REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22739 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBE6D
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance d'Aubervilliers RG n° 11-19-000055
APPELANTE
SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE BEHANZIN
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Joanes LOUIS, avocat au barreau de PARIS
INTIME
Monsieur [X] [E]
Né le 26 Février 1979 à [Localité 7] (Algérie)
[Adresse 1])
[Localité 4]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRET : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de bail du 4 mars 2013, la société civile immobilière Behanzin a donné en location à M. [X] [E] un appartement sis [Adresse 2]) moyennant un loyer de 620 euros révisable, outre 40 euros d'avance sur charges, 40 euros de provisions pour la consommation d'eau et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.
Par exploit d'huissier du 18 janvier 2019, M. [E] a fait assigner la société Behanzin devant le tribunal d'instance d'Aubervilliers afin d'obtenir l'annulation du contrat de location, le versement de la somme de 34 100 euros au titre de la restitution des loyers, le remboursement de la somme de 2 200 euros au titre des charges locatives injustifiées, sa condamnation au paiement de 5 000 euros à titre de préjudice moral.
Par jugement du 5 novembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :
Déboute M. [E] de sa demande de rejet des pièces adverses n°5 et 7,
Déboute M. [E] de sa demande en annulation du contrat de bail,
Condamne la société Behanzin à payer à M. [E] la somme de 28 253 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
Condamne la société Behanzin à payer à M. [E] la somme de 2 000 euros au titre des provisions sur charges non justifiées,
Déboute M. [E] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,
Déboute la société Behanzin de sa demande en paiement d'un arriéré de loyer,
Condamne la société Behanzin à payer à Me Jean Emmanuel Nunes, avocat, la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve du renoncement à l'aide juridictionnelle,
Déboute la société Behanzin de sa demande faite au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes plus amples ou contradictoires,
Condamne la société Behanzin aux entiers dépens comme visés dans la motivation,
Ordonne l'exécution provisoire.
Le 8 décembre 2019, la société Behanzin a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique ; dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 16 février 2022, elle demande à la cour de :
- constater que le refus de M. [E] depuis l'année 2015 de laisser la société Behanzin entrer dans les lieux pour faire un devis et rechercher l'origine des désordres est injustifié en droit et en fait conformément à la mise en demeure des rapports de visites de la mairie de [Localité 6],
- constater que la société Behanzin était dans l'impossibilité de lui faire une proposition de relogement en l'absence de devis et de déterminer la durée des travaux,
- constater qu'en transformant les lieux sans l'autorisation du bailleur et en suroccupant le logement avec d'autres membres de sa famille, obstruant les ventilations, en cassant les fenêtres, M. [E] n'a pas respecté ses obligations contractuelles et a conduit à la réalisation des dommages dans l'appartement,
- constater que ses refus répétés depuis 2015 pour la réalisation des devis ont contribué à la réalisation de son dommage et à la dégradation du logement et caractérisent sa mauvaise foi,
- constater qu'en l'absence de devis des travaux dans l'appartement litigieux, la société Behanzin n'avait aucune obligation à sa charge pour proposer une solution de relogement provisoire à M. [E] et les autres occupants en surnombre dans le logement,
- constater l'erreur de fait du jugement de première instance dans le calcul de l'indemnité de jouissance fixé à 28 253 euros à titres de dommages et intérêts en réparation de trouble de jouissance subi, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement,
- constater l'enrichissement sans cause de M. [E] au motif que la CAF lui versait directement au titre des aides pour le logement mensuellement 550 euros pour un loyer de 660 euros,
- constater qu'il ne s'acquittait que de 110 euros de loyer par mois et non de 660 euros,
- en conséquence, infirmer partiellement le jugement du 5 novembre 2019 en ce qu'il condamne la société Behanzin à payer à M. [E] la somme de 28 253 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et la somme de 2 000 euros au titre des provisions sur charges non justifiées,
- rejeter toutes les demandes de M. [E] qui ne sont ni fondées en droit, ni en fait,
- au titre de la demande reconventionnelle, condamner M. [E] à payer 6 207 euros au titre de la dette locative qu'il ne conteste pas,
- ordonner à M. [E] de rembourser 3 655,40 euros correspondant aux sommes qu'il a saisies sur le compte bancaire LCL de la société Behanzin au titre de l'exécution provisoire du jugement du 5 novembre 2019 par le tribunal d'instance d'Aubervilliers RG 11-19000055 (7 janvier 2020 : 2 058,08 euros, 9 mars : 1089,56 euros, 22 mai 2020 : 508,76 euros),
- condamner M. [E] à payer à la société Behanzin 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 27 juillet 2020, M. [E] demande à la cour de :
- recevoir M. [E] en son appel incident,
- prononcer l'annulation du contrat de location signé le 4 mars 2013,
- déclarer la société Behanzin irrecevable en sa contestation de la nullité du contrat de bail signé le 4 mars 2013, en sa contestation de l'engagement de sa responsabilité civile, en sa contestation de son obligation de rembourser les provisions sur charges locatives imputées à tort à M. [E], en sa contestation du préjudice moral subi par M. [E], et en sa contestation d'un trouble de jouissance subi par M. [E],
- condamner la condamnation de la société Behanzin à verser à M. [E] la somme de 2 200 euros à titre de remboursement des charges locatives injustifiées,
- condamner la société Behanzin à verser à M. [E] la somme de 34 100 euros à titre de restitution des loyers,
- condamner la société Behanzin à verser à M. [E] la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral,
- subsidiairement, condamner la société Behanzin à verser à M. [E] la somme de 34 100 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,
- en tout état de cause, condamner la société Behanzin à verser la somme de 2 500 euros à Me Jean Emmanuel Nunes, avocat, au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle,
- condamner la société Behanzin aux entiers dépens,
- condamner la société Behanzin à verser les intérêts au taux légal de l'ensemble des sommes sollicitées à compter de la délivrance de l'assignation devant le tribunal d'instance.
Par une ordonnance du 30 mars 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de M. [E] tendant à l'annulation et à la caducité de la déclaration d'appel, à l'irrecevabilité des conclusions déposées le 14 juin 2020, et à titre subsidiaire, à la radiation de l'affaire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.
SUR CE,
Considérant en premier lieu et quant à la recevabilité des demandes de l'appelant, contestée par l'intimé sur le fondement de l'article 901 du code de procédure civile, qu'il sera relevé que, par ordonnance du 30 mars 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande tendant à la nullité de la déclaration d'appel fondée sur le même texte et les mêmes faits ; que l'intimé n'a pas déféré à la cour cette ordonnance qui a donc autorité de la chose jugée ;
Que l'irrecevabilité des demandes de l'appelant figurant dans ses conclusions présentée devant la cour n'est fondée sur aucun texte ;
Que les demandes de l'appelant sont donc recevables ;
Considérant qu'il sera également relevé que le débouté de M. [E] de sa demande tendant au rejet de certaines pièces versées aux débats devant le premier juge n'est pas contesté par lui dans ses conclusions, de sorte que la cour ne s'estime pas saisie de ce chef du dispositif ;
Sur la validité du contrat de bail
Considérant, quant à la nullité, alléguée par M. [E], du bail qu'il a conclu avec la SCI Behanzin le 4 mars 2013, demande rejetée par le jugement entrepris, c'est à juste titre et à bon droit que le tribunal a relevé qu'au jour de la conclusion de ce bail, aucune décision administrative n'interdisait la location, l'habitation ou établissait l'insalubrité du logement donné à bail puisqu'un tel arrêté n'a été pris que le 8 janvier 2018 ;
Qu'il doit être par ailleurs relevé que par cet arrêté 2018-15 du 8 janvier 2018, le maire de la commune a considéré qu'il existait un péril grave et imminent, a ordonné l'évacuation du locataire et interdit l'accès à ce logement ; que cet arrêté a fait l'objet d'une annulation prononcée par le tribunal administratif de Montreuil le 20 décembre 2019 ;
Que l'arrêt invoqué par l'intimé rendu par la cour le 14 mars 2019, sur appel de l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Bobigny, ne portait que sur la question de savoir si l'opération menée par le maire de la commune pouvait ressortir à la compétence des juridictions judiciaires en ce qu'elle constituerait une voie de fait, est inopérant quant à la validité du bail ;
Qu'enfin, l'argumentation de M. [E] relative à une condamnation qui aurait été prononcée par la cour d'appel le 18 novembre 2015 pour avoir illégalement divisé l'immeuble qu'elle a acquis, condamnation qui caractériserait une fraude entachant la validité du bail litigieux, ne saurait prospérer, alors surtout que cet arrêt n'est pas même versé aux débats ;
Que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur le préjudice de jouissance réclamé par M. [E]
Considérant, s'agissant de la réparation du préjudice de jouissance, que le tribunal a retenu la responsabilité exclusive de la société bailleresse quant à la dégradation du logement occupé par M. [E], et l'a condamnée à lui rembourser 50 mensualités de loyers ;
Considérant qu'il doit être relevé que le constat d'état des lieux d'entrée joint au bail mentionne un état neuf de ce logement de type studio, composé d'une pièce, coin cuisine, salle d'eau ; qu'il était stipulé que ce local ne pouvait héberger plus de trois personnes ;
Que par courrier en date du 25 août 2015 la SCI Behanzin donnait congé au locataire pour le 3 mars 2016 en raison de la suroccupation de ce logement de 28m² par cinq personnes, M. [E], sa femme et leurs trois enfants, enfreignant une clause du bail ;
Qu'à la suite d'une visite des services de la mairie réalisée le 15 décembre 2015 au terme de laquelle de l'humidité avait été constatée et qui a donné lieu à une injonction, en date du 5 janvier 2016, de faire réaliser des travaux en raison d'une humidité anormale du logement provenant d'un défaut d'étanchéité du revêtement extérieur, la société bailleresse a proposé la réalisation de travaux d'isolation sur rue et a indiqué par courrier en date du 26 février suivant au service communal compétent avoir missionné une entreprise pour réaliser ces travaux et attendre l'accord de M. [E] ;
Que par courrier en date du 25 septembre 2017 la SCI Behanzin a de nouveau informé les services municipaux du refus qui lui était opposé par M. [E], refus confirmé par ce dernier dans un courrier en date du 24 septembre 2017 remis au bailleur ;
Que la SCI Behanzin verse également aux débats l'attestation du représentant de la société BMK Rénovation certifiant s'être rendu au domicile de M. [E] pour établir un nouveau devis à la suite du rapport municipal du 6 septembre 2017, mais que le locataire a refusé de le laisser établir ce devis ;
Que si l'humidité constatée au mois de décembre 2015 pouvait trouver son origine dans une mauvaise isolation des murs donnant sur la rue, imputable au bailleur, le refus du locataire de laisser l'entreprise accéder à son logement pour réaliser des travaux ne lui permet pas de solliciter réparation d'un préjudice de jouissance dont il est à l'origine ; que l'aggravation de cette situation qui résulte, à la fois, du refus des travaux proposés par le bailleur, du défaut d'entretien des grilles de ventilation et de la cabine de douche qui est suspectée par les services municipaux d'être fuyarde, comme de l'édification d'une cloison afin de transformer une pièce en deux pièces réduisant ainsi la circulation de l'air, ou bien encore de l'occupation par cinq personnes de ce studio, sont de nature à justifier le débouté de M. [E] de ses demandes d'indemnisation de son préjudice de jouissance ;
Que les deux rapports des visites des services d'hygiène ayant eu lieu aux mois d'août et le septembre 2017 constatent une aggravation de l'état de l'appartement et l'extension des moisissures, mentionnent toujours des grilles de ventilation non nettoyées et obstruées, une cloison séparative de la seule pièce du logement édifiée par le locataire, et des mégots dans le bac à douche ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments de fait : refus du locataire de laisser les travaux être réalisés, défaut d'entretien, création d'une cloison, suroccupation, il ne saurait être considéré que le bailleur est responsable de l'état de cet appartement et du préjudice de jouissance en résultant ;
Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Behanzin à verser à M. [E] la somme de 28 253 euros, correspondant à 50 mois de loyer, en réparation de son préjudice de jouissance ;
Que l'argumentation de la SCI Behanzin relative aux sommes perçues par M. [E] par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation logement est, compte tenu de la décision de la cour, sans objet ;
Considérant qu'il doit être rappelé que l'infirmation du jugement vaut titre pour la récupération par la SCI Behanzin des sommes qui ont été saisies par une mesure d'exécution forcée intentée par M. [E] en exécution dudit jugement revêtu de l'exécution provisoire ;
Sur la demande de remboursement des provisions pour charges
Considérant s'agissant de la condamnation de la SCI Behanzin à rembourser les provisions pour charges à hauteur de 2 000 euros, que la bailleresse verse aux débats les justificatifs des charges pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017, ainsi que les courriers de régularisation pour les années 2014, 2015 et 2016 qui ont été adressés à M. [E] ;
Que l'intimé ne développe aucune contestation utile de ces justificatifs des charges, de sorte que de ce chef également le jugement sera infirmé ;
Sur la demande d'arriérés de loyers
Considérant s'agissant de la demande du bailleur sollicitant le payement des loyers lui restant dus, faisant valoir que M. [E] a réglé irrégulièrement son loyer en 2017 puis a cessé de le payer à compter du mois d'août 2017 alors qu'il a quitté les lieux le 16 janvier 2018, que, compte tenu du sens du présent arrêt, le jugement sera infirmé en ce qu'il a admis l'exception d'inexécution invoquée par le locataire ;
Que si le décompte produit a imputé les deux versements de 665 euros faits par M. [E] le 4 décembre 2017 aux mois de juin et juillet de cette même année qui étaient impayés, alors que les ordres de virement versés aux débats par M. [E] mentionnent qu'il s'agit du règlement des loyers pour les mois de novembre et décembre 2017, cette circonstance est dépourvue d'incidence quant au montant total dû par M. [E] ;
Qu'en l'absence d'autre contestation sur le montant de la dette locative réclamée par le bailleur, il sera fait droit à sa demande, et M. [E] sera condamné à verser la somme de 6 207,16 euros au titre des loyers restés impayés ;
Sur les mesures accessoires
Considérant s'agissant des mesures accessoires que le jugement sera infirmé, que M. [E] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à la SCI Behanzin la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par, mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande tendant à la nullité du contrat de bail conclu avec la SCI Behanzin,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Rejette l'exception d'irrecevabilité des demandes de la SCI Behanzin,
- Déboute M. [X] [E] de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance,
- Déboute M. [X] [E] de sa demande de restitution des provisions sur charges versées,
- Rappelle que le présent arrêt infirmant le jugement entrepris vaut titre pour obtenir la restitution des sommes saisies en exécution dudit jugement,
- Condamne M. [X] [E] à verser à la SCI Behanzin la somme de 6 207 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Condamne M. [X] [E] à verser à SCI Behanzin la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [X] [E] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier Le Président,
