RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 31 MAI 2022
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17278 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAUAA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-17-15-0929
APPELANTE
SCI AP 1967-02 prise en la personne de ses Gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Florence GENET-SAINTE ROSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0187
INTIMES
Madame [P] [J] épouse [G]
Née le 05 Septembre 1956 à [Localité 8] (28)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B0515
Ayant pour avocat plaidant Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1259
Monsieur [X] [G]
Né le 1er Juillet 1946 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B0515
Ayant pour avocat plaidant Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1259
SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 443 607 379 00031
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Armel D'ABOVILLE de la SELEURL DBVL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur BOUYX dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
******
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 juin 1999, à effet au 1er août 1999, la société civile immobilière l'Immobilière Paris Banlieue a donné à bail à M. [X] [G] et Mme [P] [J] épouse [G] un logement situé au [Adresse 2] moyennant un loyer de 7 200 francs soit 1 097,63 euros et 490 francs soit 74,70 euros de provision sur charges.
Par lettre recommandée du 16 décembre 2016, dont l'accusé de réception a été signé le 27 décembre 2016, la société l'Immobilière Paris Banlieue a fait délivrer aux époux [G] un congé pour vente ainsi rédigé : 'dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2], cadastré CP [Cadastre 1], lot n°112 au 5ème étage, un appartement porte droite comportant : salon, salle à manger, studio, chambre, cuisine, salle de bains, WC, deux débarras, entrée et les 60/100ème des parties communes générales, à effet au 31 juillet 2017 à minuit, contenant offre de vente au prix de 735 000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique auquel il y a lieu d'ajouter le paiement des frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente, évalués à la somme de 55 900 euros sauf à parfaire ou à diminuer, ce prix ne fait ressortir aucune commission d'intermédiaire qui serait à votre charge'.
Par lettres des 25 février 2017, 8 mars 2017 et 21 mars 2017, M. et Mme [G] ont fait sommation aux associés de la société l'Immobilière Paris Banlieue de préciser la date et le lieu de l'assemblée générale ayant pour objet de décider de donner congé pour vendre les lieux loués, les modalités de convocation et de tenue de cette assemblée générale, les associés présents et les modalités de fixation du prix de vente de l'appartement.
Par acte authentique du 28 avril 2017, la société l'Immobilière Paris Banlieue a vendu les lieux donnés en location à la société civile immobilière AP1967-02 au prix de 735 000 euros.
Par lettre du 11 mai 2017, le conseil de M. et Mme [G] a sollicité de la gérante de la venderesse des précisions sur l'assemblée générale litigieuse et a formulé des réserves quant à la régularité de la vente venant en fraude de leurs droits et de ceux d'un associé de la société.
Le 17 juin 2017, la société AP1967-02 a répondu que la vente était intervenue en l'absence de toute fraude et a demandé la restitution des lieux au 31 juillet 2017.
Par lettre du 28 juillet 2017, le conseil de M. et Mme [G] a opposé la nullité du congé.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er août 2017, la société AP1967-02 a confirmé la fin du bail et demandé aux locataires de prendre contact pour libérer l'appartement.
Les époux [G] se sont maintenus dans les lieux.
Les 8 et 14 décembre 2017, M. et Mme [G] ont fait assigner la société SCI AP1967- 02, la société civile immobilière l'Immobilière Paris Banlieue et le notaire ayant reçu l'acte devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité de la vente conclue le 28 avril 2017.
Le 28 janvier 2020, la SCI AP 1967- 02 à fait délivrer aux preneurs un congé pour reprise personnelle à effet au 31 juillet 2020.
Par acte d'huissier du 12 octobre 2017, la société AP1967-02 a fait assigner les époux [G] devant le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la validation du congé pour vente délivré le 16 décembre 2016 pour le 31 juillet 2017, la constatation de l'occupation sans droit ni titre des lieux par les locataires, leur expulsion et leur condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation ainsi que, à titre subsidiaire, le renouvellement du bail pour une durée de 3 ans.
Par jugement du 10 juillet 2019, cette juridiction a ainsi statué :
Constate l'intervention volontaire de la société l'Immobilière Paris Banlieue et la déclare recevable,
Rejette la demande de sursis à statuer des consorts [G] dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de Paris saisi d'une action sous RG n°18/00111,
Déboute les consorts [G] de la demande de séquestre des indemnités d'occupation formée in limine litis,
Prononce la nullité du congé pour vente du 16 décembre 2016 reçu le 27 décembre 2016 à effet au 31 juillet 2017 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] pour irrégularité de forme, irrégularité de fond non couverte et offre de prix aux locataires incluant à tort les honoraires et commissions dus à l'office notarial et dit qu'il est de nul effet,
Déboute en conséquence la société AP1967-02 de ses demandes accessoires en expulsion, séquestre des meubles, indemnités d'occupation,
Dit que le bail s'est reconduit avec la société AP1967-02, propriétaire des lieux, depuis le 1er août 2017 jusqu'au 31 juillet 2020,
Condamne in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue à payer aux consorts [G] la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
Condamne in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue à payer aux consorts [G] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Ordonne l'exécution provisoire,
Condamne in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue aux dépens de l'instance, incluant le coût du congé,
Condamne in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue à payer aux consorts [G] la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 30 août 2019, la société AP1967-02 a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 mai 2020, elle demande à la cour de :
La recevoir en son appel,
L'en déclarer bien fondée,
Infirmer le jugement du tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris du 10 juillet 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a refusé le sursis à statuer et (si par impossible le jugement venait à être confirmé en ce qu'il a invalidé le congé délivré le 16 décembre 2016 aux consorts [G] pour le 31 juillet 2017) en ce qu'il a refusé le séquestre des loyers et dit et jugé que le bail dont bénéficieraient les consorts [G] serait renouvelé pour une durée de trois ans conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989,
Et statuant à nouveau,
Valider le congé délivré le 16 décembre 2016 aux consorts [G] pour le 31 juillet 2017,
Déclarer les consorts [G] déchus de tout titre d'occupation portant sur l'appartement sis à [Adresse 2] correspondant au lot de copropriété n°112,
Dire et juger qu'à défaut de libération volontaire des lieux, il sera procédé à l'expulsion des consorts [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique,
Dire et juger que dans cette hypothèse, les meubles des consorts [G] seront entreposés dans tel garde-meubles qu'il plaira à la société AP1967-02 aux frais, risques et périls des défendeurs,
Condamner les consorts [G] à payer à la société AP1967-02 une indemnité d'occupation de 2 450 euros par mois (ou à tout le moins 2 314 euros par mois) à compter du 1er août 2017 jusqu'à complète libération des lieux,
À titre subsidiaire, si par impossible le congé devait être invalidé, dire et juger que le bail dont bénéficieraient les consorts [G] serait renouvelé pour une durée de trois ans conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et expirerait le 31 juillet 2020 et, vu le congé signifié le 28 janvier 2020 tous droits réservés pour le 31 juillet 2020,
Déclarer les consorts [G] en tout état de cause déchus à compter de cette date de tout titre d'occupation portant sur l'appartement sis à [Adresse 2] correspondant au lot de copropriété n°112,
Dire et juger qu'à défaut de libération volontaire des lieux, il sera procédé à l'expulsion des consorts [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique,
Dire et juger que dans cette hypothèse, les meubles des consorts [G] seront entreposés dans tel garde-meubles qu'il plaira à la société AP1967-02 aux frais, risques et périls des défendeurs,
Condamner les consorts [G] à payer à la société AP1967-02 une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu'à complète libération des lieux,
Dire et juger que le tribunal se réservera de liquider l'astreinte,
Débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées (en ce compris la demande de sursis à statuer et de séquestre des sommes dues et la réparation d'un prétendu préjudice moral),
Condamner les consorts [G] à payer à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner les consorts [G] en tous les dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Me Patricia Hardouin - Selarl 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 août 2020, les consorts [G] demandent à la cour de :
À titre principal et avant dire droit,
Les déclarer bien fondés en leur appel incident,
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les concluants de leur demande de sursis à statuer,
Ordonner le sursis à statuer sur l'ensemble des demandes de la société AP1967-02 dans l'attente du jugement du tribunal judiciaire de Paris à intervenir sur la demande de nullité de la vente du 28 avril 2017 consentie par la société l'Immobilière Paris Banlieue et l'exercice du droit de préemption des consorts [G] sur le fondement de leur bail,
Les autoriser à consigner entre les mains de la caisse des dépôts et consignations l'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 457,63 euros hors charges appelée par la société AP1967-02,
Subsidiairement sur le fond,
Dire et juger la société AP1967-02 mal fondée en son appel et l'en débouter,
Dire et juger la société l'Immobilière Paris Banlieue mal fondée en son appel incident et l'en débouter,
Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du congé avec offre de vente notifié le 16 décembre 2016 par la société l'Immobilière Paris Banlieue aux consorts [G] portant sur le lot n°112 de la copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 2],
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement la société l'Immobilière Paris Banlieue et la société AP1967-02 au paiement de la somme de 7 000 euros aux consorts [G] en réparation du dommage moral subi pour l'incertitude dans laquelle ils se sont trouvés du fait du congé nul et frauduleux et de la présente procédure,
Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité des sociétés l'Immobilière Paris Banlieue et la société AP1967-02 pour procédure abusive,
Infirmer le jugement en qu'il a jugé que le bail s'est reconduit au profit de la société AP1967-02 pour une durée de 3 années à compter du 1er août 2017 alors que le tribunal judiciaire n'a pas statué sur la nullité de la vente,
Débouter la société AP1967-02 de sa demande tendant à voir fixer une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de la somme de 2 450 euros ou à tout le moins de la somme de 2 415 euros,
Y ajoutant,
Débouter la société AP1967-02 de l'ensemble de ses demandes et notamment de sa demande
d'homologation du congé pour reprise délivré aux consorts [G] le 28 janvier 2020,
Condamner solidairement la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue au paiement de la somme de 5 000 euros aux consorts [G] en réparation du dommage subi pour procédure abusive,
Condamner solidairement la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Me Nadia Bouzidi-Fabre, avocat aux offres de droit.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 juin 2021, la société l'Immobilière Paris Banlieue demande à la cour de :
La recevoir en son appel incident,
L'en déclarer bien fondée,
Infirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a :
Prononcé la nullité du congé pour vente du 16 décembre 2016 reçu le 27 décembre 2016 à effet au 31 juillet 2017 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] pour irrégularité de forme, irrégularité de fond non couverte et offre de prix aux locataires incluant à tort les honoraires et commissions dus à l'office notarial et dit qu'il est de nul effet,
Débouté, en conséquence, la société AP1967-02 de ses demandes accessoires en expulsion, séquestre des meubles, indemnités d'occupation,
Dit que le bail s'est reconduit avec la société AP1967-02, propriétaire des lieux, depuis le 1er août 2017 jusqu'au 31 juillet 2020,
Condamné in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue à payer aux consorts [G] la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
Condamné in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue à payer aux consorts [G] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Ordonné l'exécution provisoire,
Condamné in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue aux dépens de l'instance, incluant le coût du congé,
Condamné in solidum la société AP1967-02 et la société l'Immobilière Paris Banlieue à payer aux consorts [G] la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
Valider le congé du 16 décembre 2016 délivré le 17 décembre 2016 aux consorts [G], pour le 31 juillet 2017,
Déclarer que les consorts [G] sont déchus de tout droit d'occupation portant sur l'appartement, constituant le lot de copropriété n°112, situé à [Adresse 2],
Déclarer qu'à défaut de libération volontaire des lieux, il sera procédé à l'expulsion des consorts [G], ainsi que de tous occupants de leur chef et, si besoin est, avec le concours de la force publique,
Débouter M. et Mme [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées, notamment leurs demandes de sursis à statuer et de réparation d'un prétendu préjudice moral,
Condamner les consorts [G] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner les consorts [G] en tous les dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la société Lexavoue Paris Versailles et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le sursis à statuer
L'appelante soutient que la demande des locataires est purement dilatoire et qu'elle n'est pas nécessaire, la nullité éventuelle de la vente n'ayant aucune incidence sur la présente procédure ainsi que l'a justement retenu le tribunal.
La société l'Immobilière Paris Banlieue expose que cette demande est d'autant moins fondée qu'il n'existe pas de faculté de substitution au profit des locataires et précise que le tribunal judiciaire a décidé de surseoir à statuer jusqu'à la décision de la cour.
Les époux [G] répliquent qu'il existe une incertitude en ce qui concerne le propriétaire actuel de l'immeuble litigieux du fait de la demande de nullité de la vente intervenue en fraude de leurs droits et ce tant que le tribunal judiciaire n'aura pas tranché cette prétention de sorte que le sursis à statuer s'impose.
Il ressort cependant des pièces produites par la société l'Immobilière Paris Banlieue que le tribunal judiciaire de Paris a décidé de surseoir à statuer dans l'attente du présent arrêt, par jugement du 14 juin 2021, après avoir interrogé les parties, dont M. et Mme [G], quant à l'opportunité d'une telle décision, lesquels se sont montrés favorables au sursis à statuer par note du 2 juin 2021.
Les appelants ne peuvent donc soutenir aujourd'hui, sans se contredire, que le sursis à statuer s'impose également dans le cadre de la présente instance dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens développés par les parties quant à l'opportunité dudit sursis.
Sur le séquestre des loyers
M. et Mme [G] soutiennent que l'incertitude tenant au véritable propriétaire de l'immeuble justifie la consignation des loyers, la société l'Immobilière de Paris Banlieue étant en droit d'en réclamer paiement pour le cas où la vente serait annulée.
Cependant, l'appelante réplique à juste titre que cette demande n'est pas fondée, l'éventuelle nullité de la vente étant sans effet sur le paiement des indemnités d'occupation entre ses mains, lequel libère valablement les occupants.
En effet, la société l'Immobilière de Paris Banlieue combat les prétentions des intimés et ne s'associe nullement à la demande de séquestre dont elle demande au contraire le rejet, ce qui signifie qu'elle considère comme valables les paiements opérés par les intimés entre les mains de la société AP 1967-02.
M. et Mme [G] ne sont donc pas exposés au risque de devoir régler deux fois le loyer ou l'indemnité d'occupation, et ce d'autant que, dans l'hypothèse où la vente serait annulée, les sommes versées par eux à l'actuel propriétaire des lieux seraient alors rétrocédées, ainsi que l'indique la société AP 1967-02 dans ses dernières conclusions, à la société l'Immobilière de Paris Banlieue.
C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de séquestre des loyers.
Sur la recevabilité de la demande de nullité du congé
L'appelante et la société l'Immobilière Paris Banlieue soutiennent que le congé litigieux ne pouvait plus être contesté sans contradiction car en fondant leurs demandes sur une violation alléguée de l'article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne trouve à s'appliquer que si le congé est valable, M. et Mme [G] ont reconnu la validité du congé qui leur a été signifié et l'absence d'exercice par eux du droit de préemption principal qui leur était offert dans ce cadre.
Cependant, les époux [G] ont introduit deux actions distinctes, l'une aux fins de nullité du congé litigieux devant le tribunal d'instance de Paris et l'autre aux fins de nullité de la vente elle-même devant le tribunal de grande instance de Paris compte tenu de la répartition de compétence alors en vigueur.
Ces deux actions ne confondent pas, elles poursuivent des buts différents même si elles sont l'une et l'autre fondées sur les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Le fait pour les époux [G] d'avoir saisi le tribunal de grande instance au visa de l'article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui suppose effectivement acquise la question de la validité du congé, n'entraîne donc pas reconnaissance de la validité de cet acte dans le cadre de la défense opposée par les intimés à l'action aux fins de validation du congé exercée antérieurement par les sociétés AP 1967- 02 et Immobilière Paris Banlieue.
Enfin, le fait pour les époux [G] d'avoir sollicité le sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire n'a nullement pour effet de lier les deux instances dont les objectifs restent distincts et qui évoluent de façon autonome.
Il n'existe donc ni aveu judiciaire ni atteinte au principe de cohérence entraînant interdiction de se contredire au détriment d'autrui, étant d'ailleurs observé que le principe de l'estoppel suppose, dans son exercice, une instance unique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
L'irrecevabilité de la demande de nullité du congé soulevée par l'appelante et la société l'Immobilière Paris Banlieue doit donc être rejetée.
Sur la nullité formelle du congé pour vendre
L'appelante et la société l'Immobilière Paris Banlieue soutiennent à juste titre que l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 impose seulement à l'auteur du congé, sous peine de nullité, de reproduire ce texte dans l'acte et notamment l'alinéa selon lequel 'le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis'
Or, tel est bien le cas en l'espèce, de sorte que le congé n'encourt pas la nullité de ce chef, l'intégralité des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étant par ailleurs reproduite dans l'acte litigieux.
En conséquence, s'il est exact que la reproduction des mentions légales en petits caractères typographiques est immédiatement précédée d'un paragraphe rédigé de manière très apparente et en caractères d'imprimerie plus gros par lequel le destinataire est invité à faire connaître 'dans le délai de deux mois à compter de la présente notification' s'il entend ou non acquérir l'immeuble aux prix et conditions prévus et que cette mention contrevient aux dispositions rappelés ci-dessus en ce qu'elle fait courir le délai légal de deux mois à compter de la notification du congé, soit un terme au 27 février 2017, alors qu'il aurait dû courir à compter du point de départ du délai de préavis, c'est à dire le 31 janvier 2017, de
sorte que le délai légal expirait en réalité le 31 mars 2017, force est néanmoins de constater que cette mention, pour erronée qu'elle soit, n'encourt pas la nullité au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le jugement sera donc infirmé et la demande de nullité formelle rejetée.
Sur la nullité du congé tenant au fond
* Selon les locataires, la société l'Immobilière Paris Banlieue n'avait pas la capacité de céder le bien litigieux car le congé a été délivré sans la tenue préalable d'une assemblée générale extraordinaire des associés venant modifier les statuts afin d'autoriser la vente de l'immeuble.
Ils exposent que l'existence de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 n'est apparue qu'à la suite des différentes sommations dont la dernière date du 21 mars 2017, que les correspondances de l'office notarial n'en font pas mention avant le 13 avril 2017 et que les associés et la gérante, sur interpellation, n'en conservent curieusement aucun souvenir, pour en déduire qu'il s'agit d'un faux procès-verbal d'assemblée générale qui ne s'est jamais tenue et qui a ensuite été antidaté pour tenter de régulariser une situation devenant difficile.
La société AP 1967-02 réplique que ce procès-verbal annexé à l'acte de vente daté, paraphé et signé de tous les associés est parfaitement valide et que les époux [G] n'ont pas qualité pour contester les décisions de l'assemblée générale.
La société l'Immobilière Paris Banlieue ajoute qu'il s'agit d'une nullité relative que seuls les associés peuvent invoquer.
Devant la cour, il est produit le procès-verbal de l'assemblée générale des associés de la société civile immobilière l'Immobilière Paris Banlieue daté en première page du 29 novembre 2016, tel qu'il est annexé à l'acte authentique de vente du 28 avril 2017.
L'exemplaire dont disposait le tribunal ne comprenait pas la première page de ce document, sur lequel figure la date et l'heure de l'assemblée générale outre l'identité des trois associés et le nombre de parts détenues par chacun d'eux, ce qui avait conduit le premier juge à considérer qu'il n'avait pas date certaine, tel n'étant plus le cas aujourd'hui.
Ce document est paraphé sur chacune de ses pages par les trois associés, l'un d'eux, M. [U], étant assisté de sa curatrice, l'UDAF du Finistère, et signé par eux.
Pour autant, les réponses apportées par les associés et l'UDAF du Finistère aux questions posées dans le cadre des sommations interpellatives courant février et mars 2017 sont pour le moins curieuses.
Ainsi, la gérante, Mme [S], n'est pas en mesure de donner la date de l'assemblée générale ni de justifier de la convocation des associés et indique qu'il convient d'interroger le notaire sur ces points.
L'UDAF du Finistère indique également qu'elle n'était pas présente à l'assemblée générale ni son protégé alors que le procès-verbal du 29 novembre 2016 précise le contraire et qu'il s'agissait de se prononcer sur la vente de l'appartement, c'est à dire un acte de disposition pour lequel l'assistance du curateur est indispensable.
Si le mandataire judiciaire qui a répondu à l'huissier n'était pas habilité à le faire selon l'organisation interne de l'UDAF, cette particularité est sans effet sur la sincérité de ses déclarations.
Mme [S] précise en outre le 28 mars 2017 qu'elle détient tous pouvoirs pour engager la société en vertu de l'article 1849 du code civil, rejointe en cela par le notaire chargé de la vente le 13 avril suivant.
A aucun moment, il n'est question dans ces lettres d'une assemblée générale s'étant tenue le 29 novembre 2016, alors que la référence à cette assemblée aurait permis de mettre un terme immédiat et définitif à la polémique relative au pouvoir de la gérante de délivrer congé pour vendre.
Tous ces éléments laissent à penser que l'assemblée générale litigieuse n'a pas été organisée avant le jour de la délivrance du congé.
Contrairement à ce que soutiennent les parties à l'acte de vente, les époux [G] n'invoquent pas la nullité du procès-verbal du 29 novembre 2016, mais contestent la sincérité de son contenu.
Or, les procès-verbaux des délibérations d'assemblée générale n'ont pas le caractère d'actes authentiques et ne font foi que jusqu'à preuve contraire, de sorte que tout intéressé peut en contester les énonciations.
De plus, si l'acte peut effectivement être ratifié par la volonté unanime des associés telle qu'elle est exprimée dans le procès-verbal litigieux, encore faut-il que cette volonté ait existé au jour de la délivrance du congé.
Or, rien ne démontre que tel ait été le cas.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, la gérante n'étant pas habilitée à délivrer un congé pour vendre le 16 décembre 2016, l'acte encourt la nullité, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.
* Le tribunal a également considéré que le congé encourait la nullité pour avoir mentionné une offre de vente incluant les frais supportés par le vendeur, soit un total de 735 000 euros, alors qu'elle aurait dû ne pas comprendre les honoraires dus à 1'office notarial pour représenter le prix réel, soit 695 000 euros seulement, aucune commission ou frais d'intermédiaire ne pouvant être imposés au titulaire du droit de préemption d'origine légale.
L'appelante soutient qu'il a statué ultra petita puisque seule la question de la fraude reposant sur l'indication d'un prix erroné et non la validité du congé lui-même était dans le débat, que le mandat de vente sur lequel le tribunal s'est fondé pour asseoir sa démonstration est nul et qu'il n'existe aucun grief puisque les locataires n'ont jamais eu l'intention de se porter acquéreurs de l'appartement.
La société l'Immobilière Paris Banlieue précise que l'acheteur a bien réglé la somme de
735 000 euros et que les honoraires de négociation étaient à la charge du vendeur.
Pourtant, ainsi que le font justement observer les époux [G], il ressort très clairement tant de l'acte authentique de vente, que du mandat de vente du 22 novembre 2016 et du procès-verbal de l'assemblée générale des associés de la société l'Immobilière Paris Banlieue, que le prix de vente exprimé dans le congé comprenait la commission de négociation de Maître [M], notaire, d'un montant de 44 500 euros, de sorte que le prix de cession, hors commission, était en réalité de 695 000 euros.
Le débat tenant à la nullité du mandat de vente, outre le fait que cette prétention n'est pas exprimée dans le dispositif des conclusions de l'appelante, qui seul saisit la cour, est sans portée pratique puisque deux autres documents font expressément référence à la commission de Maître [M].
Contrairement à ce que soutient la société AP 1967-02, la question de la nullité du congé est bien dans le débat, les époux [G] sollicitant en page 17 de leurs conclusions l'annulation du congé frauduleux et la confirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à cette prétention.
La différence de prix très importante fait grief aux locataires en ce qu'elle peut conduire à les dissuader de se porter acquéreurs du logement, la société AP 1967-02 affirmant sans le démontrer objectivement que les époux [G] n'avaient pas l'intention d'exercer leur droit de préemption.
C'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité du congé litigieux.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Les époux [G] forment appel incident, le tribunal ayant partiellement fait droit à leurs demandes, et réclament la somme de 5 000 euros pour procédure abusive, ayant immédiatement informé la société l'Immobilière Paris Banlieue de son défaut de capacité à vendre le bien litigieux.
L'appelante soutient qu'elle n'a commis aucune faute et que les locataires n'ont éprouvé aucune préjudice, de sorte que la décision du tribunal doit être infirmée.
La société l'Immobilière Paris Banlieue conteste également avoir commis une faute ou avoir organisé une fraude quelconque.
Le tribunal a alloué la somme de 7 000 euros aux époux [G] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral caractérisé par l'incertitude sur leur situation au regard du logement et né du fait d'un congé nul et de l'engagement d'une procédure alors que les termes du litige étaient connus.
Il ne ressort cependant d'aucun élément objectif que les époux [G] ont éprouvé une inquiétude ayant retenti sur leur état de santé psychologique d'une façon quelconque, de sorte que ce chef de demande doit être rejeté.
Le premier juge a encore alloué aux intimés la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en l'absence de volonté de résoudre amiablement le litige émanant des sociétés AP 1967-02 et Immobilière Paris Banlieue.
Cependant, l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, le simple fait d'engager une procédure nonobstant les contestations préalablement formées par son adversaire ne revêt pas un caractère abusif, chacun conservant le droit de saisir le juge d'un litige.
Cette affirmation est en outre inexacte, la gérante de l'agence immobilière Lionceau indiquant avoir été expressément missionnée par la société AP 1967-02 aux fins de rechercher une solution amiable avec M. et Mme [G] à la suite de l'acquisition de leur appartement.
Ce chef de demande sera donc également rejeté, le jugement étant infirmé en ce sens.
Sur la validation du congé pour reprise
L'appelante soutient que le bail a été renouvelé pour trois ans, de sorte qu'il a pris fin le 31 juillet 2020 par l'effet du congé pour reprise au profit de l'un des deux associés le 28 janvier 2020.
Contrairement à ce que soutiennent les époux [G], la validation du congé pour reprise ne constitue pas une prétention irrecevable en appel puisque, le congé ayant été délivré postérieurement à la décision entreprise, il s'agit de faire juger une question née de la survenance d'un fait nouveau au sens de l'article 564 du code de procédure civile, étant encore observé que cette demande constitue également le complément de celles qui ont été soumises au premier juge au sens de l'article 566 du même code comme le soutient à juste titre la société API 1967-02.
Ainsi que l'a justement indiqué le tribunal, le bail s'est poursuivi à compter du 1er août 2017 et la société API 1967-02, dont nul ne conteste le caractère familial au sens de l'article 13 b) de la loi du 6 juillet 1989, ayant antérieurement fait l'acquisition du bien donné en location le 28 avril 2017, la durée de la reconduction est de trois ans, conformément à l'article 10 de ladite loi, et non de six ans, comme le soutiennent à tort les locataires, étant rappelé que le risque de contrariété de décisions avec le jugement que doit rendre le tribunal judiciaire de Paris n'est pas avéré pour les raisons qui ont été exposées plus haut.
Le congé délivré le 28 janvier 2020 pour le 31 juillet 2020, date d'expiration du bail, est fondé sur la reprise des lieux au profit de l'un des associés de la société API 1967-02, [V] [C], fille des cogérants, cette dernière souhaitant s'y établir avec son conjoint pour y fonder une famille.
Ce congé répond aux conditions de forme exigées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et rien ne permet de douter de son caractère réel et sérieux, les locataires ne formulant aucune observation sur ce point.
Il doit donc être validé, de sorte que, le bail ayant pris fin à compter du 31 juillet 2020 à minuit, M. et Mme [G] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date.
A défaut de libération volontaire des lieux, ils en seront expulsés dans les conditions définies dans le dispositif de la présente décision et devront verser à la société API 1967-02 une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2020.
L'appelante demande que son montant soit fixé à la somme de 2 450 euros et, subsidiairement, à 2 134 euros compte tenu de la valeur locative de l'appartement estimée à 28 euros le mètre carré, le loyer actuel de 1 457,63 euros hors charges équivalant à 18 euros le mètre carré environ.
Les époux [G] contestent cette demande sans formuler d'observations.
L'indemnité d'occupation présente un caractère mixte, elle compense l'occupation illicite des lieux par l'occupant et répare le préjudice subi par le bailleur qui ne peut disposer de son bien.
Elle n'est donc pas nécessairement égale au montant du loyer courant.
En l'espèce, s'agissant d'un appartement d'une surface de 80 m² situé dans le [Localité 4], à proximité de la gare [9], et plus précisément au [Adresse 2], composé d'une entrée, salon, salle à manger, deux chambres, salle de bain, cuisine, toilettes et débarras, dont l'état d'entretien n'est pas connu, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à la somme de 2 200 euros.
L'astreinte sollicitée par la bailleresse n'apparaissant pas nécessaire, cette demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
M. et Mme [G] succombent à l'instance en appel en raison de la délivrance d'un nouveau congé le 28 janvier 2020, mais obtiennent confirmation de la décision entreprise sur la question centrale de la validité du congé précédemment signifié 16 décembre 2016, ce congé faisant initialement l'unique objet de la présente instance.
Il est donc équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'appelante et de la société l'Immobilière Paris Banlieue.
Les intimés supporteront cependant la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fait droit à la demande de nullité formelle du congé délivré le 16 décembre 2016 par la société l'Immobilière Paris Banlieue et alloué à M. et Mme [G] les sommes de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :
Rejette la demande de nullité formelle du congé délivré le 16 décembre 2016 par la société l'Immobilière Paris Banlieue,
Déboute M. et Mme [G] de leurs demandes de dommages et intérêts,
Déclare recevable la demande aux fins de validation du congé pour reprise délivré le 28 janvier 2020 par la société AP 1967 - 02,
Dit que ce congé a valablement produit ses effets le 31 juillet 2020 à minuit, de sorte que M. et Mme [G] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement sis à [Adresse 2] correspondant au lot de copropriété n°112 à compter du 1er août 2020,
Ordonne en conséquence et à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et dans les conditions déterminées par le code des procédures civiles d'exécution,
Condamne M. et Mme [G] à verser à la société AP 1967 - 02 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 200 euros à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération des lieux,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés AP 1967 - 02 et Immobilière Paris Banlieue,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne M. et Mme [G] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
