Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRÊT DU 5 JUILLET 2017
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/03196
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 10/07890
APPELANTS
Madame [T] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2]
ET
Madame [R] [M] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 3]
ET
Monsieur [X] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 4]
ET
Madame [B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 3] 1986 à[Localité 5]
ET
Monsieur [A] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 1] 1973 0 [Localité 6]
ET
Monsieur [P] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 4] 1983 à[Localité 7]
ET
Madame [H] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 8]
ET
Monsieur [K] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 9]
ET
Madame [S] [H] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 10]
ET
Madame [D] [W] EPOUSE [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 7] 1947 à [Localité 3]
ET
Monsieur [K] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 11]
ET
Madame [N] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 8] 1974 à [Localité 12]
ET
Monsieur [L] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 9] 1972 à [Localité 13]
ET
Madame [J] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 14]
ET
Monsieur [O] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 15]
ET
Monsieur [C] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 6] 1977 à[Localité 16]
ET
Madame [Q] [Q] EPOUSE [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 9] 1978 à [Localité 17]
ET
Madame [M] [U] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 18]
ET
Monsieur [E] [G] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 19]
ET
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU[Adresse 1] représenté par le Cabinet Victor Pierre
[Adresse 2]
[Localité 20]
Représentés par : Me Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
Assistés par : Me Lisa HERITIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P56 substituant Me Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
INTIMES
Maître [B] en qualité de liquidateur de la société RENOV CONCEPT DE SASSE
[Adresse 3]
[Localité 21]
Assigné et défaillant
SA AXA FRANCE IARD assureur de la SARL RENOV CONCEPT DE SASSE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 22]
Représentée par : Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée par : Me François Nicolas PETIT, avocat au barreau de PARIS, toque : R70 substituant Me Corinne AILY, avocat au barreau de PARIS
SCP [P] [C] - [X] [C] ET [X] [Y] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée et assistée par : Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SARL FPR prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 23]
Assignée et défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, présidente de chambre, et Madame Maryse LESAULT, conseillère chargée du rapport .
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, présidente de chambre
Madame Maryse LESAULT, conseillère
Madame Madeleine HUBERTY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI
ARRÊT :
- défaut
- prononcé publiquement par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, présidente de chambre
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, présidente de chambre et par Madame Vidjaya DIVITY, greffier présent lors du prononcé.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DES DEMANDES
Le litige oppose les acquéreurs d'appartements rénovés par la SARL FPR, marchand de biens, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 24], faisant partie d'un ancien hôpital après la réalisation de divers travaux d'aménagement.
Les intervenants à la rénovation qui s'est déroulée à partir de mai 2006 ont été :
-la SARL FPR en qualité de maître d'ouvrage,
-la SARL DE SASSES - RENOV CONCEPT pour la réalisation des travaux tant sur les parties privatives que communes. Cette entreprise été mise en liquidation de biens. Cette entreprise était assurée auprès de la compagnie AXA FRANCE iard.
Aucune assurance DO n'a été souscrite et les acquéreurs en ont été expressément informés par les actes notariés établis lors de leurs acquisitions respectives.
L'immeuble rénové a été soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété établis en février 2007 par l'étude notariale [C], et les compromis de vente établis entre avril 2006 et octobre 2007 par l'Agence « RN 19 IMMOBILIER » [Localité 25].
Les travaux étant alors en cours de réalisation, les compromis de vente ainsi que les actes de vente, ont été établis par l'étude notariale [C], de février 2007 à mois de janvier 2008 contenaient deux annexes intitulées :
- Annexe I : « descriptifs des travaux à effectuer suivant les plans d'architecte ». Y sont visés
. les éléments de construction en maçonnerie/plâtrerie
-l'électricité
-la plomberie
-les menuiseries extérieures /intérieures les revêtements intérieurs des appartements
-la peinture
- Annexe II : « conditions particulières » dans laquelle il est notamment indiqué que « le vendeur s'engage à effectuer les travaux qui sont en annexe 1 et les finir pour la date d'entrée en jouissance, soit le (' la date diffère selon la date de chaque acte).
Les travaux n'étant pas terminés à la date de la réitération de la vente de chacun des lots, les actes authentiques évoquaient dans le détail le descriptif des travaux à réaliser, en ces termes repris dans chaque acte : « Le vendeur déclare et garantit qu'il fera effectuer sur l'immeuble les travaux suivants qui seront réalisés par la SARL DE SASSES - RENOV CONCEPT, ayant son siège social à [Adresse 7]. »
Préalablement à la signature des actes authentiques, la SARL FPR a signé un procès-verbal mentionnant les réserves avec chacun des copropriétaires (pièces 7 à 15).
Compte tenu de la persistance des réserves et de désordres tant dans leurs parties privatives que dans les parties communes le SDC et les copropriétaires, après diverses relances à la SARL FPR (pièces 3, 16, 18,19) ont fait constater ces désordres et malfaçons par huissier, puis sollicité la désignation d'un expert judiciaire. Désigné en cette qualité par ordonnance du 8 juillet 2008 sur assignation de 21 avril 2008, M. [P] a clos son rapport le 3 novembre 2011.
Les concluants ont assigné au fond le 20 avril 2010, conclu à l'entérinement du rapport à leur bénéfice par condamnation in solidum des sociétés FPR, RENOV CONCEPT et AXA en sa qualité d'assureur de RENOV CONCEPT, et ont attrait en intervention forcée la SCP notariale [C] par acte du 18 avril 2012 pour la mise en cause de sa responsabilité en sa qualité de rédacteur d'acte pour manquement à son obligation de conseil et de vérification des actes.
Par jugement rendu le 25 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :
' déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dis [Adresse 1]g à[Localité 26]ES, et de Mme [T] [O], M. [A] [D], Mlle [R] [M] [M], M. [X] [X], Mlle [B] [K], M. [P] [K], Mme [H] [I], M. [K] [H], Mme [S] [H] Epouse [H], Mme [D] [W], Epouse [W], M. [P] [L], Mlle [N] [F], M. [L] [S], Mlle [J] [Z], M. [O] [R], M. [C] [Q], Mme [Q] [Q] Epouse [Q], Mlle [M] [E] [U], M. [E] [G] [G],
' condamné la SARL FPR à payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 245.633,88 € TTC au SDC
- 43.188,54 € TTC à M.[D]
- 27.462,80 € TTC à Mme [O]
- 30.835,99 € TTC à Mme [M] [M] et M. [X]
- 19.303,17 € TTC à Mlle [K] et M.[K]
- 28.602,95 € TTC à Mlle [F] et M.[L]
- 16.118,29 € TTC à Mlle [E] [U]
- 38.402,48 € TTC à M. et Mme [H]
- 64.079,69 € TTC à M. [R]
- 26.497,53 € TTC à Mme [I]
- 13.965,66 € TTC à Mme [W]
- 33.083,41 € TTC à M. et Mme [Q]
- 28.335,68 € TTC à M. [S] et Mlle [Z]
- 12.393,91 € TTC à M. [G] [G]
' condamné la SARL FPR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]erg à [Localité 26]S, et à Mme [O], M. [D], Mlle [M] [M], M. [X], Mlle [B] [K], M.[K], Mme [I], M. [H], Mme [H] Epouse [H], Mme [W], Epouse [W], M. [L], Mlle [F], M. [L] [S], Mlle [J] [Z], M.[R], M. [Q], Mme [Q] Epouse [Q], Mlle [E] [U], M.[G] [G], la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise,
' rejeté le surplus des demandes des parties,
' ordonné l'exécution provisoire.
Le 10 février 2015, le SDC et les copropriétaires acquéreurs ont interjeté appel de ce jugement notamment en ce qu'il les avait déboutés de leur demandes dirigées à l'encontre de la société RENOV CONCEPT, de la société AXA et de la SCP [C]. Une erreur s'étant produite dans la déclaration d'appel, une nouvelle déclaration n°15/03619 a été régularisée le 16 février 2015.
PRETENTIONS DES PARTIES
1-Par conclusions du 7 mai 2015 le SDC et les copropriétaires appelants demandent à la cour au visa des articles 1603 et 1604, 1792-3 et 1147 du code civil, vu la réception tacite intervenue le 25 mai 2007, et le rapport d'expertise en date du 3 novembre 2011, d'infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société RENOV CONCEPT, de la société AXA et de la SCP [P] [C], [X] [C] et [X] [Y] et,
Statuant à nouveau,
Sur la responsabilité de la SARL FPR
A titre principal, constater que la SARL FPR a engagé sa responsabilité de plein droit en qualité de vendeur à l'égard des acquéreurs sur le fondement de l'article 1792-3 du Code civil,
A titre subsidiaire, constater que la SARL FPR a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des acquéreurs en livrant un immeuble non-conforme aux stipulations contractuelles,
Sur la responsabilité de la SARL RENOV CONCEPT
A titre principal, constater que les demandeurs ont déclaré leur créance à Maître [B] es qualité de liquidateur de la SARL RENOV CONCEPT, et que la SARL RENOV CONCEPT a engagé sa responsabilité de plein droit en qualité de constructeur sur le fondement de l'article 1792-3 du Code civil,
A titre subsidiaire, constater que la SARL RENOV CONCEPT a engagé sa responsabilité contractuelle en qualité de constructeur au titre des dommages intermédiaires,
En conséquence, fixer la créance des demandeurs au passif de la liquidation judiciaire de la SARL RENOV CONCEPT à la somme de 653.265,29 €,
Sur la garantie de la Compagnie AXA
-juger que la garantie d'AXA, assureur de RENOV CONCEPT, a vocation à s'appliquer aux désordres allégués,
- Enfin, et notamment si AXA n'était pas condamnée à indemniser les préjudices subis,
-juger que la SCP [C] a engagé sa responsabilité à l'égard des acquéreurs en sa qualité de rédacteur d'acte en manquant à son obligation de s'assurer de l'efficacité des actes qu'elle rédige et de l'authenticité des pièces qui y sont annexées, ainsi qu'à son obligation d'information et de conseil,
En conséquence :
-fixer la créance des demandeurs au passif de la liquidation judiciaire de la SARL RENOV CONCEPT et CONDAMNER in solidum la SARL FPR et la Compagnie AXA, en sa qualité d'assureur de la SARL RENOV CONCEPT et la SCP [P] [C], [X] [C] ET [X] [Y] à leur verser les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices subis :
- 245.633,88 € TTC au Syndicat des copropriétaires à titre,
- 43.188,54 € TTC à M. [D]
- 27.463,65 € TTC à Mme [O]
- 30.835,99 € TTC à Mme [M] [M] et M.[X]
- 19.303,17 € TTC à Mlle [K] et M.[K]
- 31.556,94 € TTC à Mlle [F] et M.[L]
- 16.118,29 € TTC à Mlle [E] [U]
- 64.079,69 € TTC à M.et Mme [H]
- 64.079,69 € TTC à M.[R]
- 26.497,53 € TTC à Mme [I]
- 13.965,66 € TTC à Mme [W]
- 33.083,41 € TTC à M.et Mme [Q]
- 28.335,68 € TTC à M.[S] et Mlle [J]
- 12.393,91 € TTC à M.[G] [G]
-condamner in solidum la SARL FPR, la SCP [P] [C], [X] [C] ET [X] [Y] et AXA, en qualité d'assureur de la SARL RENOV CONCEPT à leur verser la somme de 15.000€ au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l'expertise,
2- Par conclusions du 22 juillet 2015 la compagnie AXA FRANCE IARD assureur de la SARL RENOV CONCEPT DE SASSE demande à la cour au visa des articles 122 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, 55 du Décret du 17 mars 1967, 1147, 1382 1383, 1792 et suivants du code civil et vu le rapport d'expert judiciaire de M.[P] de :
- in limine litis :
- infirmer le Jugement entrepris en ce que l'action du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires associés à son action a été jugée recevable,
- juger irrecevables en leurs actions tant le SDC que chacun des copropriétaires agissant à ses côtés, à défaut pour ceux-ci ce justifier de leurs intérêts et qualités à agir, leur opposer une fin de non- recevoir,
- au fond :
A titre principal,
-confirmer le Jugement entrepris en ce qu'il l'a mise hors de cause,
-juger que la police d'assurance d' AXA France IARD quels qu'en soient ses volets, n'est pas applicable aux faits de l'espèce,
A titre subsidiaire,
- dire AXA France IARD bien fondée à opposer à tous tiers ses limites et plafonds de garantie, et sa franchise contractuelle,
- condamner la société FPR et la SCP [C] à la garantir au moins pour moitié des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par l'arrêt à intervenir,
- A titre accessoire :
-condamner le SDC [ainsi] que chacun des copropriétaires agissant à ses côtés à lui payer une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BAECHLIN.
3-Par conclusions du 9 septembre 2015 la SCP [C] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes dirigées à son encontre,
Vu les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,
-déclarer les demandes formulées par AXA France IARD à son encontre irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel,
En tout état de cause,
-dire que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute de sa part,
- juger que les appelants ne rapportent pas la preuve du caractère réel et certain des préjudices dont ils sollicitent réparation,
- juger que les appelants ne rapportent pas la preuve d'un lien de causalité entre les préjudices dont ils sollicitent réparation et les griefs formulés à son encontre,
En conséquence,
-débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
-débouter AXA France IARD de l'intégralité de ses demandes à son encontre,
-condamner in solidum les appelants à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et aux dépens de première instance et d'appel, dont recouvrement selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2017.
FPR n'a pas constitué avocat.
SUR CE, LA COUR,
SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DES APPELANTS
Axa France demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité fondé d'une part sur le fait que certains copropriétaires auraient vendu leur appartement et n'auraient plus qualité à agir, alors d'autre part que certains d'entre eux sont susceptibles d'avoir perçu des indemnisations de leurs assureurs respectifs et n'auraient plus intérêt à agir.
Sur la qualité et l'intérêt à agir des copropriétaires ou anciens copropriétaires appelants
1- Sur la qualité à agir des copropriétaires ou anciens copropriétaires appelants
Le relevé de propriété de l'immeuble communiqué en délibéré par le conseil des appelants le 12 avril 2017 à la demande faite par la Cour le jour des plaidoiries, permet de constater qu'au jour de ce relevé, les 6 et 12 avril 2017, sont mentionnés comme copropriétaires actuels :
-Mme [T] [O]
-M.[A] [D]
-M.[X] [X] et [R] [M]
-Mme [H] [I]
-Mme [D] [W]
-M.[P] [L] et Mme [N] [F], co-appelants,
-M.[L] [S] et Mme [S] [J] [W]
-M.[O] [R]
-M.[E] [G] [G]
En conséquence ils ont qualité à agir en qualité de propriétaires des appartements affectés des désordres.
S'agissant des autres appelants :
-[P] [K] et Mme [K], co-appelants, ont vendu leur bien à M.[Z] [V] mais seul un projet de l'acte de vente est versé aux débats. La mention de la qualité de co-propriétaire de ce dernier n'est pas contestable puisque portée sur le relevé de propriété visé. Cependant seule la communication de l'acte authentique de vente pourrait permettre de justifier de la qualité à agir des Consorts [K] par une clause contractuelle se réservant la poursuite de la présente action en paiement du coût de travaux réparatoires, étant observé que seul un projet d'acte a été communiqué, sur la demande faite en délibéré.
En conséquence le jugement sera infirmé, en ce qu'il a dit que M.[K] et Mme [K] ont qualité à agir.
-Mme [M] [U] [U] co-appelante a vendu son bien à Mme [U] [T].
L'acte de vente produit aux débats a expressément visé la procédure en ces termes
« Dans le cadre de cette procédure, un rapport d'expert a été dressé par Monsieur [V] [P], Architecte, expert près la Cour d'Appel de PARIS, en date du 17 juin 2012 et produit au tribunal de grande instance de CRETEIL. Ce rapport fait état des malfaçons existantes dans les parties communes de l'immeuble et les parties privatives, notamment celles du bien vendu comme il a été dit ci-dessus.
De convention express entre les parties, il est convenu que cette procédure restera à la seule charge du VENDEUR qui en fera sa perte ou son bénéfice, en ce qui concerne les parties vendues uniquement, ce jour, l'acquéreur étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur à compter de ce jour pour la partie de la procédure afférente aux parties communes.
Aussi le VENDEUR s'engage à rembourser l'ACQUEREUR de toutes sommes qu'il serait amené à verser au titre de la procédure concernant les parties privatives et l'ACQUEREUR s'engage à reverser au VENDEUR tout indemnité qu'il serait amené à verser au titre de la procédure concernant parties privatives et des frais afférents et L'ACQUEREUR s'engage à reverser au VENDEUR toute indemnité qu'il sera amené à percevoir à l'issue de cette procédure en ce qui concerne les parties privatives.
Pour la partie de la procédure concernant les parties communes l'acquéreur fera son affaire personnelle à compter de ce jour de toute perte ou de tout bénéfice y afférent. »
Il en résulte que Mme [U] [U] est recevable à agir en poursuite de l'instance, le jugement étant confirmé sur ce point à charge pour elle de reverser à l'acquéreur les indemnités obtenues, déduction faite des frais de procédure
-M.[C] [Q] et son épouse Mme [Q] [Q] co-appelants ont vendu leur bien à M.[G] [A] et Mme [R] [A].
L'acte de vente[Q]-[A] [A] produit aux débats, contient page 11 des dispositions précisant qu'il n'a pas été souscrit d'assurance dommage ouvrage, qu'une police a toutefois été souscrite par la société DE SASSES auprès d'AXA ASSURANCES, que la réception n'est pas encore intervenue et que :
« Copie de ce procès-verbal de réception sera remis dès son établissement au syndic de l'immeuble.
Observation étant ici faite que le syndic CGI, aux terme de sa lettre en date du 7 mai 2012, dont copie ci-jointe, a confirmé que la réception n'est toujours pas effectuée à ce jour, et qu'une procédure a été introduite en justice par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le parfait achèvement.
L'ACQUEREUR se reconnaît parfaitement informé de cette situation et déclare vouloir se subrogé (sic) dans les droits du Vendeur pour confirmer la procédure en cours »
Il s'évince de ces dispositions que les acquéreurs [A] ont expressément entendu exercer l'action en obtention réparation des désordres et qu'en conséquence, en l'absence de tout autre élément contraire, les époux [Q], vendeurs, n'ont pas qualité à agir à leur présente action et seront déclarés irrecevables, par infirmation du jugement sur ce point.
-M.[K] [H] et son épouse Mme [S] [H], co-appelants ont vendu leur bien à Mme et M.[N].
L'acte de promesse de vente du 6/12/2012 versé au débat a expressément mentionné la procédure judiciaire et prévu dans les termes suivants que les époux [H] (« LE PROMETTANT ») conserveraient le bénéfice de l'indemnisation attendue au terme du jugement intervenu :
« -le 3 novembre 2011, Monsieur [P] a déposé son rapport d'expertise aux termes duquel il a pu constater les non conformités et désordres existants et évalués les préjudices subis par l'ensemble des demandeurs à la somme globale de 593 379,87 € HT, soit 626 015, 76 € TTC et pour les lots de Monsieur et Madame [H], promis de vendre aux présentes, la somme de 60 739,05€ HT.
-aux termes du jugement (dont la date n'a pu être communiqué par le promettant et par le syndic) le tribunal aurait fixé la créance des demandeurs au passif de la liquidation de la SARL RENOV CONCEPT et condamné in solidum la SARL FRP et la compagnie AXA en qualité d'assureur de la SARL RENOV CONCEPT à verser à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices subis, notamment la somme de 64.079,69 € TTC à revenir au promettant.
Les parties conviennent expressément aux présentes que le bénéfice ou la perte de cette procédure reste à la charge du PROMETANT, ce que le bénéficiaire accepte expressément »
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré les époux [H] recevables.
En résumé,
Le jugement sera confirmé sur la recevabilité sauf en ce qu'il a déclaré d'une part M.[K] et Mme [K], d'autre part les époux [Q] recevables à agir.
-2-Sur l'intérêt à agir des copropriétaires ou anciens copropriétaires appelants
S'agissant de l'hypothétique indemnisation dont auraient pu bénéficier certains copropriétaires auprès de leur assureurs mutirisques, il n'est aucun indice de ce que les désordres qui portent sur un manquement aux règles de l'art, aux conformités contractuelles ou à des manquements d'exécution, aient pu en tout ou partie relever de dommages indemnisable au titre de la garantie multirisque. Le moyen d'AXA tendant à faire produire aux appelants une preuve de fait négatif sera écarté, en l'absence de tout commencement de preuve d'AXA étayant cette hypothèse.
SUR LE FOND
1-Sur la réception tacite de l'ouvrage
Le jugement entrepris ne s'est pas prononcé expressément sur la question de la réception mais a cependant écarté l'application de la garantie décennale au motif qu'il n'y avait pas d'atteinte à la destination ni la solidité de l'ouvrage, ce qui implicitement suppose acquise la réception.
Devant la cour, AXA fait valoir que le chantier litigieux n'a jamais été réceptionné et que les demandeurs n'en demandaient pas, jusque -là, judiciairement le prononcé puisqu'il la refusaient devant l'expert.
Dès lors que les appelants invoquent le bénéfice de la garantie des constructeurs définie par les articles 1792 et suivants du code civil, ils sont cependant fondés à se prévaloir de la réception tacite d'un ouvrage, laquelle ne peut résulter que d'une manifestation non-équivoque de volonté du maître de l'ouvrage, et suppose a minima la prise de possession de l'ouvrage par ce dernier et le règlement des travaux.
En l'espèce il est constaté que par acte du 24 avril 2007 la société SRC et le maître d'ouvrage FPR ont conclu un protocole déterminant les conditions d'achèvement des travaux. Ce protocole a constaté que le montant global HT du marché de 614 236€ avait été augmenté de divers travaux supplémentaires à 643 879 € HT, réduit du lot n°9 dont SRC s'est désistée (34200€ HT) de sorte que les parties convenaient que restait dû un solde de 80 000€ compte tenu du montant des règlements effectués à hauteur de 643 879€ HT.
L'acquittement de la quasi-totalité des travaux et la volonté de recevoir l'ouvrage sont certains, puisque FPR s'engageait à régler ce solde, modique, dès signature du protocole à hauteur de 20 000€, puis 20000 € dès approvisionnement du chantier de l'ensemble du matériel restant à livrer et notamment l'ensemble de l'appareillage électrique et des radiants avec fourniture de la facture originale, enfin le solde de 40000€ HT, ainsi inférieur au montant légal de retenue de garantie de 5%, devant être réglé à la réception des appartements sous déduction des réserves constatées.
Le fait que l'ouvrage ne soit pas totalement achevé, ni même immédiatement habitable, ce qui n'est pas soutenu ici, ne fait pas obstacle à la réception.
En conséquence il convient de constater que malgré le non- respect par SRC de l'achèvement total prévu au protocole, la réception tacite est intervenue à la date du constat d'huissier établi le 25 mai 2007 (Annexe au rapport n°42) à la demande du maître d'ouvrage, dont le contenu sera tenu comme liste de réserves.
2-Sur la qualification des désordres et les responsabilités
Si l'expert a pu constater (page 83) que « les travaux avaient été très mal réalisés » et que « quasiment tous les ouvrages sont à reprendre » il demeure que ses conclusions écartent toute atteinte à la solidité et la destination de l'immeuble qu'il s'agisse des parties communes ou des parties privatives dont les acquéreurs ont pris possession selon actes contenant les engagements de finition du vendeur FPR.
Les désordres litigieux comprennent des non conformités contractuelles, dont certaines relèvent de non façons, des manquements aux règles de l'art et des défauts d'exécution.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que ces désordres ne relevaient pas de la garantie décennale.
2-1- Responsabilité de l'entreprise DE SASSES RENOV CONCEPT dite SRC
Les désordres réservés ne relèvent pas davantage de la garantie de bon fonctionnement qui concerne les éléments d'équipements dont la défaillance n'est pas en cause en l'espèce, mais de la garantie de parfait achèvement dont est redevable l'entreprise. Par suite de la résiliation de son marché en raison de ses manquements, SRC, par ailleurs mise en liquidation judiciaire n'a pu procéder à la levée des réserves. Elle a engagé sa responsabilité contractuelle envers le maître d'ouvrage sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires. Sa faute contractuelle a consisté :
-en une impréparation manifeste du chantier dont certes il n'est pas le seul acteur puisque le marché a été passé, sur la base de devis ne reprenant pas même les prescriptions contenues dans le permis de construire concernant la révision de la toiture à l'identique, le lessivage des façades et la révision des parties endommagées, le remplacement des menuiseries à l'identique (rapport page 59), mais également en une exécution très défectueuse des travaux, devant quasiment, comme il a été dit, tous être repris.
-en une absence de plans d'exécution et un manquement à l'autocontrôle des travaux qui lui incombait en l'absence de maîtrise d''uvre distincte,
Ces fautes ont engagé la responsabilité de SRC envers le maître d'ouvrage sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
2-2- Responsabilité du vendeur
En l'absence de qualification décennale des désordres, la responsabilité du maître d'ouvrage vendeur doit être retenue envers le SDC et les copropriétaires sur le fondement des dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil lui faisant obligation de délivrer un bien conforme au contenu du contrat de vente.
La défaillance de FRP à satisfaire cette obligation est amplement avérée par les opérations expertales, tant pour les parties communes que privatives, cela malgré le recours à des entreprises tierces après la résiliation du marché de SRC pour procéder à l'achèvement, mais non attraites à l'expertise et à l'instance.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de FRP.
3-Sur l'étendue des travaux de reprise
Au terme d'une étude très précise des désordres, l'expert (rapport du 3/11/2011 page 86) a chiffré le montant des travaux nécessaires à la mise en conformité de l'ouvrage avec les normes et les stipulations contenues dans les contrats de vente aux sommes suivantes :
- 245.633,88 € TTC au SDC
- 43.188,54 € TTC à M.[D]
- 27.462,80 € TTC à Mme [O]
- 30.835,99 € TTC à Mme [M] [M] et M. [X]
- 19.303,17 € TTC à Mlle [K] et M.[K] alors propriétaires
- 28.602,95 € TTC à Mlle [F] et M.[L]
- 16.118,29 € TTC à Mlle [E] [U]
- 38.402,48 € TTC à M. et Mme [H]
- 64.079,69 € TTC à M. [R]
- 26.497,53 € TTC à Mme [I]
- 13.965,66 € TTC à Mme [W]
- 33.083,41 € TTC à M. et Mme [Q] alors propriétaires
- 28.335,68 € TTC à M. [S] et Mlle [Z]
- 12.393,91 € TTC à M. [G] [G]
Les montants TTC de ces estimations ont été retenus par le jugement entrepris sans discussion sur le taux de la TVA.
AXA expose que les travaux réellement effectués par son assurée SRC DE SASSES RENOV CONCEPT ne sont pas identifiés car le marché, qui serait du 28 avril 2006, n'est pas versé aux débats, et sa résiliation a été dénoncée en mai 2007 sans qu'aucun audit ni constat de ce que cette entreprise avait réalisé n'ait été établi, si bien qu'il n'est pas possible de déterminer parmi les réclamations ce qui a pu relever de cette entreprise ou de celles, tierces, chargées de poursuivre la chantier, à savoir les sociétés SAPRIL ALIMAN et E2FP. Elle ajoute que le nom du maître d''uvre chargé du pilotage n'a pas été renseigné de sorte que les mises en cause éventuelles n'ont pas été possibles. Elle demande en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté les parties de leurs demandes à son encontre, en sa qualité d'assureur de SRC DE SASSES RENOV CONCEPT.
L'expert a effectivement constaté (page 87) que les devis et factures des entreprises tierces sollicitées après la défaillance de SRC sont flous, alors que les compromis de vente ne font que lister les travaux restant à réaliser dans les parties privatives. Il a cependant ajouté que « on peut toutefois indiquer à l'examen des factures, des constats d'huissiers et selon les dires de la société FPR que les travaux n'avaient pas été réalisés par FPR pour un montant de 19 661,1€ HT ».
En outre il est rappelé que selon le protocole signé en avril 2007 entre l'entreprise SRC et le maître d'ouvrage (Annexe 42 cité) le solde de travaux restant à réaliser correspondait à 80000 € sur un montant total HT de 723879 € (643 879 +80 000€) soit 88,94 %, ce qui revient à constater que les entreprises tierces ne sont intervenues que pour le 1/10ème des travaux restant à faire.
Si l'expertise n'a pas permis de déterminer précisément le quantum des réparations tenant aux manquements de SRC elle-même, par rapport à ceux imputables aux sociétés tierces, dont l'intervention n'est en tout état de cause que la conséquence directe de la défaillance de SRC, la cour retiendra cependant que l'importance des manquements imputables à SRC permet avec certitude de retenir que l'intégralité des dommages a eu pour cause directe cette défaillance, aucune indication contraire n'étant relevée par l'expert.
En conséquence le jugement sera confirmé quant à l'étendue des travaux réparatoires sauf en ce qu'il convient de retirer ceux dont se prévalaient de l'indemnisation Mme [K] et M.[K], et les époux [Q].
4-Sur l'obligation à la dette de réparation
4-0-Fixation de créance au passif de la société SRC
Le jugement sera confirmé en ce qu'il fixé la créance des co-appelants à l'intégralité des montants chiffrés par l'expert, sauf en ce qui concerne M.[K] et Mme [K], et les époux [Q], qui par infirmation sont irrecevables à agir.
4-1- Obligation de FPR, vendeur
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné FPR en sa qualité de vendeur à payer les sommes ci-rappelées aux appelants. En effet son engagement contractuel de livrer des biens conformes aux compromis a été expressément réitéré dans les actes authentiques par suite de la mise en liquidation intervenue entre-temps de l'entreprise SRC.
4-2- Sur la garantie d'AXA au titre de la police souscrite par la SARL DE SASSE RENOV CONCEPT dite SRC
AXA soulève différents moyens pour opposer sa non- garantie.
Elle invoque de première part la résiliation de la police n°2521249304 à son initiative à effet au 1er janvier 2006 soit antérieurement à la DROC qui est du 2 mai 2006, et elle conteste l'attestation d'assurance produite par les appelants.
Il n'est cependant pas justifié de ce que la résiliation soit intervenue. En effet le seul élément en ce sens (pièce 11) est une « copie au courtier de la lettre recommandée envoyée à la Sarl DE SASSES »
La lettre recommandée de résiliation elle-même n'est pas produite, ni aucun accusé de réception de cette lettre par la SARL assurée, de sorte que la preuve de la résiliation n'est pas rapportée.
Enfin la copie des conditions particulières produites aux débats (pièce 9) éditée le « 19 décembre 2008 à 14 :37 » ne mentionne pas la résiliation qui serait pourtant, selon AXA intervenue depuis janvier 2006.
AXA conteste la valeur probante de l'attestation d'assurance produite par les appelants datée du 14 avril 2008 mentionnant une garantie valable jusqu'au 31 décembre 2006 (pièce 13), soutient que le signataire de cette attestation ne faisait plus partie de ses effectifs, et produit sa propre attestation du 3 août 2004 (pièce 14) mentionnant une validité jusqu'au 31/12/2004. Toutefois elle procède par affirmation sans cependant étayer sa suspicion sur l'attestation critiquée, étant observé que les attestations mentionnent usuellement une durée de validité pour l'année en cours et que rien n'est produit concernant le signataire de la pièce 13, de nature à en remettre en cause à ce stade l'authenticité.
De deuxième part AXA France fait valoir que la garantie des dommages intermédiaires n'est pas applicable, ni les garanties de responsabilité civile en raison de la clause d'exclusion visée à l'article 11.2.2.2. des conditions générales de la police (pièce 10) visant l'absence d'exécution d'ouvrage ou de parties d'ouvrage prévus dans les pièces contractuelles ainsi que les travaux de finition des obligations du marché, et de celle visée à l'article 18.5 de ces conditions générales visant les dommages affectant les travaux de l'assuré.
Cependant, contrairement à ce qui est soutenu, les désordres intermédiaires sont expressément garantis par l'article 13 des conditions particulières (pièce 9) sous l'intitulé « responsabilité pour dommages matériels intermédiaires affectant un bâtiment » dont le contenu (page 15 des conditions générales) énonce que :
« l'assureur s'engage à prendre le coût de la réparation ou de remplacement (y compris celui des travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires) de l'ouvrage de bâtiment à la réalisation duquel l'assuré a contribué :
Lorsqu'après la réception il a subi un dommage matériel intermédiaire engageant la responsabilité contractuelle de l'assuré et ne trouvant son origine ni dans un élément d'équipement, ni dans l'absence de tout ou partie d'ouvrage.
Cette garantie s'applique aux seuls ouvrages relevant des garanties de l'article 8 ou 9 que les conditions particulières indiquent comme effectivement acquises »
La référence à l'exclusion de l'absence d'ouvrage n'est pas applicable en l'espèce dès lors que des entreprises tierces ont été en charge, après liquidation de SRC, de l'achèvement.
Rappelant que les désordres constatés ont pour cause première la mise en liquidation judiciaire de l'entreprise SRC, qui n'a pas été en mesure d'assurer les finitions et lever les réserves concernant son marché, la Cour retiendra que les tiers lésés que sont les copropriétaires et le SDC sont fondés à bénéficier de la garantie d'AXA au titre des désordres intermédiaires, cela dans la limite contractuelle des franchise et plafond.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées contre SRC et son assureur AXA.
5- Sur la contribution à la dette de réparation
AXA demande la condamnation de FPR et de la SCP notariale [C] en garantie au moins pour moitié des condamnations pouvant être prononcées contre elle.
[Cependant il s'agit de demandes nouvelles en appel et à ce titre irrecevables]. Cette ligne est maintenue seulement si l'on écarte purement et simplement les recours en garantie/564
5-1- s'agissant du recours contre FPR
Il est constant que FPR se devait contractuellement de livrer des biens exempts de vice et conformes aux compromis de vente, ce à quoi elle a partiellement manqué. Il n'est pas soutenu qu'elle aurait réduit les prix de vente à concurrence du montant des travaux réparatoires nécessaires à cette mise en conformité.
Cependant il est avéré que les désordres ont eu pour cause une exécution défaillante des travaux l'expert ayant pu retenir (page 83) que » les travaux avaient été très mal réalisés » et que « quasiment tous les ouvrages sont à reprendre ». Par ailleurs par suite de la liquidation de la société SRC, l'achèvement des travaux à concurrence d'environ 10% de leur montant a été assuré par des entreprises tierces, mandatées par FPR.
Il sera fait droit au recours en garantie dans la limite de 10%.
5-2- Demandes formées contre la SCP notariale [OO]
AXA recherche la garantie de la SCP notariale en se limitant (page 14 de ses conclusions) à viser en deux lignes « la faute de notaire » sans expliquer en quoi la SCP a commis une faute à son encontre à l'origine des désordres dont AXA doit supporter la réparation.
La SCP oppose à juste titre l'irrecevabilité du recours à son encontre, par application de l'article 564 du code de procédure civile, cette demande ayant été formée pour la première fois en appel.
Au surplus il est relevé que les actes rédigés par la SCP ont au contraire fait expressément référence à l'absence de garantie dommage-ouvrage (en tout état de cause non concernée ici compte tenu de la nature des désordres) et fait état dans chaque acte de vente d'une liste de point à terminer ou de désordres à reprendre ; que dans ces conditions, il n'est pas démonté en quoi la SCP aurait été fautive.
6-Sur les autres demandes
Il sera statué sur les frais irrépétibles et dépens dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Sur la recevabilité,
CONFIRME le jugement entrepris SAUF en ce qu'il a déclaré M.[K] et Mme [K], ainsi que Monsieur et Mme [Q] recevables à agir,
Statuant à nouveau sur ce point,
DECLARE M.[K] et Mme [K] ainsi que Monsieur et Mme [Q] irrecevables à agir.
Sur le fond,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la créance des co-appelants à l'intégralité des montants chiffrés par l'expert, sauf en ce qui concerne M.[K] et [K] ainsi que Monsieur et Mme [Q] déclarés irrecevables à agir.
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société FPR à payer aux demandeurs ici appelants les sommes correspondant à l'indemnisation des désordres, SAUF en ce qu'il a déclaré M.[K] et Mme [K] ainsi que Monsieur et Mme [Q] déclarés irrecevables à agir,
Statuant à nouveau de ce chef,
DEBOUTE M.[K] et Mme [K] ainsi que Monsieur et Mme [Q] de leurs demandes faute de qualité à agir,
INFIRME le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées contre la société AXA France Iard prise en sa qualité d'assureur de la SARL DE SASSES-RENOV CONCEPT,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE, in solidum avec la société FPR, la société AXA France Iard prise en sa qualité d'assureur de la SARL DE SASSES-RENOV CONCEPT, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et aux co-propriétaires appelants les sommes mises à la charge de FPR par le jugement entrepris, SAUF en ce qui concerne les sommes correspondant aux demandes de M.[K] et Mme [K], ainsi que Monsieur et Mme [Q] déclarés irrecevables à agir,
DIT que la garantie de la société AXA France Iard prise en sa qualité d'assureur de la SARL DE SASSES-RENOV CONCEPT, ainsi condamnée est due dans la limite de la franchise et du plafond,
DECLARE la société AXA France Iard prise en sa qualité d'assureur de la SARL DE SASSES-RENOV CONCEPT irrecevable en ses recours contre la SCP notariale [C],
CONDAMNE la société FPR à garantir la société AXA France Iard prise en sa qualité d'assureur de la SARL DE SASSES-RENOV CONCEPT, des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10%,
RAPPELLE que le présent arrêt vaut titre aux fins de restitution sur les points infirmés,
Y ajoutant
CONDAMNE in solidum avec mêmes recours et garantie, la société FPR et la société AXA France IARD assureur de la société RENOVATION CONCEPT DE SASSE dite SRC à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :
-au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]à [Localité 24] et aux co-propriétaires appelants, à l'exception de M.[K] et Mme [K] ainsi que de Monsieur et Mme [Q], la somme globale de 4500 €,
-à la SCP notariale [OO] la somme de 3000€,
CONDAMNE in solidum la société FPR et son assureur AXA France IARD aux dépens de première instance et d'appel,
ADMET les conseils des appelants, de la société AXA France IARD, et de la SCP notariale [OO] au bénéfice du recouvrement selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
DIT que copie du présent arrêt sera transmise par le Greffe pour information d'une part à M.[Z] [V] [Adresse 1]à [Localité 24] et d'autre part à M.[G] [A] et Mme [R] [A] [Adresse 1]à [Localité 24].
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
