Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2017
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/18860
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Août 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 3ème arrondissement - RG n° 11-15-000166
APPELANTE
LA FONDATION GRANCHER, représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, et par son mandataire, la SAS G.T.I.M. (Société de Gestion et Transaction Immobilière de la Muette) dont le siège est [Adresse 1], elle-même représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 775 666 589 00012
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
Assistée de Me Pierre ELMALIH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0006
INTIMÉ
Monsieur [A] [F]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Patrick GRANDPIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0201
( bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/046072 du 20/11/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président
Mme Sophie Grall, Conseillère
M. Philippe Javelas, Conseiller
En application de l'ordonnance de Mme le premier président de la cour d'appel de PARIS en date du 31 août 2017
Greffier, lors des débats : Mme Christelle Marie-Luce
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par Mme Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
Monsieur [A] [F] est locataire depuis le 1er janvier 1993 d'un appartement de deux pièces situé au dernier étage du [Adresse 3], propriété de la Fondation Granger. Il s'est plaint de la défaillance d'une poutre du toit non accessible par les parties communes. Monsieur [F] a fait poser un étai dans son appartement.
De nombreuses procédures ont opposé les parties.
Un premier expert, M. [H] a été désigné par ordonnance du TGI du de Paris du 3 février 2011. Il a déposé son rapport en l'état le 14 mars 2011.
Par jugement avant-dire droit du 21 mai 2012, le tribunal d'instance de Paris troisième arrondissement a, à nouveau, désigné un expert, Monsieur [Y].
Le tribunal s'est transporté sur les lieux le 24 février 2014. Monsieur [Y] a déposé son rapport le 17 avril 2015.
Par jugement du 24 août 2015, le tribunal d'instance de Paris troisième arrondissement a, avec exécution provisoire :
- constaté la remise à la barre d'une somme de 5 000 € en espèces par le locataire au conseil de la bailleresse,
- condamné la Fondation Grancher à installer une boîte aux lettres conforme accessible à Monsieur [F],
- condamné la Fondation Grancher à verser à Monsieur [A] [F] les sommes suivantes :
5 064,63 € au titre des travaux et des conséquences des travaux sur la trappe,
3 930,90 € de nettoyage,
1 424,53 € pour objets cassés,
1 278 € de dégâts liés aux travaux sur les souches de 2012,
21'665,07 € au titre du coût des travaux nécessaires pour une mise en décence des lieux loués,
31'800 € au titre du remboursement des loyers,
489,07 € de remboursement de charges,
- débouté Monsieur [F] de toutes ses autres demandes,
- condamné Monsieur [F] à payer en deniers ou quittance à la Fondation Grancher une somme de 629,31 € au titre de l'arriéré locatif au 12 juin 2015,
- débouté la fondation de toutes ses autres demandes reconventionnelles,
- condamné la Fondation Grancher à verser au conseil de Monsieur [F] une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais d'expertise.
Par déclaration du 22 septembre 2015, la Fondation Grancher a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions du 11 septembre 2017, la Fondation Grancher prie à la cour de confirmer les déboutés des demandes de M. [F] et d'infirmer ses condamnations financières au profit de celui-ci.
Elle demande aussi d'infirmer le débouté de sa demande de résiliation judiciaire et prie la cour, statuant à nouveau, de prononcer celle-ci, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F], de statuer sur le sort des meubles et de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation conformément au bail au double du loyer quotidien jusqu'à libération des lieux de tout occupant, de tout meuble et remise des clés.
Elle sollicite l'infirmation du jugement sur le montant de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, réclamant la condamnation de M. [F] à lui verser une somme de 11 061,50 €. Elle demande en outre le paiement d'une somme de 10 000 € pour trouble à la gestion de l'immeuble.
En tout état de cause, elle demande le débouté de toutes les demandes de Monsieur [F] et sa condamnation au paiement d'une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 30 juin 2017, Monsieur [F] demande à la cour de confirmer le jugement sur la boîte aux lettres, les frais de mise en carton, l'abonnement de téléphone mobile, la location d'un étai ou chandelle pendant sept ans, les rayures du marbre, le nettoyage des tapis, vêtements et abat-jour, la casse d'objets, les dégâts liés aux travaux sur les souches de 2012, le coût des travaux de mise en décence de l'appartement, le remboursement des loyers à actualiser et le remboursement des charges.
Il demande l'infirmation du jugement sur :
- le montant de la réduction de loyer pour hauteur sous plafond insuffisante qu'il demande porter à 40 % du montant du loyer,
- sur le débouté de ses frais d'enlèvement de l'aquarium et du canapé pour lesquels il demande le paiement d'une somme de 150 €,
- sur l'indemnisation de son hébergement pendant les sondages et demande celle-ci pour 72 nuits, soit la somme de 5 040 € et subsidiairement, pour 12 nuits soit celle de 840 €,
- sur les poussières et gravats et demande une somme de 986,80 € à ce titre,
- sur le nettoyage des croisillons de sa salle de bain et réclame le paiement d'une somme de 7 714 €,
- sur le nettoyage de la peinture du vélo et demande le versement d'une somme de 100 €,
- sur le climatiseur et demande le paiement d'une somme de 10'000 €,
- sur le préjudice de jouissance et sollicite le paiement d'une somme de 10'000 €,
- sur la non-conformité de la chose louée et demande le paiement d'une somme de 10'000 €,
- sur le harcèlement et sollicite le paiement d'une somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts,
- sur les frais de procédure et réclame le paiement d'une somme de 4 000 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 septembre 2017.
Par conclusions du 18 septembre 2017, Monsieur [F] demande le rejet des conclusions de la Fondation Grancher en date du 11 septembre 2017, veille de la clôture.
À titre subsidiaire, il demande la révocation de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats pour qu'il soit tenu compte de ses propres conclusions.
SUR CE, LA COUR,
Sur la recevabilité des conclusions de l'appelante du 11 septembre 2017 et la révocation de l'ordonnance de clôture
Considérant que Monsieur [F] n'a répondu aux conclusions de la Fondation Grancher du 19 avril 2016 plus d'un an plus tard, le 30 juin 2017 et déposé un bordereau de communication de pièces ; que, dès lors, il n'y a pas lieu de rejeter les conclusions qui ne sont prises qu'en réplique par l'appelante ; qu'enfin, il ne s'agit pas d'un motif grave de révocation de clôture au sens de l'article 784 du code de procédure civile ;
Sur la boîte aux lettres
Considérant que le jugement entrepris a condamné la Fondation Grancher à installer en tant que de besoin une boîte aux lettres conforme, accessible tant à Monsieur [F] qu'au facteur, ce que la Fondation Grancher critique car l'immeuble bénéficie des services d'un gardien et soutient que l'article R111-14-1 du code de la construction et de l'habitation ne concerne que les constructions neuves car il figure dans le titre « construction des bâtiments »;
Qu'en effet, cet article n'est applicable qu'aux immeubles construits après une date fixée par arrêté et ne peut être invoqué pour l'immeuble litigieux construit dans la première partie du XXème siècle ; que le jugement entrepris sera donc infirmé ;
Sur la non conformité
Vu le décret du 30 janvier 2002,
* pour hauteur de plafond insuffisante
Considérant que le logement pour être décent doit avoir une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 ;
Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise de M. [Y] que la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m ; que le tribunal d'instance a pourtant rejeté la demande de Monsieur [F] au motif qu'il aurait connu cette situation dès son entrée dans les lieux ;
Que la Fondation Grancher fait valoir, quant à elle, que le décret du 30 janvier 2002 ne peut rétroagir pour situation antérieure et prétend que le volume habitable est au moins égal à 20 m³; qu'elle conteste le calcul opéré par le géomètre qui ne s'est pas rendu sur place et a fondé son évaluation sur les seules indications de Monsieur [F] ; qu'elle fournit son propre calcul duquel il ressort que le logement aurait au moins 27,95 m³ outre la chambre de 6 m³ ;
Mais considérant qu'en l'absence de calcul de volume incontestable, réalisé par un professionnel, qui se serait rendu sur place, la preuve de l'indécence n'est pas rapportée; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce motif ;
* Pour absence de chauffage et d'eau chaude
Considérant que Monsieur [F] indique que la caisse d'allocations familiales a constaté que le logement ne répond pas aux critères de décence car il ne comprend ni chauffage, ni eau chaude, de sorte qu'il a ainsi perdu son allocation logement( pièce 27) ;
Considérant que la Fondation Grancher souligne que le premier expert, Monsieur [H], qui a déposé un rapport le 14 mars 2011, a jugé l'appartement 'en parfait état d'habitabilité, peinture neuve, salle de bain rénovée avec grande baignoire et marbre au mur, kitchenette rénovée' ; qu'elle s'étonne que M. [Y], expert judiciaire désigné postérieurement, qui ne constate pas l'indécence du logement, fasse malgré tout une estimation des travaux 'de mise en décence 'sans détailler la nature de ces travaux ; Qu'elle soutient, que c'est à tort que Monsieur [Y] a constaté l'absence de chauffage car si Monsieur [F] a déposé les radiateurs, l'expert a reconnu, en page 35, de son rapport que le climatiseur produit également du chauffage ; que la fondation ajoute que Monsieur [F] a lui-même déposé le ballon d'eau chaude et que la preuve en est, qu'en page 52 du rapport, l'expert note que l'appartement dispose d'eau chaude en mai 2012 ;
Qu'en effet, en page 35, l'expert prend note que 'Monsieur [F] rappelle, en outre, que le climatiseur est réversible et produit également du chauffage'; puis de façon contradictoire à la page suivante indique « la visite des lieux permis de constater la réalité de la non-conformité de l'appartement :
- la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20m,
- l'absence de chauffage dans l'appartement,
- l'installation électrique non conforme,
- l'absence de ventilation dans les toilettes,
Que l'expert judiciaire 'conseille les travaux suivants, afin d'améliorer les conditions d'occupation :
- la fourniture et pose de chauffage par convecteur dans les deux pièces et dans la salle d'eau,
- la mise aux normes de sécurité de l'installation électrique et rapport CONSUEL,
- la vérification par le plombier de l'immeuble de l'évacuation des eaux vanne,
- le contrôle du ballon d'eau chaude et remplacement si besoin,
- la mise en conformité du système de ventilation des pièces humides,
- la révision de la porte palière de la fenêtre du séjour,
- les travaux de peinture rendue nécessaire ;'
Considérant que le rapport de Monsieur [H], architecte, a constaté l'existence du climatiseur en 2011 comme Monsieur [Y], métreur, dans son rapport du 17 avril 2015 ; Que le rapport d'enquête de la CAF est du 21 décembre 2016 donc bien postérieur et n'a pas été réalisé par un professionnel, qu'il ne mentionne pas l'existence d'un climatiseur réversible et ne peut en conséquence être retenu ;
Considérant qu'il est aussi à noter que Monsieur [Y] ne fait que 'conseiller des travaux pour améliorer les conditions d'occupation'; que, dès lors, l'indécence du logement qui comprend des pièces humides en marbre avec des décors à l'or fin n'est pas établie ; Qu'en revanche, l'installation électrique et la ventilation sont décrites, comme non conformes, sans qu'aucun désordre ni dangerosité ne résultent de cette absence de conformité aux normes actuelles ;
Que l'expert avait proposé (page 52) une réduction de loyer de 15 % soit 72 € de réduction par mois pour indemniser Monsieur [F] des problèmes d'électricité et de ventilation, puis de 40 % en raison de l'absence d'eau et de chauffage à compter de mai 2012 ; que, cependant, l'expert et Monsieur [F] se sont contredits sur le chauffage et leur défaut n'est pas établi par les pièces du dossier ; que, dès lors, le loyer d'un montant de 509,45 € hors charges sera réduit de 72 € à partir du 20 novembre 2007, pour tenir compte de la prescription quinquennale et non de 200 € ;
Considérant que Monsieur [F] est mal fondé à réclamer à titre additionnel le paiement d'une somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et celle de 10'000 € au titre de la non-conformité de la chose louée, car ses demandes font double emploi avec la réduction du loyer ; que le jugement entrepris sera donc confirmé ;
Considérant que la Fondation Grancher expose qu'elle a été condamnée par le juge de première instance au paiement d'une somme de 21'657,07 € correspondant au coût 'des travaux de mise en décence' et prétend qu'il s'agit de travaux sur les parties communes, qui ne peuvent pas et n'ont pas été engagés par le locataire et qu'elle n'a pas dès lors à les rembourser et qu'elle ne peut en vérifier la bonne exécution en tout état de cause ;
Que cependant, si les travaux d'amélioration des conditions d'occupation sont nécessairement à réaliser dans les parties privatives données en location à Monsieur [F] et sont évalués par Monsieur [Y] à 21'655,07 euros (page 57), cet expert n'a fait que les conseiller dans son rapport et ne les détaille absolument pas ; que son chiffrage est global sans aucune référence à des postes de travaux ; qu'il est aussi établi par les pièces produites que Monsieur [F], a, de façon récurrente, refusé l'accès de son appartement ; Qu'ainsi, l'électricien choisi pour faire un devis n'a pu obtenir de rendez-vous ( pièce 35) ; que le devis de peinture a été établi sur plan ;
Que par conséquent la cour n'est pas en mesure de déterminer quels travaux précis sont réellement nécessaires et réclamés par Monsieur [F] et quel en est précisément le coût, poste par poste ;
Que, dans ces conditions, la cour ne peut prononcer de condamnation et le jugement sera réformé ;
Sur les travaux relatifs aux souches et à la poutre de la charpente
Considérant que Monsieur [F] dénonçant un affaissement du plafond de son appartement, a saisi la préfecture de police de Paris ; que, l'architecte de la ville de Paris a conclu à la nécessité d'aménager une trappe d'accès aux combles pour examiner l'état des poutres de la charpente et notamment l'état d'ancrage de la poutre litigieuse dans le mur pignon de l'immeuble ; que Monsieur [F] a loué et fait poser un étai ou chandelle dans son appartement, mais s'est refusé à donner accès, de sorte que les travaux ne sont intervenus que le 15 avril 2014 ;
Considérant qu'il en est résulté, faute de protection suffisante relevée par l'expert judiciaire en page 33, des désordres dans l'appartement de Monsieur [F], qui en demande réparation ;
* Sur l'aquarium et le canapé
Considérant que Monsieur [F] indique que la présence du canapé et de son aquarium n'a jamais été contestée et qu'ils ont été enlevés pour faciliter les travaux et indique que l'expert judiciaire l'a constaté ; qu'il réclame la valeur de remplacement de 900 € pour l'aquarium et de 2 500 € pour le canapé ; que la fondation demande, quant à elle, la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande ;
Mais considérant que Monsieur [F] indique en page 44 du rapport de M. [Y] ' qu'ils ont été enlevés par les employés de la ville de Paris et conservés par eux ', que la responsabilité de la fondation ne peut donc être engagée ;
* Sur les nuits d'hôtel
Considérant que Monsieur [F] demande 150 € par jour de frais d'hôtel, de restaurant et de teinturerie ; que l'expert a considéré que les travaux ont duré du 15 avril au 25 juin soit 72 jours ; que Monsieur [F] fait valoir que la fondation avait proposé dans son dire du 28 mai 2014 une indemnisation de 70 € par jour pendant 12 jours soit 840 € ;
Que Monsieur [F] qui prétend que les travaux ont duré 77 jours, réclame 72 nuités ; Que le tribunal a rejeté les demandes en l'absence de pièces ;
Mais considérant que, compte tenu de la proposition de la Fondation qui a reconnu la nécessité pour le locataire de quitter les lieux pendant les travaux et admis un montant de 70 € par jour retenu par l'expert, ( en pièce 17 de Monsieur [F]), une somme de 840 € sera allouée à Monsieur [F] à ce titre et le jugement infirmé sur ce point ;
* Sur le téléphone, la mise en carton et la location de l'étai
Considérant que la nécessité d'un téléphone particulier d'un usage réservé aux travaux, et alors même que la carte SIM était gratuite, n'est pas établie ; que cette demande sera rejetée ; qu'en revanche, la mise en carton était nécessaire et une somme de 360,80 € sera allouée à Monsieur [F] ;
Considérant que Monsieur [F] n'a pas été autorisé au préalable par le bailleur à poser un étai mais que Monsieur [H], le premier expert, a indiqué dans son rapport, en page 9, que l'étai métallique a été mis en place à la demande de l'architecte de sécurité sous la panne faîtière afin d'en assurer la stabilité ; que cela est corroboré par la pièce 21 de Monsieur [F] émanant de la préfecture de police qui indique que cet étai a été demandé par l'architecte le 12 décembre 2010 ; que cependant les travaux ont été retardés par Monsieur [F] qui a refusé le sondage ainsi que l'expert l'a constaté en page 13 de son rapport du 14 mars 2011; Que, par conséquent, Monsieur [F] ne pourrait se voir rembourser la location que jusqu'à cette date puisque le sondage montrera 'que la poutre remplit sa fonction et ne nécessite aucun renforcement' mais qu'il ne verse aux débats aucune facture en cause d'appel et que l'expert judiciaire n'a pas retenu cette demande ; qu'en conséquence le jugement sera infirmé ;
* Sur les poussières et les gravats
Considérant que Monsieur [F] réclame le coût du remplacement d'un lecteur DVD, d'un ordinateur, d'une télévision, d'une barre de son et d'un micro onde qui auraient été rendus hors service par la poussière métallique liée aux travaux sur le zinc du toit ; que cependant, il ne produit que les devis de remplacement sans établir la nécessité du remplacement et leur lien avec les travaux ;
Que sa demande ne peut aboutir ;
* Sur le nettoyage des croisillons de la salle de bains et la peinture de vélo
Considérant que c'est à juste titre que le tribunal a motivé le débouté de ces demandes en l'absence de dégradation constatée par l'expert ;
* Sur les rayures du marbre
Considérant que Monsieur [F] demande la confirmation du jugement qui a condamné la fondation à lui verser une somme de 792 € en réparation du marbre rayé ; que Monsieur [F] se fonde sur la comparaison des photos du 15 avril 2014 avec celles du 30 juin 2014 ; que, cependant, les photos du 15 avril 2014 montrent un parquet et non pas un sol en marbre et que dès lors le lien de causalité entre les travaux et les rayures du marbre dans une pièce où l'accès était limité n'est pas établi ;
* Sur le nettoyage du tapis, des vêtements et de l'abat jour
Considérant que Monsieur [F] a produit des devis et le tribunal a alloué à Monsieur [F] une somme de 3 138,90 € à ce titre ; que la fondation souligne que depuis 2014 aucune facture de nettoyage n'a été produite aux débats et que la réalité du préjudice n'est pas établie ; que, cependant, les devis dont l'existence a été constatée par le tribunal sont suffisamment probants ;
Que la décision entreprise sera donc confirmée ;
* Sur les objets cassés
Considérant que Monsieur [F] expose que ses affaires étaient parfaitement rangées mais que les ouvriers les ont déplacées et entassées sans protection ainsi que cela ressort des photographies de l'expert judiciaire ; qu'il demande le paiement d'une somme de 1 424,53 € à titre de réparation ;
Que la Fondation Grancher invoque le rapport de l'expert judiciaire, qui n'a pas constaté la dégradation d'objets et qui indique expressément 'l'entassement est le fait de Monsieur [F]';
Que, dès lors, les allégations de Monsieur [F] sont contredites par l'expert et il se verra débouté de ses demandes et le jugement entrepris sera infirmé ;
* Sur le climatiseur
Considérant que Monsieur [F] demande la condamnation de la Fondation Grancher à lui verser une somme de 10'000 €, demande dont il a été débouté en première instance mais ne motive pas cette demande ; que le climatiseur n'a pas été soumis à l'expert judiciaire ainsi que le rappelle le jugement entrepris qui indique, en outre, qu'il fait l'objet d'une procédure non jointe ;
Que le jugement entrepris sera dès lors approuvé ;
Sur des dégâts liés aux travaux sur les souches
Considérant que le jugement entrepris a alloué à Monsieur [F] une somme de 1 278 € ;
-condamnation contestée par la Fondation Grancher- au motif que la plaque vitrocéramique aurait été cassée et le plan de travail en marbre abîmé ; qu'en effet, en page 37 du rapport, l'expert judiciaire indique :'la réalité de cette détérioration n'a pas été constatée » puis, en page 38 'il ne nous est pas possible de déterminer l'origine de la casse invoquée par Monsieur [F] ';
Que, dans ces conditions, cette demande d'indemnisation de Monsieur [F] sera rejetée ;
Sur les loyers et les charges
Considérant que la Fondation Grancher réclame la condamnation de l'intimé à lui verser une somme de 11' 061,50 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2017 et conteste sa condamnation à rembourser une somme de 489, 07 € au titre d'un trop versé de charges ; qu'elle fait valoir que le dernier paiement remonte au 15 octobre 2015 ;
Que M. [F] répond que le bailleur prélève à tort des sommes indues au titre de la consommation de gaz et divers autres postes et que ces charges ne sont pas justifiées par des pièces ;
Considérant que Monsieur [F] n'apporte pas la preuve du paiement des loyers même réduits mais que le loyer étant réduit de 72 € par mois à compter du 20 novembre 2007 sur 82 mois la somme de 5 904 € est à déduire de la dette locative ; que Monsieur. [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 11 061,50 € - 5 904 € = 5 157,50 € :
Considérant que la Fondation Granger ne justifie pas des charges par les pièces versées aux débats ; que le jugement entrepris, a, à juste titre, condamné la Fondation Grancher à rembourser à Monsieur [F] la somme de 489,07 € au titre des charges ;
Sur la résiliation du bail et le harcèlement
Considérant que la Fondation Grancher demande l'infirmation du jugement et la résiliation du bail pour manquements graves de Monsieur [F] à ces obligations ; Qu'elle fait valoir que Monsieur [F] s'oppose à la réalisation des travaux et aux mesures conservatoires, entrave les expertises, les travaux de réalisation d'une trappe, se montre très menaçant et violent et a cessé de payer ses loyers depuis le 15 octobre 2015 ;
Que Monsieur [F] prétend qu'il subit depuis des années un harcèlement de son bailleur qui le dénigre, fait de fausses déclarations et de faux témoignages alors que des enregistrements vidéo et audio démontreraient qu'il se comporte en locataire exemplaire et respectueux ; qu'il demande réparation de ce harcèlement qui dure selon lui depuis 15 ans et le paiement d'une somme de 20'000 € en réparation ;
Considérant que l'appelante produit aux débats :
- un mail du gestionnaire du bien selon lequel Monsieur [F] a empêché le 3 décembre 2010 les travaux de création d'un trappe d'accès,
- une lettre de l'architecte qui expose que Monsieur [F] a refusé trois solutions de traitement, a interrompu deux fois, les travaux dans les parties communes dont une avec la police et qui se plaint du comportement agressif du 22 décembre 2010 de Monsieur [F],
- un procès-verbal d'huissier du 20 janvier 2011 établi à la requête du syndicat des copropriétaires qui constate ' une certaine agressivité dans le ton de la voix de Monsieur [F] qui claque la porte, qui menace d'appeler la police, de porter plainte, de saisir du monde bien placé, qui se maintient dans la cage d'escalier et continue à proférer des menaces, à être agressif, qui tient son portable à la main et prend des photos, qui s'oppose au piochage dans les parties communes, qui se montre énervé voir hystérique, profère des menaces de plainte pour injures et fait venir trois policiers ;
- une lettre de Monsieur [F] au gestionnaire du 23 novembre 2011 qu'il accuse de l'escroquer, le menace de comptes à rendre à la justice et de plainte auprès du procureur pour harcèlement (pièce 34 a),
- une lettre de Monsieur [F] du 23 janvier 2012 au conseil du bailleur qu'il accuse de vols répétés et d'escroquerie aux assurances, de mensonges, de fausses déclarations, d'ignominie et qui lui donne rendez-vous au tribunal pour s'expliquer sur les détournements de son loyer et sur les insultes du bailleur qui l'ont obligé à changer de numéro de téléphone,
- une nouvelle lettre du 14 mars 2012 qui traite l'agence de voyous, de vraie caricature, qui accuse celle-ci de harcèlement, d'obtenir de l'argent indû en faisant de fausses déclarations à la CAF, le menace de plainte pénale (pièce 34 d, e),
- un mail de l'architecte du 19 juillet 2012 qui indique que son métreur et lui-même ont été agressés verbalement par Monsieur [F] qui a pris les documents du métreur et que, devant sa violence, ils ont préféré quitter l'étage,
- une lettre du 10 janvier 2014 du responsable de la banque Neuflize OBC au gestionnaire du bien (pièces 35 a) qui expose que Monsieur [F] quand il vient verser son loyer en espèces sur le compte de l'agence, se montre impoli verbalement, hautain envers son personnel d'accueil et de caisses ou de toute autre personne se trouvant dans les lieux, qui hausse le ton dès qu'on lui demande quelques justificatifs, qui fait des esclandres, ce qui est très perturbant pour tout le monde, et qui a été contraint de faire venir la police pour lui faire quitter les lieux (pièce 35 B) et qui demande qu'un autre moyen de paiement soit trouvé ,
- une attestation de l'entreprise NALL BAT du 29 janvier 2014 selon laquelle Monsieur [F] a refusé l'accès à son balconnet pour la peinture de la lucarne et du garde corps et s'est montré agressif et a menacé les compagnons ce qui est confirmé (pièces 28 et 29 ) par le compte rendu de chantier,
- un procès-verbal de plainte à la police du maçon chargé du ravalement de la façade qui se plaint de menaces de Monsieur [F], qui a reçu un coup de poing à l'épaule et qui explique que Monsieur [F] est très physique et très violent, que son collègue et son patron ont eu beaucoup de mal à le maîtriser et qu'il a proféré la menace 'je vais te tuer' à plusieurs reprises et qui indique qu'il a été blessé et qu'il a des douleurs au bas du dos ;
- une déclaration de main courante du 12 février 2015 de la gardienne de l'immeuble, selon laquelle Monsieur [F] lui a déclaré ' si tu continues à mettre du courrier sous ma porte, tu vas le payer cher ', qui explique qu'il était très énervé et qu'elle a eu peur et que Monsieur [F] lui fait peur ;
Considérant que dans son rapport Monsieur [Y] indique : 'nous estimons utile de porter à la connaissance du tribunal l'atmosphère dans laquelle s'est déroulé le rendez-vous d'expertise du 11 juillet 2012 : 'Monsieur [F] s'est, dans un premier temps, opposé à ce que le représentant du propriétaire et son conseil pénètrent dans son appartement objet de l'expertise. Agressivité verbale de Monsieur [F] à l'encontre de la partie adverse' ;
Considérant qu'il est donc, dès lors, établi que de façon récurrente depuis des années Monsieur [F] agresse les représentants du bailleur, l'architecte, les ouvriers et la gardienne dans l'immeuble ; que ce comportement est un manquement grave à son obligation jouissance paisible ; qu'il ne peut valablement arguer d'un harcèlement du bailleur qu'il ne démontre pas et n'est pas susceptible de justifier son agressivité à l'égard des tiers présents dans l'immeuble ;
Qu'en outre, il ne conteste pas ne plus rien régler depuis 2015 ;
Qu'enfin, les pièces du dossier prouvent qu'il entrave les travaux que le bailleur souhaite réaliser dans l'immeuble et qu'il réclame ;
Que, dès lors, compte tenu de la gravité des manquements de Monsieur [F] à ses obligations de locataire, la résiliation du bail sera prononcée à compter du présent arrêt ;
qu'il convient, en conséquence, d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans le respect des délais légaux ;
Considérant que le bail convenu entre les parties prévoit à son article 9 que l'indemnité d'occupation qui sera due à compter de ce jour sera égale au double du loyer quotidien ;
Qu'il convient, en l'espèce, de faire application de cette clause et de prévoir qu'elle sera du double du loyer quotidien réduit, car son objet est de compenser pour le bailleur la perte de loyer et de l'indemniser de la perte de la libre disposition de son bien et qu'elle a en outre un effet coercitif pour la libération des lieux; que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
Sur les dommages-intérêts pour trouble de gestion à l'immeuble
Considérant que la fondation Grancher réclame le paiement d'une somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice locatif ; que, cependant, ce préjudice est déjà indemnisé par le montant de l'indemnité d'occupation ;
Sur les frais de procédure
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante la totalité des frais de procédure qu'elle a été contrainte d'exposer ; que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et Monsieur [F] sera condamné à verser à la Fondation Grancher une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 de du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare recevables les conclusions de l'appelante en date du 11 septembre 2017,
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 12 septembre 2017,
Confirme le jugement entrepris sauf :
- sur la pose d'une boîte aux lettres,
- sur la condamnation au titre de' travaux de décence'
- sur les frais d'hébergement,
- sur le montant de la réduction de loyer,
- sur la dette locative,
- sur le téléphone,
- sur les frais de location d'une chandelle,
- sur les rayures du marbre,
- sur les objets cassés et notamment la plaque vitrocéramique,
- sur la résiliation du bail,
- sur les frais de procédure,
Statuant de ses chefs,
Déboute Monsieur [F] de sa demande au titre de la boîte aux lettres,
Déboute Monsieur [F] de sa demande au titre des travaux de 'mise en décence',
Dit que le montant du loyer sera réduit de 72 € par mois à compter du 20 novembre 2007,
Condamne la Fondation Grancher à verser à Monsieur [F] une somme de 840 € au titre de ses frais d'hébergement,
Déboute Monsieur [F] de sa demande au titre des rayures du marbre,
Déboute Monsieur [F] de ses demandes au titre des objets cassés,
Déboute Monsieur [F] de sa demande au titre de la plaque vitrocéramique et du plan de travail,
Condamne Monsieur [F] à payer à la Fondation Grancher une somme de 5 157,50 € au titre des loyers réduits impayés au 4 septembre 2017,
Prononce la résiliation du bail portant sur l'appartement du [Adresse 4] aux torts de Monsieur [F] à compter du présent arrêt,
Y ajoutant,
Ordonne l'expulsion de Monsieur [F] et celle de tout occupant de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Dit que le sort des meubles est régi par les articles L 4 33-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Monsieur [F] à payer à la Fondation Grancher une indemnité d'occupation quotidienne égale au double du montant du loyer quotidien réduit à compter de ce jour jusqu'à libération effective des lieux de tout occupant de tous meubles et remise des clés,
Déboute la Fondation Grancher de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice locatif,
Condamne Monsieur [F] à verser à la Fondation Grancher une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT
