Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2010
(n° 390 , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/24343
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2008 - Tribunal d'Instance de PARIS 11ème arrondissement - RG n° 11-07-002842
APPELANTE :
- S.C.I. JORA, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP AUTIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Olivier AUMONT, avocat plaidant pour la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque C628
INTIMÉS :
- Monsieur [D] [V], décédé en 2005
- Madame [K] [Z] veuve [V]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Alexia GAVINI, avocat substituant Maître Pierre-Robert AKAOUI (SCP AKAOUI et AKAOUI-CARNEC), avocats au barreau de PARIS, toque C673
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE d'entre la SCI JORA et Mme [V]
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****************
Par acte d'huissier de justice du 13 juin 2007, la SCI JORA, se prévalant d'un contrat de location du 1er janvier 1993 venant à expiration le 31 décembre 2007, a signifié à M. et Mme [V], demeurant à [Adresse 4], une offre de renouvellement de bail moyennant la fixation d'un nouveau loyer en application de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989.
L'offre n'ayant pas été acceptée, la SCI JORA a assigné M. et Mme [V] devant le tribunal d'instance aux fins de voir fixer judiciairement le montant du loyer.
Par jugement du 16 décembre 2008 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de PARIS (11e arrondissement), constatant le décès d'[D] [V] et la soumission du bail aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, a débouté la SCI JORA de sa demande et l'a condamnée à payer à Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La SCI JORA a interjeté appel de ce jugement en intimant M. [V] et Mme [V].
Par conclusions signifiées le 5 octobre 2010, la SCI JORA demande à la cour, réformant le jugement, de dire que la bail n'est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948, voire que M. et Mme [V] ont renoncé au bénéfice de cette loi, de dire que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, de fixer le loyer mensuel renouvelé pour six ans à compter du 1er janvier 2008 à la somme de 525, 91 euros, la hausse s'appliquant par sixième au cours du bail renouvelé soit 280, 91 euros la première année, 329, 90 euros la deuxième année, 378, 89 euros la troisième année, 427, 88 euros la quatrième année, 476, 87 euros la cinquième année et 525, 91 euros la sixième année, de dire que la révision annuelle du loyer s'appliquera à chacune de ces valeurs et de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 10 septembre 2009, Mme [V] demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement, à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise pour déterminer la surface locative de l'appartement et dire s'il est soumis à la loi du 1er septembre 1948 compte tenu de ses caractéristiques, et, en tout état de cause, de lui allouer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
SUR CE, LA COUR :
Sur la radiation partielle de l'instance :
Considérant que la mise en cause à titre personnel d'[D] [V], décédé en 2005 selon les conclusions de Mme [V], est dépourvue d'intérêt depuis la première instance ;
Que la SCI JORA ne formulant ses demandes qu'à l'encontre de Mme [V], il y a lieu d'ordonner la disjonction du litige et de radier partiellement l'instance en ce qu'elle oppose la SCI JORA à [D] [V] ;
Sur les demandes formées par la SCI JORA à l'encontre de Mme [V] :
Considérant qu'il est constant que Mme [V] occupe les lieux depuis le 1er octobre 1986 ;
Considérant que Mme [V] se prévaut d'un engagement de location sans stipulation de durée consenti le 11 septembre 1986 par le mandataire du bailleur de l'époque, prévoyant que 'les preneurs bénéficieront ultérieurement d'un bail de six ans à leur profit moyennant le loyer précité' (1 000 francs) et qui se réfère à des 'conditions de location généralement en usage à [Localité 3]' contresignées par les parties le 10 septembre 1986 ;
Qu'excepté un renvoi opéré par l'article 11 des conditions générales à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 pour la définition des charges incombant au preneur, l'engagement de location ne précise pas le régime légal applicable à la convention ;
Que c'est à juste titre que la SCI JORA soutient qu'il ne peut être déduit du seul renvoi à l'article 38 la soumission de l'engagement à la loi du 1er septembre 1948 ;
Que néanmoins, la perspective d'une conclusion ultérieure d'un bail de six ans n'implique nullement, contrairement à ce qu'allègue la SCI JORA, que l'intention des parties étaient de placer d'ores et déjà leurs relations contractuelles sous le régime de la loi du 22 juin (et non août) 1982 ;
Considérant, toutefois, que le 19 janvier 1987, les parties ont régularisé un bail de six années se référant expressément à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 régissant les locaux d'habitation précédemment soumis à la loi du 1er septembre 1948 devenus vacants à compter du 23 décembre 1986 et qui n'y sont plus soumis, sauf exception ;
Qu'il est démontré par cette mention de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, introduite dans le bail de 1987 au titre des conditions particulières, que le régime juridique de l'engagement de location précédent, peu important, à ce stade du raisonnement, que la référence à l'article 25 soit ou pas pertinente, était celui d'une location soumise à la loi du 1er septembre 1948 ;
Qu'il est donc établi que, dans l'intention du bailleur, les relations des parties étaient à l'origine soumises à la loi du 1er septembre 1948 ;
Considérant qu'il ne peut être ensuite sérieusement soutenu que Mme [V] aurait renoncé au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 en signant le bail de 1987 dès lors que cette renonciation ne peut être qu'équivoque puisqu'elle repose sur une prémisse erronée, à savoir l'application de l'article 25 à des locaux qui n'étaient pas vacants ;
Que pour ce seul motif, il y a lieu de considérer que la location est restée soumise à la loi du 1er septembre 1948 postérieurement au 19 janvier 1987 ;
Considérant que les parties ont conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'il résulte de ce qui précède que la circonstance que la signature de ce bail aurait succédé à une précédente renonciation, et serait, comme telle, dépourvue d'équivoque, est inopérante ;
Considérant que contrairement à ce qu'affirme la SCI JORA l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans puisque dès le 12 avril 1994, Mme [V] a écrit au bailleur pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993, conclus selon elle en méconnaissance de ses droits et de la loi du 1er septembre 1948 ; que compte tenu de ce contexte, il ne peut être attaché aucune portée à l'absence de protestation de Mme [V] après 1994 ;
Considérant que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Mme [V] aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948 de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ;
Qu'il s'ensuit que la SCI JORA sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à voir fixer judiciairement le loyer en application de l'article 17 C ;
Que le jugement sera confirmé ;
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de Mme [V] dans les termes du dispositif ci-après ;
PAR CES MOTIFS
Ordonne la disjonction du litige et prononce la radiation de l'instance en ce qu'elle oppose la SCI JORA à [D] [V] ;
Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la SCI JORA à payer la somme de 1 500 euros à Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI JORA aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,
