Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 16 JUIN 2022
(no 219 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/14064 - No Portalis 35L7-V-B7D-CAJ5U
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2019 -Tribunal d'Instance de Longjumeau - RG no 11-18-1254
APPELANTE
SA LES RESIDENCES LES RESIDENCES, venant aux droits de l'OPIEVOY, inscrite au RCS de Versailles sous le numéro 308 435 460, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 substitué à l'audience par Me Margaux BRIOLÉ, même cabinet, même toque
INTIMES
Madame [K] [B]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Monsieur [T] [I]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 23 septembre 2019, déposées à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes en date respectivement du 19 février 2008 et du 12 avril 2011, la société Opievoy, aux droits de laquelle vient la société d'HLM Les Residences, a loué à Mme [K] [B] un appartement situé [Adresse 3]), moyennant un loyer de 285,76 euros par mois, et un emplacement de stationnement situé [Adresse 1]), moyennant un loyer de 7 euros par mois.
Par actes d'huissier du 31 mai 2018, remis à étude, la société d'HLM Les Résidences a fait assigner Mme [K] [B] et M. [T] [I] aux fins, notamment, de constater la résiliation des deux baux à compter du 5 février 2018, constater l'occupation sans droit ni titre du logement par M. [T] [I], ordonner l'expulsion, paiement de la dette locative et d'indemnités d'occupation.
Les défendeurs n'ont été ni présents ni représentés devant le tribunal.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 février 2019 le tribunal d'instance de Longjumeau a ainsi statué :
Constate la résiliation des baux du 19 février 2008 et du 12 avril 2011 à effet au 5 février 2018 ;
Dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [K] [B] et à celle de tous occupants de son chef, y compris M. [T] [I], deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
Déboute la demanderesse pour le surplus de ses demandes ;
Condamne M. [T] [I] à payer à la société Les Résidences la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement ;
Ordonne l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 10 juillet 2019 par la société d'HLM Les Résidences ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 août 2021 par lesquelles la société d'HLM Les Résidences, appelante, demande à la cour de :
"Adjuger à la société les Résidences le bénéfice des présentes, et y faisant droit" ;
Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Les Résidences de sa demande de condamnation in solidum de Mme [K] [B] et M. [T] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Statuant à nouveau,
Condamner in solidum Mme [K] [B], à titre de loyers et charges, et M. [T] [I] , à titre d'indemnité d'occupation égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail s'était continué avec indexations annuelles, augmentés des charges, le tout majoré de 50%, à compter du 6 février 2018 et jusqu'à la libération des lieux ;
Par suite, condamner in solidum Mme [K] [B] et M. [T] [I] au paiement de la somme de 24 578,89 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 6 février 2018 au 3 février 2021, et de solde locatif ;
Confirmer les autres dispositions du jugement non expressément critiquées si dessus ;
Condamner in soldium Mme [K] [B] et M. [T] [I] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Mme [K] [B] et M. [T] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La déclaration d'appel et les premières conclusions d'appelant ont été signifiées à Mme [K] [B] et M. [T] [I] le 23 septembre 2019 par dépôt à l'étude.
Mme [K] [B] et M. [T] [I] n'ont pas constitué avocat.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La déclaration d'appel ne porte que sur le chef de dispositif du jugement "débout[ant] la demanderesse pour le surplus de ses demandes", dont seul est donc saisie la cour, la résiliation des baux et l'expulsion étant définitivement jugés.
Sur la dette locative
Il résulte des pièces produites et il n'est pas contesté que :
-M. [T] [I] a occupé les lieux sans être titulaire du bail et sans que soit prévue ou ajoutée à celui-ci une clause de solidarité pour le paiement du loyer et des charges, la demande formée par Mme [K] [B] par courrier du 19 octobre 2017 tendant à ce qu'il soit ajouté comme cotitulaire ayant été rejetée par la bailleresse, par courrier du 6 novembre 2017, l'intéressé ne remplissant pas les conditions requises ;
-Mme [K] [B] , seule titulaire du bail, a donné congé à la bailleresse par courrier reçu le 5 janvier 2018 à effet au 5 février 2018, indiquant que M. [T] [I] refusait quant à lui de quitter les lieux;
- l'état des lieux de sortie contradictoire proposé par la bailleresse par courrier du 8 janvier 2018 pour le 5 février 2018 n'a pas eu lieu, Mme [K] [B] ne s'étant pas présentée au rendez-vous ;
- les lieux n'ont été libérés que le 3 février 2021, date à laquelle a été établi le procès-verbal de reprise sans que les clés aient été restituées auparavant.
Aux termes de l'article 15, I, dernier alinéa de la loi no89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Les indemnités d'occupation sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux.
Par ailleurs, l'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature compensatoire et indemnitaire ; elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser des préjudices subis du fait, par exemple, que le logement est indisponible.
Sur les loyers et charges dus jusqu'au 5 février 2018
La société d'HLM Les Residences produit des courriers et décomptes d'où il résulte que le 5 février 2018, Mme [K] [B] restait devoir la somme de 850, 20 euros au titre des loyers et charges.
Toutefois, en l'absence de co-titularité et de clause de solidarité particulière, Mme [K] [B] est seule redevable des loyers et des charges dus jusqu'au 5 février 2018, date de résiliation du bail.
Il n'y a pas lieu de condamner M. [T] [I] à payer cette somme in solidum avec Mme [K] [B] que ce soit en tant que dette de loyer ou en tant qu'indemnité d'occupation, comme l'appelante le demande, alors qu'il n'était qu'hébergé par la locataire qui était tenue de payer les loyers.
Mme [K] [B] sera donc condamnée seule à payer la somme précitée à la société d'HLM Les Residences.
Sur les indemnités d'occupation dues à compter du 6 février 2018 et jusqu'à reprise des lieux
Seule une restitution régulière des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.
En l'espèce, en l'absence de restitution des clés, Mme [K] [B] est redevable de l''indemnité d'occupation, in solidum avec M. [T] [I], quand bien même elle a quitté les lieux avant lui.
Il convient d'observer que par courriers du 8 janvier, 12 février et 11 avril 2018, la société d'HLM Les Résidences a clairement indiqué à Mme [K] [B] qu'étant seule titulaire du bail elle devait restituer les clés et se présenter pour procéder à l'état des lieux de sortie, quand bien même les locaux restaient irrégulièrement occupés par M. [T] [I].
Mme [K] [B] et M. [T] [I] seront donc condamnés in solidum aux sommes dues à titre d'indemnités d'occupation.
Il est conforme à la nature compensatoire et indemnitaire de l' indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, le tout majoré de 50 %, compte tenu du fait notamment que le logement litigieux a été occupé irrégulièrement, sans respect des règles d'attribution s'imposant en matière de logement social et sans qu'aucune somme n'ait été payée à compter du mois de juillet 2019.
Il résulte des pièces produites que les sommes dues à la société d'HLM Les Residences au titre de l'occupation irrégulière des lieux est de 24.169,15 euros, compte tenu des versement effectués entre mars 2018 et juillet 2019; au regard des circonstances précitées il convient d'y ajouter les sommes de:
- 713,10 euros correspondant au nettoyage de l'appartement, retrait d'encombrants et menues réparations, étant relevé qu'il résulte du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 9 février 2021 que l'appartement était en très mauvais état, très sale et comportait 1 m³ d'objets encombrants et qu'il résulte de la facture de l'entreprise ayant procédé aux travaux de remise en état, en date du 4 mai 2021,que ces travaux se sont élevés à la somme de 24.633,30 euros,
-133,60 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat précité.
Compte tenu du montant du dépôt de garantie (285 euros) et de la régularisation des charges (151,86 euros) venant en déduction du décompte, la somme totale due par Mme [K] [B] et M. [T] [I] doit être fixé à 24.578,89 euros,
soit : 24.169,15 + 713,10+ 133,60 - [285 +151,96]
Mme [K] [B] et M. [T] [I] seront condamnés in solidum à payer cette somme à la société d'HLM Les Residences au titre de l'occupation irrégulière des locaux litigieux.
Le jugement sera donc infirmé sur l'ensemble de ces points.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner Mme [K] [B] et M. [T] [I] in solidum à payer à la société Les Residences une indemnité de procédure de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Condamne Mme [K] [B] à payer à la société anonyme d'HLM Les Residences la somme de 850,20 euros au titre de la dette de loyers et de charges arrêtée au 5 février 2018;
Condamne in solidum Mme [K] [B] et M. [T] [I] à payer à la société anonyme d'HLM Les Residences la somme de 24.578,89 euros à titre d'indemnités d'occupation;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [K] [B] et M. [T] [I] à payer à la société anonyme d'HLM Les Residences la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [K] [B] et M. [T] [I] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
