Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 31 MAI 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11511 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CACML
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-17-191051
APPELANT
Monsieur [O] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Anne GIOVANDO, avocat au barreau e PARIS,
INTIMÉ
Etablissement Public PARIS HABITAT - OPH
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Fabrice POMMIER de L'ASSOCIATION AMIGUES AUBERTY JOUARY ET POMMIER, substitué par Me Emilien BUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : J114 ,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère , chargée du rapport.
Ce magistrats a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Cynthia GESTY, greffièr présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 janvier 1996, à effet au 1er février 1996, l'établissement public à caractère industriel et commercial Paris habitat OPH (ci-après, Paris habitat OPH) a donné à bail à M. [O] [P] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], avec cave, pour un loyer de 1 240, 50 francs (189 euros) outre provisions sur charges mensuelles.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23 novembre 2016 pour avoir paiement d'un arriéré de 1 465,54 euros.
Par acte d'huissier en date du 1er mars 2017, Paris Habitat OPH a fait assigner M. [P] devant le tribunal d'instance du 19ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou son prononcé, l'expulsion de M. [P] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation.
Par jugement en date du 23 mars 2018, le tribunal a ordonné une expertise, le rapport a été déposé le 7 janvier 2019 après une réunion sur les lieux le 8 novembre 2018.
Par jugement du 30 avril 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Dit que l'expertise judiciaire n'encourt aucune nullité, faute de violation du contradictoire,
Dit que l'expertise judiciaire répond à la mission demandée et est opposable aux parties,
Rejette la demande de M. [P] de sursis à statuer dans l'attente d'un complément d'expertise,
Dit que le commandement de payer du 23 novembre 2017 signifié en étude d'huissier est nul et de nul effet,
Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 4], avec cave, aux torts de M. [P] [O] pour inoccupation des lieux à titre de résidence principale et impayés de loyers et charges,
Dit que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, surloyers qui auraient été payés si le bail avait continué,
Condamne M. [P] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 15 276,72 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 4 mars 2019, février 2019 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2016 sur la somme de 1 465,54 euros et de l'assignation pour le surplus,
Ordonne la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation,
Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Paris Habitat OPH pourra faire procéder à l'expulsion de M. [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Autorise Paris Habitat OPH à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde meuble de son choix au frais, risques et péril de M. [P] [O] à défaut de local désigné,
Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Déboute M. [P] de sa demande en indemnisation de ses préjudices de jouissance et de coût de nouveau logement,
Déclare irrecevable M. [P] en sa demande de travaux sous astreinte et au titre du préjudice matériel,
Déboute M. [P] de la demande de suspension de paiement des loyers,
Ordonne l'exécution provisoire,
Ordonne la communication au préfet de [Localité 2] de la présente décision,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne M. [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 novembre 2016 et les frais de l'expertise judiciaire,
Déboute Paris Habitat OPH de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 3 juin 2019, M. [P] a interjeté appel de cette décision et, dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 21 août 2019, il demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dire et juger que la violation du principe du contradictoire entraîne la nullité du rapport d'expertise,
Dire et juger que le rapport d'expertise de M. [E] est inopposable à l'encontre de M. [P] et que le rapport précité ne peut tirer vis-à -vis de lui aucun effet juridique,
Dire et juger que la société Paris Habitat n'a pas rempli ses obligations contractuelles vis-à -vis
de M. [P],
Dire et juger que la société Paris Habitat n'a pas exécuté loyalement les obligations qu'elle avait envers M. [P],
Constater que M. [P] a continué à s'acquitter régulièrement du paiement de son loyer de 2009 à 2016 et que ce paiement sans droit ni cause ouvre droit au bénéfice de ce dernier à une compensation de créance, à concurrence du reliquat de loyer,
Dire et juger que les courriers recommandés de M. [P] consacrent des actes interruptifs de prescription,
Dire et juger que M. [P] est bien fondé à solliciter que les travaux soient réalisés dans l'appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
Dire et juger que le paiement des loyers sera suspendu pendant la durée des travaux,
Condamner la société Paris Habitat à verser à M. [P] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de réparation du trouble de jouissance,
Condamner la société Paris Habitat à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamner la société Paris Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais du commandement de payer frappé de nullité et les frais d'expertise judiciaire.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 15 novembre 2019, Paris habitat OPH demande à la cour de :
Dire et juger M. [O] [P] irrecevable ou mal fondé en son appel,
En conséquence, le débouter de toutes ses demandes,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamner M. [O] [P] à payer à Paris habitat OPH la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 novembre 2016 et les frais de l'expertise judiciaire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022.
SUR CE,
Considérant, en premier lieu, sur la nullité du rapport d'expertise en date du 4 janvier 2019, sollicitée par M. [P], que contrairement à ce que celui-ci soutient, l'expert n'a pas imposé à son conseil un « silence durable » mais a vainement attendu que son conseil, qui n'a pas été en mesure d'être présent lors des opérations d'expertise sur place, lui adresse ses observations à la date qu'il avait lui-même sollicitée ;
Que s'il est exact que l'expert, comme il l'indique, n'a pas visité la chambre, le séjour et la cuisine mitoyenne en raison de leur encombrement - l'expert déduisant du désordre et de dégradations visibles sur la serrure de la porte d'entrée un vraisemblable cambriolage - mais uniquement la salle de bains, l'entrée et les WC, ces circonstances et la rapidité avec laquelle l'expert a déposé son rapport, ne sont pas de nature à justifier le prononcé de la nullité de ce rapport ;
Que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Considérant que le bailleur ne conteste pas la nullité du commandement de payer qu'il a fait délivrer à l'appelant le 23 novembre 2016, nullité prononcée par le tribunal au motif que le bailleur ne pouvait ignorer que le locataire n'occupait plus les lieux puisque son conseil l'en avait informé dans un courrier du 14 septembre 2016, de sorte que le procès-verbal devait être signifié conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ;
Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats que le logement dont est locataire M. [P] a fait l'objet de deux dégâts des eaux en 2009 et 2010, se manifestant tous deux par les mêmes conséquences, à savoir la remonté d'eaux usées par les toilettes et la baignoire ;
Que si la société Paris habitat indique avoir fait déboucher la colonne d'eaux usées après le sinistre de 2009, elle n'évoque pas celui de 2010, dont elle a pourtant été informée par un courrier qui lui a été adressé le 31 août 2010 par le précédent conseil du locataire, courrier dans lequel il était indiqué que M. [P], atteint d'une grave maladie ainsi qu'un certificat médical joint à cette lettre en justifiait, ne pouvait continuer à occuper ce logement;
Considérant que M. [P] a fait constater par huissier l'état de son appartement et verse aux débats le procès-verbal de constat dressé le 28 juin 2010 (pièce n°7) ;
Que l'huissier indique constater « dès l'entrée (...) une odeur importante de défections (sic) et de moisissures », qu'il relève que « la cuvette des WC déborde ainsi que la baignoire de cette eau coloriée et contenant des excréments. Une odeur importante se fait sentir dans tout l'appartement, ne permettant pas de rester dans les lieux plus longtemps que le temps effectué à ces constatations » ;
Que les clichés photographiques joints à ce constat d'huissier montrent en effet la baignoire au trois quarts remplie d'une eau sombre ainsi que la cuvette des WC remplie de cette même eau ;
Qu'il doit être relevé que l'expert judiciaire note dans son rapport du 7 janvier 2019 que M. [P] avait évoqué ce constat réalisé en 2010 qui établissait un second dégât ensuite de celui apparu en 2009 et de même nature que le premier, mais que ni M. [P] ni son conseil ne l'avait transmis à l'expert, raison pour laquelle celui-ci n'a fait état que d'un seul dégât en 2009 ;
Que néanmoins, et à tout le moins, le bailleur en a été informé par le courrier qui lui a été adressé par le précédent conseil de M. [P] le 31 août 2010 (pièce n°2) ;
Que le bailleur ne formule aucune observation ou contestation de ce constat d'huissier, non plus que de la lettre qui lui a été adressée le 31 août 2010 ;
Que s'il est exact, comme l'a relevé le premier juge, que le locataire n'a pas été très diligent dans ses démarches, il demeure néanmoins que la réparation de la canalisation d'évacuation des eaux usées effectuée en 2009 n'a pas été suffisante, puisque le même dégât s'est reproduit quelques mois après la première inondation d'eaux usées et que la situation décrite par l'huissier dans son procès-verbal du 28 juin 2010 caractérise incontestablement, à cette date, le caractère insalubre du logement ;
Considérant en conséquence que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, le défaut d'occupation de ce logement ne saurait justifier la résiliation du bail ;
Considérant s'agissant des loyers impayés depuis le mois de juin 2016, peu de temps avant que le conseil de l'appelant prenne contact avec la bailleresse, ils ne sauraient caractériser un manquement suffisamment grave au regard du contexte de ce litige pour que ce manquement à l'obligation, pourtant essentielle du locataire, conduise au prononcé de la résiliation du bail ;
Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail ainsi que ses conséquences, c'est-à -dire l'expulsion du local et la condamnation à verser une indemnité d'occupation ;
Considérant quant à la demande de l'appelant tendant à la réalisation de travaux de remise en état de cet appartement, que le premier juge a considéré que M. [P] était en mesure de faire valoir ses droits à compter du 16 juillet 2009, date de l'expertise amiable des assureurs ; que sa demande formée pour la première fois le 23 janvier 2018 était prescrite en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014, ayant réduit le délai de prescription pour toutes actions dérivant d'un contrat de bail à trois ans, de sorte que ce texte, combiné avec l'article 2222 du code civil, fixait le terme du délai de la prescription au 16 juillet 2014 ;
Que, cependant, et sans qu'il soit nécessaire d'apprécier la décision entreprise au regard de l'application dans le temps de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014, ni de répondre à l'argumentation de l'appelant quant au caractère interruptif de prescription d'une mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception, il doit être relevé que les obligations faites au bailleur en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de ne donner à bail qu'un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat ainsi que de garantir une jouissance paisible du logement, sont des obligations continues qui perdurent pendant toute la durée du bail, de sorte que le bailleur ne peut, en cours de bail, se prévaloir utilement de la prescription à compter de la réalisation des dommages rendant le logement insalubre ou indécent ;
Que d'ailleurs le bailleur dans un courrier adressé au conseil du locataire le 28 avril 2017, a indiqué qu'il était disposé à faire réaliser les travaux lui incombant ; qu'il relevait à bon droit, dans ce même courrier, que le locataire ne s'était pas manifesté lorsqu'il avait été question d'effectuer des travaux à la suite de la première inondation ; qu'il est, en effet, exact que l'appelant ne justifie pas avoir indiqué à Paris habitat le moyen de le joindre et qu'il ne venait manifestement pas récupérer son courrier régulièrement, tout au moins peut-on le supposer puisqu'il n'apporte aucune explication à son absence de réponse sur ce point ;
Considérant que, dans ses écritures devant la cour, M. [P] sollicite la condamnation de Paris habitat, sous astreinte, à faire exécuter « les travaux » sans que ceux-ci soient d'une quelconque façon précisés ;
Que néanmoins, et bien que l'expert ait indiqué ne pas pouvoir visiter la chambre, le séjour et la cuisine, il résulte des éléments versés aux débats, et notamment du courrier de Paris habitat adressé le 28 avril 2017 au conseil du locataire, aux termes duquel il indique que selon les constatations de son assureur le 16 juillet 2009, soit avant la seconde inondation, les dommages se situaient dans la salle de bains, les WC, le séjour et l'entrée ; que le procès-verbal d'huissier dressé à la requête du locataire le 28 juin 2010 comme, de façon partielle, le rapport d'expertise judiciaire, montrent que ce sont les sols et les murs qui ont été endommagés ;
Que Paris habitat sera donc condamné à effectuer les travaux de rénovation des murs et sols de ces trois pièces, dont les dégradations proviennent, comme l'a relevé l'expert, de la canalisation des eaux usées ; que la première réparation de cette canalisation effectuée par Paris habitat après la première inondation en 2009 n'ayant, de toute évidence, pas été suffisante puisque qu'une seconde inondation de même nature a eu lieu quelques mois plus tard ;
Qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte ;
Considérant, s'agissant de la demande formulée par Paris habitat de payement de l'arriéré de loyers, qu'il doit être relevé que le locataire a réglé son loyer de 2009 au mois de juin 2016 tout en n'occupant pas ce logement ; que la demande du bailleur porte sur la période du mois de juin 2016 au mois de février 2019 inclus, pour un montant de 15 276,72 euros, observation étant faite que dans ce décompte ( pièce n°19 ) sont inclus des frais de contentieux qui n'ont pas à y figurer ;
Qu'il résulte de la pièce n°13 du bailleur que le loyer et les charges s'élevaient en 2016 à la somme moyenne arrondie de 338 euros ( 244,57 + 93,67) ; qu'il convient de réduire le montant de la somme due au bailleur d'environ les deux tiers compte tenu de l'état de l'appartement et corrélativement, du préjudice de jouissance du locataire, de sorte c'est la somme mensuelle arrondie de 110 euros dont est redevable le locataire pour la période considérée ;
Que la somme due par M. [P], calculée sur 32 mois, de juillet 2016 à février 2019, inclus, est donc de 3 520 euros ;
Que cette réduction de la somme mensuelle due au bailleur à 110 euros sera applicable jusqu'à ce que les travaux nécessaires à la réhabilitation du logement soient réalisés, sauf en cas de non réponse du locataire, passé le délai de 30 jours après mise en demeure notifiée à M. [P] à l'adresse qu'il indique, dans le cadre de la présente procédure, être celle où il réside actuellement, à charge pour celui-ci de faire connaître au bailleur l'adresse de sa nouvelle résidence s'il y a lieu ;
Considérant que la cour ne s'estime pas saisie de la demande de « constater » que le locataire s'est acquitté de son loyer et que ce « paiement sans droit ni cause ouvre droit au bénéfice de ce dernier à une compensation de créance, à concurrence du reliquat de loyer » ; que la cour n'est en effet pas chargée de constater mais de juger des prétentions fondées sur une argumentation ;
Considérant que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens en première instance comme en appel, ainsi que la moitié des frais de l'expertise judiciaire, que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
-jugé nul le commandement de payer délivré le 23 novembre 2016,
- rejeté la demande de nullité de l'expertise,
- rejeté les demandes d'application de l'article 700 du code de procédure civile,Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Déclare recevables les demandes de M. [O] [P] relatives à l'état du logement donné à bail,
- Condamne l'établissement public industriel et commercial Paris habitat a faire réaliser des travaux de rénovation des murs et sols de l'entrée, la salle de bains, les toilettes et la salle de séjour de l'appartement donné à bail à M. [P] situé à [Adresse 4],
- Réduit le montant du loyer et des charges dus par M. [O] [P] à la somme mensuelle de 110 euros jusqu'à la réalisation par le bailleur des travaux qu'il est condamné à faire exécuter dans ledit appartement, à condition que le locataire laisse le bailleur accéder à cet appartement pour réaliser lesdits travaux et sauf si M. [O] [P] fait obstacle à l'exécution desdits travaux, passé le délai de 30 jours après mise en demeure notifiée à M. [P] à l'adresse qu'il indique être celle où il réside actuellement dans le cadre de la présente procédure, à charge pour celui-ci de faire connaître au bailleur l'adresse de sa nouvelle résidence s'il y a lieu,
- Condamne M. [O] [P] à régler à l'établissement public industriel et commercial Paris habitat la somme de 3 520 euros au titre des loyers et charges dus au mois de février 2019 inclus,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens de première instance et d'appel, les frais d'expertise étant partagés par moitié entre elles.
Le greffier, Le président,
