Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 23 MAI 2023
(n° 172 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13969 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNPL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2020 -Tribunal de proximité du RAINCY - RG n°
APPELANTS
[Z] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée et assistée par Me Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 17
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/024742 du 23/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Monsieur [I] [N]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté et assisté par Me Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 17
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/024641 du 01/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEES
S.E.L.A.R.L. JSA (ANCIENNEMENT [K]) SELARL JSA (anciennement dénommée [K]) es qualité de Liquidateur de la SAS EAUPTIMA
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Nathalie CHEVALIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC143
S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE La Société Anonyme d'Habitation à Loyer Modéré dénommée « BATIGERE EN ILE DE FRANCE », immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° B 582 000 105, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 5], représentée par son Directeur Général domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159 et assistée par Me Hassna ZAHRI, avocat au barreau de PARIS, toque : L 159
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, et de Mme Marie MONGIN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Michel CHALACHIN, Président de chambre
Marie MONGIN, Conseiller
Anne-Laure MEANO, Présidente
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 octobre 1971, la société anonyme d'habitations à loyer modéré du Val-de-Seine Soval a donné en location à M. et Mme [W] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8].
Par lettre du 21 septembre 1995, M. et Mme [W] ont donné congé du logement et demandé le transfert du contrat à leur fille.
Par acte sous seing privé du 1er mars 1996, la société Soval a donné en location à Mme [Z] [W] et M. [I] [N] le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8].
Selon procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2018 approuvant le traité de fusion- absorption du 2 mai 2018 avec la société Soval, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Batigère en Île-de-France est venue aux droits de cette dernière.
Suivant exploit d'huissier du 1er février 2019, Mme [W] et M. [N] ont fait assigner la société Soval et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la société par actions simplifiée Eauptima devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy afin d'obtenir, d'une part, la condamnation in solidum des sociétés Soval et Eauptima à leur verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour mise en danger et, d'autre part, la condamnation de la société Soval à leur verser les sommes de 2 860,12 euros au titre de la réduction du loyer, de 4 000 euros au titre des dégâts matériels, de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de 10 000 euros chacun au titre du non-respect des dispositions légales.
Par acte d'huissier du 11 avril 2019, Mme [W] et M. [N] ont fait assigner la société Batigère en Île-de-France aux fins de jonction à l'instance initiée à l'encontre de la société Soval et de condamnation de la société Batigère en Île-de-France aux lieu et place de la société Soval.
Par jugement du 30 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :
Ordonne la jonction de l'instance initiée sous le RG 11 19/738 avec la présente instance,
Rejette les demandes à l'encontre de la société JSA (anciennement dénommée [K]) en qualité de liquidateur de la société Eauptima aux fins de paiement d'une somme d'argent,
Déclare irrecevables les demandes à l'encontre de la société JSA en qualité de liquidateur de la société Eauptima aux fins de fixation de la créance,
Déclare irrecevables les demandes à l'encontre de la société Batigère en Île-de-France formées par assignation du 11 avril 2019 à hauteur de 2 860,12 euros aux fins de réduction de loyers entre janvier 2012 et mai 2013,
Déclare irrecevables les demandes à l'encontre de la société Batigère en Île-de-France formées par assignation du 11 avril 2019 à hauteur de 2 860,12 euros aux fins de remboursement de travaux,
Déclare irrecevables les demandes à l'encontre de la société Batigère en Île-de-France formées par assignation du 11 avril 2019 à hauteur de 10 000 euros aux fins de réparation du préjudice moral pour non-respect des obligations du bailleur,
Déclare irrecevables les demandes à l'encontre de la société Batigère en Île-de-France formées par assignation du 11 avril 2019 à hauteur de 30 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice lié à la mise en danger,
Rejette les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices liés aux manquements du bailleur à ses obligations,
Rejette la demande de consignation des loyers,
Rejette la demande de communication de la répartition et utilisation des provisions sur charges,
Déboute la société Batigère en Île-de-France de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne Mme [W] et M. [N] à payer à la société Batigère en Île-de-France la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [W] et M. [N] à payer à la société JSA en qualité de liquidateur de la société Eauptima la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [W] et M. [N] aux dépens de l'instance,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Ordonne l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2020, Mme [W] et M. [N] ont interjeté appel de cette décision et, dans leurs dernières conclusions en date du le 2 septembre 2022, ils demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 30 janvier 2020 par le tribunal de proximité du Raincy en toutes ses dispositions,
- et statuant à nouveau, constater la mise en danger de la vie des locataires par les défendeurs,
- condamner, en conséquence, la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société
Soval et M. [K], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la société Eauptima, in solidum, à verser à Mme [W] et M. [N] la somme de 30 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour mise en danger,
- fixer, le cas échéant, les créances de Mme [W] et M. [N] au passif de la liquidation judiciaire de la société Eauptima,
- constater l'exécution fautive du contrat de location par la société Soval et de la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval,
- condamner, en conséquence, la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval à verser à Mme [W] et M. [N] la somme de 2 860,12 euros au titre de la réduction du loyer,
- condamner, en conséquence, la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval à verser à Mme [W] et M. [N] la somme de 4 000 euros au titre des dégâts matériels,
- condamner, en conséquence, la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval à verser à Mme [W] et M. [N] la somme de 10 000 euros chacun, de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,
- condamner, en conséquence, la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval à verser à Mme [W] et M. [N] la somme de 10 000 euros chacun, de dommages et intérêts au titre du non-respect des dispositions légales,
- et y faire droit, en tout état de cause, ordonner à la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval de communiquer la répartition et l'utilisation des provisions de charges sur les 5 dernières années,
- autoriser les locataires à consigner leur loyer auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu'à parfaite exécution des obligations du bailleur,
- débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval et M. [K], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la société Eauptima à verser à Mme [W] et M. [N] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Batigère en Île-de-France venant aux droits de la société Soval et M. [K], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la société Eauptima aux entiers dépens, notamment les frais d'huissier et d'expertise.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2021, la société Batigère en Île-de-France demande à la cour de :
- déclarer la société Batigère en Île-de-France, recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- en conséquence et y faisant droit, rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [W] et M. [N],
- confirmer le jugement du 30 janvier 2020,
- dire et juger que les demandes de Mme [W] et M. [N] formulées par acte du 11 avril 2019, tendant au remboursement de frais, à la réduction du loyer et à l'indemnisation pour préjudice moral suite à l'incident survenu en 2012, s'agissant de demandes fondées sur le contrat de location, sont prescrites pour ne pas avoir été présentées dans le délai de prescription triennale et en conséquence, irrecevables,
- subsidiairement et si par extraordinaire, la cour jugeait recevables ces demandes, dire et juger qu'elles sont infondées,
- dire et juger que la demande de Mme [W] et M. [N] formulée par acte du 11 avril 2019, tendant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros en raison du « préjudice » suite à l'incident survenu en 2012, s'agissant d'une demande fondée sur le contrat de location, est prescrite pour ne pas avoir été présentée dans le délai de prescription triennale et en conséquence, irrecevable,
- subsidiairement et si par extraordinaire, la cour jugeait applicables les dispositions de l'article 2226 du code civil, dire et juger que la preuve du dommage corporel n'est pas rapportée ni dans son principe ni dans son étendue tandis qu'aucune pièce ne permet d'en fixer l'évaluation,
- dire et juger que le surplus des demandes de Mme [W] et M. [N] sont infondées et/ou mal fondées,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Batigère en Île-de-France de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et, statuant à nouveau, confirmer la mauvaise foi et l'opportunisme de Mme [W] et M. [N] et en conséquence, condamner Mme [W] et M. [N], à payer, chacun, à la société Batigère en Île-de-France la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- en tout état de cause, condamner in solidum Mme [W] et M. [N] à payer à la société Batigère en Île-de-France la somme de 5 000 euros à titre d'indemnisation aux frais irrépétibles,
- condamner in solidum Mme [W] et M. [N] aux entiers dépens, dont la signification de la décision à intervenir.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 mars 2021, la SELARL JSA (anciennement dénommée [K]) ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS Eauptima, demande à la cour de :
- constater, dire et juger la société JSA, ès qualité de liquidateur de la société Eauptima, recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- en conséquence, confirmer le jugement du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 janvier 2020,
- à titre principal, constater que la société Eauptima a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du 10 juillet 2013,
- constater que le jugement a été publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 25 juillet 2013,
- constater que Mme [W] et M. [N] n'ont déclaré aucune créance au passif de la Eauptima et n'ont déposé aucune requête en relevé de forclusion auprès du juge commissaire,
- en conséquence, dire et juger inopposable à la procédure collective de la société Eauptima toute créance de Mme [W] et M. [N],
- à titre subsidiaire, constater que la société Eauptima a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du 10 juillet 2013,
- constater que, par acte du 1er février 2019, Mme [W] et M. [N] ont assigné le liquidateur de la société Eauptima,
- en conséquence, dire et juger les demandes de Mme [W] et M. [N] à l'encontre du liquidateur de la société Eauptima irrecevables,
- en tout état de cause, condamner Mme [W] et M. [N] à verser à la société JSA, ès qualité de liquidateur de la société Eauptima la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du
code de procédure civile,
- condamner Mme [W] et M. [N] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023.
SUR CE,
Sur les demandes dirigées contre la SELARL JSA (anciennement dénommée [K])
Considérant que la société Eauptima qui avait effectué des travaux dans la salle de bain de l'appartement occupé par les appelants au mois de janvier 2012, a été placée en redressement judiciaire par jugement du 10 juillet 2013, publié au Bodac le 25 juillet suivant, puis en liquidation judiciaire par jugement du 5 mars 2014, la SEARL [K], devenue la SEARL JSA, étant désignée en qualité de liquidateur ;
Que comme le fait valoir ce dernier, en application des articles L 622-21 et L 622-26 du code de commerce, en l'absence de déclaration de créance dans le délai de deux mois, ou de requête à fin de relevé de forclusion, les appelants sont irrecevables en leur demande de condamnation du liquidateur de la société Eauptima en cette qualité ; que sont interdites toutes les actions en payement d'une somme d'argent engagées postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective ;
Que si l'article L 622-22 dudit code permet à une instance introduite antérieurement à l'ouverture de la procédure collective de reprendre aux fins de fixation d'une créance, les appelants ayant engagé leur action par assignation du 1er février 2019, soit près de cinq ans après l'ouverture de la procédure collective, ne peuvent solliciter utilement une telle fixation de créance ;
Que le jugement sera donc confirmé ;
Sur la prescription des demandes dirigées contre la société Batigère en Ile de France
Considérant qu'il résulte des dispositions des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil que la prescription est interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée ;
Qu'en l'espèce, les faits dont se plaignent les appelants datent du mois de janvier 2012 en raison du feu qui serait survenu sur un chalumeau utilisé par le plombier de la société Eauptima effectuant une réhabilitation dans la salle de bains ;
Que, si les appelants se sont plaints par lettre recommandée avec accusé de réception à leur ancien bailleur la société Soval le 6 février 2017, cette lettre ne saurait être considérée comme interrompant la prescription en application des textes susvisés ;
Que la réponse donnée par le bailleur par lettre du 22 mars suivant, contrairement à ce que font valoir les appelants, ne constitue pas une reconnaissance de leurs droits à obtenir indemnisation par lui, mais manifeste tout au plus une absence de contestation de cet incident du chalumeau utilisé par le plombier chargé de la rénovation de la salle de bains ;
Qu'ainsi, et comme l'a à bon droit décidé le juge des contentieux de la protection, que ce soit la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, qui trouve application, la demande de dommages-intérêts à hauteur de 30 000 euros pour «mise en danger» est prescrite ;
Qu'il en va de même de la demande de réduction du loyer en raison des travaux effectués entre les mois de janvier 2012 et janvier 2013 ainsi que la demande de réparation du préjudice moral pendant cette même période ;
Que s'agissant des demandes fondées sur l'exécution fautive du contrat de location, c'est à juste titre que le premier juge a considéré prescrite la demande fondée sur le fait que le bailleur n'aurait pas réparé avec célérité les conséquences de l'incident survenu en 2012 dans la salle de bains alors que ces travaux ont été effectués au mois de janvier 2013 ;
Sur les autres demandes fondées sur les fautes imputées au bailleur
Considérant, s'agissant de la présence de pigeons qui causeraient des désagréments sur le balcon des appelants, qu'il n'est pas démontré que le trouble serait anormal ;
Que, quant à la cave mentionnée dans le bail conclu en 1996, les appelants ne justifient d'aucune réclamation depuis cette date et l'utilisation d'un local technique ne correspond pas à une cave, de sorte que le jugement sera également confirmé de ce chef en ce qu'il a rejeté cette demande ;
Qu'il le sera de même s'agissant des lettres de relance dont se plaignent les appelants, l'envoi de tels courriers n'étant pas fautive et s'agissant des quittances de loyer réclamées par les appelants dès lors qu'il est mentionné sur les avis d'échéances qu'ils valent quittances pour la période antérieure ;
Que s'agissant du refus par la bailleresse de modifier en cours de bail la relation entre les deux locataires et d'établir une quittance pour chacun d'eux leur permettant de régler chacun leur quote-part de loyer et de bénéficier des aides au logement ainsi que le RSA pour M. [N] au motif qu'ils ont indiqué ne plus vivre comme un couple mais comme deux colocataires, ce refus ne saurait caractériser une faute de la bailleresse ;
Que les appelants se plaignent également du montant trop élevé des provisions pour charges, circonstance qui n'est cependant pas établie, les régularisations apparaissant, comme le relève le premier juge, raisonnables ; que c'est en outre, à tort que les appelants indiquent ne pas recevoir lesdites régularisations qui figurent à leur crédit sur les décomptes locatifs versés aux débats, les 3 décembre 2019, 9 mai 2021 et 9 juin 2022 ; que ces régularisations des charges prennent en considération les charges de l'appartement et les charges des deux parkings jusqu'en avril 2021 date à laquelle l'un d'eux a fait l'objet d'un congé par les locataires, les charges pour les parkings révélant une somme restant due par les locataires, il est normal que la somme qui leur est versée soit inférieure à celle annoncée pour l'appartement ; que la régularisation afférente à l'année 2020 a été versée le 9 juin 2022 ;
Que par ailleurs, les réductions de loyer solidarité sont incluses dans le décompte de la bailleresse et figurent sur les quittances, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de consignation des loyers ;
Qu'enfin, les appelants sollicitent qu'il soit ordonné à la bailleresse de communiquer la répartition et l'utilisation des provisions de charges sur les cinq dernières années alors que, comme l'a relevé le premier juge, ils n'ont jamais formulé une telle demande en ce sens ni allégué un quelconque manquement à cette obligation lors de la régularisation annuelle des charges ; que d'ailleurs, ils reconnaissent dans leurs conclusions (page 13) avoir reçu ces documents puisqu'ils indiquent que : «les montants déduits ne correspondent nullement aux montants annoncés dans les décomptes de régularisation de charges adressés par le bailleur» ; que les décomptes de régularisation des charges adressés aux locataires sont détaillés et indiquent que les justificatifs de ces charges sont à la disposition des locataires ;
Que le jugement sera également confirmé de ce chef ;
Sur la demande de la société Batigère pour procédure abusive
Que le caractère abusif de l'action engagée par les appelants est insuffisamment caractérisé, et le jugement sera confirmé sur ce point ;
Considérant que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, que les appelants seront condamnés aux dépens ainsi qu'à verser, en équité, à la société Batigère en Ile de France la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 1 000 euros à la SELARL JSA sur le même fondement ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
- Condamne in solidum Mme [Z] [W] et M. [I] [N] à verser à la société Batigère en Ile de France la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne in solidum Mme [Z] [W] et M. [I] [N] à verser à la SELARL JSA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
- Condamne in solidum Mme [Z] [W] et M. [I] [N] aux entiers dépens d'appel.
La Greffière Le Président
