Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2009
(n° 366 , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/15743
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juillet 2007 - Tribunal d'Instance de PARIS 11ème arrondissement - RG n° 11-04-002498
APPELANT ET INTIMÉ :
- Monsieur [C] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Maître José ANIDO, avocat au barreau de PARIS, toque E 702
INTIMÉ ET APPELANT :
- Monsieur [D] [G] [R] [M]
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour
assisté de Maître Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque R284
INTIMÉS :
- Monsieur [Y] [E]
demeurant [Adresse 2]
- Monsieur [A] [T]
demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Maître Frédérique ETEVENARD, Suppléante de l'Etude de Maître HANINE, avoué à la Cour
et assistés de Maître Laurent DOLIBEAU, avocat substituant Maître Jean-Pierre MIGNARD, pour la SELARL LYSIAS PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, toque P 113
- SA GMF ASSURANCES en sa qualité d'assureur de Monsieur [M]
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 10]
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Maître Isabelle GONCALVES, avocat plaidant pour la SCP LETU ITTAH PIGNOT Associés, avocats au barreau de PARIS, toque P 120
- LA GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES - GMF en sa qualité d'assureur de Monsieur [E], prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 11]
représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Philippe SAUREL, avocat plaidant pour le Cabinet SAUREL, avocats au barreau de PARIS, toque P 247
- La Société GMF ASSURANCES en sa qualité d'assureur de Monsieur [T], prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 12]
non comparante - non représentée
(- Assignation devant la Cour d'appel de Paris avec notification de conclusions, en date du 28 mars 2008, remise au siège à Madame [N] [U], en sa qualité d'hôtesse de la Société SEPT ACCUEIL
- Assignation devant la Cour d'appel de Paris et dénonciation de conclusions, en date du 19 juin 2009, remise au siège à Monsieur [F] [D] [X], en sa qualité d'employé au service courrier)
- SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic le CABINET SOGEVIM [Adresse 3]
pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque C1887
- Monsieur [O] [W]
demeurant [Adresse 4]
non comparant - non représenté
(- Assignation devant la Cour d'appel de Paris et dénonciation de conclusions, en date du 08 février 2008, déposée en l'étude d'huissiers de justice [H] et [S], conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
- Dénonciation de calendrier de procédure, en date du 20 juillet 2009, - procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Novembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats : Madame Sandra PEIGNIER
lors du prononcé : Madame Christelle OUDOT
ARRÊT : PAR DÉFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame OUDOT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 17 février 2004 à effet au 1er avril 2004, M. [M] a loué à M. [E] et à M. [T], moyennant un loyer mensuel de 2 850 euros, un appartement dépendant du 5e étage d'un immeuble situé à [Adresse 14] et figurant, pour partie, à l'aplomb de trois chambres de service situées au 6e étage de l'immeuble, acquises en 1997 par M. [K] et formant les lots de copropriété n° 37, n° 38 et n° 46.
Par acte d'huissier de justice du 7 septembre 2004, M. [E] et M. [T] ont assigné M. [M] devant le tribunal d'instance aux fins de le voir condamner au paiement d'une certaine somme à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.
M. [M] a assigné devant le tribunal d'instance M. [K], la société GMF en tant qu'étant son propre assureur, la société GMF en tant qu'assureur des locataires, ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 9] (le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES), en garantie des condamnations pouvant être prononcées à son encontre.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a assigné devant le tribunal d'instance, d'une part, M. [K] en paiement d'une certaine somme au titre de la remise en état des parties communes ainsi qu'en paiement de dommages et intérêts, et, d'autre part, la société MGA et la société LE GAN, assureurs successifs de l'immeuble en garantie des condamnations pouvant être prononcées à son encontre.
M. [K] a assigné devant le tribunal d'instance M. [W], en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL SAAD, en garantie des condamnations pouvant être prononcées à son encontre.
L'expert désigné par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de PARIS le 8 juillet 2004 pour déterminer notamment l'origine et l'étendue des désordres dénoncés par MM. [E] et [T] a déposé son rapport le 31 août 2006.
Par jugement du 24 juillet 2007 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de PARIS (11e arrondissement), ordonnant la jonction des instances pendantes devant lui a :
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence,
- déclaré recevable l'assignation de M. [W],
- mis hors de cause les sociétés MGA et GAN EUROCOURTAGE IARD,
- condamné M. [M] à payer à M. [E] et à M. [T] la somme de 1 200 euros au titre du solde locatif,
- condamné M. [M] à payer à M. [E] et à M. [T] la somme de 13 404 euros en réparation de leur préjudice,
- condamné M. [K] à garantir M. [M] du paiement de cette somme,
- condamné M. [K] à payer à M. [M] la somme de 65 651 euros au titre des travaux de remise en état des lieux,
- condamné M. [K] à payer à M. [M] la somme de 72 000 euros au titre de son préjudice financier,
- constaté que M. [K] a indemnisé le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de son préjudice matériel,
- condamné M. [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamné M. [K] à supprimer les installations sanitaires des lots n° 37 et n° 38 dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 500euros par jour de retard passé ce délai,
- réservé sa compétence pour liquider l'astreinte,
- débouté M. [K] de sa demande de garantie à l'égard de M. [W],
- condamné M. [K] à payer à M. [E] et à M. [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les autres parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [K] à payer 'à la GMF' la somme de 6 258, 93 euros au titre des frais d'expertise avancés,
- condamné M. [K] aux dépens comprenant les frais d'expertise.
M. [K] et M. [M] ont respectivement interjeté appel de ce jugement en intimant toutes les parties à l'exception des sociétés MGA et LE GAN.
Par conclusions signifiées les 20 et 23 octobre 2009, M. [K] demande à la cour, à défaut d'annuler le jugement, de le réformer et, statuant à nouveau, à titre principal, de dire n'y avoir lieu à jonction et de déclarer le tribunal d'instance incompétent au profit du tribunal de grande instance de PARIS, à titre subsidiaire, de débouter M. [M], M. [E] et M. [T], ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, de leurs demandes, très subsidiairement, de condamner M. [W] à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, et, en tout état de cause, de condamner 'conjointement et solidairement' M. [M], M. [E] et M. [T], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure.
Par conclusions signifiées le 5 octobre 2009, M. [M] demande à la cour d'annuler le jugement et, statuant à nouveau, de débouter M. [E] et M. [T] des demandes formées à son encontre, de les condamner à lui payer la somme de 5 306, 01 euros au titre de l'arriéré locatif et la somme de 5 000 euros à titre de remboursement de frais de décoration, de condamner in solidum M. [K] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de MM. [E] et [T] et à lui payer la somme de 212 500 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement et de la perte locative et celle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 13 octobre 2009, M. [E] et M. [T] demandent à la cour, rejetant la demande de nullité du jugement, à titre principal, de dire n'y avoir lieu à jonction entre le litige les opposant à M. [M] et le litige opposant celui-ci à M. [K], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et les assureurs et de condamner M. [M] à leur payer la somme de 20 353, 81 euros en réparation de leur préjudice et celle de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, de condamner M. [K] à leur payer la somme de 20 353, 81 euros en réparation de leur préjudice et celle de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et, en tout état de cause, de débouter M. [M] de ses demandes formées à leur encontre et de le condamner par compensation à leur verser la somme de 2 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Par conclusions signifiées le 3 septembre 2009, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande à la cour, rejetant la demande de nullité du jugement, homologuant le rapport d'expertise, et réformant partiellement le jugement, de porter à 1 000 euros par jour le quantum de l'astreinte assortissant la suppression des installations sanitaires des lots n° 37 et n° 38, ajouter sous les mêmes modalités la suppression des installations sanitaires du lot n° 46, débouter M. [K] et M. [M] de leurs demandes, porter à 15 000 euros la condamnation de M. [K] au titre de dommages et intérêts au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et condamner M. [K] au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 13 octobre 2009, la société GMF ASSURANCES, en sa qualité d'assureur de M. [M], demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner 'tout succombant' à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 6 mai et le 5 juin 2008, la société GMF, en sa qualité d'assureur de M. [E], demande à la cour, à titre principal, de dire que l'appel de M. [K] est irrecevable à son encontre, à titre subsidiaire, qu'il est mal fondé, et, en tout état de cause, de la mettre hors de cause et de débouter toute partie de toute demande à son encontre.
Par acte d'huissier de justice du 8 février 2008, délivré selon les modalités de l'article 656 et 658 du code de procédure civile, M. [K] a assigné M. [W] à comparaître devant la cour en lui signifiant ses conclusions du 18 janvier 2008 dans lesquelles il saisit la cour des mêmes demandes que celles formulées dans les conclusions signifiées les 20 et 23 octobre 2009.
Par acte d'huissier de justice du 20 juillet 2009 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [K] a dénoncé le calendrier de procédure à M. [W].
M. [W] n'a pas constitué avoué.
Assignée par M. [M] le 28 mars 2008 et par M. [K] le 19 juin 2009, à personne morale, la Société GMF Assurances n'a pas constitué avoué en qualité d'assureur de M. [T].
SUR CE, LA COUR :
Sur la recevabilité de l'appel de M. [K] à l'encontre de la société GMF, assureur de M. [E] :
Considérant qu'il ne saurait être reproché à M. [K], appelant, d'avoir intimé la société GMF, assureur de M. [E], son intérêt consistant à ce que l'arrêt lui soit opposable en tant que partie en première instance ; que l'appel de M. [K] en tant que dirigé contre la société GMF, assureur de M. [E], est recevable ;
Sur la demande de mise de hors de cause de la société GMF, assureur de M. [E] :
Considérant qu'en dépit de l'absence de demande formée contre elle, il n'y a pas lieu d'ordonner la mise hors de cause de la société GMF, assureur de M. [E], à laquelle l'arrêt sera opposable ;
Sur la validité du jugement :
Considérant que, selon les articles 454, 458 et 459 du code de procédure civile, le jugement contient l'indication du nom des juges qui en ont délibéré et du nom du secrétaire, cette prescription devant être observée à peine de nullité sauf s'il est établi par les pièces de la procédure, par le registre d'audience ou par tout autre moyen que les prescriptions légales ont été observées ;
Considérant que le jugement ne mentionne pas le nom du magistrat qui l'a rendu ni celui du secrétaire greffier ; que les signatures manuscrites, dont celle, illisible, du secrétaire greffier, ne sont pas assorties du nom typographié des signataires ;
Que MM. [E] et [T], ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qui concluent au rejet de la demande de nullité du jugement en invoquant l'effet probatoire du registre d'audience, ne le produisent pas ;
Qu'en l'absence de pièces de procédure, de registre d'audience ou de tout autre moyen susceptible de pallier l'omission litigieuse, il y a lieu d'annuler le jugement ;
Considérant que la dévolution s'opérant pour le tout en application de l'article 562 du code de procédure civile et les parties ayant conclu au fond, il y a lieu de trancher le litige ;
Sur la jonction :
Considérant que la cour est saisie de l'entier litige ;
Que la demande de M. [K] tendant à voir infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la jonction des procédures pendantes devant lui (s'agissant, en toute hypothèse d'une mesure d'administration judiciaire insusceptible de recours) est sans objet puisque le jugement est annulé ;
Que la demande de MM. [E] et [T] tendant à voir disjoindre le litige locatif les opposant à M. [M] des recours opposant les autres parties entre elles est contraire à une bonne administration de la justice ; qu'elle sera rejetée ;
Sur l'exception d'incompétence :
Considérant que la cour, qui est juridiction d'appel du tribunal de grande instance de PARIS dont M. [K] invoque la compétence d'attribution, est saisie de l'entier litige ;
Que l'exception d'incompétence soulevée par M. [K] est inopérante ; qu'elle sera rejetée ;
Sur les désordres :
Considérant qu'il résulte du rapport d'expertise, dont les conclusions techniques seront entérinées, que trois pièces de l'appartement loué à MM. [E] et [T] sont affectés par des désordres :
- l'entrée, à l'aplomb de la chambre de service lot n° 46, dont le plafond et un mur subissent des dégradations de peinture,
- la salle à manger, à l'aplomb de la chambre de service lot n° 38, dont la moitié du plafond subit une dégradation de peinture importante, ainsi que des coulures brunâtres le long des bâtis des portes, des décollements de peinture et une détérioration des corniches et moulures,
- le salon, à l'aplomb de la chambre de service lot n° 37, qui subit des dégradations de peintures sur deux murs et une détérioration des moulures de plafond ;
Que l'expert a constaté, entre le 6 octobre 2004 et le 21 décembre 2005, la persistance de l'humidité et l'apparition de nouveaux désordres (augmentation des dégradations d'un des murs du salon et apparition de nouvelles fissures, nouvelles taches d'humidité au plafond de la salle à manger, nouvelles traces de coulures brunâtres le long du bow-window) ;
Qu'il résulte également du rapport d'expertise que les parties communes de l'immeuble ont subi des désordres que l'expert qualifie d''importants':
- au niveau de la structure du plancher haut du 5e étage à l'aplomb du couloir du 6e étage et de la chambre de service lot n° 46 (dégradation des enduits plâtre, fissures),
- brèche de 1, 50 mètre entre deux logements par décrochement d'une partie des hourdis plâtre maçonnés entre les poutrelles métalliques au niveau du plancher bas du 6e étage,
- corrosion des poutrelles métalliques à l'emplacement des installations sanitaires des cabinets de toilette des chambres de services concernées ;
Considérant que les conclusions de l'expert énoncent expressément que les désordres, survenus en 2000, 2001, 2003 et 2004, proviennent uniquement des travaux d'installations sanitaires dans la chambre de service lot n° 37, dans la chambre de service lot n° 38 (coin cuisine et cabinet de toilette) et dans la chambre de service lot n° 46 (cabinet de toilette), ainsi que des travaux de raccordement, dans le sol du couloir du 6e étage, à un collecteur d'évacuation unique des eaux chargées des chambres de service, effectués en octobre/novembre 1997 par M. [K] dans des conditions non conformes aux règles de l'art et aux prescriptions des textes réglementaires, concernant notamment les étanchéités des sols et murs des chambres ;
Que l'expert explique (pages 10 et 11 du rapport d'expertise) que le collecteur d'évacuation des eaux chargées de chacune des chambres de service lot n° 38 et lot n° 37 est raccordé à une pompe de relevage qui relève les eaux en plafond du couloir du 6e étage pour se raccorder à un té en tube cuivre positionné sur le collecteur unique (situé sous le sol du couloir), les évacuations des eaux usées du lavabo et de la douche de la chambre de service lot n° 46 se raccordant également au collecteur noyé dans le sol (page 33) ;
Que dans sa réponse à un dire du 21 juillet 2005 (pages 40 et 41), l'expert constate, s'agissant de l'engorgement du collecteur d'évacuation des eaux usées, que la canalisation en tube cuivre reprenant les deux collecteurs d'évacuation des eaux chargées des chambres de service lot n° 38 et lot n° 37, noyée dans le sol du couloir du 6e étage, a été 'écrasée' pour pouvoir être encastrée sous le carrelage du couloir et que sa déformation, ainsi que le manque de pente, ne pouvait assurer une évacuation conforme aux règles de l'art, c'est-à-dire rapide et sans stagnation, des eaux usées et chargées de déchets provenant des appareils sanitaires, alors que cette évacuation appartenant à M. [K], il en devait le parfait entretien ;
Qu'il convient à cet égard de relever que le règlement de copropriété qualifie de parties communes les canalisations et branchements 'généraux' et de parties privatives celles affectées, comme en l'espèce, à l'usage exclusif de chaque copropriétaire ;
Que si le système de pompe de relevage, quoiqu'ayant été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, est interdit par le règlement sanitaire départemental de [Localité 13] (page 32) et que si l'installation du collecteur d'évacuation des eaux chargées positionné dans le plafond du couloir du 6e étage n'est pas conforme aux prescriptions dudit règlement, cette circonstance est toutefois sans incidence dans la survenance des désordres dès lors que l'expert retient (page 46) qu'il n'a été constaté aucune fuite à ce niveau et affirme (page 35) que les désordres proviennent, outre des malfaçons d'étanchéité des sols et des murs dans les chambres, de la défectuosité et d'un engorgement du collecteur d'évacuation des eaux usées noyé dans le sol ;
Que l'expert a encore relevé (page 20) que, s'agissant de la chambre de service lot n° 46, le collecteur litigieux était raccordé à la descente des eaux pluviales extérieure positionnée sur la façade cour du bâtiment, plusieurs éléments en fonte étant assemblés en joint ciment, en méconnaissance des règles de l'art et des interdictions, nécessitant, en toute hypothèse, une remise en état de la descente (page 67) ;
Que c'est donc en vain que M. [K], se référant à une expertise ordonnée dans un autre litige et entretenant un amalgame entre les installations en cause, allègue que les désordres proviendraient d'installations pratiquées dans les parties communes non conformes aux règles de l'art qui auraient, par voie de conséquence, affecté la conformité des raccordements qu'il a ensuite effectués ;
Qu'en effet, ce sont les seuls raccordements des installations sanitaires (au demeurant elles-mêmes non étanches) effectués par M. [K] qui sont à l'origine des désordres en raison de leur non conformité intrinsèque, peu important que ces raccordements litigieux aient été rendus possibles par l'existence d'installations prohibées, quoiqu'autorisées par la copropriété, mais non fuyardes ;
Sur les demandes d'indemnisation :
Sur la demande d'indemnisation de MM. [E] et [T] :
Considérant que les différents postes de l'état des lieux établi contradictoirement le 8 avril 2004 lors de l'entrée de MM. [E] et [T] dans l'appartement loué par M. [M] indiquent que le logement, composé selon le bail de sept pièces principales, est essentiellement à l'état neuf à l'exception de deux vitres fêlées, de l'état moyen des prises, interrupteurs et plafonnier de la cuisine et d'une fenêtre dans la salle de bains, étant également mentionné que 'suite à des infiltrations d'eau provenant des chambres du 6e étage, le plafond du salon, de la salle à manger, de la réception et le mur gauche de l'entrée sont endommagés' ;
Considérant qu'il ressort de ces constatations que M. [M] n'a pas dissimulé aux locataires l'existence des désordres provenant du 6e étage ;
Qu'il n'est pas démontré que M. [M] a fait repeindre les éléments visibles du sinistre à seule fin d'en masquer la réalité lors des visites en vue d'une location, la lettre de M. et Mme [M] adressée à la société COGESTIA le 3 décembre 2003 prouvant au contraire qu'ils ont attendu que les lieux soient secs avant de faire repeindre les pièces de réception pendant l'automne ;
Que s'il ressort de cette lettre, ainsi que de celle qu'ils ont adressée le même jour à M. [K], que M. et Mme [M] ont pu néanmoins constater, début décembre 2003, que le sinistre persistait, il n'est pas pour autant établi qu'ils ont voulu tromper les locataires en avril 2004 sur l'étendue des infiltrations, les propos tenus par Mme [M] le 8 avril 2004 n'étant pas établis et la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2004, précédemment immédiatement l'état des lieux, laissant au contraire entendre que les fuites avaient cessé ('si de nouvelles fuites apparaissent..'), même si la question de la non-conformité des installations sanitaires n'était pas réglée ;
Qu'enfin, il n'est pas évident au sens de l'article 1116 du code civil que MM. [E] et [T] n'auraient pas contracté s'ils avaient eu connaissance des dégâts des eaux antérieurs de 2000, 2001, 2003 et 2004 ou de la situation de non-conformité précitée, étant observé que les précédents locataires sont eux-mêmes restés neuf ans dans les lieux en dépit des sinistres ;
Considérant, en conséquence, que MM. [E] et [T] ne prouvent pas avoir été victimes d'un dol ;
Considérant que les lieux ont été loués dans un état décent et dans un état de réparations locatives en permettant un usage conforme à leur destination, les dommages signalés aux mur et plafonds n'y faisant pas obstacle ;
Qu'en conséquence, MM. [E] et [T] ne démontrent pas que M. [M] a manqué à son obligation de délivrance ;
Considérant qu'il est constant qu'un mois après la délivrance des lieux, des désordres d'humidité sont apparus ;
Considérant que le bailleur, tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux, ne lui doit pas garantie, en application de l'article 1725 du code civil, du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance ;
Que le copropriétaire est, à l'égard du bailleur, autre copropriétaire, un tiers au sens de l'article précité ;
Considérant qu'il est constant que M. [K] est propriétaire des lots n° 37, n° 38 et n° 46, jusqu'en 2004, ainsi que de l'évacuation défectueuse installée sous le couloir du 6e étage, qui ont causé les désordres subis par MM. [E] et [T] affectant, ainsi que les constatations de l'expert rappelées plus haut le caractérisent, leur jouissance paisible des lieux ; que M. [K] a commis une voie de fait à leur égard au sens de l'article 1725 du code civil dont il doit répondre des conséquences ;
Considérant que M. [M] étant bien fondé à opposer à la demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance par MM. [E] et [T] le bénéfice de l'article 1725 précité, MM. [E] et [T] seront déboutés de leur demande en tant que dirigée contre M. [M] ;
Considérant que, subsidiairement, MM. [E] et [T] poursuivent M. [K] à titre personnel, comme le permet l'article 1725 ;
Considérant que la jouissance paisible des lieux par MM. [E] et [T] n'a pu être troublée qu'entre le 11 mai 2004, date à laquelle ils ont signalé les désordres au bailleur, et le 25 novembre 2004, date de leur déménagement (voit facture société TECHNICO du 25 novembre 2004) ;
Que, notamment, si les locataires ont fait le choix de quitter l'appartement, le degré de gravité des désordres ne les y contraignait pas, l'expert n'ayant pas constaté, en dépit de la remise en état nécessaire des parties communes et privatives, que l'occupation de l'appartement présentait un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ;
Qu'il s'ensuit que les conséquences du départ prématuré des locataires relatives aux frais de déménagement ainsi qu'à l'indemnisation d'embellissements et d'aménagements, de dépenses d'entretien de chaudière et de frais postaux et de téléphone engagés lors de l'entrée dans les lieux et dont ils n'ont pas profité pendant la totalité de la durée du bail, seront exclus de leur préjudice indemnisable ;
Que compte tenu des taux d'humidité dans l'entrée, le salon et la salle à manger et de l'atteinte esthétique portée à des pièces de réception (s'agissant d'un appartement de prestige), ces désordres ont empêché l'occupation normale des pièces concernées ;
Qu'au vu des éléments d'appréciation soumis à la cour, il y a lieu de fixer à 7 000 euros le montant de l'indemnisation dû à MM. [E] et [T] et de condamner M. [K] au paiement de cette somme ;
Sur la demande d'indemnisation de M. [M] :
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qui n'avait pas à surveiller la bonne exécution des travaux entrepris par M. [K] et qui n'a commis aucune faute dans la survenance des désordres, ne saurait être tenu d'indemniser M. [M] au titre du préjudice matériel qu'il invoque (remise en état de l'appartement, perte locative, trouble de jouissance) ;
Que M. [M] sera débouté de sa demande en tant que dirigée, in solidum, contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande concernant la remise en état de l'appartement, dirigée contre M. [K], M. [M] invoque un montant de 40 696 euros TTC auxquels s'ajoutent les frais et honoraires de maîtrise d'oeuvre (10 %), soit une somme qu'il chiffre à 47000 euros TTC ; que toutefois, il ne justifie pas de cette demande, la facture correspondante invoquée (pièce n° 27, devis DIAGONALE PLANNING du 10 mars 2005) faisant état d'un montant sans aucun rapport et sans commune mesure avec la somme demandée ; que ce poste de préjudice sera écarté ;
Considérant que M. [K] n'a pas à supporter, au titre de l'indemnisation de la perte locative du bailleur, les conséquences du fait des locataires qui ont décidé d'un départ anticipé auquel ils n'étaient pas contraints ;
Considérant, enfin, que le chef de demande de M. [M] relatif aux troubles de jouissance qu'il prétend avoir subi est incompréhensible tant dans son principe que dans son mode de calcul, M. [M] s'abstenant en outre de caractériser le lien de causalité entre ce préjudice et le fait fautif de M. [K] ;
Que M. [M] sera en conséquence débouté de sa demande en tant que dirigée, in solidum, contre M. [K] ;
Sur la demande d'indemnisation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne demande pas la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 17 741, 71 euros représentant le montant du devis de la société BATI SOL 30000 du 19 avril 2005 pour la reprise de la structure endommagée de l'immeuble entre le 5e et le 6e étage (annexe n° 42 du rapport d'expertise), estimant que cette demande est devenue sans objet au motif qu'il 'a pu appréhender sa créance dans le cadre d'une vente effectuée par M. [C] [K]' ;
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne justifie pas du préjudice supplémentaire qu'il invoque à l'appui de sa demande de dommages et intérêts de 15 000 euros, pris de ce que, du fait fautif de M. [K], le couloir du 6e étage aurait été 'difficilement utilisable', alors qu'il n'est pas démontré que les infiltrations ayant dégradé la structure entre le 5e et le 6e étage aient empêché ou gêné l'accès au couloir ; qu'il sera débouté de sa demande ;
Sur le compte locatif :
Considérant que MM. [E] et [T] ne contestent pas être redevables du loyer et des charges du mois de novembre 2004 (3 000 euros) ;
Que M. [M] réclame le prorata du loyer de décembre jusqu'au 15 du mois, date à laquelle il indique avoir pu prendre effectivement possession des lieux, tandis que MM. [E] et [T] estiment que le bailleur pouvait récupérer les clés dès le 30 novembre 2004, comme ils le lui avaient proposé ;
Considérant qu'aucune rencontre entre les parties ni aucun arrangement n'ayant pu aboutir, MM. [E] et [T] ont laissé les clés à l'intérieur de l'appartement le 30 novembre 2004 et en ont averti le bailleur en lui indiquant que la gardienne refusait d'en être dépositaire (message électronique du 3 décembre 2004, pièce n° 21) ;
Qu'ils affirment, sans pièce justificative, que M. [M] aurait confié à une voisine un trousseau de clés de l'appartement afin de récupérer les clés laissées à l'intérieur ;
Que M. [M], qui ne conteste pas que les clés se trouvaient à l'intérieur de l'appartement depuis le 30 novembre, affirme, sans le justifier davantage, qu'il n'aurait pu pénétrer dans les lieux que le 15 décembre 2004, lors d'une réunion d'expertise, grâce à un double de clés détenu par la gardienne ;
Que cette dernière explication n'emporte pas la conviction de la cour dans la mesure où M. [M] ne motive pas la raison pour laquelle il aurait attendu le 15 décembre pour utiliser le double de clés prétendument détenu par la gardienne et alors que celle-ci a déclaré le 2 décembre 2004 à l'huissier de justice requis par M. [M] pour établir le constat des lieux qu'elle ne possédait pas les clés, ce qui conforte la version des locataires ;
Que, dès lors, il y a lieu de retenir l'explication de MM. [E] et [T] et de dire que la demande de M. [M] en paiement du prorata de quinze jours de loyer en décembre 2004 n'est pas fondée, le logement lui ayant été remis le 30 novembre 2004 ;
Considérant que M. [M] ne fournit pas de justificatif de la taxe d'ordures ménagères, l'avis d'imposition au titre des taxes foncières 2004 qu'il produit (pièce n° 40) faisant état d'une somme sans rapport avec celle réclamée et M. [M] ne donnant pas à la cour les moyens de vérifier la réalité du montant acquitté pour le compte des locataires ;
Considérant, en revanche, que M. [M] justifie du coût (200 euros) du procès-verbal du 2 décembre 2004 de l'huissier de justice appelé par lui pour effectuer un état des lieux de sortie contradictoire et dont il ressort que MM. [E] et [T] ont été convoqués conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que la loi prévoit que le coût de l'acte est supporté par moitié par les parties sans distinguer selon le contenu des constatations de l'huissier de justice (constat dans les lieux, ou, comme en l'espèce, constat de 'carence' faute d'entrer dans les lieux) ; que les locataires ne supporteront donc que la moitié du coût de l'acte, soit 100 euros ;
Considérant que M. [M] ne prouve pas avoir dépensé une somme de 5 000 euros à titre de travaux à la demande des locataires, la pièce (n° 12) qu'il invoque à cet égard étant une facture du 17 décembre 2003, antérieure de près de deux mois à la signature du bail établie pour une somme de 8 000 euros à laquelle est jointe au surplus une page 2 sans aucun rapport avec la page 1 ;
Considérant que compte tenu du montant du dépôt de garantie (5 700 euros), M. [M] reste devoir à MM. [E] et [T], par l'effet de la compensation qu'ils invoquent, la somme de 2 600 euros ;
Sur l'exécution de travaux :
Considérant que M. [K] prouve qu'il a effectué la dépose de l'ensemble des installations sanitaires (équipement et canalisations) le 15 octobre 2007 dans les chambres de service lot n° 37 et n° 38 (facture Entreprise Générale du Bâtiment NASSIF du 28 octobre 2007) et qu'il a vendu la chambre de service lot n° 46 ; que la demande d'exécution de travaux du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dirigée contre M. [K] est donc non fondée ; qu'elle sera rejetée ;
Sur les recours :
Sur la demande de garantie formée par M. [M] contre M. [K] :
Considérant que cette demande est sans objet dès lors que M. [K] est condamné à titre personnel ; qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef ;
Sur la demande de garantie formée par M. [M] contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES :
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qui n'a commis aucune faute, ne saurait garantir M. [M] d'une quelconque condamnation prononcée à son encontre ; que cette demande sera rejetée ;
Sur la demande de garantie formée par M. [K] contre M. [W] :
Considérant que M. [K] n'explique pas pour quelles raisons il poursuit la garantie de M. [W], liquidateur amiable d'une société qui n'est pas dans la cause et dont l'extrait K BIS (communiqué partiellement par M. [K] mais intégralement reproduit en annexe 53 du rapport d'expertise) révèle que ladite société a été dissoute le 7 septembre 1999 et radiée du registre du commerce et des sociétés après clôture des opérations de liquidation le 2 octobre 1999 ;
Qu'en outre, M. [K] ne produit aucune facture de nature à prouver la réalité de relations contractuelles, le document daté du 5 novembre 1997 n'étant pas établi sur un papier à en-tête de la société, faisant figurer une dénomination sociale ('SAAD TRAVAUX & agencement') qui n'est pas celle de la société dont M. [W] était le liquidateur amiable (SARL SAAD), étant dépourvu du tampon commercial de l'entreprise et n'étant pas signé ;
Que la responsabilité de M. [W] n'étant pas démontrée, la demande de garantie sera rejetée ;
Sur l'application de l'article l'article 700 du code de procédure civile :
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de M. [K], au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, et à la charge de M [M], qui a contraint les locataires à engager des frais irrépétibles, au profit de MM. [E] et [T] ;
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'appel de M. [K] en tant que dirigé contre la société d'assurance mutuelle à cotisations variables GMF, assureur de M. [E] ;
Rejette la demande de mise hors de cause de la société d'assurance mutuelle à cotisations variables GMF, assureur de M. [E] ;
Annule le jugement n° 2095/07 rendu le 24 juillet 2007 par le tribunal d'instance de PARIS (11e arrondissement) ;
Statuant au fond :
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [K] relative à la disjonction du litige ;
Rejette la demande de M. [E] et de M. [T] relative à la disjonction du litige ;
Rejette l'exception d'incompétence soulevée par M. [K] ;
Entérine les conclusions techniques du rapport d'expertise ;
Déboute M. [E] et M. [T] de leur demande d'indemnisation en tant que dirigée contre M. [M] ;
Condamne M. [K] à payer à M. [E] et à M. [T] (ensemble) la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Déboute M. [M] de sa demande d'indemnisation en tant que dirigée in solidum contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 9] ;
Déboute M. [M] de sa demande d'indemnisation en tant que dirigée in solidum contre M. [K] ;
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne M. [M] à payer à M. [E] et à M. [T] (ensemble) la somme de 2 600 euros au titre du solde du compte locatif ;
Rejette la demande d'exécution de travaux formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de garantie de M. [M] formée contre M. [K] ;
Rejette la demande de garantie de M. [M] formée contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] ;
Rejette la demande de garantie de M. [K] formée à l'encontre de M. [W] ;
Condamne M. [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [M] à payer à M. [E] et à M. [T] (ensemble) la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre M. [K] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] ;
Déboute la société GMF ASSURANCES, assureur de M. [M], de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [K] à payer les frais d'expertise ;
Condamne M. [K] et M. [M] à payer chacun la moitié des dépens de première instance et d'appel, avec, pour les dépens d'appel, droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,
