Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE [Localité 1]
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 28 JANVIER 2014
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21004
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] - RG n° 07/11396
APPELANTS
Monsieur [P] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Gilbert ABOUKRAT de la SCP JACQUIN et ASSOCIES , avocat au barreau de [Localité 1], toque : A0470
SCP LOUIS-MARC JACQUIN, NICOLAS ICHOU ET PASCAL BONNE, NOTAIRES ASSOCIES agissant poursuite set diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Gilbert ABOUKRAT de la SCP JACQUIN et ASSOCIES , avocat au barreau de [Localité 1], toque : A0470
INTIMES
Monsieur [D] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté et assisté de Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 1], toque : P0499
CAISSE DE RETRAITE DES NOTAIRES (CNR), représentée par son Directeur en exercice
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de [Localité 1], toque : L0010
Assisté de Me Laurent DELVOLVE, avocat au barreau de [Localité 1], toque : C0542
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur [X] LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur [X] LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Suivant acte authentique reçu par Maître [C] [S], notaire à [Localité 1], en date des 21 et 28 juillet 1994, la Caisse de Retraite des Notaires a donné à bail à la SCP François Fay et Alain Nafilyan, notaires associés, ainsi qu'à Maître [P] [Y], notaire, des locaux situés à [Adresse 4], 4ème étage, ainsi que les caves numérotées A6 à A10 au 1er sous-sol et quatre parkings, pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 1995 expirant le 31 décembre 2006, moyennant un loyer trimestriel de 450 000 euros.
Par acte d'huissier en date du 23 juin 2006, la Caisse de Retraite des Notaires a fait délivrer congé à la SCP Louis-Marc Jacquin, notaire associé, titulaire d'un office notarial, à titre personnel et en sa qualité de successeur de la SCP François Fay et Alain Nafilyan, notaires associés, à Maître [P] [Y], notaire, ainsi qu'à la SCP François Fay et Alain Nafylian, en leur qualité de cosignataires du bail, pour le 31 décembre 2006, terme du bail.
Les preneurs se sont néanmoins maintenus dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2008.
Soutenant que le bail était en contravention avec les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [W] [I], notaires associés, ont fait assigner la Caisse de Retraite des Notaires devant le tribunal de grande instance de PARIS, par acte d'huissier en date du 6 août 2007, aux fins de voir, à titre principal, prononcer la nullité du bail et de la voir condamner au paiement de diverses sommes.
Par acte d'huissier en date du 9 juin 2008, la Caisse de Retraite des Notaires a fait assigner Monsieur [C] [S] en garantie.
Par jugement prononcé le 27 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [W] [I], notaires associés, de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné in solidum Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [W] [I], notaires associés, à régler à la Caisse de Retraite des Notaires la somme de 154 460,54 euros TTC et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,
- ordonné l'exécution provisoire, sauf en ce qui concerne les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure,
- condamné in solidum Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [W] [I], notaires associés, aux dépens.
Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [W] [I], notaires associés, ont interjeté appel de ladite décision le 23 novembre 2011.
Par arrêt rendu le 14 mai 2013, la cour d'appel de Paris a :
- ordonné la réouverture des débats,
- révoqué l'ordonnance de clôture,
- renvoyé l'affaire à la mise en état,
- dit que les appelants devraient conclure avant le 15 juin 2013,
- dit que les intimés pourraient éventuellement répliquer avant le 15 septembre 2013,
- fixé le prononcé de l'ordonnance de clôture au 29 octobre 2013 et celle des plaidoiries au 26 novembre 2013,
- réservé les dépens.
Suivant conclusions signifiées le 29 juillet 2013, Monsieur [P] [Y] et la SCP Jacquin et ASSOCIES ont demandé à la cour, sur le fondement de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ainsi que des articles 1131, 1235, 1376, 1719 1° et 1720 du code civil, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé un bail atteint de nullité d'ordre public, et statuant à nouveau, de :
- dire que la nullité du bail constatée remet les parties en l'état antérieur à la conclusion du bail,
- condamner la Caisse de Retraite des Notaires à restituer à la SCP Jacquin et Associés les sommes de 1 353 241,34 euros au titre de la résiliation des loyers et travaux et de 300 000 euros au titre du préjudice subi en raison de la déloyauté de la Caisse de Retraite des Notaires dans la régularisation des autorisations liées à l'occupation des locaux,
- fixer à 300 000 euros au maximum l'indemnité d'occupation des locaux à la charge de la SCP Jacquin et Associés,
- condamner la Caisse de Retraite des Notaires à payer à la SCP Jacquin et Associés la somme de 23 920 euros TTC notamment sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur l'appel en garantie formé par la Caisse de Retraite des Notaires contre Maître [C] [S],
- débouter Maître [C] [S] de toute demande dirigée contre la SCP Jacquin et Associés,
- condamner la Caisse de Retraite des Notaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Suivant conclusions signifiées le 29 juillet 2013, la Caisse de Retraite des Notaires a demandé à la cour, sur le fondement des articles L 631-7 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1382 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, de l'intégralité de leurs demandes et les a condamné à régler à la Caisse de Retraite des Notaires la somme de 154 460,54 euros,
A titre subsidiaire, s'il devait être considéré que le bail professionnel litigieux est nul,
- dire que Maître [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, ont renoncé à se prévaloir des conséquences d'une nullité du bail,
- dire que Maître [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, n'ont subi aucun préjudice du fait de cette nullité en raison de la jouissance des locaux pendant 12 ans à un loyer inférieur aux loyers d'habitation, ces locaux ayant bénéficié des travaux réparatoires aux frais de la Caisse de Retraite des Notaires, selon protocole,
- dire que Maître [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, ne démontrent aucune attitude déloyale de la Caisse de Retraite des Notaires dans la régularisation des autorisations liées à l'occupation des lieux,
- en conséquence, débouter Maître [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, de toutes leurs demandes,
A titre reconventionnel, sur l'indemnité d'occupation pour la jouissance des locaux pendant 14 ans,
- dire que Maître [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, sont conjointement et solidairement redevables d'une indemnité d'occupation pour la jouissance des lieux donnés à bail du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008, correspondant au prix des loyers d'habitation qu'ils auraient dû payer pour cette période,
- fixer à la somme de 1 077 722 euros HT et hors charges le montant de l'indemnité d'occupation due par la SCP [Y] et Associés et Maître [Y] par référence à un bail d'habitation au prix du marché selon l'OLAP, pour la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008,
- dire que Maître [P] [Y] et la SCP Louis-Marc Jacquin notaires associés devenue la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, sont conjointement et solidairement redevables envers la Caisse de Retraite des Notaires de la somme de 30 079,92 euros TTC au titre des charges non payées pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2008,
- constater que la SCP Jacquin et ASSOCIES a réglé au titre du bail une somme totale de 860 327,94 euros HT et hors charge,
- ordonner la compensation entre la somme due à la Caisse de Retraite des Notaires par la SCP [Y] et Maître [Y] au titre de l'occupation des lieux loués pour la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008 (1 077 722 euros HT), et les sommes réglées par la SCP Jacquin au titre du bail (860 327,94 euros HT), soit un solde de 217 394 euros HT (260 003,22 euros TTC), augmenté des charges non payées pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2008 (30 079,92 euros TTC), soit 290 083,14 euros TTC au profit de la Caisse de Retraite des Notaires,
- condamner conjointement et solidairement Maître [P] [Y] et la SCP [B] [T] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, à payer à la Caisse de Retraite des Notaires par compensation une indemnité d'occupation pour la jouissance des locaux pendant 14 ans d'un montant de 290 083,14 euros TTC, couvrant la période du jour de l'entrée dans les lieux au 31 décembre 2008.
En tout état de cause, dans l'hypothèse où des condamnations seraient prononcées à l'encontre de la Caisse de Retraite des Notaires au profit de Maître [Y] et de la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés,
- dire que Maître [C] [S], notaire, en dressant un acte authentique dont les clauses sont ultérieurement annulées, a engagé sa responsabilité civile professionnelle en raison de son manquement à son devoir de conseil et à son obligation d'assurer à la fois la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit,
- en conséquence, condamner Maître [D] [S], intervenant es qualité d'héritier de Maître [C] [S], notaire, à relever et garantir intégralement la Caisse de Retraite des Notaires de toute condamnation qui serait prononcée au profit de Maître [Y] et de la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés,
- condamner conjointement et solidairement Maître [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, à payer à la Caisse de Retraite des Notaires à titre de dommages-intérêts à raison de la mauvaise foi du dit notaire, une somme de 20 000 euros,
- condamner solidairement et conjointement Maître [P] [Y] et la SCP [B] [T] [Y], [Q] [M] et [N] [I], notaires associés, à payer à la Caisse de Retraite des Notaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Suivant conclusions signifiées le 31 juillet 2013, Maître [D] [S], notaire, pris en sa qualité d'héritier de Maître [C] [S], a demandé à la cour, sur le fondement des articles 1134, 1175, 1184, et 1382 du code civil, et de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit notamment sans objet l'appel en garantie de la Caisse de Retraite des Notaires, et en tout état de cause, de :
- déclarer la Caisse de Retraite des Notaires irrecevable et en tout cas mal fondée en sa demande en garantie,
- constater l'absence de faute de Maître [C] [S], subsidiairement l'absence de lien de causalité,
- condamner toutes parties succombantes à payer à Maître [D] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2013.
SUR CE, LA COUR :
Considérant que l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction en vigueur lors de la signature du contrat de bail dont la nullité est sollicitée dispose que :
« Dans les communes définies à l'article 10-7 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée :
1° Les locaux à usage d'habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de famille ou autres établissements similaires dont l'exploitant exerce la profession de loueur de meublé au sens du premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés ; les présentes dispositions n'étant pas applicables aux locations en meublé mentionnées au deuxième alinéa dudit article 2 ;
2° Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l'habitation ;
3° Les garages et remises mentionnés à l'article 2 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne peuvent être affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal.
Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée après avis du maire.
Le représentant de l'Etat dans le département peut autoriser l'exercice, sous certaines conditions, dans une partie d'un local d'habitation, d'une profession, qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence du demandeur.
Ces dérogations et autorisations sont accordées à titre personnel. Cependant, les bénéficiaires membres d'une profession libérale réglementée, qui rendent à l'habitation le local qui était devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent être autorisés à transformer un autre local d'habitation en local professionnel pour une surface équivalente.
La dérogation et l'autorisation cessent de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.
Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Toutefois le locataire ou occupant d'un local d'habitation irrégulièrement transformé en meublé et ré-affecté à la location nue bénéficie de plein droit, quelle que soit la date de son entrée dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions prévues aux chapitres Ier et II du titre Ier de la loi précitée du 1er septembre 1948. » ;
Considérant que le contrat de bail signé les 21 et 28 juillet 1994, à effet au 1er janvier 1995, prévoyait notamment que le preneur ne pouvait utiliser les locaux qu'à usage professionnel pour une étude notariale ;
Qu'il contenait en outre la stipulation suivante page 5, 18° à la rubrique « Formalités administratives » :
« Le preneur déclare faire son affaire de l'obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires pour que son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux, objets des présentes, étaient jusqu'alors à usage d'habitation » ;
Considérant que les appelants, qui soutiennent que la bailleresse ne pouvait mettre à la charge des preneurs des obligations qui lui incombent légalement, critiquent le jugement entrepris en ce qu'il aurait, en validant un bail démuni des autorisations nécessaires à son exécution, violé les dispositions des articles L 613-7 du code de la construction et de l'habitation, 1720 et 1131 du code civil ;
Considérant, toutefois, que le bail signé les 21 et 28 juillet 1994 prévoyant que le bail prenait effet le 1er janvier 1995, les parties ont pu, sans méconnaître les dispositions impératives de l'article L 631-7 précité, reporter sur les preneurs l'obligation légale de demander les autorisations administratives préalables nécessaires au changement d'affectation lesquelles sont accordées à titre personnel ;
Considérant que Maître [P] [Y] et la SCP [Y] et Associés ne justifient pas de démarches accomplies entre la date de signature du bail et le 1er janvier 1995 en vue d'obtenir les autorisations requises ni de ce que lesdites autorisations leur auraient été refusées ;
Qu'il n'est pas justifié, en l'état des pièces produites, que la Caisse de Retraite des Notaires aurait fait obstacle à l'obtention de ces autorisations durant la période considérée ;
Considérant, en outre, que les appelants, professionnels avertis, ont contracté en connaissance de cause et ont, ce faisant, accepté de faire leur affaire de la demande de changement d'affectation des locaux ;
Qu'ils ne démontrent pas, ni même n'allèguent, avoir été empêchés d'utiliser les locaux pour l'usage prévu au contrat pendant la durée prévue par celui-ci ;
Qu'ils ne peuvent se prévaloir de bonne foi de la non-conformité de l'usage des lieux au regard des dispositions de l'article L 631-7 précité ;
Considérant que le jugement entrepris doit, par conséquent, être confirmé en ce qu'il a débouté Maître [P] [Y] et la SCP [Y] et Associés de leur demande de nullité du bail ainsi que de leur demande de restitution des loyers et des sommes correspondant aux travaux effectués, et également en ce qu'il a dit que le congé du 23 juin 2006 était valide et que les preneurs s'étant maintenus dans les lieux au-delà du 31 décembre 2006 et jusqu'au 31 décembre 2008 étaient tenus d'une indemnité d'occupation ;
Qu'il convient, en outre, de confirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [P] [Y] et la SCP [P] [Y], [Q] [M] et [W] [I], notaires associés, à régler à la Caisse de Retraite des Notaires la somme de 154 460,54 euros TTC, déduction faite de la somme de 58 859,98 euros réglée par les preneurs et correspondant à la période d'occupation du 1er janvier au 30 juin 2007, ainsi que celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant qu'il y a lieu, compte tenu de la solution donnée au présent litige, de dire sans objet les demandes subsidiaire ainsi que l'appel en garantie qui ont été formés ;
Considérant que l'exercice d'une action en justice, telle l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus qu'en cas de faute lourde équipollente au dol ;
Que la preuve de l'abus de droit commis par les appelants en exerçant une voie de recours n'est pas rapportée ;
Qu'il convient, par conséquent, de débouter la Caisse de Retraite des Notaires de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Considérant qu'il y a lieu de faire application au profit de la Caisse de Retraite des Notaires et de Maître [D] [S] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il convient, dès lors, de condamner in solidum Maître [P] [Y] et la SCP [Y] et Associés à payer une somme de 5 000 euros à la Caisse de Retraite des Notaires ainsi qu'une somme de 2 000 euros à Maître [D] [S] à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 27 octobre 2011 par le tribunal de grande instance de PARIS,
Y ajoutant,
Déboute la Caisse de Retraite des Notaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne in solidum Maître [P] [Y] et la SCP [Y] et Associés à payer à la Caisse de Retraite des Notaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Maître [P] [Y] et la SCP [Y] et Associés à payer à Maître [D] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Maître [P] [Y] et la SCP [Y] et Associés aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
