Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 23 MAI 2023
(n° 173 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14218 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCOHX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de Charenton le Pont - RG n° 1119000590
APPELANT
Monsieur [E] [T]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Isabelle MOREAU de la SELAS HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2238
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/021439 du 15/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
E.P.I.C. LOGIAL-COOP
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Laetitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 41
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, et de Mme Marie MONGIN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Michel CHALACHIN, Président de chambre
Marie MONGIN, Conseiller
Anne-Laure MEANO, Présidente
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 janvier 2008, l'office de l'habitat social d'Alfortville a donné en location à M. [E] [T] un logement n°22 situé [Adresse 1]) moyennant un loyer initial mensuel hors charges de 238,40 euros.
Le 12 avril 2019, Logial - OPH, anciennement dénommé l'office de l'habitat social d'[Localité 4], a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer la somme de 2 398,91 euros arrêtée au 2 avril 2019.
Par exploit d'huissier du 1er octobre 2019, Logial-OPH a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont afin d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [T] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation.
Par jugement du 16 juin 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :
Condamne M. [T] à payer à Logial - OPH la somme de 1 253,50 euros, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019,
Accorde à M. [T] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de la dette par paiement mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 35 fois 30 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payable le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision,
Rappelle que, pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourus à raison du retard cessent d'être dues,
Dit que, pendant le cours du délai accordée, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 juin 2019 et dit que M. [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation des lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,
Ordonne, à défaut, l'expulsion de M. [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
Condamne M. [T] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du 1er février 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux,
Dit n'y avoir pas lieu de supprimer le délai de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 422-2 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles,
Rejette le surplus des demandes de Logial - OPH,
Condamne M. [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2020, M. [T] a interjeté appel de cette décision, et, dans ses conclusions en date du 2 janvier 2023, il demande à la cour de :
- recevoir M. [T] en ses écritures, fins et conclusions, et, en conséquence,
- infirmer le jugement rendu le 16 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont en ce qu'il a condamné M. [T] à payer à Logial - OPH la somme de 1 253,50 euros, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019, accordé à M. [T] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 35 fois 30 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payable le 10 de chaque mois à compter de la signification de la décision, condamné M. [T] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du 1er février 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux, condamné M. [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
et, statuant à nouveau,
- Limiter la dette de M. [T] arrêtée au 20 janvier 2020 à la somme de 371,04 euros,
- Compte tenu des règlements effectués par M. [T] qui aboutissent à un trop-versé de charges, condamner Logial OPH à régler à M. [T] le trop-versé de charges pour un montant de 1 276,04 euros arrêté à ce jour ;
Débouter Logial OPH de ses plus amples demandes,
- condamner Logial - OPH à régler à M. [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 décembre 2022, la société Logial - Coop, agissant en lieu et place de Logial - OPH, demande à la cour de :
- déclarer Logial - Coop recevable en ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement du 16 juin 2020 RG 11-191000590 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont en ce qu'il condamné M. [T] à payer à Logial - OPH la somme de 1 253,50 euros, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019, accordé à M. [T] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de la dette par paiement mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 35 fois 30 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payable le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, rappelé que, pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourus à raison du retard cessent d'être dues, dit que, pendant le cours du délai accordée, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, en tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 juin 2019 et dit que M. [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation des lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, ordonné, à défaut, l'expulsion de M. [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, condamné M. [T] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du 1er février 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux, dit n'y avoir pas lieu de supprimer le délai de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, renvoyé le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 422-2 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles, condamné M. [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- infirmer le jugement du 16 juin 2020 RG 11-191000590 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont en ce qu'il rejette le surplus des demandes de Logial - OPH,
- en conséquence, condamner M. [T] au paiement à Logial-Coop de la somme de 2 361,66 euros arrêté au 27 janvier 2020 actualisée à un montant de 830,59 euros au mois de juin 2022,
- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [T] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023.
SUR CE,
Considérant que M. [T] a donné congé du logement qu'il occupait depuis le 1er février 2008 et a été relogé par la société Logial-coop dans un autre immeuble suivant bail conclu le 7 avril 2022, le dépôt de garantie étant transféré pour ce nouveau bail.
Que la bailleresse verse aux débats le décompte de sortie arrêté au 6 avril 2022 faisant état d'une dette de 826 euros.
Qu'il doit être également relevé à titre liminaire que M. [T] avait pour habitude de verser une somme moindre que celle figurant sur l'avis d'échéance rendant particulièrement confuses ses contestations ;
Sur l'augmentation de 20,10 euros de la provision pour charges communes
Considérant que la société bailleresse justifie qu'en 2018, les provisions pour charges communes étaient insuffisantes pour couvrir leur montant, l'appelant restant devoir une somme de 242,95 euros, de sorte que, ainsi que le prévoit l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle a augmenté le montant des provisions, afin d'éviter à l'avenir que les locataires aient une somme importante à payer en une seule fois ;
Que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la bailleresse justifie (pièce n°9) dans le détail des charges communes ;
Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a exclu cette augmentation mensuelle de 20,10 euros ;
Sur le droit d'antenne
Considérant que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la convention conclue par la bailleresse le 13 avril 2016 avec deux associations représentatives des locataires, en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986, n'a pas besoin d'être acceptée par chacun des locataires mais est obligatoire sauf si 50% des locataires s'y opposent ;
Que s'il est exact que la bailleresse ne justifie pas avoir effectué une notification individuelle de cet accord, néanmoins cet accord faisait référence au précédent accord conclu au mois de mars 2008 portant sur le même objet et ramenant la contribution du ou des locataires d'un logement de 4,50 à 2,50 euros ;
Que l'appelant ne prétend pas avoir contesté le précédent accord, qu'il ne prétend pas non plus ne pas utiliser ce branchement collectif et ne conteste pas avoir été informé du nouvel accord par le courrier versé aux débats par la bailleresse ;
Que, considération prise de la bonne foi qui préside aux relations contractuelles, M. [T] ne peut utilement contester, plus de onze ans après la prise à bail de cet appartement, le caractère obligatoire de ces conventions et spécialement de la dernière qui réduit le montant de la contribution des locataires et leur est donc plus favorable que la précédente ;
Que sa demande de ce chef sera rejetée ;
Sur la facturation d'eau froide
Considérant que le premier juge a relevé dans le jugement entrepris que M. [T] reconnaissait oralement à l'audience du 10 mars 2020, et par écrit, une dette de 624 euros pour sa consommation d'eau froide ;
Que devant la cour, il fait valoir qu'en réalité, il conviendrait de déduire également une somme de 575,46 euros qui aurait été à tort imputée par la bailleresse au débit de son compte au mois de juillet 2019 ;
Qu'il doit être relevé que la reconnaissance orale et écrite et constatée par le jugement entrepris d'une dette d'eau froide d'un montant de 624 euros lors de l'audience du 10 mars 2020 constitue un aveu judiciaire, lequel aux termes de l'article 1383-2 du code civil fait foi contre celui qui l'a fait ;
Qu'en toute hypothèse, l'appelant omet de rappeler qu'au mois d'octobre 2018, la somme de 554,61 euros à été déduite du quittancement de ce mois au titre de la facturation d'eau froide et une somme de 87,21 euros a été déduite de la facturation d'eau froide du mois d'août 2019 suivant et aucune facturation n'a été effectuée aux mois de septembre et octobre suivants pour les eaux chaude et froide ;
Que la demande de l'appelant tendant au remboursement de la somme de 5 75,46 euros sera rejetée ;
Sur les pénalités d'enquête sociale
Considérant que la société bailleresse ne conteste pas la décision du premier juge ayant exclu ces frais du décompte locatif ;
Que la somme de 91,44 euros (7,62x12) sera donc déduite du décompte locatif ;
Sur la demande relative aux provisions pour charges appelées depuis le 1er janvier 2020
Considérant que sur la quittance du mois de juillet 2020 figure au crédit du compte de l'appelant la somme de 132 euros au titre de la régularisation des charges 2019, la bailleresse versant aux débats le détail de la régularisation ;
Que de même pour l'année 2020, la bailleresse verse aux débats la régularisation qui a été adressée au locataire le 21 juin 2021 (pièce n°17), régularisation correspondant à un crédit de 182,73 euros qui figure dans le décompte locatif inscrit le 20 juillet 2021 ;
Qu'enfin, la régularisation des charges pour 2021 n'a de toute évidence pas été faite avant le 10 janvier 2023, date de clôture de la présente instance, et il appartiendra à la bailleresse de régulariser le compte de M. [T] lorsque cette régularisation sera établie, observation étant faite que cette demande de l'appelant a été formulée dans ses conclusions déposées le 2 janvier 2023 alors que la clôture devait intervenir le 10 janvier suivant ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de l'appelant ;
Considérant que sur la somme de 830,59 euros réclamée par la bailleresse il convient de déduire celle de 91,44 euros correspondant aux pénalités d'enquête sociale non justifiées ;
Que c'est donc à la somme de 739,15 euros que M. [T] sera condamné à verser à la société bailleresse ;
Considérant que M. [T] qui succombe principalement en son appel, sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'en équité à verser à la société Logial-Coop, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé la dette de M. [T], au 1er octobre 2019 à la somme de 1 253,50 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Condamne M. [E] [T] à verser à la société Logial-Coop la somme de 739,15 euros au titre du solde restant dû sur la location du logement numéro 25 au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2],
- Rappelle à la société Logial-Coop la nécessité de procéder à la régularisation des charges pour l'année 2021 et en cas de solde créditeur pour M. [T] de compenser les sommes respectivement dues par les parties,
- Condamne M. [E] [T] à verser à la société Logial-Coop la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
- Condamne M. [E] [T] aux dépens d'appel.
La Greffière Le Président
