Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
19ème Chambre - Section A
ARRET DU 9 JANVIER 2008
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/11929
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 7ème chambre 2ème section - RG no 05/09051
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 7 SQUARE CHARLES LAURENT LOT DE VOLUME No20
représenté par son Syndic la SA Cabinet ATRIUM GESTION
ayant son siège 4 rue d'Argenson 75008 PARIS
représenté par la SCP AUTIER, avoués à la Cour
assisté de Maître KREMER avocat
INTIMEE
S.A. NATIXIS anciennement dénommée NATEXIS BANQUES POPULAIRES, venant aux droits du Crédit National
ayant son siège 45 rue Saint-Dominique 75007 PARIS
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Maître CHARDIGNY ( SCP LEFEVRE PELLETIER) avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 novembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-France FARINA, présidente
Monsieur Jean DUSSARD, conseiller
Madame Agnès FOSSAERT-SABATIER, conseillère
qui en ont délibéré.
rapport fait conformément aux dispositions de l'article 785 du nouveau code de procédure civile
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Hélène ROULLET
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par Madame Marie-France FARINA, présidente
- signé par Madame Marie-France FARINA, présidente et par Madame Marie-Hélène ROULLET, greffier présent lors du prononcé.
Entre 1994 et 1998, le CRÉDIT NATIONAL, aux droits duquel se trouve la société NATEXIS BANQUES POPULAIRES aujourd'hui dénommée la société NATIXIS, a vendu par lots un ensemble immobilier sis Square Charles Laurent à Paris 15ème dont il était propriétaire.
A la suite de l'affaissement, en février 2000, d'un balcon du 6ème étage de l'immeuble du 7 square Charles Laurent, le SYNDICAT des copropriétaires a confié à M. B..., architecte, qui s'est adjoint M. C..., ingénieur conseil, une campagne d'investigations.
Par acte du 20 août 2001, le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 a assigné en référé la société NATIXIS aux fins d'expertise. L'expert a été désigné par ordonnance du 21 décembre 2001 et sa mission a été étendue au syndicat des copropriétaires 7 bis square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 21 par ordonnance du 23 mai 2002.
Par acte du 5 juillet 2002 les deux SYNDICATS des copropriétaires ont assigné la société NATIXIS en garantie des vices cachés.
L'expert a déposé son rapport le 10 décembre 2004.
Par jugement du 19 mai 2006, frappé d'appel par le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 et le syndicat des copropriétaires 7bis square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 21, le Tribunal de Grande Instance de Paris a:
- dit irrecevables les pièces et conclusions produites par la société NATIXIS le 24 février 2006
- dit irrecevable la demande faite par les SYNDICAT des copropriétaires
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
- condamné la société Atrium gestion en qualité de syndic des SYNDICATS des copropriétaires aux dépens.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, procédures, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées:
• le 3 septembre 2007 par la société NATIXIS
• le 12 septembre 2007 par le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20
Par ordonnance du 15 novembre 2006, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance engagée par le syndicat des copropriétaires 7 bis square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 21, à la suite du désistement de cet appelant, la Cour restant saisie uniquement sur l'appel du syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20.
La clôture a été prononcée le 7 novembre 2007.
Cela étant exposé, la Cour:
Considérant qu'au soutien de son appel le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 fait valoir que:
- le point de départ du "bref délai" de l'action en garantie des vices cachés ne peut être fixé antérieurement à la date du 5 octobre 2001 (rapport définitif de M. C... ), seules des hypothèses ayant été émises antérieurement à cette date ; qu'à supposer même que le vice ait été connu dès la correspondance de M. D... du 15 février 2001, l'assignation délivrée le 24 août 2001 a interrompu le bref délai ; que l'action est en conséquence recevable
- la société NATIXIS ne peut, en sa qualité de vendeur professionnel, se prévaloir de la clause de non garantie insérée aux actes de vente ; que l'immeuble du 7 square Charles Laurent a été construit dans un but de commercialisation ultérieure ; que le CRÉDIT NATIONAL aux droits duquel se trouve la société NATIXIS , a, dans ses métiers, des activités immobilières, notamment de promotion immobilière comme ce fut le cas pour le programme du 7 square Charles Laurent
- subsidiairement, l'action de la copropriété est recevable sur le fondement de l'obligation de sécurité incluse dans l'obligation de délivrance de l'article 1603 du Code civil ;
Sur le bref délai
Considérant qu'à la suite de l'affaissement d'un balcon du 6ème étage en février 2000, le SYNDICAT des copropriétaires a confié à M. D..., architecte, des investigations et fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur AXA ; que celui-ci a refusé sa garantie par lettre du 6 octobre 2000, indiquant que le sinistre avait pour origine "soit un défaut de la structure de l'immeuble soit des infiltrations d'eau consécutives à la faiblesse de l'étanchéité du sol carrelé" ; que M. D... établi un rapport de visite le 24 novembre 2000 invoquant comme causes du désordre deux hypothèses voisines (sous-dimensionnement des aciers dans la dalle en béton ou ferraillage de la dalle identique sur tous les niveaux alors que le traitement en rives des balcons est différent) et une hypothèse qualifiée de "peu vraisemblable" consistant en une "surcharge excessive du balcon" ; que dans ce rapport M. D... a préconisé, outre la mise en place d'une confortation du balcon, des investigations complémentaires (radiographie de la dalle ou sondage au droit de la façade porteuse) ; que des sondages ont été réalisés en janvier 2001 et que M. D... a écrit au syndic le 25 janvier 2001 que le sondage avait "mis en évidence l'absence d'armatures en partie supérieure de la dalle et la présence de fers de faible section à environ 3 cm de la sous face de la dalle" ; que M. C..., ingénieur, a dressé un rapport le 5 octobre 2001, concluant que "les investigations complémentaires sur la dalle béton confirment que la section d'acier existante n'est pas en mesure d'assurer la stabilité du balcon" ;
Considérant qu'il résulte de ces éléments que le SYNDICAT des copropriétaires n'a eu connaissance de l'origine du vice que le 25 janvier 2001, seules des hypothèses ayant été émises antérieurement à cette date ; que, tenant compte de la nature du vice et du fait que le demandeur est un syndicat de copropriétaires, il y a lieu d'admettre que l'action engagée le 24 août 2001 en référé aux fins d'expertise a interrompu le bref délai prévu par l'article 1648 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 17 février 2005 ;
Que le jugement doit être réformé ;
Au fond
Considérant qu'il n'est pas discuté que tous les actes de vente des lots constituant la copropriété du 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 comporte une clause dite de "vente en l'état", exonérant le vendeur de tout recours notamment à raison d'un "vice de construction, apparent ou caché" ;
Que le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 soulève l'inapplicabilité de cette clause en arguant de la qualité de vendeur professionnel de la société NATIXIS qui vient aux droits de la société CRÉDIT NATIONAL venderesse ;
Mais considérant que la société NATIXIS a pour objet social, selon l'extrait k bis produit:
• l'exercice de toutes opérations de banque et opérations connexes au sens de la loi bancaire
• la fourniture de tous services d'investissement ou de services connexes au sens de la loi du 2 juillet 1996
• l'exercice de toutes opérations de courtage
• la prise de participation dans les sociétés, groupements ou associations de toute nature se rapportant directement ou indirectement aux activités énoncées ci-dessus
Que les terrains d'assiette de l'ensemble immobilier du 7 square CHARLES LAURENT (nom du fondateur du CRÉDIT NATIONAL) ont été acquis en 1922, 1929, 1945 et 1950 ; que les immeubles ont initialement abrité les services administratifs de la société, puis à compter de 1947 permis d'assurer le logement de ses effectifs dans le contexte de pénurie d'après guerre ; qu'après reconstruction, de 1969 à 1972, d'une partie des bâtiments (dont celui objet de la présente instance), la location a été ouverte à des tiers ; qu'en 1994, le CRÉDIT NATIONAL a procédé à la vente de l'ensemble par l'intermédiaire de la société GERER, jusqu'alors gestionnaire dudit ensemble ;
Considérant qu'il se déduit de ce qui précède que la société NATIXIS, qui est un établissement financier, n'a pas pour activité professionnelle la vente d'immeubles ; que l'opération de construction réalisée au début des années 1970 s'inscrit dans la gestion de son patrimoine immobilier et n'a pas été réalisée dans un but de revente, les immeubles étant restés la propriété du CRÉDIT NATIONAL pendant près de 25 ans avant d'être vendus par lots ; que ni l'objet social, ni l'activité réelle de l'intimée ne caractérisent un vendeur professionnel ou une compétence spécifique dans le domaine de l'immobilier faisant présumer la connaissance des vices cachés ; que la société NATIXIS est donc fondée à se prévaloir de la clause de non garantie ;
Considérant qu'il ne peut pas plus être soutenu que la société NATIXIS connaissait le vice, lors de la vente, et avait tenté de le dissimuler au moyen des travaux de rénovation entrepris préalablement à cette vente ; qu'en effet l'expert (rapport p. 277 à 279) indique que les désordres existant avant la vente (décollements de pierres de façade et de rives, bris de glaces séparatives) n'étaient pas de nature à évoquer une défaillance structurelle des balcons, les décollements de pierres étant fréquents en raison de leur forte exposition aux intempéries et les bris de glaces, en faible nombre et survenus avant tout affaissement de balcons, pouvant s'expliquer par des défauts de pose ou des causes externes tels des chocs ; que l'expert conclut que les travaux réalisés "consistaient en une mise au propre de l'apparence, une mise aux normes des équipements et non des travaux lourds impliquant les structures et leur éventuel diagnostic et prise en compte"
Et considérant qu'en l'absence de qualité de vendeur professionnel, l'obligation de sécurité ne peut être utilement invoquée ;
Que les demandes du syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 seront rejetées ;
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement et publiquement ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action ;
Statuant à nouveau,
Dit que l'action en garantie des vices cachés a été intentée à bref délai et est recevable ;
Déboute le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 de ses demandes ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 à payer à la société NATIXIS la somme de 3000 € en application du texte susvisé ;
Déboute le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 de sa demande formée au même titre ;
Condamne le syndicat des copropriétaires 7 square CHARLES LAURENT LOT de VOLUME no 20 aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
