Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2016
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/20013
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Août 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS 15ème arrondissement - RG n° 11-14-000095
APPELANTE
Société ACOME, agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié en cette qualité
N° de SIRET : 562 123 513 00045
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée de Me Jérôme DE FREMINVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : W15
INTIMÉE
Madame [P] [S]
Née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, chargée du rapport, et Madame Sophie GRALL, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de Chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.
***
La société ACOME a donné en location à Madame [P] [S] un appartement situé [Adresse 1].
Le 30 août 2013, la société ACOME a fait signifier à Madame [P] [S] une offre de renouvellement du bail pour six ans avec réévaluation du loyer en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 outre une clause d'indexation.
Madame [P] [S] n'a pas accepté cette proposition et la société ACOME a saisi la commission de conciliation qui a constaté le défaut d'accord des parties.
La société ACOME a fait assigner Madame [P] [S] devant le tribunal d'instance de Paris 15e arrondissement.
Par jugement du 6 août 2014, le tribunal d'instance de Paris 15e arrondissement a :
- prononcé la nullité de l'offre de renouvellement à Madame [P] [S] du 30 août 2013,
- condamné la société ACOME à rembourser à Madame [P] [S] la somme de 44'798,89 euros perçue indûment au titre de l'indexation,
- condamné la société ACOME à verser à Madame [P] [S] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
La société société ACOME a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 octobre 2014.
Par conclusions récapitulatives du 8 décembre 2015, la société ACOME demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de :
- juger que le dernier loyer est manifestement sous-évalué et fixer le loyer, après application du décret de modération, la réévaluation se faisant par sixièmes annuels:
* à 1255,41 euros hors-taxes et hors charges, la sixième année,
* subsidiairement, si le loyer de référence est de 783,04 euros, à 1191,32 euros hors taxes et charges, la sixième année,
* encore plus subsidiairement si le loyer de référence est de 136,74 euros, à 868,38 euros, la sixième année,
- juger que l'action en répétition de l'indu de Madame [P] [S] ne peut excéder la somme de 5 576,71 euros en prenant comme référence le dernier loyer payé avant prescription de cinq ans,
- débouter Madame [P] [S] de toutes ses demandes,
- condamner Madame [P] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 5 décembre 2015, Madame [P] [S] prie la cour de dire l'appel mal fondé , de débouter la société ACOME de toutes ses demandes, et y ajoutant, elle demande à la cour de :
- condamner la société société ACOME à lui verser une somme de 2 352,18 euros au titre de l'indexation indûment perçue pour la période du 1er juillet 2014 au 1er septembre 2014, terme de septembre 2014 inclus,
- condamner la société société ACOME à lui verser une somme de 3 000 euros au titre d'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'affaire a été prononcée par ordonnance du 5 janvier 2016.
SUR CE LA COUR,
Sur la validité de l'offre de renouvellement avec augmentation du loyer
Considérant que la société ACOME prétend que son offre de renouvellement est régulière car le loyer de base de cette offre de 884,66 euros retenu était certes celui de 2011 et non celui de juin 2013, mais que cette erreur a été corrigée lors des débats et que Madame [P] [S] n'en disconvient pas ; qu'elle ajoute que le décret de blocage du 30 juillet 2013 n'était pas entré en vigueur à la date de renouvellement du loyer proposé et qu'en tout état de cause, le loyer proposé doit être celui applicable avant décret de blocage et que Madame [P] [S] ne peut arguer d'aucun grief ; qu'elle fait valoir enfin que la superficie de l'appartement n'a pas être mentionnée car ce serait ajouter une exigence à la loi et que la locataire, qui connaît l'appartement, ne conteste pas cette surface ; qu'elle demande à titre subsidiaire une expertise pour déterminer cette surface ; qu'elle fait valoir enfin qu'elle était en droit de modifier, d'ajouter ou de préciser son offre pendant les débats pour conclure à la validité de celle-ci, exposant que ses références sont pertinentes et qu'elle a produit l'intégralité du listing de l'OLAP ;
Que Madame [P] [S] demande, quant à elle, la confirmation du jugement, qui a annulé l'offre au motif que cette offre est confuse, incomplète et difficilement compréhensible, car elle se fonde sur un loyer de base de 884,66 euros alors que le dernier loyer payé est de 920,80 euros et qu'elle ne fait pas état du décret de blocage, de sorte qu'on ignore si la proposition est faite avant ou après application du décret de blocage ; qu'en outre le tribunal retient une absence totale de certitude sur le métrage qui conditionne l'augmentation ; que le tribunal a jugé que l'imprécision de l'offre a nécessairement causé à Madame [P] [S] un grief ;
Qu'en effet l'offre signifiée le 30 juillet 2013 par la société ACOME à Madame [P] [S] est imprécise et porte à confusion puisqu'elle propose un loyer annuel fixé à la somme de 1 600 euros, et non un loyer mensuel de 1600 euros et un loyer annuel de 19'200 euros, alors même qu'elle indique plus loin que le premier loyer sera fixé à
1 003,88 euros, ce qui est contradictoire etqu'en outre elle ne mentionne pas la base de son calcul de la sous évéluation de 80,86 % qu'elle invoque , ce qui est trompeur ;
Que cette confusion de l'offre ne permettait pas à Madame [P] [S] de se déterminer valablement sur une acceptation ou un refus de cette offre et que la société ACOME ne peut valablement prétendre qu'elle pouvait modifier son offre au cours des débats, alors qu'elle n'était autorisée qu'à confirmer la pertinence de son offre en produisant d'autres références qui s'ajouteraient aux 6 références initiales accompagnant nécessairement son offre ;
Que dès lors c'est à juste titre que le tribunal d'instance a annulé cette offre confuse ;
Sur l'indexation
Considérant qu'il n'est pas contesté par les parties que le bail écrit de trois ans conclu le
25 janvier 1975 entre les parties et qui s'est renouvelé par tacite reconduction (pièce une de Madame [P] [S]) ne contient aucune clause d'indexation et que cependant une telle indexation a été réclamée par la bailleresse et payée par la locataire, qui réclame le remboursement de l'indû ;
Que le jugement entrepris a accordé à Madame [P] [S] un remboursement sur cinq ans pour tenir compte de la prescription sur la base du loyer contractuel fixé à 897 Fr par mois ;
Que la société ACOME prétend, quant à elle, que la locataire a accepté cette indexation qu'elle a payée et soutient qu'en tout état de cause, l'indû doit se calculer sur le dernier loyer payé non prescrit, de sorte que l'indu ne peut excéder la somme de 5 776,71 euros du 1er février 2010 à avril 2014 ;
Mais considérant que Madame [P] [S] en payant l'indexation réclamée n'a pas consenti de façon expresse et non équivoque à cette indexation ni renoncé aux dispositions contractuelles du bail liant les parties ; que dès lors cette indexation a été indûment payée ainsi qu'elle le prétend ;
Que, depuis l'origine de cette indexation, Madame [P] [S] a trop payé par rapport au loyer contractuel de la somme de 136,74 euros ; que si elle ne peut pas réclamer le remboursement de ce qu'elle a trop versé plus de cinq ans avant sa demande, l'indû est bien constitué de la différence entre les sommes qu'elle à versées depuis cinq ans et la somme qu'elle aurait dû verser soit le loyer contractuel de 136,74 euros ;
Qu'en conséquence le calcul de la société ACOME qui ne tient compte que de la différence avec le dernier loyer payé avant prescription est erroné, car la base de ce calcul n'était pas elle-même due ;
Que dès lors le jugement critiqué doit être confirmé sur son calcul et sur le montant de la condamnation au titre de l'indû ;
Que Madame [P] [S] est aussi fondée à réactualiser sa demande de juillet à septembre 2014 soit sur trois mois la somme de
2 352,21 euros = (920,81 € - 136,74 €) X 3 = 784,07 € X 3 ;
Considérant que Madame [P] [S] demande en outre le paiement d'une somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour violation délibérée des obligations contractuelles par la société ACOME qui serait un bailleur institutionnel ; que cependant elle bénéficie de dispositions contractuelles inhabituelles et d'un loyer très bas fixé en 1975 et ne peut prétendre que la demande est abusive et qu'elle a subi un préjudice ; que sa demande en réparation sera rejetée ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [S] la totalité des frais de procédure qu'elle a été contrainte d'exposer en appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société ACOME à rembourser à Madame [P] [S] la somme de 2 352,21 euros au titre des sommes indûment perçues de juillet à septembre 2014 au titre de l'indexation ;
Déboute Madame [P] [S] de sa demande en dommages-intérêts ;
Condamne la société ACOME à lui verser une somme de 2 000 euros au titre d'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
