Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 23 MAI 2023
(n° 171 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10987 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFFV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-19-9941
APPELANTE
Société ELOGIE SIEMP
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
INTIMES
Madame [X] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et assistée par Me Karen ANCONINA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 0277
Monsieur [F] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et assistée par Me Karen ANCONINA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 0277
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, et de Mme Marie MONGIN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Michel CHALACHIN, Président de chambre
Marie MONGIN, Conseiller
Anne-Laure MEANO, Présidente
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 mai 2001, l'union de gestion d'immeubles financés par des prêts aides au logement locatif (ci-après, l'Ugipral) a donné à bail à M. [F] [N] et Mme [X] [N] un bail d'habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement, un parking n°9 et 10 et une cave n°34 situés [Adresse 2] de Paris, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 8 452,15 francs (1 288,52 euros) payable mensuellement et d'avance.
Le 17 septembre 2002, l'État et la Sgim, venant aux droits d'Urgipral ont conclu une convention en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation dans le cadre de l'acquisition des 110 logements situés [Adresse 1].
La société d'économie mixte Élogie-siemp vient aux droits de la société Sgim.
Par courrier en date du 10 octobre 2017, la société Élogie-siemp a informé les époux [N] de l'application du supplément de loyer de solidarité à compter du 1er mai 2018 et leur a demandé de produire leur avis d'imposition 2017 sur les revenus de l'année 2016 dans le cadre d'une enquête de ressources. Ce courrier est resté sans réponse.
Le 7 mars 2018, un courrier de rappel aurait été adressé aux époux [N].
En l'absence de réponse, la société Élogie-siemp a appliqué le supplément de loyer de solidarité maximum d'un montant mensuel de 4 307,14 euros.
Le 19 juillet 2018, la société Élogie-Siemp a fait adresser aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 12 791,04 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Par actes du 17 juillet 2019, la société Élogie-Siemp a fait assigner les époux [N] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail et la condamnation en paiement.
Par jugement du 18 juin 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :
Déboute la société Élogie-siemp de sa demande de condamnation solidaire des époux [N] au paiement de la somme de 81 669,68 euros,
Déclare nul le commandement de payer signifié le 19 juillet 2018 par la société Élogie-siemp aux époux [N],
Déboute la société Élogie-siemp de sa demande de voir constater les effets de la clause résolutoire contenue au bail en date du 15 mai 2001, entre l'UGIPRAL aux droits de laquelle vient la société Élogie-siemp, d'une part, et les époux [N], d'autre part, portant sur un logement, un parking n°9 et 10 et une cave n°34 situés [Adresse 2],
Déboute la société Élogie-siemp de sa demande de résiliation judiciaire du bail en date du 15 mai 2001, entre l'UGIPRAL aux droits de laquelle vient la société Élogie-siemp, d'une part, et les époux [N], d'autre part, portant sur un logement, un parking n°9 et 10 et une cave n°34 situés [Adresse 2],
Déboute la société Élogie-siemp de ses demandes d'expulsion des époux [N] et de condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation,
Déboute les époux [N] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Déboute les époux [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne la société Élogie-siemp aux dépens,
Condamne la société Élogie-siemp à payer les époux [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. et Mme [N] ont quitté l'appartement donné à bail le 31 mars 2020.
Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2020, la société Élogie-siemp a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 2 janvier 2023, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 19 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection de Paris,
- en conséquence, dire et juger que les époux [N] sont redevables d'un supplément de loyer de solidarité à compter du 1er mai 2018,
- condamner les époux [N] à payer la somme de 98 557,31 euros au titre du supplément de loyer de solidarité pour la période allant du 1er mai 2018 au 31 mars 2020 (dépôt de garantie déduit),
- à titre subsidiaire, dire et juger que les époux [N] sont redevables d'un supplément de loyer de solidarité à compter du 1er mai 2018 et jusqu'au 30 novembre 2018,
- condamner les époux [N] à payer la somme de 30 010 euros au titre du supplément de loyer de solidarité pour la période allant du 1er mai 2018 et jusqu'au 30 novembre 2018,
- en toute hypothèse, condamner les époux [N] à payer à la société Élogie-siemp la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2023, M. et Mme [N] demandent à la cour de :
- constater et juger que le bail du 15 mai 2001 est resté soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, conformément à l'article 2 d'ordre public de ladite loi, en ce qui concerne le loyer à l'exclusion de toute autre disposition,
- constater et juger que la Sgim aux droits de laquelle prétend venir la société Élogie-siemp ne justifie pas avoir proposé aux locataires un bail conforme aux engagements pris dans la convention en date 17 septembre 2002 visant les dispositions de l'article L 353-7 du code de la construction et de l'habitation,
- constater et juger que l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation suppose préalablement à son application et à la réclamation d'un supplément de loyer de solidarité, la régularisation d'un bail conforme à la convention,
- constater et juger que l'application d'un supplément de loyer de solidarité serait de nature à déséquilibrer fortement le bail en date du 15 mai 2001, au point de le rendre nul,
- constater et juger qu'en abrogeant l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation et modifiant l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a confirmé la supériorité de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation conformément aux principes juridiques du respect des conventions régulièrement intervenues, aux baux du parc privé existant en moment du conventionnement,
- constater et juger qu'en conséquence, les époux [N] ne sont pas soumis aux dispositions de l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation,
- constater et juger que la société Élogie-siemp n'est pas fondée à prétendre solliciter les justificatifs de ressources des locataires aux fins d'application du supplément de loyer de
solidarité, le bail soumis à la seule loi du 6 juillet 1989 n'entrant pas dans le cadre de la législation sur les loyers sociaux.
- subsidiairement, constater et juger que le supplément de loyer de solidarité ne peut s'appliquer qu'entre le 1er mai 2018 et le 23 novembre 2018, par application immédiate de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 aux effets légaux du contrat de bail,
- en tout état de cause, constater et juger de première part, que la société Élogie-siemp ne prouve ni l'envoi ni la réception par les locataires d'une lettre de mise en demeure visée à l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation,
- constater et juger qu'en conséquence le délai de quinzaine à l'issue duquel le bailleur peut liquider provisoirement le supplément de loyer de solidarité provisoire n'a pas pu courir,
- constater et juger que la société Élogie-siemp est en tout état de cause et dans ces conditions, mal fondée à liquider provisoirement de supplément de loyer de solidarité, et ne détient aucune créance certaine, liquide et exigible à l'égard des époux [N],
- constater et juger de seconde part, que chacun des époux [N] étant titulaire du bail sur le logement sis [Adresse 2], par application des dispositions de l'article 1751 du code civil,
- constater et juger que la lettre de mise en demeure de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation en ce qu'elle énonce le paiement d'un supplément de loyer de solidarité à échoir, et auquel les époux sont tenus solidairement, doit être adressée à chacun des titulaires du bail,
- constater et juger que la société Élogie-siemp ne justifie pas avoir adressé une lettre de mise en demeure séparément à chacun des époux, de sorte que toute demande de paiement du supplément de loyer de solidarité serait en tout état de cause nulle et inopposable aux époux [N],
- constater et juger que les époux [N] ont pour leur part respecté et exécuté leurs obligations locatives,
- constater et juger que le supplément de loyer de solidarité n'est pas visé par la clause résolutoire inscrite au bail, et que tant le décompte annexé au commandement, que celui produit est dépourvu de clarté,
- constater et juger en conséquence que la société Élogie-siemp ne rapporte pas la preuve de sa prétendue créance dans son quantum, ni de son opposabilité, de sorte qu'elle doit être déboutée de ses demandes au titre du supplément de loyer de solidarité,
- constater et juger que le comportement de la société Élogie-siemp a été hautement préjudiciable aux époux [N] qui ont été dans l'obligation de quitter les lieux, le 30 mars 2020,
- en conséquence, confirmer le jugement rendu le 18 juin 2020 par le juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la société Élogie-siemp de sa demande de condamnation solidaire des époux [N] au paiement de somme au titre du supplément de loyer de solidarité, déclaré nul le commandement de payer, signifié le 19 juillet 2018 par la société Élogie-siemp aux époux [N], débouté la société Élogie-siemp de sa demande de voir constater les effets de la clause résolutoire et de sa demande de résiliation judiciaire du bail en date du 15 mai 2001, condamné la société Élogie-siemp à payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- et y ajoutant, recevoir les époux [N] en leur appel incident,
- réformer le jugement rendu le 18 juin 2020 par le juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a rejeté la demande des époux [N] de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- et, statuant à nouveau, condamner la société Élogie-siemp à leur verser une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et d'angoisse que le comportement de la société bailleresse a généré immanquablement sur eux, ainsi qu'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2023.
SUR CE,
Considérant que l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'à défaut de réponse à l'enquête sur les revenus des locataires, « et après une mise en demeure restée infructueuse, pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égales à la valeur maximale »
Que si la mise en demeure peut être faite par sommation, c'est-à-dire par un acte d'huissier, elle peut également être notifiée par voie postale ou par remise au destinataire contre émargement ; qu'en toute hypothèse, l'expéditeur de la mise en demeure doit être en mesure de justifier son envoi et sa réception ou le refus de sa réception, spécialement lorsque cette mise en demeure fait courir un délai ;
Qu'en l'espèce, la société appelante, ne verse pas aux débats devant la cour le « courrier de rappel » qu'elle indique avoir adressé aux époux [N] le 7 mars 2018 et sur lequel elle se fonde pour avoir procédé à l'application du « SLS maximum d'un montant mensuel de 4 307,14 euros » ;
Qu'elle ne justifie pas non plus ni de l'expédition, ni de la réception de ce courrier alors que les intimés indiquent ne pas en avoir été destinataires ;
Qu'ainsi, dès lors que la société bailleresse ne justifie pas avoir fait courir le délai pour procéder à cette application du supplément de loyer de solidarité, elle ne saurait utilement solliciter la condamnation des intimés à verser ce supplément de loyer ;
Considérant qu'il en va d'autant plus ainsi que, comme l'a relevé le premier juge citant à l'appui de sa décision un arrêt de la Cour de cassation en ce sens, en application de l'article 1751 du code civil aux termes duquel, le droit au bail servant à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux, de sorte que les demandes afférentes à un supplément de loyer doivent être notifiées séparément à chacun des époux ; que la société bailleresse ne conteste pas ne pas avoir adressé à chacun des époux [N], la mise en demeure prévue par l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation ;
Considérant que dans ces conditions, la société bailleresse ne peut qu'être déboutée de sa demande de condamnation de M. et Mme [N] à verser la somme de 98 557,31 euros au titre du supplément de loyer du 1er mai 2018 au 31 mars 2020 comme de sa demande subsidiaire à la somme de 30 010, 31 euros pour la période du 1er mai 2018 au 30 novembre 2018, et le jugement sera confirmé de ce chef ;
Considérant, s'agissant du commandement de payer que la société appelante ne verse pas aux débats et au sujet duquel elle ne formule aucune demande, le jugement sera également confirmé comme le demandent M. et Mme [N] qui produisent ce commandement de payer lequel est d'une totale imprécision, observation étant faite que ceux-ci ayant quitté les lieux il n'est plus demandé la résiliation du bail et ses conséquences ;
Que la question de l'applicabilité du supplément de loyer jusqu'au 31 mars 2020 ou jusqu'au 30 novembre 2018 est devenue sans objet ;
Considérant s'agissant de la demande de dommages-intérêts formulée par M. et Mme [N] en raison du préjudice que leur a causé la procédure engagée les contraignant à quitter le logement dont ils étaient locataire depuis près de vingt ans alors qu'ils sont âgés de 73 et 65 ans, à la retraite et que, pour ces deux raisons, ils ont de grandes difficultés pour trouver un nouveau logement ; que néanmoins, et comme l'a décidé le premier juge, l'exercice du droit d'agir en justice ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi équipollente au dol ou d'intention de nuire qui ne sont pas en l'espèce caractérisées bien que la société appelante ait refusé par son silence les propositions de transactions des époux [N] ;
Que le jugement sera confirmé de ce chef également ;
Considérant que le jugement sera également confirmé quant aux mesures accessoires, que la société Élogie-siemp qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d'appel, déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée, sur ce fondement, en équité et au regard de la situation économique des parties, à verser à M. et Mme [N] la somme de 4 500 euros ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
- Condamne la société Élogie-siemp à verser à M. [F] [N] et Mme [X] [N], pris ensemble, la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Condamne la société Élogie-siemp aux dépens d'appel.
La Greffière Le Président
