Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRÊT DU 20 MAI 2015
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/10914
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/05647
APPELANTS
Monsieur [D] [E] [J] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
et
Madame [N] [M] épouse [J] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés et assistés par Me Anne VENNETIER de l'AARPI FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251
INTIMES
Maître [P] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI VICTORIA
[Adresse 7]
[Localité 5]
Assigné et défaillant
Maître [C] [Z] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI VICTORIA
[Adresse 8]
[Localité 3]
Assigné et défaillant
Société BANQUE DU CREDIT MUTUEL D'ILE DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée par Me MATHURIN Phillippe, avocat au barreau de PARIS, toque:K0126.
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SA SOGI sis [Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 et assistée par Me Isabelle Rosa substituant Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque D 502.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, Présidente de chambre, chargé du rapport et Madame Maryse LESAULT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, Présidente de chambre
Madame Maryse LESAULT, Conseillère
Monsieur Claude Terreaux, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Coline PUECH
ARRÊT :
-Réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, président et par Madame Coline PUECH, greffier présent lors du prononcé.
***********
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
La SCI VICTORIA a fait édifier l'immeuble [Adresse 3] et a notamment souscrit à cette occasion une garantie d'achèvement auprès de la Banque de Crédit Mutuel d'Ile de FRANCE, ci-après désignée la BCMI, le 27 septembre 2002.
L'immeuble, composé de 62 lots, a fait l'objet d'un règlement de copropriété le 30 septembre 2002.
Par acte authentique de vente du 28 octobre 2003, M. et Mme [D] [J] ont acquis au prix de 381 120 € les lots 2 (constitué d'un appartement, d'un abri de jardin et de la jouissance privative de deux jardins), 24 (constitué d'un parking) et 47 (constitué d'une cave) de cette copropriété. La date de livraison était fixée au cours du 2ème trimestre 2004.
Le 10 décembre 2003, les époux [J] ont réglé l'appel de fond d'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée correspondant à 62% du prix de vente.
La SCI VICTORIA a rencontré des difficultés pour achever les parties communes et livrer les derniers lots privatifs et a depuis lors été déclarée en liquidation judiciaire .
En l'absence de livraison de leur appartement, les époux [J] ont mis en demeure le 25 janvier 2005 la B.C.M.I. d'appliquer la garantie financière solidaire d'achèvement stipulée dans l'acte de vente.
La SCI VICTORlA et la BCMI ont le 7 avril 2005 signé un protocole d'accord aux termes duquel la SCI demandait à la banque de payer un certain nombre de sommes en exécution de la garantie d'achèvement.
Diverses procédures, parfaitement rappelées dans le jugement, sont nées.
Sur assignation initiale de M. et Mme [D] [J] à l'encontre notamment de la BCMI et en présence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) intervenant volontaire, M. [F] a été désigné en qualité d'expert en remplacement de M. [B] et a établi son rapport le 21 décembre 2006.
Par ordonnance de référé initiale du 20 février 2006, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) a, dans une instance opposant la copropriété aux intervenants à la construction à laquelle M. et Mme [D] [J] n'ont pas été parties, obtenu la désignation de M. [B] en qualité d'expert notamment pour donner son avis sur l'achèvement des travaux de construction. M. [B] a déposé son rapport le 10 juillet 2007.
Par acte du 26 décembre 2007, M. et Mme [D] [J] ont assigné au fond devant le tribunal de grande instance de PARIS la BCMI, Maître [V] en qualité de liquidateur de la SCI VICTORIA et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux fins de garantie des vices apparents d'achèvement, de fixation de leur créance à l'égard de la SCI et réparation de leur préjudice. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 08/05647.
Le 10 juin 2009, les époux [J] ont assigné devant le tribunal de grande instance de PARIS Maître [Z] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI VICTORIA nommé par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris le 11 mars 2009 et ce afin de régulariser la procédure. Cette affaire enrôlée sous le numéro 09/11283 a été jointe à la précédente par ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2009.
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 8 décembre 2010, M. et Mme [D] [J] ont en résumé recherché la responsabilité contractuelle de la BCMI, pour demander sa condamnation à payer à leur profit la somme principale de 267 211 € à indexer à compter du 22 décembre 2006, outre des sommes complémentaires ainsi que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le voir condamner à réaliser les travaux d'achèvement détaillés par l'expert et obtenir leur condamnation solidaire à réparer leurs préjudices, en sollicitant en outre la désignation d'une personne qualifiée pour être dépositaire des sommes nécessaires au financement des travaux d'achèvement et assurer leur financement;
Par jugement du 2 mai 2011, le tribunal de grande instance de Paris a:
- dit les demandes de M. et Mme [D] [J] recevables,
- condamné solidairement M. et Mme [D] [J] à payer à la BCMI la somme de 144 825,60 €, correspondant au solde du prix, outre les intérêts à compter de la signification de la décision,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) représenté par son syndic, le cabinet SOGI à faire exécuter les travaux décrits nécessaires à la stabilisation du talus et décrits dans le rapport d'expertise déposé par Monsieur [F] le 21 décembre 2006, point 4.1.1,
- débouté M. et Mme [D] [J] de toutes leurs autres demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'appel en garantie formé à l'encontre de la BCMI,
- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples, ou contraires,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet SOGI à payer à M. et Mme [D] [J] la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la BCMI,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) représenté par son syndic, le cabinet SOG1 aux dépens exposés par Monsieur et Madame [J] comprenant les frais d'expertise,
- dit que la BCMI supportera la charge de ses dépens.
- dit n'y lieu avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
M. et Mme [D] [J] ont formé appel principal de ce jugement.
Par conclusions récapitulatives d'appel n°7 du 20 février 2015, M. et Mme [D] [J] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :
- dit leurs demandes recevables ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux confortatifs du talus décrits dans le rapport d'expertise de Monsieur [F] au point 4.1.1 ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en ce qui concerne la BCMI ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens qu'ils ont exposés comprenant les frais d'expertise;
Statuant à nouveau sur les autres points, de :
A titre principal :
- assortir la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux confortatifs du talus d'une astreinte de 1.000 € par mois courant à compter d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les autres travaux d'achèvement des parties communes, listés dans le rapport d'expertise de M. [F] au point 4.1.1 et notamment à poser les garde-corps sécurisant la terrasse ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI à les indemniser de leur préjudice de jouissance, à hauteur de (à réactualiser au jour du prononcé de l'arrêt sur la base de 2.560 € par mois à compter de mars 2015) :
. 279.040 € pour le syndicat des copropriétaires,
. 307.200 € pour la BCMI.
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI à leur verser la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice moral ;
- dire que le syndicat des copropriétaires et la BCMI sont responsables de l'état de délabrement de l'appartement qui n'a pu être habité depuis de nombreuses années et qu'ils seront tenus, in solidum, de prendre en charge les préjudices (notamment le coût des travaux de remise en état) en découlant ;
- renvoyer à une audience postérieure à l'achèvement des travaux et à la prise de possession de l'appartement la liquidation de ce préjudice;
- rejeter toutes les demandes adverses (si besoin par réduction du prix de vente à hauteur de 154.000 €) ;
Subsidiairement :
- fixer le prix de l'appartement sans ouverture possible des baies vitrées, sans terrasse, jardin ni cellier et réduire en conséquence les sommes qu'ils doivent à la BCMI au titre du solde du prix ;
Encore plus subsidiairement :
- réduire le montant du solde du prix du coût des travaux de parfait achèvement, fixé à 15.000 € à indexer sur l'indice BT01 depuis 2007 (date du dépôt du rapport
d'expertise ayant chiffré ces travaux) ;
En toute hypothèse :
- condamner la BCMI à prendre en charge, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, la somme de 3.500 € qui leur a été accordée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires et la BCMI à leur régler les sommes de :
o 24.486,40 € à titre complémentaire des frais irrépétibles exposés pour mener la procédure de première instance,
o 5.457,35 € au titre des frais irrépétibles exposés pour mener la procédure de référé,
o 5.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI à prendre en charge les dépens d'appel.
Par conclusions n°6 du 23 février 2015, la BANQUE DE CREDIT MUTUEL D'ILE DE FRANCE (ci-après BCMI) demande à la cour, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, des articles L 261-11, R 261-1, R 261-2, R 261-21 et R 261-24 dans sa version antérieure au décret n°2011-1128 du 27 septembre 2010 du code de la construction et de l'habitation, des articles R 460-1 et R 460-3 du code de l'urbanisme, du protocole d'accord du 7 avril 2005 signé entre la BCMI et la SCI VICTORIA, de la note aux parties n°1 de Monsieur [B], des rapports d'expertise de Messieurs [F] et [B] et des articles 1129 et 2292 du code Civil, de :
- dire et juger irrecevables les demandes nouvelles formulées par les époux [J] en cause d'appel à savoir :
- la condamnation in solidum de la BCMI et du SDC à leur payer une
indemnité forfaitaire de 15 000 € au titre de leur préjudice moral;
- la condamnation de la BCMI à leur verser la somme de 286 720 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
- la condamnation de la BCMI à prendre en charge in solidum avec le syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € qui a été accordée aux époux [J] en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire que le syndicat des copropriétaires et la BCMI sont responsables de l'état de délabrement de l'appartement qui n'a pu être habité depuis de nombreuses années et qui seront, in solidum, de prendre en charge les préjudices (notamment le coût des travaux de remise en état) en découlant ;
- renvoyer à une audience postérieure à l'achèvement des travaux et à leur reprise de possession de l'appartement et à la liquidation de ce préjudice ;
- Subsidiairement, réduire le montant du solde du prix du coût des travaux de parfait achèvement fixé à la somme de 15 000 € à indexer sur l'indice BT01 depuis 2007 (date du dépôt du rapport d'expertise ayant chiffré ces travaux);
- la condamnation in solidum de la BCMI avec le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [J] les sommes suivantes :
- 24.486,40 € à titre complémentaire des frais irrépétibles exposés pour mener la procédure de première instance ;
- 5.457,35 € au titre des frais irrépétibles exposés pour mener la procédure de référé ;
- 5.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.
- dire et juger qu'en tout état de cause ces demandes ne sont pas justifiées ;
- dire et juger irrecevables à tout le moins infondées les demandes des époux [J]; - dire et juger que la demande de mise en 'uvre de la garantie financière d'achèvement est infondée, l'appartement des époux [J] ayant été déclaré habitable par deux experts judiciaires depuis le 17 octobre 2005 ;
- dire et juger que la garantie d'achèvement n'est pas mobilisable pour les travaux dont les époux [J] demandent le paiement auprès de la BANQUE DU CREDIT MUTUEL D'ILE DE FRANCE;
- dire et juger que la garantie financière de la BCMI n'est pas une garantie de remboursement mais de financement de l'achèvement ;
- débouter les époux [J] de toutes leurs demandes de condamnations dirigées contre la BANQUE DU CREDIT MUTUEL D'ILE DE FRANCE ;
- dire et juger que le solde du prix de vente des lots de copropriété acquis par les époux [J] revient à la BANQUE DU CREDIT MUTUEL D'ILE DE FRANCE et ne peut faire l'objet d'une réduction ou d'une compensation pour quelques causes et quelques montants que ce soit;
- dire et juger l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la BCMI infondé et non justifié.
Par conséquent :
- confirmer le jugement rendu le 2 mai 2011 par le Tribunal de grande instance de Paris;
- débouter les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la BCMI ;
- condamner solidairement les époux [J] à payer à la BANQUE DU CREDIT MUTUEL D'ILE DE FRANCE la somme de 144 825, 60€, en principal outre les intérêts au taux conventionnels à compter du 17 octobre 2005, lesdits intérêts se capitalisant dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 9 février 2010 (date de signification des premières conclusions de première instance 9 février 2009 + 1 an);
- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formulé à l'encontre de la BCMI ;
- condamner solidairement et avec exécution provisoire, les époux [J] au paiement de la somme de 10.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement et avec exécution provisoire, les époux [J] aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l'expertise débutée par M. [B] et terminée par M. [F], lesdits dépens pouvant être recouvrés par SCP GRAPPOTTE BENETREAU, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Par conclusions du 20 février 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) demande à la cour, au visa des dispositions des articles 378 et suivants du code de procédure civile, des articles 771 et suivants du code de procédure civile, des articles 1792 et suivants du code Civil, R.261-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation, du rapport de M. [F], expert judiciaire et des pièces versées aux débats, de :
- le recevoir en ses demandes et l' y déclarer bien fondé;
- infirmer le jugement rendu par la 7ème chambre, 1ère section du tribunal de grande instance de PARIS le 2 mai 2011, ayant dit les demandes des consorts [J] recevables;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné à faire exécuter les travaux nécessaires à la stabilisation du talus;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de l'appel en garantie formé à l'encontre de la BCMI;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné à payer aux consorts [J] la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné aux dépens exposés par les époux [J], comprenant les frais d'expertise;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les consorts [J] de toutes leurs autres demandes;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- constater qu'il n'a commis aucune faute à l'encontre des époux [J];
En conséquence,
- les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;
A titre subsidiaire,
- dire et juger son appel en garantie à l'encontre de la BCMI comme justifié;
- dire que la BCMI sera condamnée à le garantir de toute condamnation qui
pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure;
- condamner toutes parties succombantes à lui verser la somme de 8.000 € sur
le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner M. et Mme [D] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être directement recouvrés par Maître ETEVENARD, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
La cour se réfère pour plus ample exposé des demandes aux conclusions ainsi visées.
MOTIFS
SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE M. ET MME [D] [J]
- Sur la recevabilité de leur action :
Considérant que propriétaires depuis le 28 octobre 2003 de leur bien acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SCI VICTORIA, M. et Mme [D] [J] sont recevables à agir pour pouvoir l'occuper et obtenir réparation des préjudices qu'ils invoquent faute d'en avoir pris possession jusqu'ici; qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont recevables à agir notamment en réparation du talus, dès lors que, s'il s'agit d'une partie commune, ils en ont la jouissance privative, ce qui leur donne intérêt à agir;
Considérant que la BCMI soulève l'irrecevabilité de leurs demandes nouvelles qu'ils n'ont pas formulées en première instance, à savoir les demandes concernant:
- la condamnation de la BCMI à leur verser la somme de 15.000€ au titre de leur préjudice moral ;
- la condamnation de la BCMI à leur payer les sommes de :
o 24.486,40 € en complément des frais irrépétibles exposés pour mener la procédure de première instance ;
o 5.457,35 € au titre de la procédure de référé ;
o 5.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel ;
- le renvoi du dossier à une audience postérieure à l'achèvement des travaux et à la prise en possession de l'appartement pour la liquidation de leurs prétendus préjudices afin de voir condamner le syndicat des copropriétaires et la BCMI à prendre en charge les préjudices ce qui découlerait des travaux de remise en état après la prise de possession par leurs soins de l'appartement;
Considérant cependant que l'article 566 dispose que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément;
Qu'en l'espèce, les demandes d'indemnisation formulées par M. et Mme [D] [J] et contestées par la BCMI ne constituent pas des demandes nouvelles mais le complément de leur demande d'indemnisation du préjudice qu'ils invoquaient déjà en première instance et de ses conséquences sur l'usage du bien vendu;
qu'elles sont à ce titre déclarées recevables;
- Sur le bien fondé des demandes de M. et Mme [D] [J]
Considérant que M. et Mme [D] [J] ont acquis les lots 24 (parking), 47 (cave) et surtout le lot n°2 de la copropriété du [Adresse 3]);
Que selon l'acte de vente, ce lot n°2 est constitué d'un appartement n°11, dans le bâtiment unique au 1er étage, à gauche en accédant par l'escalier, comprenant : entrée, séjour, 4 chambres, dont l'une avec salle de bains contenant WC, attenante une autre avec salle d'eau contenant WC, attenante, cuisine, salle d'eau, WC, dégagement, rangements, un abri de jardin et la jouissance privative de deux jardins;
Que l'acte précise ensuite : 'Observation est ici faite par les parties aux présentes que par suite de travaux modificatifs d'aménagements demandés par l'acquéreur et acceptés par le vendeur sans supplément de prix, la désignation du lot conformément au plan contractuel du 21 juillet 2003 modifié le 28 octobre 2003 dont la copie est demeurée ci-annexée, est la suivante: entrée, séjour avec placards, cuisine, une chambre avec placard, un premier dégagement, une salle d'eau avec WC, débarras avec placard, un deuxième dégagement, trois chambres avec placard une salle de bains.
'Et les 8516/10 000èmes de propriété du sol et des parties communes générales';
Que cette 'observation'ne remet pas en cause le fait que le lot n°2 est constitué à la fois de l'appartement n°11, de l'abri de jardin et de la jouissance privative de deux jardins, étant précisé que selon le jugement du tribunal d'instance de Paris (XXème ) du 18 novembre 2008, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 24 février 2010, l'abri de jardin présente une superficie de 31,50 m² et le jardin et la terrasse une superficie de 275 m² alors que celle de l'appartement est de 109 m²; que ces surfaces ne suscitent aucune discussion; que la comparaison de ces superficies en jeu montre l'importance évidente représentée par la présence en particulier de ces vastes jardins au coeur de [Localité 6], étant rappelé que M. [D] [J] est aveugle et qu'il a un chien;
- Sur la responsabilité de la BCMI à l'égard de M. et Mme [D] [J]
Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise de M. [H] [F] que des travaux dans les parties communes sont nécessaires à l'achèvement de l'immeuble; qu'il les a détaillés en page 17 de son rapport ( point 4.1.1), à savoir essentiellement:
- l'installation du vidéophone,
- la pose d'un revêtement mince sur béton de la façade dans la hauteur du rez-de- chaussée (niveau rue) et du premier étage (rez-de-jardin),
- finir l'étanchéité (y compris raccordement des eaux pluviales à finir) au sol de l'abri de jardin (origine de la fuite constatée dans l'angle de la place n° 3- lot 24) et mettre en place la protection lourde par la dalle de béton de gravillons lavés posés sur plots,
- procéder à la remise en état du talus en partie arrière du jardin dont le glissement obture l'accès à la terrasse supérieure de l'abri de jardin,
- poser le revêtement des marches entre l'abri de jardin et la terrasse supérieure, ce qui devrait rendre les hauteurs de marches régulières (les dalles de béton lavé sont sur site),
- poser des garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse supérieure et la protection de la terrasse supérieure,
- poser une séparation sur la terrasse pour délimiter les parties à usage privatif du lot n° 2 et de son voisin en complément de la haie;
Considérant qu'il ressort de cette énumération qu'il reste encore des travaux à réaliser dans les parties communes de l'immeuble, même si, comme indiqué ci-après, peu d'entre eux entrent dans le cadre de la définition de l'achèvement donnée par l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation;
Considérant que pour s'opposer à l'action dirigée à son encontre, la BCMI soutient en effet que l'immeuble est achevé au sens de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que l'immeuble est habitable;
Que cependant, si l'expert M. [F] a admis que l'appartement de M. et Mme [D] [J] est 'techniquement habitable sans la jouissance du jardin (comme le sont tous les autres appartements de l'immeuble qui, eux, sont habités)', il a néanmoins constaté que l'abri de jardin et la jouissance privative du jardin, qui font partie du lot n°2, propriété de M. et Mme [D] [J] ne peuvent pas être utilisés en raison principalement du glissement du terrain du talus;
Qu'il ressort ainsi de son rapport d'expertise établi le 18 octobre 2006 qu' 'une partie du lot n°2, à savoir l'abri de jardin et la jouissance privative du jardin n'est pas utilisable du fait d'un glissement de terrain dans le talus constituant le jardin plein terre';
Que ce constat avait également été fait par M. [B] dans sa note d'expertise du 18 octobre 2005 aux termes de laquelle il avait souligné que le talus arrière a déjà glissé, que sa pente est supérieure à 45°, que les côtés gauche et droit ne sont absolument pas traités et que des éléments de fondations sont à l'air libre; qu'il avait alors préconisé de condamner toutes les ouvertures du cellier et d'interdire l'accès au jardin supérieur pour habiter l'appartement de M. et Mme [D] [J] ;
Qu'au vu de l'avis de ces deux experts, le glissement du talus prive M. et Mme [D] [J] de la jouissance normale de leur lot puisqu'ils ont la jouissance privative des deux jardins;
Considérant que la BCMI fait valoir que le talus est exclu du champ de sa garantie financière d'achèvement au motif d'une part que son obligation financière d'achèvement a été souscrite par référence au permis de construire qui lui a été rendu opposable au moment de la souscription de son obligation et que d'autre part, elle n'a appris qu'ultérieurement, au cours des opérations d'expertise de M. [B], que la SCI VICTORIA avait obtenu le 8 mars 2004 un permis modificatif, conduisant à la modification de la pente du talus (cf P 47 du rapport de M. [B], établi dans le cadre de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires);
Considérant qu'il convient au préalable de noter que la notice d'étude datée du 30 septembre 1998, accompagnant le premier permis de construire précisait que 'ce projet prend place sur un terrain pentu, limité au sud-ouest par le mur du cimetière du [1] . La configuration des espaces libres résulte de cette situation du terrain ....'; que le permis modificatif n'a par conséquent pas modifié le risque garanti lié à la forte pente du talus dont la BCMI connaissait l'existence;
Considérant surtout que la BCMI a signé avec la SCI VICTORIA, maître d'ouvrage, le 7 avril 2005, c'est à dire postérieurement à l'obtention le 8 mars 2004 de ce permis de construire modificatif, un protocole d'accord aux termes duquel elle s'est engagée à financer les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble;
Qu'elle prétend l'avoir signé sans savoir que le programme initial avait été modifié; que cependant, rien ne permet d'établir que la SCI VICTORIA , dont la bonne foi doit être présumée à défaut de preuve contraire, ne l'a pas informée de l'obtention de ce permis de construire modificatif; qu'il ressort en effet de ce protocole, que pour réaliser l'achèvement de l'ouvrage, la BCMI a demandé à la SCI VICTORIA de faire un inventaire des travaux restant à achever et de lui communiquer les montants nécessaires à cet achèvement; que cet inventaire n'est pas annexé au protocole d'accord, ce qui ne permet pas de connaître l'étendue des travaux qui y était prévus ; qu'en tout cas, au jour de la signature du protocole, les travaux concernant le talus n'étaient manifestement pas achevés puisqu'une liste d'entreprises suivie des montants dus sur travaux futurs y figurait et en particulier le nom de l'entreprise SERPES, chargée de ces travaux;
Que M. et Mme [D] [J] soutiennent sans être contredits que la BCMI a accepté de prendre en charge les travaux relatifs au talus réalisés par la société SERPES d'un montant de 12 000 €, selon le montant figurant dans cette annexe du protocole; que cependant, selon ce protocole, la BCMI s'est engagée à financer la réalisation des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage;
Considérant que dès la réunion d'expertise du 17 octobre 2005, l'expert M. [B], désigné par ordonnance de référé du 8 juillet 2005 a mis en évidence le glissement de terrain du talus et l'insuffisance des travaux réalisés; qu'ultérieurement, deux effondrements supplémentaires se sont produits en mars 2006 et mars 2007, ce qui montre l'insuffisance manifeste des travaux financés par la BCMI; qu'il incombait pourtant à celle-ci en vertu du protocole d'accord de prendre en charge l'intégralité des travaux réellement nécessaires pour remédier aux glissements du talus afin de pouvoir livrer un talus achevé conforme à sa destination;
Que dès lors qu'en vertu du protocole d'accord du 7 avril 2005, la garantie de la BCMI inclut le talus dont le glissement empêche M. et Mme [D] [J] de prendre possession de l'intégralité de leur lot n°2, il lui incombe de garantir la réalisation des travaux de consolidation du talus en en prenant à sa charge le coût nécessaire;
Considérant par ailleurs qu'indépendamment de la remise en état du talus chiffrée à elle-seule à 244 484,10 € TTC par M. [F] dans son rapport daté du 21 décembre 2006, l'installation de garde-corps préconisée par l'expert est également absolument nécessaire pour permettre à M. et Mme [D] [J] d'occuper l'intégralité de leur lot n°2 comme cela ressort du rapport d'expertise, l'absence de garde-corps menaçant directement leur sécurité et celle de leurs enfants;
Considérant que le refus opposé par la BCMI de financer la réalisation des travaux confortatifs du talus et des garde-corps est à l'origine du préjudice subi par M. et Mme [D] [J] dont une partie de leur lot n°2, à savoir la jouissance privative des deux jardins et leur abri de jardin, n'a jamais été rendue en état d'être occupée;
Qu'à ce titre, elle a engagé sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l'article 1382 du code civil et sera condamnée à ce titre, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à les indemniser de leur préjudice en résultant;
- Sur les demandes formées par M. et Mme [D] [J] à l'encontre du syndicat des copropriétaires seul et in solidum avec la BCMI et les recours du syndicat des copropriétaires
Considérant que par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est tenu d'assurer la conservation et l'entretien des parties communes; qu'il est responsable à l'égard des copropriétaires des dommages causés notamment aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes;
Que M. et Mme [D] [J] demandent la confirmation du jugement ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de stabilisation du talus décrits par l'expert M. [F] au point 4.1.1 de son rapport déposé le 21 décembre 2006; qu'ils sollicitent que cette condamnation soit assortie d'une astreinte et qu'en outre le syndicat des copropriétaires soit condamné à réaliser les autres travaux d'achèvement des parties communes;
Que les travaux du talus mais également la pose des garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse supérieure et la protection de la terrasse supérieure étant indispensables pour leur permettre de jouir de l'intégralité de leur lot, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire exécuter ces travaux décrits par l'expert au point 4.1.1 de son rapport dans les termes du dispositif et ce sous astreinte compte tenu de l'ancienneté du litige;
Considérant par ailleurs qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sera également condamné à réaliser les autres travaux décrits par l'expert M. [F] au point 4.1.1 de son rapport déposé le 21 décembre 2006 mais sans astreinte;
Considérant que le syndicat des copropriétaires forme un recours en garantie à l'encontre de la BCMI, laquelle conteste devoir prendre en charge ces travaux énumérés par l'expert dans son rapport; qu'il convient de les examiner successivement:
Considérant qu'au regard de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, qui définit l'achèvement de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 1601-2 du code civil, doivent être pris en considération les défauts de conformité avec les prévisions du contrat qui ont un caractère substantiel et les malfaçons qui rendent l'ouvrage impropre à son utilisation;
Que pour les motifs déjà exposés, la remise en état du talus incombe à la BCMI et ce dès lors que son glissement empêche M. et Mme [D] [J] de jouir de l'intégralité de leur lot;
Que de même, l'absence de garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse supérieure et la protection de la terrasse supérieure compromet la sécurité des usagers et en particulier de M. et Mme [D] [J] qui en ont la jouissance privative et entre à ce titre dans le champ d'application de la garantie de la BCMI;
Considérant qu'en revanche, l'installation du vidéophone, la pose d'un revêtement mince sur béton de la façade dans la hauteur du rez-de- chaussée (niveau rue) et du premier étage (rez-de-jardin), la terminaison des travaux d'étanchéité (y compris raccordement des eaux pluviales à finir) au sol de l'abri de jardin (origine de la fuite constatée dans l'angle de la place n° 3 ' lot 24), la mise en place de la protection lourde par la dalle de béton de gravillons lavés posés sur plots, la pose du revêtement des marches entre l'abri de jardin et la terrasse supérieure, ce qui devrait rendre les hauteurs de marches régulières (les dalles de béton lavé sont sur site) et la pose d'une séparation sur la terrasse pour délimiter les parties à usage privatif du lot n° 2 et de son voisin en complément de la haie n'entrent pas dans le champ d'application de la garantie d'achèvement au sens de l'article R 261-1 du code civil ; que le coût de ces travaux incombe en conséquence au seul syndicat des copropriétaires qui sera dés lors débouté à cet égard de son appel en garantie à l'encontre de la BCMI;
Considérant que la garantie de la BCMI est une garantie de financement; que par conséquent, elle sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir uniquement ceux concernant le talus et la pose des garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse et ce sur présentation des factures établies au nom du syndicat des copropriétaires;
Qu'elle sera ainsi condamnée à relever le syndicat des copropriétaires indemne des condamnations prononcées à son encontre à ce titre en lui versant le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, c'est à dire pour remettre en état le talus et remédier à l'absence de garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse supérieure et ce sur présentation de ces factures;
Considérant que M. et Mme [D] [J] sollicitent en outre l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il incombait au syndicat des copropriétaires de tout mettre en oeuvre pour permettre à M. et Mme [D] [J] de disposer de leurs parties communes à jouissance privative;
Que certes, leur appartement était techniquement habitable; que cependant, il ne constitue qu'une partie de leur lot de copropriété n°2; que celui-ci, situé dans [Localité 6], c'est-à-dire en tissu urbain dense, il ne saurait leur être fait grief de ne pas avoir pris possession de leur appartement en raison de l'indisponibilité de la partie du lot portant sur l'abri de jardin et la jouissance des deux jardins d'une surface bien supérieure à celle de leur appartement et qui, à ce titre, en constituent le prolongement et un accessoire naturel et indissociable;
Qu'ils sont dès lors fondés à réclamer l'indemnisation de leur préjudice de jouissance qui sera chiffré à la somme de 120 000 € en tenant compte certes de sa durée, puisqu'il existe à présent depuis plus de dix ans mais également du fait que les époux [J] ont été dispensés par arrêt confirmatif de la cour d'appel du 24 février 2010, du paiement de leurs charges de copropriété;
Considérant que le syndicat des copropriétaires sera dès lors condamné à leur régler cette somme sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que si la BCMI avait dès l'origine financé l'intégralité des travaux nécessaires à achever véritablement le talus comme il lui incombait de le faire, M. et Mme [D] [J] n'auraient pas subi le préjudice de jouissance dont ils sont à ce jour en droit de se prévaloir;
Qu'en refusant à tort de financer les travaux de remise en état du talus, la BCMI est à l'origine de l'intégralité du préjudice qui s'en est suivi pour M. et Mme [D] [J]; qu'elle sera dès lors condamnée à relever le syndicat des copropriétaires indemne de l'intégralité des condamnations à paiement prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [D] [J] et en particulier de celle-ci;
Considérant que M. et Mme [D] [J] invoquent également un préjudice moral; que cependant, compte tenu des circonstances de l'espèce et à défaut de démontrer qu'ils subissent de ce chef un préjudice distinct de leur préjudice de jouissance, ce chef de demande sera rejeté;
Considérant par ailleurs qu'il n'incombe ni au syndicat des copropriétaires ni à la BCMI de remettre leur appartement en état après des années d'inoccupation; qu'il leur incombait de l'entretenir à défaut de vouloir l'occuper; que par conséquent leur demande tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires et la BCMI responsables de l'état de 'délabrement' actuel de leur appartement, qui reste au demeurant à démontrer, sera rejetée comme mal fondée;
Que par voie de conséquence, il n'y a pas lieu à renvoi de l'affaire à une audience postérieure à l'achèvement des travaux et à leur prise de possession de l'appartement;
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA BCMI
Considérant que la BCMI demande la condamnation de M. et Mme [D] [J] à lui payer le solde du prix de vente, soit la somme de 144 825,60 €, montant qu'ils ne contestent pas, outre des intérêts au taux conventionnel à compter du 17 octobre 2005 et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Considérant que la BCMI chargée d'assurer le financement de l'achèvement de l'immeuble est recevable en sa réclamation en vertu de l'article R 261-21 du code de la construction et de l'habitation;
Considérant que pour s'opposer à cette demande, M. et Mme [D] [J] invoquent vainement l'article L231-6 du code de la construction et de l'habitation qui concerne la garantie de livraison et qui à ce titre n'est pas applicable s'agissant en l'espèce de la garantie distincte d'achèvement; régie par les articles L261-1 et R261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation;
Considérant qu'ils revendiquent aussi une réduction du prix; que cependant, cette demande dirigée à l'encontre de la BCMI qui n'est pas leur venderesse est mal fondée; que par ailleurs, cette garantie ne saurait couvrir d'éventuels dommages et intérêts qui seraient imputables au vendeur pour non respect de ses obligations contractuelles ;
Considérant que M. et Mme [D] [J] se prévalent aussi de l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation qui renvoie à l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation pour conclure au débouté de la demande; qu'ils soutiennent qu'à défaut d'avoir reçu notification du certificat attestant l'achèvement des travaux, le solde du marché n'est pas exigible; que cependant, c'est en vertu de leur acte d'acquisition en l'état futur d'achèvement qu'ils sont redevables de celui-ci ; que le prix est payable conformément à l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation;
Que par conséquent, à ce stade d'avancement des travaux, ils ne peuvent conserver à titre de retenue de garantie que 5% du prix de vente fixé à 381 120 €, soit 19 056 € qui sera payable après réalisation des travaux de remise en état du talus et du garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse qui permettront la mise à leur disposition effective de l'intégralité du lot n°2 à M. et Mme [D] [J];
Qu'en conséquence, à ce stade, ils seront condamnés à payer à la BCMI la somme de 125.768,60 € (soit 144 825,60 € - 19 056 € );
Considérant que la somme de 125 768,60 € due par M. et Mme [D] [J] sera majorée des intérêts au taux conventionnel à compter du 17 octobre 2005 ;
Considérant que dans les conditions d'application de l'article 1154 du code civil, les intérêts échus dus pour au moins une année entière seront capitalisés et porteurs d'intérêts;
Considérant que par application de l'article 1290 du Code civil, la compensation s'opérera de plein droit entre les dettes et créances respectives des parties jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives;
Considérant que le jugement a condamné le syndicat des copropriétaires seul à payer à M. et Mme [D] [J] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; qu'ils demandent la condamnation de la BCMI à prendre en charge cette somme in solidum avec le syndicat des copropriétaires; que dans la mesure où en s'abstenant de financer les travaux de remise en état du talus nécessaires à l'achèvement du lot n°2, elle a engagé sa responsabilité, elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires au titre de cette condamnation;
Considérant que M. et Mme [D] [J] réclament paiement des sommes de:
- 24.486,40 € à titre complémentaire des frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour mener la procédure de première instance,
- 5.457,35 € au titre des frais irrépétibles exposés pour mener la procédure de référé,
- 5.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel;
Qu'ils ne produisent aucun justificatif démontrant qu'ils ont effectivement supporté ces frais, même si la réalité des procédures engagées conduit à admettre le principe de la demande; que l'équité justifie de leur allouer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme totale de 15 000 € à ce titre, mise à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires et de la BCMI;
Considérant que le syndicat des copropriétaires et la BCMI qui succombent à l'appel en supporteront les entiers dépens ;
Considérant que la BCMI relèvera le syndicat des copropriétaires indemne du paiement de ces condamnations pour être, par son refus injustifié de prise en charge de la remise en état du talus, à l'origine du litige, le reste des travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires n'ayant pas une incidence directe et immédiate de nature à priver M. et Mme [D] [J] de la jouissance de leurs lots privatifs;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
- Déclare M. et Mme [D] [J] recevables en l'intégralité de leurs demandes;
- Confirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) à faire exécuter les travaux décrits nécessaires à la stabilisation du talus et décrits dans le rapport d'expertise déposé par Monsieur [F] le 21 décembre 2006, point 4.1.1;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) à payer à M. et Mme [D] [J] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,
- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) à faire exécuter les travaux décrits nécessaires à la stabilisation du talus et à la pose des garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse et la protection de la terrasse supérieure décrits au point 4.1.1 du rapport d'expertise établi par Monsieur [F] le 21 décembre 2006, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision;
- Dit qu'à défaut d'exécution dans le délai, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) sera tenu de payer à M. et Mme [D] [J] une astreinte de 1000 € par jour de retard qui courra pendant VINGT QUATRE mois, après quoi, il sera à nouveau statué;
- Dit n'y avoir lieu à se réserver la faculté de liquider l'astreinte ou d'en prononcer une nouvelle;
- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) à faire exécuter à ses seuls frais les autres travaux décrits au point 4.1.1 du rapport d'expertise établi par Monsieur [F] le 21 décembre 2006;
- Déclare la BCMI responsable sur le fondement de l'article 1382 du code civil du préjudice subi par M. et Mme [D] [J] du fait de la privation de jouissance de l'intégralité de leurs lots de copropriété qu'ils ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SCI VICTORIA le 28 octobre 2003;
- Condamne la BCMI à supporter le coût des travaux nécessaires pour remettre en état le talus et remédier à l'absence de garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse supérieure et la protection de la terrasse supérieure prévus par l'expert M. [F] dans son rapport du 21 décembre 2006 et par voie de conséquence à relever le syndicat des copropriétaires indemne des condamnations prononcées à son encontre au titre de ces travaux en lui versant le montant des factures sur leur présentation;
- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI à payer à M. et Mme [D] [J] la somme de 120 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance;
- Juge que M. et Mme [D] [J] restent devoir à la BCMI la somme de 144 825,60 € au titre du solde du prix de vente;
- Autorise M. et Mme [D] [J] à retenir la somme de 19 056 € représentant 5% du prix de vente à titre de retenue de garantie, payable à l'achèvement des travaux du talus et de garde-corps ;
- Condamne M. et Mme [D] [J] à payer à la BCMI la somme de 125 768,60 € majorée des intérêts au taux conventionnel à compter du 17 octobre 2005 ;
-Juge que les intérêts échus des capitaux dus sur cette somme au moins pour une année entière seront eux mêmes capitalisés et porteurs d'intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil;
- Juge que conformément à l'article 1290 du Code civil, la compensation s'opérera de plein droit entre les dettes et créances respectives des parties jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) et la BCMI à payer à M. et Mme [D] [J] la somme totale de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) et la BCMI supporteront les entiers dépens;
- Condamne la BCMI à relever le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) indemne de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [D] [J] ;
- Autorise le recouvrement des dépens par les avocats de la cause dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
