Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 23 JUIN 2015
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/22211
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème arrondissement - RG n° 11-13-000-420
APPELANTS
Monsieur [D] [U]
Né le [Date naissance 4]/1942 à [Localité 3] (Liban)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Assisté de Me Fadia HABIB, avocat au barreau de PARIS, toque : B0769
Madame [O] [F] [U]
Née le [Date naissance 3]/1955 à [Localité 3] (Liban)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Assistée de Me Fadia HABIB, avocat au barreau de PARIS, toque : B0769
INTIMÉ
Monsieur [Z] [J] [S]
Né le [Date naissance 1]/1964 à [Localité 4] (93)
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assisté de Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 15 octobre 2013 par le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 15 février 2013 à M. [D] [U] et à Mme [O] [F], épouse [U], à la requête de M. [Z] [J] [S], a :
- constaté la validité du congé délivré le 14 mai 2012 à effet au 14 février 2013,
- dit que M. [D] [U] et Mme [O] [F], son épouse, étaient déchus de tout titre d'occupation sur les locaux loués et étaient occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1], depuis le 15 février 2013,
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [D] [U] et Mme [O] [F] et de tous occupants de leur chef, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
- statué sur le sort des meubles,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 15 février 2013 jusqu'à la libération des lieux au montant du loyer et des charges éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et condamné M. et Mme [U] à son paiement,
- condamné M. [D] [U] et Mme [O] [F], son épouse, aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût du congé et à payer à de M. [Z] [J] [S] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 21 novembre 2013 par M. [D] [U] et Mme [O] [F], épouse [U], qui, aux termes de leurs conclusions notifiées par le RPVA le 13 avril 2015, demandent à la cour de rejeter 'l'exception' d'irrecevabilité des écritures, dire qu'il y a eu fraude à leur droit de préemption de locataires et manoeuvres visant à éluder les règles d'ordre public, dire que M. [S] n'était pas autorisé à acquérir, à des fins personnelles, des biens destinés à la vente, qu'il était lui même en sa qualité de mandataire social de la société BAI, chargé de vendre, et en conséquence de :
- infirmer le jugement déféré,
- déclarer nul et non avenu l'acte reçu par Maître [N] le 7 mars 2012, en tant qu'il porte transfert de la propriété des lots n°18, 28,10 et 12 de l'état de division et règlement de copropriété à M. [Z] [J] [S],
- ordonner la substitution des époux [U] dans les droits de M. [Z] [J] [S] sur ces lots au prix de 2 410 000 euros et dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière de Paris à leur diligence,
- à titre subsidiaire, ordonner a minima à M. [Z] [S], en sa qualité de subrogé dans les droits et obligations de la société BAI International, de leur notifier une nouvelle offre de vente portant sur les mêmes lots au prix de 2 410 000 euros dans le mois de la signification de l'arrêt,
en tout état de cause,
- annuler le congé-reprise tant comme conséquence de la nullité de l'acte du 7 mars 2012 qu'en raison de son caractère illégitime et frauduleux,
- ordonner leur réintégration dans les lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard qui courra dès l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt,
- condamner M. [Z] [S] à leur rembourser la somme de 17 967,34 euros correspondant au loyer trimestriel des mois de juillet, août et septembre 2014, qu'il a indûment perçue avant de procéder à son expulsion le 22 juillet 2014, à leur restituer la somme de 2 588,03 euros qu'ils ont réglé à l'huissier chargé des opérations d'expulsion, à leur verser la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice matériel et moral qu'ils ont subi du fait de cette expulsion, outre les frais de déménagement d'un montant de 21 000 euros, sur l'appel incident,
- déclarer abusive et non écrite la clause du bail relative à l'indemnité d'occupation et débouter M. [S] des fins de son appel incident et de toutes ses demandes,
Sur les autres demandes,
- condamner M. [Z] [S], en sa qualité personnelle et en sa qualité de subrogé aux droits et obligations de la société BAI International, à leur verser la somme de 100 000 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait de la fraude à leur droit de préemption,
- entériner les conclusions du rapport d'expertise du 24 mars 2011 et condamner en conséquence M. [Z] [S], en sa qualité personnelle et en sa qualité de subrogé aux droits et obligations de la société BAI International, à leur verser la somme de 63 813,48 euros, sauf à parfaire, ainsi que la somme de 15 000 euros en réparation du trouble de jouissance résultant des travaux lourds effectués dans l'immeuble entre mars 2009 et mars 2010,
- condamner M. [Z] [S] aux dépens et frais de l'expertise et à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 10 avril 2015 par M. [Z] [J] [S], intimé et appelant à titre incident, qui demande à la cour de :
- déclarer irrecevables et mal fondés les époux [U] en leur demande de nullité de l'acte passé par Maître [N] ainsi qu'en leur demande de vente forcée,
- les débouter de l'ensemble de leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation conformément au bail à deux fois le montant du loyer quotidien et jusqu'à la libération des lieux après déménagement complet le 21 novembre 2014 et condamner, en tant que de besoin, M. et Mme [U] au paiement de cette somme,
- condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens, lesquels devront comprendre le coût intégral des frais de constat de la SCP [K]-[H]-[E]-[G] ainsi que le coût de mise en place d'une porte anti-effraction Sitex jusqu'au 21 novembre 2014, et à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 14 avril 2015.
Considérant, à titre liminaire, que M. [S] ne tire pas dans le dispositif de ses conclusions les conséquences de l'irrecevabilité des conclusions des appelants pour défaut d'indication de leur adresse, qu'il évoque dans le corps de ses conclusions ; qu'en tout état de cause, les appelants précisent dans leurs conclusions qu'à la suite de l'expulsion dont ils ont fait l'objet en exécution du jugement, ils sont actuellement hébergés chez M. [W] [R], [Adresse 2] ;
Considérant qu'il convient de se référer à l'exposé détaillé des faits contenu dans le jugement entrepris ; qu'il sera seulement rappelé que :
- M. et Mme [U] sont devenus locataires d'un vaste appartement situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 4] ainsi que de locaux accessoires en vertu d'un contrat de location conclu le 19 septembre 1988,
- l'immeuble dont dépendent les locaux ainsi loués a fait l'objet de plusieurs ventes successives et, en dernier lieu, a été acquis, suivant une attestation délivrée le 31 mars 2008 par Maître [Y], le même jour par la société en nom collectif 'BAI' et la société en nom collectif 'JP Finance',
- aux termes d'une convention conclue le 29 janvier 2009 entre ces deux sociétés, d'une part, et les époux [U], d'autre part, compte tenu des travaux de restructuration entrepris par les propriétaires au 6ème étage de l'immeuble, il a été décidé une résiliation partielle du bail uniquement en ce qui concernait les trois chambres de service portant les numéros 1,7 et 18 et en contrepartie la mise à disposition des locataires d'une cave en complément de la cave n°14 qui leur était déjà attribuée et, à l'issue de travaux, d'une chambre de service rénovée d'une superficie de 18m², le bail suivant son cours jusqu'au mois de février 2013 sans aucune modification du montant du loyer,
- selon une attestation établie le 30 octobre 2009 par Maître [N], notaire, par acte du même jour, la société JP Finance a vendu à la société BAI les 25% indivis qu'elle possédait sur l'immeuble,
- le 23 décembre 2009, la société BAI a fait notifier à M. et Mme [U] son intention de vendre les locaux loués en leur offrant la vente au prix de 3 000 500 euros en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instituant un droit de préemption au profit du locataire,
- les époux [U] n'ont pas utilisé le droit de préemption dans le délai de deux mois qui leur était ouvert à cet effet à compter de la notification de ce droit,
- suivant attestation établie le 16 avril 2012 par Maître [N], par acte du 7 mars 2012 a été constaté le transfert de propriété des lots n° 10, n°12, n°18 et n°28, loués aux époux [U], par la société 'BAI International' au profit de M. [Z] [J] [S],
- le 14 mai 2012, M. [S] a fait signifier à M. et Mme [U] un congé pour le 14 février 2013 aux fins de reprise les locaux loués pour les faire habiter par ses enfants M. [C] [S] et Mlle [A] [S],
- dans ces circonstances, M. [Z] [J] [S] a fait assigner M. et Mme [U] pour voir ordonner leur expulsion des locaux devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement qui a rendu le jugement déféré ;
Sur l'opération de retrait attribution et les conséquences à en tirer sur les droits des locataires,
Considérant que les époux [U] soutiennent que l'opération de retrait attribution réalisée par la société BAI avant sa liquidation au profit de M. [S], son gérant, est assimilable à une vente, M. [S] ayant renoncé à une part de ses actions dans la société BAI moyennant l'attribution d'un actif social de celle-ci, les locaux qui leur étaient donnés en location ;
Qu'ils en veulent notamment pour preuve que les parts sociales, dont M. [S] était titulaire au sein de la société BAI, ne sont pas des droits réels sur les biens de cette société, mais des biens de nature mobilière, et que des biens immobiliers lui ont été attribués en contrepartie de l'annulation de la valeur de ses parts, ce qui constituerait une mutation à titre onéreux ;
Qu'ils prétendent qu'en procédant à une telle opération sans les en aviser, la société BAI est allée à l'encontre des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'ils font aussi valoir que le propriété des locaux loués a été transférée à M. [S] pour un prix plus avantageux, soit 2 410 000 euros, que celui auquel leur a été offert la vente de ces locaux le 23 décembre 2009, sans notification des conditions et prix de la vente ; qu'il estiment que la société BAI a, en sa qualité de bailleur, ainsi commis une faute génératrice d'un préjudice à leur égard consistant dans la privation de la possibilité d'acquérir les locaux loués et dans les frais engagés pour un éventuel déménagement et rechercher un nouveau logement et que l'opération de retrait attribution ainsi réalisée est nulle ;
Considérant qu'en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 :
- préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de la nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe et cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire,
- l'offre est valable pendant une durée de deux mois,
- dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix à peine de nullité de la vente et l'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque ;
Qu'en l'espèce, la notification faite le 23 décembre 2009 aux époux [U] avec offre de vente des locaux loués au prix de 3 000 5000 euros n'a été suivie d'aucune vente ;
Qu'en effet, le droit de préemption du locataire constitue une exception au libre droit de disposition par le propriétaire de son bien qui doit être appliquée, sans recourir à une interprétation extensive de ses termes, aux seules opérations strictement prévues par la loi qui ne vise que la vente ; que dans ces conditions l'opération de retrait attribution réalisée entre la société 'BAI International'et son gérant, M. [S], ne peut être assimilée à une vente dans la mesure où l'abandon de parts sociales, qui correspond à l'opération de retrait- attribution, ne s'analyse pas comme le paiement d'un prix pouvant caractériser le contrat de vente et où, de surcroît, le dirigeant d'une société qui en possède les parts sociales a vocation à se voir attribuer en propriété des lots correspondant à ses parts ;
Qu'il s'ensuit qu'il n'y avait pas lieu de notifier une nouvelle offre de vente aux époux [U] tenant compte de la valeur des parts sociales abandonnées par M. [S] correspondant à l'attribution au profit de celui-ci des locaux loués ;
Qu'en outre, en l'absence de congé pour vente délivrée aux époux [U], les dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 janvier 1989 ne trouvent pas à s'appliquer et aucune violation à celles-ci ne peut valablement être invoquée ;
Qu'aucun motif d'annulation de l'acte de retrait attribution en date du 7 mars 2012 ne peut en conséquence être tiré du défaut de notification d'un nouvelle offre de vente aux époux [U] ; que ceux-ci, qui n'ont pas accepté l'offre de vente qui leur a été notifiée le 23 décembre 2009, ne sont pas dés lors en droit de prétendre que la société BAI a commis une faute en les privant de la possibilité d'acquérir les locaux qui leur étaient loués ;
Que les demandes des appelants tendant à voir ordonner la substitution des époux [U] dans les droits de M. [S], dire que le présent arrêt vaudra vente, et ordonner à M. [S] de leur notifier une nouvelle offre, qui sont dépourvues de tout fondement, doivent être rejetées ;
Sur la fraude invoquée par les époux [U] et visant à éluder leurs droits de préemption,
Considérant que les époux [U] invoquent encore l'existence de manoeuvres frauduleuses visant à éluder leur droit de préemption et qui seraient caractérisées par :
- le caractère démesuré et volontairement dissuasif du prix de 3 000 500 euros, proposé lors de la notification du droit de préemption, et qui ne correspondait pas au prix du marché, ni au prix auquel ont été vendus à la même période après rénovation deux appartements du même immeuble,
- l'absence de diligences accomplies en vue de la vente et de volonté réelle de vendre,
- les manoeuvres de M. [S] pour transférer le capital social de la société BAI à son patrimoine, la vider de sa substance et la faire disparaître à la veille de la notification du congé,
- l'omission de toute mention relative à l'engagement de revente dans l'acte du 7 mars 2012, qui signifierait que les droits de mutation n'ont pas été acquittés, et la violation par M. [S], en tant que gérant et associé unique, de l'engagement pris par la société BAI de revendre les biens acquis, qualifiée de mutation illicite, en les privant de leur droit de préemption,
- la concomitance de temps entre l'opération de retrait attribution et l'envoi du congé,
- le manque de constance dans le motif du congé ;
Considérant que les locaux loués aux époux [U] consistaient en un appartement de 295m², comprenant deux pièces de réception communicantes, précédées d'un hall d'entrée de vaste dimension, quatre chambres, trois salles de bains, une cuisine, un office, une lingerie et divers dégagements, au 2ème étage d'un très bel immeuble situé [Adresse 4], pourvu à cet étage d'un large balcon courant sur la quasi totalité de la largeur de l'immeuble et desservant les quatre pièces en façade, ainsi que deux caves au sous-sol et une chambre de service aménagée en studio et refaite à neuf en 2009 avec coin cuisine et salle de douche ;
Que, pour établir que le prix assortissant l'offre de vente qui leur a été notifiée le 23 décembre 2009 aurait été fixé de façon volontairement dissuasive, les époux [U] font valoir que le prix moyen dans l'arrondissement était de moins de 2 500 000 euros en 2010 pour un appartement de 295 m², que des appartements équivalents ont été vendus au sein du même immeuble aux prix respectifs de 2 560 000 euros et 2 750 000 euros, ce après rénovation, et que le prix de 3 000 500 euros indiqué dans l'offre de vente était démesuré par rapport au montant du loyer ;
Que M. [S] objecte à juste titre que le prix moyen de vente dans le 16ème n'est pas pertinent au regard de la situation de l'immeuble, en pierre de taille et dont les parties communes ont été rénovées, de telle sorte que la valeur de ce bien se situerait dans la fourchette la plus haute des prix de vente dans le 16ème arrondissement ; qu'en effet, le prix moyen au m² dans le 16ème arrondissement ne reflète pas la diversité des situations et, notamment comme en l'espèce, ne rend pas compte de la situation très prisée de l'immeuble en cause et de sa qualité ;
Que les époux [U] ne fournissent aucune précision ou pièce justificative concernant l'appartement qui aurait été vendu 2 560 000 euros ;
Que, s'agissant de l'appartement vendu le 8 avril 2010 au prix de 2 750 000 euros, dont rien n'établit qu'il a été vendu rénové, ce qui est contesté par l'intimé, il est certes d'une surface équivalente à celui loué aux époux [U], mais ne bénéficie pas d'un long balcon de même dimension que celui-ci, qui se trouve au 2ème étage, et surtout a été vendu avec une cave, alors que la vente de l'appartement litigieux a été proposée aux époux [U] avec deux caves et une chambre de service spacieuse refaite à neuf avec coin cuisine et salle de bains, de sorte que la consistance des biens dans les deux cas n'est pas exactement comparable et que la société BAI était en droit de prétendre aliéner les locaux loués aux époux [U] moyennant un prix nettement supérieur à celui de l'appartement du 3ème étage ;
Que la valeur du prix de vente d'un appartement n'est pas principalement fonction du prix du loyer en cours, alors surtout que ce prix avait été fixé près de dix ans auparavant ;
Qu'en conséquence, les appelants ne démontrent pas que le prix auquel la vente des lieux loués leur a été proposée lors de la notification de leur droit de préemption a été fixée volontairement à un montant dissuasif ;
Considérant qu'à la suite de la notification du droit de préemption avec offre de vente, l'absence de justification par le propriétaire de démarches concrètes en vue de réaliser la vente lorsque l'offre n'a pas été acceptée par les locataires n'est pas révélatrice d'une intention frauduleuse de sa part, alors que la notification du droit de préemption aux locataires n'emporte pas les mêmes effets qu'un congé pour vendre, qui met fin au bail ;
Que les époux [U] sont en outre, malvenus à invoquer une fraude aux droits fiscaux pour les motifs pertinents exposés par le premier juge et alors, en outre, que M.[S] indique que la société BAI a acquitté auprès des services fiscaux les droits dont elle était redevable pour n'avoir pas vendu les biens qu'elle avait acquis dans le délai de deux ans, ce qui est attesté par son expert comptable ;
Considérant que l'opération de retrait attribution effectuée au profit de M. [S], dont le tribunal a caractérisé les éléments en précisant que la valorisation des lots correspondant aux locaux loués aux époux [U] était fixée à la valeur nette comptable figurant au bilan, a été réalisée plus de deux ans après la purge du droit de préemption des locataires ;
Que les époux [U] ne démontrent pas l'existence d'anomalies viciant cette opération consécutive au transfert dans le patrimoine de M. [S], gérant et associé unique de la société BAI, de son capital social et les lots n°10, 12, 18 et 28 restés invendus, le transfert préalable du siège de cette société à [Localité 1] étant de plus à cet égard sans incidence ;
Qu'il n'était pas illégitime pour M. [S], dans le cadre de l'utilisation des dispositions du droit des sociétés, de vouloir conserver dans son patrimoine les biens litigieux, y compris s'il souhaitait les affecter au logement futur de ses enfants après avoir donné congé aux locataires, ce qui peut expliquer la relative concomitance de l'opération de retrait attribution et de la délivrance du congé pour reprise et exclure le caractère de manoeuvre frauduleuse qu'en tirent les appelants ;
Que les appelants ne sont pas fondés à ce sujet, sans dénaturer les faits, à invoquer ce qu'ils qualifient comme 'le manque de constance dans le motif du congé', alors que l'offre de vente n'était assortie d'aucun congé et que le seul congé donné aux époux [U] est le congé pour reprise au profit de M. [C] [S] et Mlle [A] [S], qui leur a été délivré le 14 mai 2012 pour le 14 février 2013 ;
Considérant, en conséquence de ce qui précède, qu'il n'y a pas lieu d'annuler l'acte reçu par Maître [N] le 7 mars 2012 et portant transfert de la propriété des lots n°10, 12, 18 et 28 à M. [Z] [J] [S] ;
Sur la nullité du congé pour reprise,
Considérant que les époux [U] soutiennent que le congé reprise visait à éluder les règles d'ordre public puisqu'un tel congé ne pouvait être délivré par la société commerciale qui avait acquis l'immeuble au bénéfice d'un associé, que l'attribution à M. [S] de la propriété des lieux loués n'a eu lieu que pour rendre possible la notification d'un congé reprise, que la reprise ne visait pas ainsi à satisfaire un intérêt légitime, M. [S] étant tenu de leur délivrer un congé pour vendre ;
Qu'ils prétendent aussi que la délivrance du congé litigieux ne répond pas à une volonté sincère d'habiter les lieux à titre principal, en faisant notamment valoir, qu'à la date de délivrance du congé les bénéficiaires de la reprise, M. [C] [S] et Mlle [A] [S] avait respectivement 20 ans et moins de 18 ans, celle-ci étant ainsi légalement domiciliée chez ses parents ; qu'ils en déduisent que M. [S] veut en réalité reprendre l'appartement soit pour en faire une résidence secondaire pour lui et sa famille à Paris, soit pour le revendre vacant ;
Qu'ils soulignent que M. [S], en sa qualité de marchands de biens, dispose de multiples biens immobiliers et, en particulier, un logement neuf vacant au 6ème étage, bien plus approprié pour un jeune étudiant de 20 ans, qui a été attribué à M. [S] par un 2ème acte de retrait attribution du 20 février 2012 et dont la superficie est approximativement équivalente à celui de l'appartement loué à M. [C] [S] et en tirent que le droit de reprise a été invoqué par M. [Z] [S] non pour satisfaire un intérêt légitime mais pour éluder les règles d'ordre public ;
Qu'ils invoquent enfin les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 janvier 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, suivant lesquelles, notamment, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de la décision de reprise et, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé, en prétendant que ces nouvelles dispositions s'appliquent immédiatement aux contentieux en cours ;
Considérant que, comme le fait valoir M. [S], les dispositions de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables aux contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de cette loi, sauf quelques exceptions énumérées par l'article 14 de cette loi ;
Qu'en tout état de cause, les dispositions de la loi du 24 mars 2014 ne sauraient être applicables au congé pour reprise délivré plus d'un an auparavant ;
Que le congé litigieux est donc régi par les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 janvier 1989 dans sa rédaction antérieure à la mise en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; qu'en vertu de ces dispositions, le congé est justifié par la décision du bailleur de reprendre les lieux au profit de l'une des personnes pouvant être bénéficiaires de la reprise, parmi lesquels ses descendants ;
Que le juge n'a pas à vérifier a priori la sincérité de l'intention de reprise au profit du bénéficiaire mentionné dans le congé, le contrôle du juge se limitant à l'hypothèse de la fraude invoquée par le locataire ;
Que, pour les motifs ci-avant exposés, la circonstance que la société BAI ne pouvait délivrer un congé pour reprise des lieux aux époux [U] et que le congé leur a été délivré par M. [S] très peu de temps après que celui-ci est devenu propriétaire des locaux loués par l'effet du retrait attribution n'est pas constitutive de fraude ;
Qu'il ne peut être sérieusement soutenu que M. [S] était tenu de leur délivrer un congé pour vendre, ce qui ne résulte d'aucune disposition applicable au litige ; qu'il était d'ailleurs loisible à la société BAI, si elle était resté propriétaire des locaux loués, de ne délivrer aucun congé pour vendre aux locataires, la cessation du bail pouvant résulter tout aussi bien d'un congé pour motif légitime et sérieux donné par le bailleur ou de la résiliation du bail prononcée ou constatée judiciairement ;
Qu'en l'espèce, le congé a été délivré le 14 mai 2012 pour le 14 février 2013, les bénéficiaires de la reprise étant M. [C] [S] et Mlle [A] [S], tous deux enfants du bailleur ;
Que, la circonstance que M. [C] [S] était âgé seulement de 20 ans lors de la délivrance du congé au regard de la consistance des lieux loués n'est pas révélatrice d'une intention frauduleuse entachant la validité du congé, alors qu'il n'appartient pas au juge d'exercer un contrôle sur l'adéquation des locaux repris aux besoins de logement du bénéficiaire de la reprise eu égard à son âge, ce surtout qu'il est établi par les pièces versées aux débats qu'il était alors locataire d'un appartement de cinq pièces principales dans un arrondissement voisin ;
Qu'il en va également de même en ce qui concerne Mlle [A] [S] ; qu'en effet, si celle-ci, née le [Date naissance 2] 1994, n'avait pas atteint l'âge de la majorité lors de la délivrance du congé et que son domicile légal était ainsi fixé au domicile de ses parents, il résulte des pièces versées aux débats qu'elle préparait alors le baccalauréat au Lycée [Établissement 1] à [Localité 1], où elle habitait avec ses parents, et qu'elle venait d'être informée qu'elle avait été admise en première année à l'ESG Management School à Paris pour la rentrée suivante sous réserve de l'obtention du baccalauréat, qu'elle a obtenu au mois de juin ; qu'il était donc légitime qu'elle envisage de poursuivre ses études supérieures dans cet établissement en demeurant avec son frère dans l'appartement, objet de la reprise, une fois devenue majeure ;
Qu'enfin, l'existence d'un autre logement disponible dans le même immeuble importe peu, M. [S] ayant la faculté de choisir à sa convenance le logement sur lequel il entendait exercer le droit de reprise ;
Qu'ainsi, il n'est aucunement établi que M. [S] a exercé son droit de reprise 'non pour satisfaire un intérêt légitime, mais pour éluder les dispositions d'ordre public', formulation d'ailleurs directement inspirée de la rédaction de l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948, inapplicable à la location litigieuse ;
Qu'en conséquence, le jugement devant être confirmé sur la validation du congé et, en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [U], ceux-ci seront déboutés de leur demande d'annulation du congé ainsi que de leurs demandes subséquentes tendant à voir ordonner leur réintégration dans les lieux, à voir condamner M. [S] à leur restituer la somme réglée à l'huissier chargé des opérations d'expulsion, à le voir condamner à leur payer la somme de 50 000 euros en raison du préjudice matériel et moral qu'ils auraient subi du fait de l'expulsion, qu'ils qualifient de brutale sans aucune preuve à l'appui de cette allégation ;
Considérant que la demande des époux [U] tendant à voir condamner M. [S] à leur rembourser la somme de 17 967, 34 euros correspondant au loyer trimestriel versé au mois de juillet 2014 avant leur expulsion n'est pas fondée et sera rejetée puisque les lieux n'ont été définitivement libérés qu'au mois de novembre 2014 ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation,
Considérant que M. [S] demande que l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux [U] soit fixée à deux fois le loyer quotidien conformément aux dispositions contractuelles du bail ;
Que les appelants s'y opposent en faisant valoir que la clause du bail dont l'application est invoquée est abusive en application des dispositions de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, et de l'article L 132-1 du code de la consommation et doit être réputée non écrite ;
Considérant que le contrat de renouvellement de bail conclu le 19 octobre 2000 entre la société France Assurances et les époux [U] contient une clause pénale aux terme de laquelle le preneur, au cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux à la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien ;
Que les appelants sont mal fondés à prétendre que cette clause est abusive, dés lors que les modification introduites par la loi du 24 mars 2014 à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux contrats conclus antérieurement à la mise en vigueur de cette loi ;
Que les conditions de l'article L 132-1 du code de la consommation ne sont pas réunies, alors qu'en particulier rien ne démontre que M. [S] exerce l'activité de bailleur professionnel ;
Qu'il s'ensuit que, par application de la clause litigieuse, non contraire aux dispositions d'ordre public s'appliquant au contrat de location, le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. et Mme [S] sera fixée à deux fois le loyer quotidien, charges en sus ;
Que le jugement sera infirmé en ce sens ;
Sur les autres demandes de dommages et intérêts,
Considérant que la cour n'ayant pas fait droit à la demande des époux [U] tendant à voir reconnaître l'existence d'une fraude à leur droit de préemption, leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d'une telle fraude est privée de fondement ; qu'il en seront donc déboutés ;
Considérant que les époux [U], se fondant sur le rapport de l'expert [V], désigné par ordonnance du juge des référés en date du 9 novembre 2010, demandent la condamnation de M. [S], en sa qualité de subrogé aux droits et obligations de la société BAI, à leur payer en réparation du trouble de jouissance consécutif aux désordres occasionné dans leur logement par les travaux engagés pour la réhabilitation de l'immeuble les somme de :
- 12 848 euros au titre de la réfection de la peinture,
- 5 364 euros au titre de la réfection de la porte d'entrée,
- 18 000 euros au titre de la mise aux normes de l'électricité,
- 27 600 euros, soit 10% du loyer de mars 2009 à août 2013, au titre du préjudice de jouissance,
- 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance complémentaire résultant des travaux lourds réalisés dans l'immeuble par la société BAI et JP Finances entre mars 2009 et mars 2010 ;
Considérant qu'en application de l'article 1725 du code civil, les époux [U] ne sont pas en droit de réclamer à M. [S], propriétaire de leur appartement et non de l'entier immeuble, la réparation d'un trouble de jouissance qui leur aurait été occasionné en raison des travaux effectués sur les parties communes ;
Que les demandes au titre de la réfection de la peinture et de la réfection de la porte d'entrée correspondent à l'évaluation par l'expert [V] du coût des réfections nécessités par les désordres constatés par l'expert dans l'appartement ;
Que l'origine exacte de ces désordres n'est pas établie, en particulier s'agissant des peintures détériorées par des dégâts de eaux en provenance de l'immeuble contigu, d'un collecteur d'eau froide de l'immeuble ou du mur extérieur de l'immeuble selon les pièces ;
Qu'aucune déclaration concernant ces différents dégâts des eaux n'a été produite ni dans le cadre de l'expertise, ni devant la cour ;
Que le montant de ces sommes ainsi évalué par l'expert n'est pas justifié par l'établissement de devis ;
Qu'en toute hypothèse, la demande en paiement de telles sommes, de même que celle réclamée au titre de la mise aux normes de l'électricité, qui n'est étayée par aucune facture ou devis, ne s'analyse pas en une demande en paiement de dommages et intérêts, mais en une demande de paiement du coût de travaux dont il n'est ni allégué, ni démontré qu'ils ont été exécutés ;
Que, ces demandes étant d'autant moins fondées qu'ils ne sont plus locataires, M. et Mme [U] en seront déboutées ;
Que, n'ayant fait aucune demande en cours de bail, notamment concernant la vétusté de l'installation électrique, auprès de leur bailleur, qui n'a donc pas été mis en mesure d'y remédier, ils ne sont pas fondés à lui réclamer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance de ce fait, ni davantage en raison des désordres affectant les peintures dont l'imputabilité n'est pas déterminée, comme il a été dit ci avant ;
Considérant que M. [S] demande la condamnation des époux [U] à lui payer la somme de 30 000 euros aux motifs que ceux-ci, lorsqu'ils ont effectué le déménagement de leurs meubles, ont fait procéder à la dépose du tissu recouvrant les murs et à la dépose de divers éléments de sanitaire tels que lavabo, bidet et baignoire ainsi que la robinetterie les équipant dans une salle de bains et d'un évier dans la cuisine, et qu'en outre, ils ont laissé d'importants encombrants sur place qui ont été débarrassés pour un coût de 8 800 euros ;
Considérant qu'aucun élément ne permet d'évaluer précisément le coût des équipements et tissus ainsi déposés de façon fautive par les locataires lors de leur déménagement comme cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2014 par Maître [K], compte tenu de la vétusté de ces équipements ; que le coût des opération d'enlèvement des encombrants restés dans les lieux est justifié par la facture de 8 800 euros produite ;
Qu'en réparation de la dégradation des lieux ainsi opérée et des frais exposés par M. [S] pour l'enlèvement des encombrants, il lui sera allouée la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Sur les frais et dépens,
Considérant, qu'eu égard à la solution donnée au litige, M. et Mme [U] supporteront les dépens d'appel, qui comprendront les frais des différents constats dressé par la SCP Benhamou-Jakubowicz-Racineux-Duriauld pour les opérations d'expulsion jusqu'au 17 novembre 2014, mais non le coût de la mise en place d'une porte effraction ;
Que les époux [U] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dont les conditions ne sont pas réunies à leur profit et seront en outre condamnés en application de ce texte à payer à M. [S] la somme de 6 000 euros pour compenser les frais hors dépens qu'il a été contraint d'exposer en appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux [U],
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déboute M. et Mme [U] de leurs demandes tendant à voir annuler l'acte authentique en date du 7 mars 2012 portant transfert de la propriété des lots n°18,28,10 et 12 à M. [Z] [J] [S], à voir ordonner leur substitution dans les droits de M. [S] sur ces mêmes lots, à dire que le présent arrêt vaudra vente et à ordonner à M. [S] de leur notifier une nouvelle offre de vente,
Déboute M. et Mme [U] de leurs demandes de réintégration dans les lieux, de remboursement de la somme de 17 967,34 euros et de celle de 2 588,02 euros, de paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et de frais de déménagement,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par les époux [U] à compter du 15 février 2013 jusqu'à la libération des lieux à deux fois le loyer quotidien, charges en sus,
Condamne M. et Mme [U] à payer à M. [S] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne M. et Mme [U] aux dépens d'appel, qui comprendront les frais des différents constats dressé par la SCP Benhamou-Jakubowicz-Racineux-Duriauld pour les opérations d'expulsion jusqu'au 17 novembre 2014, mais à l'exclusion du coût de la mise en place d'une porte effraction,
Condamne M. et Mme [U] à payer à M. [S] la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Admet Maître [P] au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute demande autre, plus ample ou incompatible à la motivation ci-dessus exposée.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
