Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 16 JUIN 2022
(no 223 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/22496 - No Portalis 35L7-V-B7D-CBEG6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG no 11-19-2908
APPELANTE
EPIC VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE
[Adresse 1]
[Localité 2]
RCS B 785 769 555
Représentée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145
INTIMEE
Madame [Y] [Z]
chez [X] [T]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 5 mars 2020, remise à personne
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur
Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [G] [C] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 14 janvier 2013, Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne a donné à bail à Mme [Y] [Z] et Mme [W] [Z], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 490,83 euros, outre 138,20 euros de provision sur charges collectives et 33,96 euros de provision sur charges individuelles, soit un total de 172,16 euros de provisions sur charges.
Selon avenant no1 du 21 novembre 2016, le bail s'est poursuivi au seul bénéfice de Mme [Y] [Z] à compter du 10 juin 2016.
Des loyers étant demeuré impayés, Valophis Habitat a fait signifier à Mme [Y] [Z] le 23 janvier 2019 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1.025,97 euros correspondant aux échéances impayées au 16 janvier 2019.
Par acte d'huissier du 13 mai 2019, Valophis Habitat a fait assigner Mme [Y] [Z] devant le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine afin d'obtenir :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d'habitation ;
- l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] [Z] et de tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- le rappel que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamnation de Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 2.970,27 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 10 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.025,97 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- la condamnation de Mme [Y] [Z] au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date du jugement ;
- la condamnation de Mme [Y] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
- la condamnation de Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;
- la condamnation de Mme [Y] [Z] au paiement d'une indemnité de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le bénéfice de l'exécution provisoire ;
- la condamnation de Mme [Y] [Z] aux entiers, incluant les frais du commandement de payer.
Par jugement contradictoire entrepris du 18 novembre 2019 le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine a ainsi statué :
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2013 entre Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne et Mme [Y] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 mars 2019 ;
Ordonne en conséquence à Mme [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
Dit qu'à défaut pour Mme [Y] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles R.433-1, L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Mme [Y] [Z] à verser à Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne la somme de 6.915,12 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2019, incluant l'échéance de septembre 2019), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Dit n'y avoir lieu à condamner Mme [Y] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraire ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [Y] [Z] aux dépens, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (101,87 euros), de la saisine de la CCAPEX (dans la limite du coût d'une lettre recommandée avec accusé de réception), de l'assignation devant la présente juridiction (69,75 euros) mais pas de sa dénonciation à la préfecture, de la signification du jugement et des frais d'exécution du jugement ;
Ordonne l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 4 décembre 2019 par Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 février 2020 par lesquelles Valophis Habitat, appelant, demande à la cour de :
Vu le commandement du 23 janvier 2019
Vu les démarches amiables,
Dire et juger Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne bien fondé en son appel du jugement rendu par le tribunal d'instance d'Ivry Sur Seine en date du 18 novembre 2019 ;
Infirmer le jugement dont appel sur les chefs qui lui font grief et statuant de nouveau ;
Constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne à Mme [Y] [Z] suivant contrat sous seing privé en date du 14 janvier 2013 est acquise de plein droit au propriétaire ;
En tant que de besoin,
Constater que Mme [Y] [Z] n'est pas occupante de bonne foi du logement no13 dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 4], ne respectant pas ses obligations essentielles qui sont le règlement des loyers, conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil, et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location vu les manquements par la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l'article 1224 du code civil ;
En conséquence,
Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement no13 situé à [Adresse 4], si besoin avec l'assistance du commissaire de Police et d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ;
Fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l'indemnité d'occupation, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ;
Condamner Mme [Y] [Z] au paiement mensuel de ladite indemnité d'occupation à compter du "jugement" à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamner Mme [Y] [Z] à payer le montant des charges afférentes à l'occupation du logement, jusqu'à la libération des lieux ;
En conséquence, actualisant la dette,
Condamner Mme [Y] [Z] à payer à Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne la somme de 10.308,30 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 24 février 2020, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1.025 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir ;
Condamner Mme [Y] [Z] à payer entre les mains de Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne la somme de 450 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;
Condamner Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 450 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;
Condamner Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
Condamner Mme [Y] [Z] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2019.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées à Mme [Y] [Z], à personne, par acte du 5 mars 2020. Elle n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe par Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de relever à titre liminaire que la déclaration d'appel du 4 décembre 2019 de Valophis Habitat précise que l'appel est limité à "l'infirmation partielle du jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamner Mme [Y] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et en ce qu'il a débouté Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne de ses demandes plus amples ou contraires et l'a débouté de sa demande d'article 700 du code de procédure civile".
En application de l'article 562 du code de procédure civile, la cour n'est donc pas saisie du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de la libération des lieux ou à défaut de l'expulsion de Mme [Y] [Z] ou de tout occupant de son chef.
Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :
Valophis Habitat poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de Mme [Y] [Z] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges, jusqu'à libération effective des lieux.
À cet égard, Mme [Y] [Z] a indiqué au tribunal, selon les énonciations du jugement :
- ne plus payer le loyer depuis le mois de mars 2019 car elle avait laissé l'appartement à son beau-fils qui devait prendre en charge le paiement des échéances,
- ne pas avoir informé son bailleur de ce changement de locataire précisant avoir, dans un premier temps voulu rendre le logement, puis à la demande de sa fille, avoir indiqué à Valophis Habitat qu'elle souhaitait le conserver,
- n'avoir compris que plus tard que son beau-fils ne réglait pas les échéances de loyers et ne pas savoir qui résidait dans l'appartement,
- avoir pris rendez-vous pour un état des lieux de sortie le 24 octobre 2019.
A ce jour, aucune information n'est communiquée par le bailleur quant à une remise des clés ou quant à l'exécution de la mesure d'expulsion ordonnée par le premier juge.
Mme [Y] [Z] est donc réputée occupante sans droit ni titre du bien loué depuis le 24 mars 2019 et en conséquence redevable, à ce titre, d'une indemnité mensuelle d'occupation que la cour, infirmant le jugement entrepris, fixera au montant du loyer courant.
Sur le montant de la dette locative :
Devant la cour, Valophis Habitat produit un décompte actualisé de la dette locative de Mme [Y] [Z], arrêté au 24 février 2020, à la somme de 10.308,30 euros, mois de janvier 2020 inclus, au paiement de laquelle, réformant le jugement entrepris de ce chef, la cour condamnera l'intimée.
Sur la résistance abusive :
L'article 1231-6 du code civil, prévoit que : "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".
Comme le premier juge, la cour constate que la mauvaise foi de Mme [Y] [Z] n'est pas caractérisée en l'espèce par Valophis Habitat. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande en paiement de la somme de 450 euros sur ce fondement.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à Valophis Habitat une indemnité de procédure de 1.500 euros, sans pour autant réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toutes demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, selon le deuxième alinéa de l'article 473 du code de procédure civile,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une indemnité par Mme [Y] [Z] en application de l'article 1231-6 du code civil et une autre en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,
Condamne Mme [Y] [Z] à payer à Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance d'avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamne Mme [Y] [Z] à verser à Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne la somme de 10.308,30 euros, échéance de janvier 2020 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.025 euros à compter du commandement de payer du 23 janvier 2019 et à compter du 24 février 2020, date des dernières conclusions de Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne, pour le surplus ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [Y] [Z] à payer à Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [Y] [Z] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière, Le Président,
