Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 19 JANVIER 2010
(n° 15 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/03591
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2007 - Tribunal d'Instance de VILLEJUIF - RG n° 11-06-000577
APPELANTES :
- Mademoiselle [U] [Y]
demeurant [Adresse 2]
- Madame [D] [Y]
demeurant [Adresse 4]
toutes deux représentées par la SCP RIBAUT, avoués à la Cour
INTIMÉ :
- Monsieur [R] [H]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour
assisté de Maître Danielle MOUGIN, avocat plaidant pour la SCP AUDARD - MOUGIN, avocats au barreau de CRETEIL, toque PC 156
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Novembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**************
La Cour est saisie de l'appel interjeté par mademoiselle [U] [Y] et par madame [D] [Y], caution, d'un jugement réputé contradictoire rendu le 1er février 2007, par le Tribunal d'Instance de VILLEJUIF, qui a :
- ordonné la jonction entre les dossiers n°1106-602 et n°1106-577 ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au bailleur à compter du 24 avril 2006 ;
- condamné conjointement et solidairement mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, à payer à monsieur [R] [H] la somme de 8 598,01 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 31 janvier 2007 et la somme de 1 013,64 €, au titre de l'augmentation indiciaire du loyer jusqu'au mois de janvier 2006 ;
- autorisé mademoiselle [U] [Y] à s'acquitter de sa dette selon les modalités suivantes :
- 358,33 €, le 15 de chaque mois à compter du 15 du mois qui suivra la notification de cette décision, en plus du loyer courant, le solde de la dette à la 24ème échéance ;
- suspendu les effets de cette clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement ;
- dit que, si l'échéancier ci-dessus était respecté et les loyers régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
- dit que, dans le cas contraire, la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets et qu'en conséquence :
* mademoiselle [U] [Y] devra quitter les lieux sur simple demande du propriétaire ; qu'à défaut, il pourra être procédé :
- à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique, si besoin est ;
- au transport et à la séquestration des biens mobiliers meublant les locaux loués dans tel garde-meuble, aux frais de mademoiselle [U] [Y] et de madame [D] [Y], caution ;
* les sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles ;
* mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, seront conjointement et solidairement redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer normalement exigible augmenté des charges mensuelles, jusqu'à complète libération des lieux ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- débouté pour le surplus ;
- dit que la procédure sera transmise à monsieur le Préfet, service du logement, [Adresse 5], par le greffe de la juridiction ;
- mis les entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 20 février 2006 et dénoncé à la caution le 24 février 2006, éventuellement compris dans le décompte principal, à la charge de mademoiselle [U] [Y] et de madame [D] [Y], caution.
*
* *
Les faits et les demandes des parties
Par acte sous seing privé daté du 27 janvier 2001, monsieur [H] a loué à mademoiselle [Y], pour cinq ans à compter du 1er février 2001, un appartement sis à [Adresse 3] ; cette location était soumise à la loi n°89-462 modifiée du 6 juillet 1989.
Le contrat de bail stipulait que le loyer et les charges étaient payables d'avance, au domicile du bailleur, le 1er de chaque mois.
Le 29 janvier 2001, madame [D] [Y] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, pour leur révision selon la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, son engagement étant donné jusqu'à la date du 1er février 2011 et dans la limite de 403 200 Frs (61 467,44 €), plus tous les accessoires cumulés.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré par le bailleur le 20 février 2006, pour obtenir le paiement d'un arriéré de 1 292,92 €.
Cet acte a été dénoncé à la caution le 24 février 2006.
Par actes d'huissier datés des 5 et 11 mai 2006, régulièrement dénoncé à monsieur le Sous-Préfet du département du Val de Marne le 10 mai 2006, monsieur [H] a assigné mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y] devant le Tribunal d'Instance, aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion de mademoiselle [U] [Y], celle de tous occupants de son chef et la condamnation solidaire de mademoiselle [U] [Y] et de madame [D] [Y] au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation.
Le 1er février 2007, le Tribunal d'Instance a rendu le jugement, dont mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, ont relevé appel.
La clôture a été prononcée le 17 novembre 2009.
Par jugement rendu le 2 octobre 2007, le Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance de Créteil a constaté que, conformément au dispositif de la décision du 1er février 2007, l'échéancier fixé par le Tribunal d'Instance n'ayant pas été respecté, la clause résolutoire du bail initial avait retrouvé de plein droit ses effets dès le mois de mars 2007; il a accordé à mademoiselle [U] [Y] un délai jusqu'au 30 avril 2008 pour quitter les lieux, date à laquelle ils devaient être libérés; ces délais étaient subordonnés à la reprise du paiement régulier, complet et ponctuel de l'indemnité d'occupation courante, égale au montant du loyer normalement exigible augmenté des charges dues pour la période considérée, et ce, avant le 15 de chaque mois et la première fois avant le 15 du mois suivant la notification de ce jugement ; à défaut la procédure d'expulsion pourrait être reprise.
Selon le bailleur, mademoiselle [U] [Y] a quitté les lieux le 9 février 2008.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2009, mademoiselle [U] [Y] demande à la Cour d'infirmer le jugement du 1er février 2007 en toutes ses dispositions et de :
- constater que la révision des loyers avec effet rétroactif est injustifiée; (qu') en conséquence, la créance réclamée à ce titre n'est pas due ;
- constater que cette révision était illégale et que le bailleur ne peut réclamer une créance calculée illégalement; dire que le loyer est inexigible jusqu'à ce que le bailleur 'ne' revienne sur le calcul légal du bail ;
- condamner monsieur [H] au remboursement des sommes perçues au titre des charges locatives sans produire les justificatifs dans le délai imparti, ainsi que les sommes imposées à la locataire concernant le règlement à la société Mécanogaz ;
- le condamner à payer à mademoiselle [U] [Y] la somme de 6 000 €, à titre de dommages et intérêts ;
- débouter l'intimé de toutes ses prétentions ;
- le condamner au paiement de la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner monsieur [H] aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2009, madame [D] [Y], caution, demande à la Cour de :
- condamner monsieur [H] au remboursement de l'intégralité de la somme saisie sur son compte, conformément au principe 'fraus omnia corrumpit', à intérêt légal et au remboursement des frais causés aussi bien pour l'interdiction bancaire que pour les frais de rejet des chèques et le prélèvement refusé suite à cette 'saisine' ;
- condamner monsieur [H] à payer à madame [D] [Y] les sommes suivantes :
- 200 € de dommages par jour pendant cinq jours, alors qu'elle a été privée de tout moyen de subsistance ;
- 4 000 €, au titre de l'article 1145 du Code Civil ;
- 3 000 €, au titre de l'article 1382 du Code Civil ;
- 4 000 €, à titre de dommage moral pour cause d'incitation à la haine raciale et manoeuvres dolosives pour l'exécution de la décision ;
- condamner monsieur [H] à payer à madame [D] [Y] la somme de 1 400 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 novembre 2009, monsieur [R] [H] demande à la Cour de :
- débouter purement et simplement les consorts [Y] de leur appel ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions prononçant les condamnations contre les consorts [Y], sauf à ramener la condamnation à la dette locative à la somme de 3 370,56 € selon décompte arrêté au 31 janvier 2008 inclusivement, après déduction du dépôt de garantie ;
- le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à leur terme ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté monsieur [H] de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts pour propos outrageants et diffamatoires ;
- à cet égard, condamner conjointement et solidairement mademoiselle [U] [Y], en sa qualité de débitrice principale, et madame [D] [Y], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 4 000 €, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil ;
- les condamner enfin solidairement au paiement de la somme de 5 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2006, ceux d'appel pouvant être recouvrés en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
*
* *
SUR CE, LA COUR
* sur la clause d'indexation
Il est constant que le contrat de location contient une clause de révision des loyers (à compter du 1er février 2002, sur la base de l'indice du coût de la construction), qui a vocation à s'appliquer de manière automatique lorsque les conditions prévues au contrat de bail sont objectivement réunies; du jeu automatique de cette indexation, il résulte que le fait, pour le bailleur, de n'avoir jamais réclamé l'application de cette clause, ne lui interdit ni de demander un arriéré sur les loyers échus, et ce, dans la limite du délai de prescription quinquennale édictée par l'article 2277 du Code Civil, ni d'appliquer une augmentation indiciaire lors de la tacite reconduction du contrat de location (1er février 2006) (article II du contrat), et ce, sans avoir à observer la procédure prévue par l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 applicable en cas d'offre de renouvellement du bail (article IV du dit contrat).
Le rappel d'indexation sollicité - dont le calcul a été effectué conformément aux deux indices successivement applicables (l'indice du coût du coût de la construction, puis l'indice de référence des loyers) - étant justifié par les pièces produites par l'intimé (n° 35, 36 et 37), c'est dès lors par des motifs pertinents et adoptés, que le Tribunal a estimé qu'il était dû la somme de 1 013,64 €, au titre de l'augmentation indiciaire du loyer jusqu'au mois de janvier 2006.
Le jugement sera en conséquence confirmé, mademoiselle [U] [Y] étant déboutée de l'ensemble de ses demandes de ce chef.
* sur les charges
En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Sauf à se faire justice à lui-même, il ne peut se dispenser de s'acquitter effectivement de cette obligation essentielle, aux motifs que le loyer serait quérable et non portable - débat devenu sans objet du fait de la condamnation solidaire des consorts [Y] au paiement d'un arriéré locatif - et que le bailleur n'aurait pas en temps utile justifié des dépenses effectuées pour l'immeuble ; contrairement à celle de monsieur [H], la créance alléguée par la locataire n'était alors ni certaine, ni exigible.
La superficie de l'appartement loué à mademoiselle [U] [Y] représentant 17,06m² de la surface totale de l'immeuble, il n'est pas possible de soutenir, comme le fait l'intéressée, faute de connaître la superficie de chacun des cinq autres logements, que la totalité du pourcentage des charges locatives appliquée aux locataires dépasserait mathématiquement les 100 % ; la multiplication d'une superficie (17,06m²) par le nombre de logements composant l'immeuble est en effet insusceptible d'apporter une telle démonstration.
D'autre part, le seul fait que certains appartements seraient équipés d'une baignoire et d'autres, d'une douche, ne suffit pas à écarter la règle selon laquelle les charges entre les locataires du [Adresse 3], à [Localité 6], sont réparties au prorata de la surface habitable de chaque logement (soit 17,06m², pour celui loué à mademoiselle [U] [Y]), et ce, y compris pour les dépenses d'eau, les appartements n'étant pas dotés de compteurs individuels ; il n'est en effet pas démontré que cette clé de répartition ne serait pas équitable.
Il convient par ailleurs de rappeler que le bailleur, qui n'a pas chaque année justifié de sa demande, conserve néanmoins le droit de réclamer le paiement des charges, en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription de cinq ans.
En l'espèce, monsieur [H] a adressé à sa locataire - qui ne le conteste pas - des récapitulatifs de charges annuels, ainsi que des justificatifs des dépenses de l'immeuble (cf : les courriels échangés par les intéressés); pour sa part, la preneuse s'est expressément engagée à souscrire un contrat d'entretien de la chaudière auprès de la société Mécanogaz (cf : la 1ère page du bail), entretien qui lui incombe indépendamment de l'entreprise assurant ce service.
Il s'ensuit que les sommes réclamées par l'intimé sont certaines, liquides et exigibles ; elles ne pouvaient justifier le refus de mademoiselle [Y] de régler ses loyers et charges ; elles n'ont pas non plus à être remboursées par le bailleur.
Il ressort du décompte arrêté au 15 janvier 2008, qu'il reste dû à monsieur [H] la somme de (4 057,63 € - 1 024,46 € (dépôt de garantie) =) 3 033,17 €, terme de janvier 2008 inclus.
Le jugement sera en conséquence réformé en ce sens.
* sur la mise en jeu de la caution
La caution ayant été solidairement condamnée avec la débitrice principale - qui bénéficiait seule de délais de paiement -, le bailleur pouvait, sans commettre un abus de droit, mettre en demeure madame [D] [Y] de régler la dette locative fixée par le Tribunal aux sommes de 8 598,01 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 31 janvier 2007, et de 1 013,64 €, au titre de l'augmentation indiciaire du loyer jusqu'au mois de janvier 2006.
Le refus de mademoiselle [U] [Y] de respecter l'échéancier fixé par le Tribunal, sous le prétexte d'une créance quérable et non portable, alors qu'il lui appartenait de régler spontanément sa dette par tout moyen justifiant de la dépossession, par ses soins, du montant des mensualités dues au créancier, ne pouvait que conduire monsieur [H] à faire exécuter le jugement du 1er février 2007 sur les biens de madame [D] [Y].
Datés des 7 avril (2 095,64 €) , 5 juin (2 075,64 €) et 15 juin 2007 (1 042,82 €), les chèques émis par mademoiselle [U] [Y] sont parvenus au bailleur le 5 juillet 2007 (cf : les pièces des appelantes n°29 et 30), soit postérieurement aux procédures d'exécution diligentées contre la caution (mai et juin 2007), laquelle ne peut dès lors reprocher à l'intimé de lui avoir réclamé 'par fraude' les sommes dues.
Madame [D] [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement de l'intégralité de la somme saisie sur son compte, ainsi que celui des divers frais (interdiction bancaire, rejet de chèques) et d'un prélèvement supposé refusé, l'ensemble n'étant au demeurant pas justifié.
* sur la demande en paiement de dommages et intérêts de mademoiselle [U] [Y]
En l'absence d'éléments de nature à établir le comportement dommageable de monsieur [H] à son égard, mademoiselle [U] [Y] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
* sur les différentes demandes d'indemnisation de madame [D] [Y]
Il convient tout d'abord de rappeler que les règles de l'article 828 du Code de Procédure Civile, notamment relatives à la représentation devant le Tribunal d'Instance, ont été édictées dans l'intérêt des personnes susceptibles d'être représentées, afin que nul ne puisse se présenter en justice pour elles, soit à leur insu, soit contre leur gré, dans une intention ou un but contraire à leur volonté, d'où la nécessité de justifier d'un pouvoir spécial.
C'est dès lors à tort que madame [D] [Y] fait grief au Premier Juge d'avoir écarté des débats les arguments ou demandes formulées en son nom devant le Tribunal, par monsieur [K], compagnon de mademoiselle [U] [Y] dont il était le 'salarié', et ce, alors que la caution ne s'était pas manifestée auprès de la juridiction et qu'il ressortait des écritures de monsieur [K] qu'il serait la cause d'une rupture intervenue entre la mère et sa fille.
D'autre part, outre qu'il ne peut être reproché à l'intimé ni faute résultant de la mise en oeuvre des procédures d'exécution diligentées sur les biens de la caution - laquelle ne justifie au demeurant pas des préjudices qui lui auraient été causés de ce chef -, ni abus de droit, il apparaît que, pas plus que sa fille, madame [D] [Y] ne produit d'éléments de nature à étayer ses griefs relatifs au comportement dommageable de monsieur [H] à son égard.
Madame [D] [Y] sera en conséquence déboutée de ses diverses demandes d'indemnisation.
* sur la demande en paiement de dommages et intérêts de monsieur [H]
Si monsieur [H] ne démontre pas qu'en interjetant appel, les consorts [Y] ont commis une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit d'exercer un recours, il n'en reste pas moins que la réitération, en cause d'appel, d'accusations non démontrées, a causé à l'intimé un préjudice qui sera justement réparé par l'octroi de la somme de 1 000 €, à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur les frais irrépétibles
L'issue du litige exclut l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur des consorts [Y].
Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [H] l'intégralité des frais irrépétibles exposés par lui à l'occasion du présent litige.
Il lui sera alloué de ce chef une indemnité de 1 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions y compris la condamnation au titre de l'augmentation indiciaire du loyer jusqu'au mois de janvier 2006, sauf toutefois en ce que soit actualisée la condamnation solidaire de mademoiselle [U] [Y] et de madame [D] [Y], caution, au paiement de l'arriéré locatif, et sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts sollicités par monsieur [H] et les frais irrépétibles ;
Le réforme de ces chefs et, statuant à nouveau,
Condamne solidairement mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, à payer à monsieur [R] [H] les sommes suivantes :
- 3 033,17 €, au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2008 inclus ;
- 1 000 €, à titre de dommages et intérêts ;
Déboute mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne solidairement mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, à verser à monsieur [R] [H] la somme de 1 000 €, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne solidairement mademoiselle [U] [Y] et madame [D] [Y], caution, aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, Le Président,
