CB/PP
Numéro 5483/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 21/12/10
Dossier : 09/00977
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[F] [X],
[F] [E]
C/
SAS NEGOCIM,
Me [D],
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Décembre 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 19 Octobre 2010, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Maître [F] [E]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [F] [X]
représenté par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assisté de Me CAMBRIEL, avocat au barreau de DAX
INTIMES :
Monsieur [F] [X]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assisté de Me PECASTAING, avocat au barreau de PARIS
SAS NEGOCIM
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assistée de la SCP SOUTERBICQ HERVE-JEUSEL, avocats au barreau de BORDEAUX
Maître [V] [D]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 03 FEVRIER 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
FAITS
Suivant promesse de vente en date du 17 mai 2003, établie devant Me [D], notaire à [Localité 7], M. [X] s'est engagé à vendre à la SAS Negocim un terrain destiné à la réalisation de lotissements pour le prix de 71'651 €.
Par courrier du 16 avril 2005, le notaire informait la SAS Negocim de la situation de liquidation judiciaire de M. [X] acquise suivant jugement du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan le 30 mars 1995 et de la nécessité d'obtenir du mandataire liquidateur l'autorisation de vente de la part du juge commissaire.
Le liquidateur Me [E] a obtenu une expertise en évaluation immobilière d'où il ressortait un prix supérieur à celui fixé dans la promesse de vente.
Par courrier du 28 juin 2005 Me [E] informait le notaire de son intention de vendre au prix de 100'000 € et non plus 71'651 €. La SAS Negocim refusait ce prix.
PROCEDURE
Par actes des 20, 22 mai et 31 octobre 2006 la SAS Negocim assignait M. [X] puis Me [E] devant le tribunal de grande instance de Dax en responsabilité et réparation de ses préjudices. Par acte du 23 novembre 2006 M. [X] a appelé en garantie son notaire Me [D] .
Par jugement du 3 février 2009 le tribunal de grande instance de Dax a, au visa de l'article 1383 du code civil et de la loi du 25 janvier 1985 :
- déclaré irrecevables les demandes de M. [X] à l'encontre de Me Buron Moreau,
- condamné Me [E], ès qualités de liquidateur de M. [X], à payer à la SAS Negocim la somme de 114'613 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2006, ainsi qu'une somme de 1 200 € à la SAS Negocim et à Me [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [E] a interjeté appel suivant déclarations au greffe en date des 11 et 26 mars 2009.
M [X] a également interjeté appel le 2 avril 2009. Les trois affaires ont été jointes par ordonnances des 10 novembre 2009 et 11 mai 2010.
Le ministère public a indiqué s'en rapporter à justice suivant avis du 15 octobre 2009.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Me [E] dans ses dernières écritures en date du 17 novembre 2009 conclut à la réformation du jugement et au débouté de la SAS Negocim. Subsidiairement il soutient que le préjudice ne peut excéder 28'349 € et que cette créance n'est pas née régulièrement à l'égard de la procédure collective de M. [X] de sorte qu'en vertu de l'article L 621-32 § II du code de commerce, la SAS Negocim ne peut bénéficier du privilège institué par ce texte. En toute hypothèse il sollicite la condamnation de la SAS Negocim au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Longin.
Sur l'absence de faute de M. [X] :
Me [E] oppose la propre faute de la SAS Negocim qui a manqué à son obligation de se renseigner en sa qualité de promoteur immobilier rompu aux affaires. Les trois mesures de publicité prévues par l'article 21 du décret du 27 décembre 1985 a pour effet de rendre la procédure collective opposable à tous. Elle a fait le choix de traiter directement avec M. [X] en toute connaissance de cause. Ses courriers des 28 septembre 2004, dont par ailleurs il doute de l'existence, et 13 avril 2005, démontrent qu'elle savait pertinemment qu'il était en situation difficile.
Sur la nature de la créance de la SAS Negocim :
La créance de dommages et intérêts alléguée n'est pas née régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure collective, au sens de l'article L 621.32 du code de commerce puisque M. [X] n'avait pas le pouvoir de vendre seul ce terrain.
Or bien que le tribunal ait reconnu que cette créance n'était pas née régulièrement à la procédure, il ne l'a pas indiqué dans son dispositif.
Sur le mandat du liquidateur et le dessaisissement du débiteur :
S'agissant d'une créance hors procédure, la condamnation doit être prononcée contre M. [X] et non contre Me [E], ès qualités. D'ailleurs la SAS Negocim a assigné M. [X].
Sur le préjudice :
La SAS Negocim a commis une faute en ne contactant pas le liquidateur dans un bref délai. Le prix des terrains avait sensiblement augmenté. La SAS Negocim a refusé l'augmentation réclamée par le liquidateur. Si elle avait accepté d'acheter au prix de 100'000 € c'est-à-dire 22 8349 € de plus qu'initialement prévu, elle aurait évité un préjudice qu'elle estime à 115'772 €. Elle est donc à l'origine de son propre préjudice à hauteur de 87'423 €. C'est pourquoi Me [E] propose la somme de 28'349 € au titre de la réparation du préjudice.
M. [X] a déclaré se désister de ses demandes à l'égard de Me [D] suivant conclusions du 31 juillet 2009. Il a dénoncé ce désistement partiel par acte du 26 novembre 2009.
Dans ses dernières écritures en date du 16 mars 2010 M. [X] conclut à la réformation du jugement, et constatant le caractère lésionnaire de la vente du 17 mai 2003 conclut au débouté de la SAS Negocim et à sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Très subsidiairement il évalue le préjudice à la somme de 50'000 € et considérant la faute de la SAS Negocim, il estime ne devoir payer que 25'000 € outre les débours de 5 037€.
Son action est recevable nonobstant le dessaisissement opéré par la liquidation judiciaire, dès lors que l'action est dirigée contre lui dans le cadre d'une responsabilité personnelle dont par ailleurs il ne conteste pas le fait générateur c'est-à-dire sa propre faute.
Toutefois il conteste le montant du préjudice fixé par la SAS Negocim : le manque à gagner sur l'opération de lotissement envisagée ne peut être fixé qu'à la moitié de ce qu'il est demandé considérant :
- la surévaluation de la marge bénéficiaire sur laquelle la demande est fondée,
- de même que l'absence d'imputation de tous les frais,
- alors que la TVA à 19,6 % a été indûment incluse,
- la faute de la victime qui a manqué de prudence en ne se renseignant pas sur la capacité du co-contractant, doit justifier une part de responsabilité évaluée à 50 %.
Par ailleurs il soutient que la vente du 17 mai 2003 au prix de 71'650 € outre une dation en paiement d'un lot pour 9 072 € soit un total de 80'073 €, est lésionnaire au sens des articles 1674 et 1675 du code civil puisqu'en définitive la vente qui a eu lieu le 3 mars 2006 soit 27 mois plus tard, s'est faite au prix de 280'000 € au bénéfice de la société Nexity.
Son désistement partiel a été dénoncé à Me [E] par acte du 26 novembre 2009. Me [D] l'a accepté suivant conclusions du 18 septembre 2009.
La SAS Negocim dans ses dernières écritures en date du 22 septembre 2010 conclut sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil :
- à la confirmation du jugement encore qu'elle précise que ses demandes sont dirigées vers Me [E], ès qualité de liquidateur judiciaire de M. [X],
- à l'irrecevabilité des demandes formulées par ce dernier contre le notaire, Me [D],
- à la condamnation de l'appelant, ès qualités, à lui verser la somme de 114'613 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal depuis le 20 mai 2006 date de l'assignation,
- à l'infirmation du jugement en ce qui concerne le montant de l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile dont il souhaite l'évaluation à la somme de 5 000 €, ainsi qu'une indemnité de 5 000 € sur le même fondement au titre des frais en cause d'appel,
- à la condamnation de l'appelant, ès qualités, aux dépens avec distraction au profit de la SCP Piault.
Elle soutient qu'aux termes du sous seing privé du 17 mai 2003, l'acte authentique de vente avait été prévu au 31 mai 2004. Mais d'un commun accord les parties ont reporté ce délai au 24 août 2004 puis encore deux mois plus tard en raison de difficultés d'ordre administratif.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2004 elle a sollicité le notaire pour la rédaction de l'acte au 9 novembre 2004. Ce courrier est resté sans réponse et ce n'est que le 16 avril 2005 que le notaire l'informait que M. [X] était en liquidation judiciaire.
Puis le 21 mai 2005 le notaire lui adressait un projet d'acte comportant toutes les mentions requises sur la situation juridique du vendeur. Le prix restait inchangé bien qu'il ait été joint deux estimations établies à la demande du liquidateur. Et le 28 juin 2005 ce dernier informait le notaire qu'il fixait le prix à 100'000 € au lieu de 71'651 €. Elle a refusé ce prix par courrier du 11 juillet suivant.
Elle conteste toute faute de sa part :
- elle a confié la rédaction du sous seing privé à un notaire professionnel du droit immobilier qui n'a mentionné aucune restriction sur la capacité juridique du défendeur. Elle précise que l'acte concernait un terrain situé dans le Loir-et-Cher et que la mise en liquidation de M. [X] était intervenue huit ans auparavant dans le département des [Localité 9],
- seule une action contre le liquidateur est recevable puisque M. [X] est dessaisi de l'administration de ses biens et donc du droit d'agir en justice. La suspension des poursuites individuelles contre le débiteur s'applique jusqu'à la clôture de la liquidation judiciaire et en l'espèce au delà puisqu'il s'agit d'une créance née irrégulièrement après le jugement d'ouverture, de sorte qu'elle ne pourra pas reprendre les poursuites individuelles,
- la faute personnelle de M. [X] réside dans le fait d'avoir sciemment conclu un acte de disposition consistant en une promesse de vente d'un bien dont il avait hérité, ce qui lui interdit d'engager la responsabilité du notaire.
Elle estime son préjudice à la somme de 114'613 € correspondant à la marge brute non réalisée :
- il est constitué par la perte de temps et d'argent subie du fait de la nullité du sous seing,
- elle avait commencé à commercialiser les lots et avait même obtenu l'autorisation de lotir le 24 août 2004. Huit lots sur dix avaient fait l'objet d'une promesse de vente entre le 3 décembre 2004 et le 5 avril 2005 soit les deux tiers des lots en quatre mois de commercialisation,
- la preuve est donc rapportée qu'elle aurait vendu sans aucune difficulté la totalité des lots si le projet avait été poursuivi de sorte que le préjudice doit se calculer sur la totalité du lotissement,
- l'étude de prix fait ressortir un prix de vente public de 498'610 € pour les dix lots, ce prix étant celui qui a été proposé aux acquéreurs potentiels lors de la commercialisation débutante. Le préjudice s'élève bien à 114'613 € déduction faite de la marge brute. L'augmentation du prix de vente de 40 % bouleversait totalement l'économie du contrat.
Enfin elle soutient rapporter la preuve d'un lien de causalité entre la faute de M. [X] et son préjudice.
Me [D] a, suivant conclusions du 18 septembre 2009, accepté le désistement d'appel à son encontre offert par M. [X] ainsi que sa proposition de règlement des frais exposés jusqu'au désistement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2010.
MOTIVATION
Au regard des conclusions respectives de M. [X] et de Me [D] en date des 31 juillet et 18 septembre 2009, il convient de constater le désistement de M. [X] de ses demandes à l'encontre de Me [D].
Le moyen tiré de la nullité de la vente pour cause de lésion doit être rejeté dès lors que la vente par acte authentique n'est pas intervenue entre la SAS Negocim et Me [E], ès qualités de liquidateur. Le compromis du 17 mai 2003 n'ayant pas été réitéré par acte authentique dans le délai contractuel, il est devenu caduc.
Ce compromis du 17 mai 2003 est inopposable à la procédure collective en ce qu'il a été consenti par M. [X] personnellement, au mépris de la règle du dessaisissement de ses pouvoirs d'administration et de disposition de ses biens, prévue à l'article L 622.21 du code de commerce, et hors la présence de Me [E], ès qualités de liquidateur, désigné par jugement du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan le 30 mars 1995.
L'action en responsabilité est fondée sur la faute du débiteur qui a passé l'acte en gardant volontairement le silence sur son défaut de capacité à passer un acte de disposition de ses biens, et en pleine connaissance de l'inefficacité de cet acte qui n'avait aucune chance d'aboutir.
Il ne peut être reproché aucune faute à la SAS Negocim susceptible d'exonérer M. [X] de sa responsabilité en ce qu'elle n'est pas tenue à une obligation de se renseigner sur la capacité de son co contractant et ce d'autant que les parties sont tenues à une obligation de loyauté dans leurs rapports entre elles.
La faute de M. [X] est en lien direct avec le préjudice invoqué constitué par la perte de chance pour la SAS Negocim de réaliser le projet immobilier envisagé aux conditions initialement prévues c'est à dire au prix d'achat du terrain de 40 % inférieur à celui finalement proposé par le liquidateur.
La SAS Negocim justifie des démarches entreprises pour la commercialisation de son projet immobilier et notamment elle produit huit promesses d'achat qui en démontrent la réalité et l'avancement. Elle produit également une étude de prix pour l'ensemble du projet comprenant dix lots faisant ressortir une marge brute de 114 613 €.
Toutefois, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
En l'espèce compte tenu des éléments produits au débat et de la part d'aléa lié à la réalisation de l'opération définitive, il convient d'évaluer cette perte de chance à 80 % du dommage et de limiter la condamnation de Me [E], ès qualités, à ces 80 % qui représentent la partie du préjudice total, à la réalisation duquel M. [X] a contribué soit la somme de 114 613 € X 80 % = 91 690 €.
Cette créance de dommages et intérêts n'est pas née régulièrement à la procédure collective à défaut de respect des règles de répartition des pouvoirs entre le débiteur et son représentant. De sorte qu'elle ne peut bénéficier du privilège de l'article L 622.17 du code de commerce.
Elle est due incontestablement par la liquidation judiciaire et non par M. [X] personnellement en raison de son dessaisissement et de la règle de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur qui s'applique jusqu'à la clôture de la liquidation judiciaire et en l'espèce au delà puisqu'il s'agit d'une créance née irrégulièrement après le jugement d'ouverture en vertu de l'article L 643.11.I du code de commerce.
Dans ces conditions le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 3 février 2009 sera confirmé à l'exception de la disposition concernant le montant des dommages et intérêts.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la SAS Negocim la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de Me [E], ès qualités.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Constate le désistement de M. [X] à l'encontre de Me [D] ;
Confirme la décision du tribunal de grande instance de Dax en date du 3 février 2009 en ce qu'il a constaté la faute de M. [X] à l'égard de la SAS Negocim ;
L'infirmant quant au montant des dommages et intérêts,
Condamne Me [E], ès qualités de liquidateur de M. [X], à payer à la SAS Negocim la somme de quatre vingt onze mille six cent quatre vingt dix euros (91 690 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêts à compter du 20 mai 2006 ;
Confirme le jugement quant au montant de l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens ;
Y ajoutant,
Condamne Me [E], ès qualités de liquidateur de M. [X], à payer à la SAS Negocim la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens d'appel ;
Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Piault / Lacrampe-Carraze, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Françoise Pons, Président, et par Mme Mireille Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
