était un minimum dans cette zone.

Il convient cependant de relever, ainsi que le fait L'EPIC GPP, que l'expert ne précise nullement si les ventes de référence prises en compte sont dans la même zone de classement que les parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] alors que l'expert note lui-même que le PPR, en classant ces parcelles en zone rouge, a créé un effet de réduction des valeurs en imposant des règles drastiques dues à un risque de submersion marine. C'est ainsi qu'il souligne que sont autorisés 'les équipements et infrastructures jugés d'utilité publique, excepté les aires de stationnement, situés hors d'eau (...)', et que, de ce fait, ce classement en zone rouge n'empêche pas la réalisation du Village Tahitien en tant que projet d'utilité publique.

Il ressort de ces éléments que, si les consorts [W] pouvaient vendre leur bien, le classement en zone rouge ne permettait pas de construction, hors les cas de projet d'utilité publique, ce qui est l'objet de l'expropriation intervenue.

Il ne peut, en conséquence, être fait référence à des ventes ayant eu pour objet de permettre la construction d'immeubles commerciaux ou privés.

Les actes de vente versés aux débats par les consorts [W] concernent des parcelles situés en zone verte pour la parcelle A [Cadastre 7] et, concernant la parcelle L [Cadastre 8], il est précisé à l'acte de vente qu'elle se situe en zone UC a 'zone résidentielle du littoral' dans une zone du PPR non précisée, l'inconstructibilité étant justifiée par l'impossibilité d'inscrire un cercle de 15 m de diamètre à l'intérieur des limites parcellaires. Il n'est pas indiqué dans quelles conditions une construction a été ensuite élevée sur cette parcelle.

L'inconstructibilité de celle-ci, telle qu'énoncée à l'acte de vente, est donc de nature différente de celle de la parcelle C [Cadastre 3] de sorte que le prix au m2 de la parcelle L [Cadastre 8], soit 72 347 FCFP, ne peut servir de terme de comparaison identique avec la parcelle C [Cadastre 3].

Le complément au rapport d'expertise initial, augmente la valeur du m2 à 80 000 FCFP au motif que l'expert déclare recevoir des demandes 'pour de beaux bords de mer, les acquéreurs sérieux étant prêts à offrir jusqu'à 100 000 FCFP le m2 voire souvent plus',

sans préciser cependant si cette tendance concerne des terrains ayant les caractéristiques des parcelles en cause à savoir dépourvues de constructions existantes et classées en zone rouge du PPR.

Une réduction de valeur doit donc être appliquée au prix moyen de 57 000 FCFP le m2 tel qu'il avait été estimé par M. [T] en raison du classement de cette parcelle en zone rouge du PPR et il sera retenu un prix au m2 de 40 000 FCFP soit au total la somme de 239 720 000 FCFP.

Concernant la parcelle C [Cadastre 4] :

Cette parcelle, d'une superficie de 4797 m2 est en majeure partie immergée et se situe sur le plateau coralien à une profondeur de 0,50 m près du rivage à 1,50 m près du tombant. Aucune référence de vente de terrain similaire n'est produite.

Le premier juge avait retenu le montant de 5000 FCFP le m2.

Les consorts [W] demandent la somme de 73 329 FCFP le m2 à titre principal, 51 296 FCFP à titre subsidiaire et l'EPIC les Grands Projets de Polynésie propose une indemnisation de 500 FCFP le m2 exposant avoir proposé, par lettre officielle en date du 28 octobre 2020 une indemnisation de 50 FCFP le m2 pour le lagon profond et 1000 FCFP pour le lagon peu profond. Aucune partie ne détaille la superficie correspondant au 'lagon peu profond' et la superficie correspondant au 'lagon profond'.

L'article 13-14 du code de l'expropriation de la Polynésie française prévoit que doit être prise en compte la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété de sorte qu'il convient d'indemniser les biens tels qu'ils sont à cette date et non tels qu'ils pourraient l'être. Il ne peut donc être tenu compte d'un éventuel remblai ainsi que l'a justement retenu le premier juge et ce d'autant plus que le jugement en date du 5 septembre 1979 du tribunal civil de première instance de Papeete avait constaté que le titre de légitime propriété de la terre [Localité 24] sise à [Localité 21] s'étend jusqu'à la bordure interne des eaux profondes du lagon, sous la charge d'une servitude de passage au profit des embarcations.

Aucune référence de vente similaire n'est produite par les parties permettant d'apprécier la valeur de cette parcelle par comparaison.

L'EPIC les Grands Projets de Polynésie évoque une offre d'indemnisation par lettre du 22 janvier 2016 pour la terre [Localité 25] pour un montant de 500 FCFP par m2 pour la partie peu profonde du lagon et 50 FCFP le m2 pour la partie profonde. Il n'est cependant pas justifié de l'acceptation de cette offre concernant la terre [Localité 25] étant observé que L'EPIC les Grands Projets de Polynésie fait valoir une offre de 20 000 FCFP le m2 pour la partie terrestre de

la terre [Localité 25] alors qu'elle déclare avoir augmenté son offre à la

somme de 40 000 FCFP le m2 pour la terre [Localité 24]. La concordance des deux évaluations n'est donc pas établie.

Les consorts [W] font en outre valoir, sans être contredits sur ce point, que la parcelle C [Cadastre 4] est partiellement remblayée sur une surface de 340 m2.

Au vu de ces éléments l'évaluation du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a fixé un prix moyen de 5 000 FCFP le m2 de cette parcelle soit au total la somme de 23 985 000 FCFP.

Sur l'indemnité de remploi :

Aux termes des dispositions de l'article R 13-46 du code de l'expropriation, l'exproprié peut prétendre à une indemnité de remploi destinée à compenser l'intégralité des frais et honoraires, droit de mutation et autres de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de même nature que le bien exproprié.

Cette indemnité est due sans que l'exproprié n'ait à démontrer l'acquisition d'un bien de remplacement, ni même son intention d'y procéder même lorsque l'acquisition de biens de même nature apparaît impossible.

Dans le cadre de la présente procédure il a toujours été proposé aux consorts [W]-[V] une telle indemnité de remploi et le fait qu'une des parcelle expropriée soit grevée d'une servitude ne s'oppose en rien à l'octroi d'une indemnité à ce titre sur celle-ci.

Compte tenu des frais de tous ordres devant être exposés pour l'acquisition d'un bien immobilier de même nature que le bien exproprié cette indemnité sera fixée à la somme de 15% de l'indemnité d'expropriation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'établissement Grands Projets de Polynésie sera condamné aux entiers dépens et il est équitable d'allouer à Mme [B] [E] [N] [W], Mme [G] [U] [F] [V], Mme [PD] [H] [V], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] et Mme [WX] [II] [W] ensembles la somme de 500 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et en dernier ressort ;

Déclare irrecevables M. [PC] [W] et Mme [C] [W] en leurs demandes ;

Infirme le jugement n°177-7 en date du 22 août 2017 en ce qu'il a :

Fixé les indemnités dues par l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine d'[Localité 15] d'une superficie de 5.993m2 cadastrée section C n° [Cadastre 3], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 337 270 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 059 050 francs pacifique ;

statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Fixe les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [B] [E] [N] [W] épouse [Y], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 239 720 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 958 000 francs pacifique ;

Infirme le jugement n°178-8 en date du 22 août 2017 en ce qu'il a :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

statuant à nouveau sur le chef infirmé :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 239 720 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 958 000 francs pacifique ;

Infirme le jugement n°179-9 en date du 22 août 2017 en ce qu'il a :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Fixe les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménage-ment et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n° [Cadastre 3], propriété indivise de Mme [BS] [H] [V] épouse [M], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 239 720 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 958 000 francs pacifique,

Infirme le jugement n°180-10 en date du 22 août 2017 en ce qu'il a:

- Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménage-ment et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Fixe les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménage-ment et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K], comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 239 720 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 958 000 francs pacifique,

Infirme le jugement n°181-11 en date du 22 août 2017 en ce qu'il a :

Fixé les indemnités dues par l'établissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation de la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 5.993 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 3], propriété indivise de Mme [WX] [II] [W] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 209 755 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 31 463 250 francs pacifique ;

statuant à nouveau sur le chef infirmé :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 239 720 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 35 958 000 francs pacifique,

Confirme les jugements attaqués en ce qu'ils ont fixé les indemnités dues par l'Etablissement Tahiti [F] Aménagement et Développement (TNAD) au titre de l'expropriation la parcelle dépendante du domaine D'[Localité 15] d'une superficie de 4.797 m2 cadastrée section C n°[Cadastre 4] comme suit :

' au titre de l'indemnité principale à la somme de 23 985 000 francs pacifique pour la valeur du terrain ;

' au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 3 597 750 francs pacifique ;

Condamne l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie à payer à Mme [B] [E] [N] [W], Mme [G] [U] [F] [V], Mme [PD] [H] [V], Mme [R] [I] [D] [Z] [Y]-[K] et Mme [WX] [II] [W] ensembles la somme de 500 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Condamne l'établissement public industriel et commercial Grands Projets de Polynésie aux dépens.

Prononcé à Papeete, le 22 août 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD

| France, Cour d'appel de Papeete, Cabinet c, 22 août 2024, 22/00099

Synthèse

Origine de la décision