Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 1er DÉCEMBRE 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/15724
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS - 11ème arrondissement - RG n° 11-13-000033
APPELANT
Monsieur [H] [D]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
HÔTEL [Établissement 1] - [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté et assisté de Me Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1960
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/056481 du 31/01/2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
SARL [Adresse 2] HÔTEL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège
N° SIRET : [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Coralie-Alexandra GOUTAIL de l'Association Cabinet CDG, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
Assistée de Me Nathalie FEERTCHAK, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
PARTIE INTERVENANTE FORCÉE :
Madame [G] [S], en qualité de Mandataire Liquidateur amiable de la SARL [Adresse 2] HÔTEL
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Coralie-Alexandra GOUTAIL de l'Association Cabinet CDG, à la Cour, toque : A0201
Assistée de Me Nathalie FEERTCHAK, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :
SARL BEAUSEJOUR, dont le siège social se trouve [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.
N° SIRET n° 402 213 896 000 10
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Coralie-Alexandra GOUTAIL de l'Association Cabinet CDG, à la Cour, toque : A0201
Assistée de Me Nathalie FEERTCHAK, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport et de Madame Sabine LEBLANC, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 2 juillet 2013 par le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris, qui, saisi, d'une part, sur déclaration de M. [H] [D], reçue au greffe le 18 juin 2012, et renvoi par jugement du juge de proximité en date du 10 janvier 2013, d'autre part, sur assignation délivrée le 2 avril 2013 à la requête de la société [Adresse 2] Hôtel aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat d'hôtellerie conclu avec M. [D], ordonner son expulsion et voir condamner au paiement de la somme de 3 656,90 euros et d'une indemnité d'occupation de 575 euros par mois, a :
- ordonner la jonction des deux procédures,
- condamné la société [Adresse 2] Hôtel à payer à M. [D] la somme de 995 euros,
- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties,
- condamné M. [D] à payer à la société [Adresse 2] Hôtel la somme de 2 675 euros au titre des loyers dus pour les mois de février 2012 à juin 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2013 à hauteur de 2 140 euros et du jugement pour le surplus,
- dit que les intérêts dus pour une année entière seraient capitalisés,
- dit qu'à défaut pour M. [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, la société [Adresse 2] Hôtel pourrait procéder à son expulsion,
- condamné M. [D] à payer à la société [Adresse 2] Hôtel une indemnité d'occupation mensuelle de 535 euros,
- Condamné M. [D] aux dépens ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 29 juillet 2013 par M. [H] [D] ;
Vu l'ordonnance d'interruption d'instance rendue le 10 février 2015 par le conseiller de la mise en état en raison de la dissolution amiable de la société [Adresse 2] Hôtel et la reprise d'instance par l'effet de la constitution de Maître Goutail au nom de Mme [G] [S], liquidatrice amiable de la société [Adresse 2] Hôtel, appelée en intervention forcée ;
Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2015 par M. [D], appelant, qui, poursuivant l'infirmation du jugement déféré, prie la cour de :
* dire que les relations contractuelles entre la société [Adresse 2] Hôtel, dans les droits de laquelle est subrogée la société Beauséjour, et lui même depuis le 17 avril 1998 sont soumises aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation,
* dire que le loyer s'élève à celui initialement fixé lors de son entrée dans les lieux,
* enjoindre à la société [Adresse 2] Hôtel et à la société Beauséjour de verser aux débats tous justificatifs du loyer initialement fixé ainsi qu'un décompte précis des sommes perçues depuis le 18 juin 2007 et, à défaut, évaluer le loyer mensuel à la somme de 358 euros par mois,
* condamner tant la société [Adresse 2] Hôtel que la société Beauséjour à lui restituer tous les loyers perçus supérieurs au loyer ainsi fixé et non prescrits à la date de la demande, soit la somme de 11 445 euros, et, subsidiairement, la somme de 1 425 euros sur la base d'un loyer mensuel de 525 euros,
* rejeter la demande en résiliation de bail,
* lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la dette de loyer éventuellement due,
* condamner tant la société [Adresse 2] Hôtel que la société Beauséjour aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Vu les conclusions notifiées le 8 octobre 2015 par Mme [G] [S], liquidatrice amiable de la société [Adresse 2] Hôtel, intervenante forcée, et par la société Beauséjour, intervenante volontaire, qui demandent à la cour de :
* déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Beauséjour,
* constater que la société Beauséjour est subrogée dans les droits de la société [Adresse 2] Hôtel, que les opérations de liquidation amiable de la société [Adresse 2] Hôtel ont été clôturées au 1er février 2015, que Mme [G] [S] n'a plus la qualité de liquidateur amiable de la société [Adresse 2] Hôtel et mettre hors de cause Mme [S],
* débouter M. [D] de ses demandes,
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat conclu entre la société [Adresse 2] Hôtel et M. [D],
* infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau,
- prononcer la résiliation du contrat d'hôtellerie conclu entre la société [Adresse 2] Hôtel et M. [D], aux torts exclusifs de celui-ci et ordonner son expulsion,
- condamner M. [D] à payer à la société Beauséjour, venant aux droits de la société [Adresse 2] Hôtel, la somme de 17 825 euros correspondant aux sommes impayées de juin 2012 à octobre 2015 à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de la citation, et ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner M. [D] à payer à la société Beauséjour, venant aux droits de la société [Adresse 2] Hôtel, la somme de 575 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé de la résiliation,
- ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [D], ordonner l'expulsion de celui-ci, le condamner à payer à la société Beauséjour, venant aux droits de la société [Adresse 2] Hôtel, la somme de 17 825 euros correspondant aux sommes impayées de juin 2012 à octobre 2015 à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de la citation, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner M. [D] à payer à la société Beauséjour, venant aux droits de la société [Adresse 2] Hôtel, la somme de 575 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé de la résiliation et ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
* en tout état de cause, condamner M. [D] à payer, d'une part, à Mme [G] [S], d'autre part, à la société Beauséjour la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant les frais d'expulsion ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 20 octobre 2015 ;
Sur la procédure ,
Considérant que la recevabilité de l'intervention volontaire de la société Beauséjour n'est pas contestée ; qu'il y a donc lieu déclarer recevable l'intervention volontaire de cette société ;
Considérant que, suivant acte notarié en date du 26 août 2014, la S.A.R.L. [Adresse 2] Hôtel a cédé le fonds de commerce lui appartenant et exploité sous le nom commercial '[Adresse 2]-Hôtel' à la S.A.R.L. Beauséjour ; que le cédant a déclaré dans cet acte que le cessionnaire lui était subrogé dans la poursuite de la procédure l'opposant à M.[D] et supporterait l'ensemble des frais et conséquences de la procédure, le cessionnaire déclarant être parfaitement informé de la procédure et en faire son affaire personnelle ;
Que la S.A.R.L. [Adresse 2] Hôtel a cessé son activité le 4 novembre 2014, Mme [G] [S] étant désigné comme liquidateur ;
Que les opérations de liquidation de la société [Adresse 2] Hôtel ont été clôturées le 1er février 2015 et que cette société a fait l'objet d'une radiation le 6 juillet 2015;
Qu'il s'ensuit que Mme [G] [S] doit être mise hors de cause, qu'aucune condamnation ne peut être prononcée contre la société [Adresse 2] Hôtel et que les condamnations à l'encontre de M. [D] doivent être prononcées au profit de la société Beauséjour ;
Sur le fond,
Considérant que M. [D] occupe une chambre dans l'hôtel [Établissement 1], situé [Adresse 2], depuis de nombreuses années ;
Qu'il soutient que cette chambre constitue sa résidence principale et se prévaut de l'application à l'occupation de cette chambre des dispositions de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation relatives à la location aux logements meublés ;
Que la société Beauséjour prétend au contraire que les relations contractuelles existant entre l'hôtel [Établissement 1] et M. [D] entrent dans le cadre d'un contrat de prestations hôtelières car il s'agit d'un établissement hôtelier présentant toutes les caractéristiques, au niveau de son organisation et des prestations fournies, d'un tel établissement ;
Considérant que l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation dispose en son alinéa 1 :
' toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dés lors que ce logement constitue sa résidence principale.';
Considérant que M. [D] produit des fiches de facturation correspondant à l'occupation de la chambre n°34 de l'hôtel [Établissement 1], qui lui ont été délivrées à son nom et qui mentionnent que le mode de location est mensuel, que le loyer charges comprises est de 535 euros (1er avril 2007), puis 550 euros ( 1er octobre 2008 ; 1er juin 2009) ;
Qu'il verse aussi aux débats une attestation de loyer comportant une demande de versement direct de l'allocation logement au bailleur, désigné comme étant la Sarl [Adresse 2] Hôtel [Adresse 2], signataire de ce document, ainsi qu'un certificat qui lui a été délivré par la caisse d'allocation familiales établissant qu'il a perçu au mois de décembre 2012 une allocation logement versée au bailleur et enfin un certificat de domicile qui lui a été délivré le 20 décembre 2012 par la Sarl [Adresse 2] Hôtel, laquelle certifie qu'il occupe une chambre garnie depuis le 17 avril 1998 ;
Qu'il résulte de ces éléments que les relations contractuelles entre M. [D] et l'établissement qui l'héberge s'analysent comme une location d'un logement meublé, l'organisation de cet établissement et les prestations de nature hôtelières qu'il offre n'étant pas de nature à y faire obstacle ;
Considérant qu'en l'absence de contrat écrit comportant une clause d'indexation du montant du loyer, le premier juge, par des motifs pertinents approuvés par la cour, a justement retenu qu'aucune somme autre que celle réglée à l'origine n'était exigible par la société [Adresse 2] Hôtel, nonobstant l'absence de contestation antérieure au mois de janvier 2011de la part de M. [D] ;
Qu'en effet, alors que M. [D] justifie occuper les lieux depuis au moins 2007 au moyen des fiches de facturation mensuelles et des quittances qu'il produit et qu'il n'est justifié d'aucun congé donné par la société [Adresse 2] Hôtel pour mettre fin à la location, les dispositions d'ordre public de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation trouvent à s'appliquer et il résulte de celles-ci que le contrat verbal, s'étant tacitement renouvelé depuis lors annuellement, la révision unilatérale du montant du loyer ne répond pas aux exigences de ce texte suivant lequel la modification des conditions du contrat ne peut avoir lieu que dans certaines conditions, le locataire en étant informé avec un préavis et ayant accepté au préalable les nouvelles conditions ; qu'ainsi, la Sarl Beauséjour n'est pas fondée à prétendre que la révision du montant du loyer résulte valablement d'un accord entre les parties concrétisé par l'absence de contestation de M. [D] ;
Que le tribunal doit aussi être approuvé en ce qu'il a retenu qu'en l'absence de preuve fournie par M. [D] d'un loyer antérieur, inférieur à celui 535 euros par mois qui résulte de la facture du 1er avril 2007, la demande de remboursement des augmentations indues du montant du loyer devait être appréciée au regard de ce montant et compte tenu des augmentations ultérieures pratiquées résultant des quittances produites ;
Qu'à cet égard, il appartient à M. [D] d'administrer la preuve d'un montant du loyer inférieur à celui retenu par le tribunal, de sorte qu'il sera débouté de sa demande tendant à voir enjoindre à la société Beauséjour de verser aux débats des justificatifs du montant du loyer initialement fixé ;
Que la simple référence faite par M. [D] à un tarif moyen de 358 euros par mois, tirée d'un rapport datant de novembre 2003, ne permet pas d'étayer sa prétention à voir fixer le loyer de base à un montant inférieur à celui retenu par le premier juge et calculer un trop perçu d'un montant supérieur à celui que la société [Adresse 2] Hôtel a été condamné à lui rembourser, étant précisé que, si les bases du calcul du trop perçu sont contestées, le calcul lui-même ne l'est pas ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande de résiliation de bail, la société Beauséjour fait valoir que M. [D] a cessé tout règlement des loyers depuis le mois de juin 2012, l'allocation de logement qui ne compensait que partiellement les sommes dues mensuellement ayant cessé d'être versées entre les mains de l'hôtel depuis le mois de février 2013 ;
Considérant que, contrairement à ce qui est prétendu par M. [D], sa contestation quant au montant du loyer ne l'autorisait pas à cesser tout versement du loyer à compter de la saisine du tribunal ;
Qu'il résulte du décompte produit et non critiqué par M. [D], si ce n'est sur le montant du loyer, qu'il a cessé de régler le loyer à compter du mois de juillet 2012, mais que les allocations logements d'un montant mensuel de 301,35 euros ont été versées entre les mains du bailleur du mois d'août 2012 au mois de janvier 2013 inclus et qu'à compter du mois de février 2013 aucun règlement n'a été effectué ;
Que le paiement du loyer à son échéance constituant la première obligation du locataire, qui n'était pas délivré de cette obligation par la saisine de la juridiction de proximité, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé à bon droit la résiliation du bail pour ce motif avec les conséquences qui en découlent quant à l'expulsion de l'occupant ;
Que l'indemnité d'occupation mise à sa charge a été justement fixée par le premier juge au montant du loyer, soit 525 euros par mois ;
Considérant que, dans le dispositif de ses conclusions qui fixe les demandes de la société Beauséjour, celle-ci demande la condamnation de M. [D] à lui payer la somme de 17 825 euros correspondant au sommes impayées de juin 2012 à octobre 2015 sur la base de 575 euros mensuels ;
Que, cependant, sur la base de 535 euros par mois et au vu des règlements figurant sur le décompte non discuté versé aux débats par le bailleur ainsi que du reçu remis par la société [Adresse 2] Hôtel à M. [D] et établissant qu'il a effectué un règlement de 290 euros au mois de juin 2012, celui-ci devait régler de juin 2012 au 30 septembre 2015 la somme de 21 400 euros, dont il convient de déduire la somme de 2098,10 euros réglée par M. [D] (juin 2012), puis par la caisse d'allocations familiales ;
Que la cour étant tenue par le montant de la demande de condamnation présentée par la société Beauséjour, M. [D] sera condamné à lui régler la somme de 17 825 euros pour la période du mois de juin 2012 au 30 septembre 2015 au titre des loyers et indemnités d'occupation arriérés ;
Que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2013, date de délivrance de l'assignation, sur la somme de 3251,90 euros et à compter du 8 octobre 2015 pour le surplus ;
Qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil ;
Considérant que M. [D], qui a cessé volontairement de régler les loyers et qui déclare ne percevoir que le RSA, ne remplit pas les conditions pour bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil ;
Considérant que la demande tendant à voir ordonner la suppression du délai de deux mois pour prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles, qui n'est étayée par aucun motif particulier, sera rejetée ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, M. [D] supportera les dépens d'appel ;
Que les conditions d'application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ne sont pas réunies au profit de M. [D] et de son avocat ;
Que l'équité ne commande pas d'allouer à Mme [S] et à la société Beauséjour une indemnité pour frais d'instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare recevable l'intervention volontaire de la société Beauséjour,
Met hors de cause Mme [G] [S],
Confirme le jugement déféré, sauf sur la condamnation au paiement d'arriéré locatif mise à la charge de M. [D] et sauf en ce que les condamnations ont été prononcées au profit ou à l'encontre de la société [Adresse 2] Hôtel,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [H] [D] à payer à la société Beauséjour la somme de 17 825 euros pour la période du mois de juin 2012 au 30 septembre 2015 au titre des loyers et indemnités d'occupation arriérés, ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2013, date de délivrance de l'assignation, sur la somme de 3251,90 euros et à compter du 8 octobre 2015 pour le surplus,
Dit que les autres condamnation prononcées par le tribunal au profit de la société [Adresse 2] Hôtel le sont au profit de la société Beauséjour,
Dit que la condamnation prononcée au profit de M. [D] par le jugement est prononcée à l'encontre de la société Beauséjour,
Déboute les parties de toute demande autre, plus ample ou incompatible avec la motivation ci-dessus exposée,
Condamne M. [H] [D] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
