REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 31 MAI 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/15858 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQEM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-19-003029
APPELANTE
Madame [L] [S]
Née le 15 Septembre 1983 à[Localité 4]a (BULGARIE)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Denis SMADJA de l'ASSOCIATION SMADJA TOMEZYK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P86
INTIMEE
Société civile L'IMMOBILIERE DAUPHIN
faisant élection de domicile au cabinet de son mandataire la SARL ULAN IMMOBILIER (484 689 849 RCS PARIS) ayant son siège social sis [Adresse 1]
N° SIRET : 444 099 147 00019
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Delphine BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS, toque : B1204
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 1er Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [G] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRET : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 février 2010, la société civile immobilière L'Immobilière Dauphin a donné à bail à Mme [L] [S] un logement situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer et d'une provision sur charges d'un montant mensuel de 750 euros.
Par jugement du 5 novembre 2014, le tribunal d'instance du 10ème arrondissement a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 décembre 2013, condamné Mme [S] au paiement de la somme de 6 513,30 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 24 septembre 2014 et autorisé Mme [S] à régler sa dette en 36 versements mensuels de 20 euros, la dernière mensualité soldant la dette.
Le 19 septembre 2018, la société L'Immobilière Dauphin a fait délivrer à Mme [S] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin d'obtenir paiement de la somme de 8 894,23 euros au titre des loyers et charges.
Par assignation en date du 20 février 2019, la société L'Immobilière Dauphin a fait citer Mme [S] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ou, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [S] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation.
Par jugement du 22 juillet 2019, cette juridiction a ainsi statué :
- Constate la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé à [Adresse 3] et ce à compter du 19 novembre 2018,
- Condamne Mme [S] à payer à la société L'Immobilière Dauphin la somme de 5 302,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus entre le 25 septembre 2014 et le 1er juillet 2019, terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Condamne la société L'Immobilière Dauphin à payer à Mme [S] la somme de 3 177,57 euros en indemnisation de son trouble de jouissance,
- Ordonne la compensation entre ces sommes,
- Dit qu'à défaut par Mme [S] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société L'Immobilière Dauphin pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,
- Condamne Mme [S] à payer à la société L'Immobilière Dauphin une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du (ajouté par la cour, 1er) août 2019 jusqu'au départ effectif des lieux,
- Déboute Mme [S] de sa demande de délais,
- Déboute Mme [S] de ses autres demandes,
- Déboute la société L'Immobilière Dauphin de ses autres demandes,
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Mme [S] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2018,
- Ordonne l'exécution provisoire.
Le 30 juillet 2019, Mme [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique, et dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er février 2022, elle demande à la cour de :
Avant-dire droit,
- enjoindre l'intimé de justifier des travaux préconisés par les services de la mairie concernant la ventilation, du diagnostic établi dans l'appartement par la société Expertam à la demande de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement, de la validation par la préfecture des travaux palliatifs réalisés dans les parties communes,
Au fond,
-infirmer le jugement dont appel du tribunal d'instance de Paris du 22 juillet 2019,
- constater que Mme [S] a quitté définitivement le logement en novembre 2019,
- dire et juger que Mme [S] pourra régler le montant des arriérés en 36 mensualités, en plus des loyers courants,
En conséquence,
- arrêter toute demande concernant les loyers ou (une) indemnité d'occupation à la date du départ du logement,
- débouter la société L'Immobilière Dauphin de sa demande en expulsion formée à l'encontre de Mme [S],
- constater que Mme [S] justifie d'une assurance en cours de validité ainsi que pour les années précédentes,
À titre reconventionnel,
- constater que l'appartement mis à la disposition de Mme [S] ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- constater que la société L'Immobilière Dauphin ne justifie pas avoir réalisé des travaux de mise en conformité,
- réduire le montant du loyer dû par Mme [S] à compter du mois de juillet 2010 et jusqu'à la sortie des lieux en novembre 2019, charges comprises, à la somme de 600 euros,
- condamner la société L'Immobilière Dauphin à rembourser à Mme [S] le trop-perçu de loyer depuis l'entrée dans lieux et jusqu'à sa sortie,
- ordonner la compensation de ces sommes avec les arriérés mis à la charge de Mme [S],
- condamner la société L'Immobilière Dauphin à régler à Mme [S] le solde,
- condamner la société L'Immobilière Dauphin à régler à Mme [S] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant de l'exposition dangereuse à des poussières de plomb à compter du mois de juillet 2010 et jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires,
- condamner la société L'Immobilière Dauphin à régler à Mme [S], pour sa fille mineure, [J], la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant de l'exposition dangereuse à des poussières de plomb à compter de sa naissance, le 4 mai 2015, et jusqu'à réalisation des travaux nécessaires,
- débouter la société L'Immobilière Dauphin de toute autre demande, fin et prétention,
- condamner la société L'Immobilière Dauphin à verser à Mme [S] la somme de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 11 février 2022, la société L'Immobilière Dauphin demande à la cour de :
- constater que Mme [S] a remis les clés et quitté définitivement les lieux le 2 décembre 2019,
Sur la demande avant dire droit de Mme [S] :
- juger Mme [S] irrecevable en sa demande,
- subsidiairement, juger cette demande sans objet, juger Mme [S] mal fondée et la débouter,
- très subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [S],
Sur les demandes d'octroi de 36 mois de délais, de suspension des effets de la clause résolutoire, de rejet du constat de la résiliation du bail, de rejet de la demande d'expulsion :
- constater que les demandes de Mme [S] sont devenues sans objet et juger qu'il n'y a lieu à statuer,
- subsidiairement, confirmer le jugement quant au constat de la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2018, quant à l'occupation sans droit ni titre de Mme [S] et celle de tout occupant de son chef, quant à la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, quant à la condamnation de Mme [S] au paiement à la société L'immobilière Dauphin de cette indemnité mensuelle d'occupation, quant à l'expulsion de Mme [S] et de celle de tout occupant de son chef, quant au rejet de la demande de délais et quant au rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
- très subsidiairement s'il était fait droit à la demande d'infirmation, débouter Mme [S] de toutes ses demandes et prononcer la résiliation du bail, juger que cette résiliation est à effet au 2 décembre 2019, date à laquelle Mme [S] a quitté les lieux,
- en tout état de cause, réformer aux fins d'actualisation le montant dû par Mme [S] à la société L'immobilière Dauphin au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, après prise en compte des règlements intervenus postérieurement au départ des lieux et de la restitution du dépôt de garantie, à la somme de 10 083,11 euros, subsidiairement, à la somme de 3 561,81 euros, déduction faite de la somme de 6 513,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2014 et mentionné au dispositif du jugement du 5 novembre 2014, et condamner Mme [S] à payer cet arriéré à la société civile L'Immobilière Dauphin,
Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte
- constater que la demande Mme [S] est sans objet et juger qu'il n'y a lieu à statuer,
- subsidiairement, confirmer le jugement qui a débouté Mme [S] de cette demande,
- très subsidiairement, en cas d'infirmation, juger Mme [S] irrecevable en sa demande,
- à défaut, juger sans objet cette demande,
- et à défaut encore, juger cette demande mal fondée et débouter Mme [S],
Sur la demande de dispense de paiement des loyers courants dans l'attente de réalisation de travaux
- juger cette demande sans objet, juger cette demande mal fondé, débouter Mme [S],
Sur la demande d'indemnisation relative au trouble de jouissance et à la réduction rétroactive du loyer
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société L'Immobilière Dauphin à payer à Mme [S] la somme de 3 177,57 euros en indemnisation de son trouble de jouissance,
- constater que la société L'immobilière Dauphin ne conteste pas sa condamnation à payer à Mme [S] la somme de 1 000 euros en réparation de son trouble de jouissance au titre de la présence de plomb,
- constater que la société L'Immobilière Dauphin ne conteste pas le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation entre cette somme de 1 000 euros et l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation,
- juger irrecevable la demande en réduction rétroactive du montant du loyer pour la période antérieure au 1er juillet 1016,
- et à compter du 1er juillet 2016, juger cette demande mal fondée et débouter Mme [S],
- subsidiairement, juger Mme [S] mal fondée à demander la reconnaissance d'un trouble de jouissance susceptible de fonder une réduction rétroactive de loyer avec un taux de réduction de 20%, juger Mme [S] mal fondée à demander la condamnation de la société L'immobilière Dauphin à lui payer un trop-perçu de loyer depuis son entrée dans les lieux,
- débouter Mme [S] de sa demande de réformation à la hausse du quantum de la condamnation,
Sur les demandes d'indemnisation relatives au préjudice moral
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [S] de ses autres demandes,
- juger Mme [S] irrecevable en sa demande en indemnisation pour préjudice moral présentée pour le compte de sa fille mineure [J], à défaut, juger Mme [S] mal fondée et la débouter,
- juger Mme [S] mal fondée en sa demande en indemnisation pour préjudice moral et la débouter,
En tout état de cause
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de
procédure civile, condamner Mme [S] à payer à la société L'immobilière Dauphin la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, débouter Mme [S] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [S] aux dépens lesquels comprennent le coût du commandement de payer du 19 septembre 2018, condamner Mme [S] aux dépens d'appel, débouter Mme [S] de sa demande de condamnation au titre des dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.
SUR CE,
Considérant sur les demandes avant dire droit tendant à ce qu'il soit enjoint à la SCI l'Immobilière Dauphin de verser aux débats divers documents, que cette demande, à la supposer recevable, est pour partie sans objet, l'intimée ayant versé aux débats l'essentiel des documents sollicités puisque le premier juge y fait référence, que s'agissant de la 'justification de la validation par la préfecture des travaux réalisés dans les parties communes', l'appelante ne précise pas de quels travaux il s'agit, non plus que l'intérêt pour le présent litige dès lors qu'elle a quitté les lieux ;
Qu'il ne sera pas fait droit à cette demande 'avant dire droit' ;
Considérant que les parties conviennent que la locataire a quitté les lieux, l'appelante affirmant avoir quitté ce logement « en novembre 2019 », la société bailleresse indiquant que les clefs ont été remises le 2 décembre 2019, produisant un courriel de la locataire du 26 novembre annonçant son départ le 30 novembre et la réponse du mandataire du bailleur fixant le rendez-vous au 2 décembre ; que Mme [S] ne conteste pas utilement avoir remis les clefs le 2 décembre 2019, de sorte que c'est cette date qui sera retenue pour la libération des lieux, observation étant faite que cette divergence est sans conséquence, le bailleur, dans le décompte de sa créance qu'il fixe à 10 083,11 euros, n'incluant pas l'indemnité d'occupation du mois de décembre 2019 ;
Considérant s'agissant de la résiliation du bail, que c'est à juste titre que le premier juge a, comme il l'avait déjà fait dans le jugement rendu le 5 novembre 2014 pour une dette antérieure restée impayée, constaté que les causes du commandement de payer délivré le 19 septembre 2018 n'avaient pas été réglées dans le délai de deux mois, la dette ayant augmenté lors de la procédure devant le premier juge ;
Que c'est à juste titre que le tribunal a constaté que la dette de Mme [S], s'élevait, au 1er juillet 2019, à la somme de 5 302,33 euros, déduction faite de la dette d'un montant de 6 513,30 euros, retenue par le précédent jugement du 5 novembre 2014 ;
Que c'est également à bon droit que le tribunal a ordonné l'expulsion de Mme [S], mesure qui est cependant devenue sans objet du fait de la libération volontaire des lieux par l'appelante ; que de même c'est à juste titre que le tribunal n'a pas accordé de délais au regard de l'importance des crédits à la consommation contractés par la locataire ainsi que du fait qu'elle n'avait pas respecté les délais qui lui avaient été accordés par le jugement du 5 novembre 2014 ;
Que le jugement sera confirmé de ces chefs, sauf à actualiser la dette locative au 2 décembre 2019, date à laquelle Mme [S] a quitté les lieux ;
Considérant que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a justement indemnisé le préjudice de jouissance de l'appelante du fait de la présence d'humidité dans la salle de bains et la cuisine par une réduction du montant du loyer de 10%, puis de 5% après la pose d'un extracteur dans la salle d'eau ;
Que le tribunal a fixé le point de départ de cette indemnisation à compter du courrier des services techniques de l'habitat municipal du 17 mai 2016, la preuve de l'existence d'humidité n'étant pas rapportée antérieurement en l'absence de réclamation auprès du bailleur ;
Que le bailleur soulève la fin de non-recevoir prise de la prescription triennale, prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de la demande formée pour la première fois à l'audience du 1er juillet 2019, pour la période antérieure au 1er juillet 2016 ; que l'appelante ne formule aucun moyen pour contester cette fin de non-recevoir ;
Qu'il y sera fait droit et il sera jugé que la demande portant sur la période comprise entre le 17 mai et le 1er juillet 2016, soit un mois et demi, correspondant à 113,61 euros, sera déduite de la somme due par la société bailleresse au titre du préjudice de jouissance en raison de l'humidité ;
Que s'agissant du risque d'exposition au plomb, le tribunal, à bon droit, a relevé que l'expertise Expertam du 10 mars 2017 constatait que les travaux préconisés avaient été réalisés, que les revêtements étaient intègres et que les analyses des poussières ne révélaient pas de concentration en plomb supérieure au seuil réglementaire et que la préfecture de Paris avait, dans son courrier du 16 mars 2017, indiqué que les travaux prescrits avaient bien été réalisés ; que le jugement entrepris a, à bon droit, considéré que le préjudice de jouissance avait consisté en un préjudice moral en raison de l'angoisse, aggravée par la présence d'un enfant en bas âge, du risque d'être exposé à de la poussière contenant du plomb et a justement évalué ce préjudice qui avait pris naissance lors de la découverte de ce risque ;
Que le premier juge a relevé que les analyses sanguines de l'enfant n'avaient jamais dépassé le seuil de surveillance et que, si plus d'un an après la réalisation des travaux, une analyse sanguine de Mme [S] présentait un taux extrêmement élevé alors que celle de sa fille était devenue négative, il devait en être déduit que le taux élevé de Mme [S] plus d'un an après la réalisation des travaux et la vérification de l'absence de plomb dans l'appartement donné à bail, ne pouvait provenir de ce logement ;
Que l'évaluation du préjudice de Mme [S] à la somme de 1 000 euros sera confirmé ;
Considérant, quant à la demande formée par Mme [S] tendant à obtenir l'indemnisation du préjudice moral de sa fille, que, comme le fait valoir l'intimée, ni la déclaration d'appel ni les conclusions n'indiquent que Mme [S] agit au nom de sa fille, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette demande, le jugement rejetant cette demande étant devenu définitif ;
Considérant, enfin, que l'appelante ne démontre pas plus devant la cour qu'elle ne l'a fait devant le tribunal le préjudice qu'elle aurait subi du fait de l'étayement du plafond des parties communes du 5ème étage ;
Que le jugement sera infirmé quant au quantum de la somme due par la SCI l'Immobilière Dauphin à Mme [S] afin de tenir compte de la période pour laquelle la demande de réparation du préjudice de jouissance en raison de l'humidité est prescrite, que la somme due par la SCI L'Immobillière Dauphin sera fixée à la somme de 3 063,96 euros ;
Considérant que le solde dû par Mme [S], déduction faite du dépôt de garantie, des versements de la caisse d'allocations familiales et de Mme [S], notamment celui de 2 500 euros au mois d'avril 2019, ainsi que de la somme arrêtée au 24 septembre 2014 par le jugement rendu le 5 novembre 2014 par le tribunal d'instance du 10 ème arrondissement de Paris, s'élève à la somme 3 561,81 euros ;
Considérant qu'après compensation, ordonnée par le tribunal et non contestée, la somme qui reste due par Mme [S] s'élève à 497,85 euros ;
Considérant que le jugement sera également confirmé quant aux mesures accessoires ; que Mme [S] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'en équité à verser une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
- Dit que la cour n'est pas saisie du chef de la décision entreprise ayant rejeté la demande de réparation du préjudice moral de l'enfant mineur, [J] [S],
- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le préjudice de jouissance de Mme [S] à la somme de 3 177,57 euros et la dette locative de Mme [S] à la somme de 5 302,33 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'injonction de production de pièces,
- Déclare irrecevable la demande de Mme [L] [S] portant sur la réparation du préjudice de jouissance du fait de l'humidité de la salle d'eau et de la cuisine pour la période antérieure au 1er juillet 2016,
- Fixe les dommages-intérêts dus à Mme [L] [S] par la SCI L'Immobilière Dauphin en réparation de son préjudice de jouissance à la somme de 3 063,96 euros,
- Fixe la somme due par Mme [L] [S] à la SCI l'Immobilière Dauphin au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 25 septembre 2014 au 2 décembre 2019, date de libération du logement, à la somme de 3 561,81 euros;
- Condamne en conséquence, après compensation, Mme [L] [S] à verser à la SCI l'Immobilière Dauphin la somme de 497,85 euros ;
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Condamne Mme [L] [S] à verser à la SCI l'Immobilière Dauphin la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Mme [L] [S] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le Président,
