PC/AM
Numéro 12/1326
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 21/03/2012
Dossier : 11/00243
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la vente
Affaire :
[E] [X]
C/
S.A.S. LE DOMAINE DE L'AIRIAL
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 mars 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 08 Novembre 2011, devant :
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président, chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [E] [X]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 2]
pris tant en son nom personnel qu'ès qualités de représentant légal du Groupement Forestier M.S. venant aux droits du Groupement Forestier de la Vieille Poste 'GEMME' [Localité 4]
représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assisté de Maître DEFOS DU RAU, avocat au barreau de DAX
INTIMEE :
S.A.S. LE DOMAINE DE L'AIRIAL
La Vieille Poste
[Localité 4]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour
assistée du Cabinet CUATRECASAS - GONCALVES PEREIRA, avocats au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 17 NOVEMBRE 2010
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
Selon acte authentique du 28 novembre 2006, M. [E] [X], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentant légal du groupement forestier de la Vieille Poste, a cédé à la S.A.S. Le Domaine de l'Airial, une propriété d'une superficie de 110 hectares sise à [Localité 4], pour un prix de 4 086 000 €, payable comptant à concurrence de 3 080 000 €, le solde, soit 1 000 000 €, payable sous forme d'une dation en paiement, aux termes d'une clause ainsi rédigée : 'l'acquéreur s'oblige à le payer à M. [X], vendeur, au plus tard le 30 novembre 2009, sous la forme d'une dation en paiement de sept terrains à bâtir d'une superficie de 1 500 m², tels que ceux-ci sont localisés aux plans demeurés annexés à l'acte. Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé si les permis de construire particuliers sont alors en cours d'instruction ou si les délais de recours administratif contentieux et de contrôle de légalité desdits permis ne sont pas expirés.'
En garantie de cet engagement, la S.A.S. Le Domaine de l'Airial a remis à M. [X] l'original d'une caution bancaire du 28 novembre 2006 émanant de la Banco Guipuzcoano.
L'objet de l'opération consistait à acquérir des terrains non constructibles pour y réaliser, après avoir obtenu leur classement en zone constructible, un golf et des immeubles d'habitation.
Courant mai 2008, constatant, sur la base d'une information de la mairie de [Localité 4], que l'acquéreur n'avait entrepris aucune démarche permettant l'avancement de son projet et qu'il ne pourrait respecter le délai prévu à l'acte, M. [X] a sollicité l'exécution de l'engagement de caution bancaire qui lui a été refusée au motif que le délai de paiement n'était pas expiré.
Par acte d'huissier de justice du 19 janvier 2009, M. [X], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentant du groupement forestier MS venant aux droits du groupement forestier de la Vieille Poste, a fait assigner la S.A.S. Domaine de l'Airial et la S.A. Banco Guipuzcoano en paiement du solde du prix de vente et de dommages-intérêts.
Par jugement du 17 novembre 2010 le tribunal de grande instance de Dax a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. Domaine de l'Airial du chef du défaut d'intérêt à agir résultant de la non expiration du délai de régularisation à la date de l'assignation introductive d'instance,
- condamné la S.A.S. Domaine de l'Airial et la S.A. Banco Guipuzcoano à payer à M. [X], en son nom personnel, la somme de 1 000 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2009,
- débouté M. [X], pris en son nom personnel et en qualité de représentant légal du groupement forestier MS, de sa demande en dommages-intérêts,
- débouté la S.A.S. Domaine de l'Airial et la S.A. Banco Guipuzcoano de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné la S.A.S. Domaine de l'Airial et la S.A. Banco Guipuzcoano à payer à M. [X], pris en son nom personnel, la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [X] a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 17 janvier 2011, en intimant seulement la S.A.S. Domaine de l'Airial.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 11 octobre 2011.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2011, M. [X] demande à la Cour, réformant le jugement entrepris du seul chef de la demande indemnitaire, de condamner la S.A.S. Le Domaine de l'Airial à lui payer la somme de 2 150 000 € et subsidiairement celle de 1 887 500 € à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, avec autorisation pour la S.C.P. de Ginestet - Dualé - Ligney, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il soutient en substance :
- que la valeur d'un million d'euros stipulée dans le contrat de vente n'est que le résultat d'une négociation dans le cadre de laquelle il a consenti un effort financier de plus d'un million et demi d'euros (diminution du prix global initial et acceptation de prise en charge de la somme de 431 460 € exigée par l'administration fiscale pour autoriser la sortie des parcelles du régime forestier auquel elles étaient assujetties jusqu'en 2028),
- que la dation en paiement avait pour objet de compenser les efforts financiers ainsi consentis par le fruit de la revente de ces terrains devenus entre-temps constructibles et viabilisés, soit 10 500 m² à 300 € le m², compte-tenu de leur situation au départ même du parcours de golf,
- que la faute de la S.A.S. Domaine de l'Airial consiste à ne pas avoir effectué les diligences minimales pour obtenir la modification du P.L.U., ainsi que l'établit le fait qu'elle n'a jamais présenté de dossier d'intégration de son projet dans le cadre de la procédure de révision du P.L.U. engagée en septembre 2007,
- que son préjudice est constitué par la perte de toute possibilité de revendre les sept lots objets de la dation en paiement, qu'en effet par la faute de l'intimée les terrains sont demeurés inconstructibles et qu'ils n'ont pas été donnés mais simplement payés à leur valeur de terrains forestiers inconstructibles,
- que la valeur de 300 € au m² par lui revendiquée correspond à une valeur moyenne dans le département, s'agissant, qui plus est, de terrains situés dans l'enceinte même d'un golf, cette valeur étant confirmée par une expertise foncière.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2011, la S.A.S. Domaine de l'Airial demande à la Cour :
- à titre principal, de constater qu'elle a réglé les causes du jugement déféré, qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles ni aucune faute, que l'appelant n'a subi aucun préjudice à elle imputable et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande indemnitaire,
- subsidiairement, de débouter M. [X] de sa demande en l'absence de préjudice existant, établi et justifié en son quantum,
- de condamner M. [X] à lui payer la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. Marbot - Crépin, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient en substance :
- que la demande indemnitaire repose sur une interprétation erronée de l'acte du 28 novembre 2006 dès lors d'une part qu'il n'est démontré ni que M. [X] a consenti un quelconque effort financier ni que les parties ont entendu conférer à la dation en paiement l'objectif de le compenser en assurant au vendeur un bénéfice de 3 150 000 € et d'autre part que l'acte stipulait expressément que le paiement du solde d'un million d'euros entraînerait l'extinction des droits et obligations des parties, qu'il ne peut donc, sous couvert d'une interprétation de la volonté des parties, être procédé à la révision du prix de vente convenu, de manière ferme et définitive,
- qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle a entrepris toutes les démarches qu'elle était en mesure d'accomplir et que le retard pris dans la procédure de révision du P.L.U. ne peut lui être imputé alors même qu'aucun projet de permis de construire ou de lotir ne pouvait être déposé sans l'approbation du projet par la commune et son intégration dans le P.L.U., que la stipulation dans l'acte de vente d'une possibilité de prorogation du délai prévu pour la réalisation de la dation en paiement établit que les parties étaient parfaitement conscientes que ce délai était susceptible de ne pas être tenu,
- qu'en toute hypothèse, le préjudice revendiqué par M. [X] consiste dans la perte d'une chance de pouvoir revendre les terrains objet de la dation en paiement et de réaliser à cette occasion une plus-value de 2 150 000 € dont la non réalisation ne peut lui être imputée et ne représente pas un préjudice certain, actuel et réel,
- qu'en ayant mis en oeuvre le mécanisme de cautionnement avant même l'échéance convenue et en ayant refusé une prorogation du délai dans l'attente de l'issue des démarches administratives, M. [X] s'est privé lui-même de la chance d'effectuer une éventuelle plus-value,
- que l'estimation immobilière, non contradictoire, versée aux débats par M. [X] ne peut servir de base à l'évaluation d'un éventuel préjudice financier subi par l'appelant, que même en retenant la fourchette basse fixée par ce rapport, comprise entre 100 et 200 € le m², les sept terrains auraient une valorisation actuelle, sans golf, de 1 050 000 € alors même que la réalisation du golf n'est pas acquise.
MOTIFS
L'acte de vente du 28 novembre 2006 stipule :
- que le prix de vente des parcelles cédées à la S.A. Le Domaine de l'Airial sera payé comptant à concurrence de la somme de 3 086 000 €, que le solde, soit un million d'euros, sera payé au plus tard le 30 novembre 2009 sous la forme d'une dation en paiement de sept terrains à bâtir d'une superficie d'environ 1 500 m² et que ce délai sera automatiquement prorogé si les permis de construire particuliers sont alors en cours d'instruction ou si les délais de recours administratifs, contentieux et de contrôle de légalité desdits permis ne sont pas expirés,
- qu'en garantie de cet engagement, l'acquéreur a remis l'original d'une caution bancaire de la S.A. Banco Guipuzcoana aux termes duquel cet établissement bancaire s'engage à payer à M. [X] la somme d'un million d'euros si justification est apportée par celui-ci que la transmission des immeubles objets de la dation en paiement n'a pas eu lieu avant le 30 novembre 2009 et que le paiement de cette somme entraînera l'extinction des droits et obligations contenus dans l'acte du 28 novembre 2006.
Par des dispositions qui ne font l'objet d'aucune contestation et qui ont reçu exécution, le jugement déféré, constatant la non réalisation de la dation en paiement à la date du 30 novembre 2009, a condamné la S.A.S. Domaine de l'Airial et la S.A. Banco Guipuzcoano à payer à M. [X] la somme d'un million d'euros au titre du solde du prix de vente.
M. [X] sollicite la réformation du jugement entrepris en ses dispositions l'ayant débouté de sa demande en dommages-intérêts complémentaires, en réparation du préjudice financier (manque à gagner) qu'il prétend avoir subi en suite de la non réalisation de la dation en paiement.
La demande indemnitaire de M. [X] ne constitue pas une action déguisée en révision de prix puisque l'appelant ne conteste pas le prix de vente stipulé dans l'acte notarié du 28 novembre 2006 mais qu'il sollicite réparation d'un (éventuel) préjudice résultant d'une prétendue faute de la S.A.S. Domaine de l'Airial dans la gestion de la procédure de modification du P.L.U. local, nécessaire au classement des parcelles dont s'agit en zone constructible et à leur qualification de terrains à bâtir.
L'acte de vente et l'engagement de caution y annexé s'analysent comme mettant à la charge de la S.A.S. Domaine de l'Airial une obligation d'obtenir le classement des terrains objet de la dation en paiement en terrains à bâtir avant la date-butoir du 30 novembre 2009, sauf prorogation automatique de ce délai dans l'hypothèse où la procédure de délivrance des permis individuels de construire ou de lotir serait pendante à cette dernière date.
Cet engagement ne crée cependant à la charge de l'acquéreur qu'une obligation de moyens et non de résultat dans la mesure où tant la durée que l'issue de la procédure de révision du P.L.U. ne dépendent pas de sa volonté.
Si la S.A.S. Domaine de l'Airial ne peut être tenue responsable des délais de révision du P.L.U., il lui incombait cependant, dans le cadre de l'obligation de moyens qui pesait sur elle, de présenter dans un délai raisonnable un dossier concret permettant une instruction efficace et une décision dans le délai de trois ans stipulé dans l'acte du 28 novembre 2006 et dont elle ne soutient pas qu'il fût impossible à respecter.
Or il résulte des pièces versées aux débats :
- que la procédure de révision du P.L.U. a été engagée par délibération du conseil municipal de [Localité 4] en date du 13 septembre 2007 ;
- que dans un courrier adressé à M. [X] le 19 mai 2008, le maire de cette commune indiquait cependant n'avoir aucune information concernant l'éventuel golf et que le conseil municipal estimait qu'il appartenait aux promoteurs de le relancer s'ils étaient toujours intéressés, cette position visant à connaître leur réelle volonté de poursuivre ou non ce dossier ;
- que par courrier du 22 mai 2008, la S.A.S. Domaine de l'Airial notifiait au cabinet d'architectes AGS par elle initialement mandaté sa décision de résilier leurs relations contractuelles au motif que la mairie demeure en attente de diverses études préliminaires pour lancer la révision du P.L.U. et n'a pu que reporter d'autant le lancement de la procédure ;
- que dans un courrier du 15 septembre 2008, le maire de [Localité 4] indiquait à M. [X] que la dernière rencontre avec les demandeurs avait eu lieu fin juin 2008 pour la présentation de l'équipe chargée du projet et qu'il avait reçu ce jour un courrier du cabinet J2C Ingénierie relatif à une demande de transmission du P.O.S. communal pour 'études préalables au projet d'aménagement du golf' ;
- que le 22 septembre 2009, la commune de [Localité 4] indiquait que les derniers contacts avec les porteurs du projet dataient du 6 avril 2009, qu'elle n'avait pas été re-sollicitée depuis cette réunion de présentation globale er que faute d'éléments de clarification concrets, le conseil municipal n'a pu se prononcer sur l'intégration de cette opération d'aménagement dans l'élaboration du futur P.L.U. ;
Il résulte de ces éléments qu'indépendamment même des délais incompressibles des procédures de révision des plans d'urbanisme (qui avaient justifié la stipulation d'un délai triennal), la S.A. Domaine de l'Airial n'a pas accompli en temps utile les démarches minimales nécessaires pour permettre une instruction et une délibération efficaces sur le projet d'aménagement qui sous-tendait son acquisition.
Cette négligence est constitutive d'une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil sans qu'elle puisse se prévaloir, dans ses relations avec M. [X], d'éventuelles fautes imputables aux cabinets d'architecte dont elle s'était adjoint la collaboration.
Le préjudice résultant pour M. [X] de la négligence de la S.A.S. Domaine de l'Airial ne consiste cependant, compte tenu des éléments aléatoires, indépendants de la volonté même de l'acquéreur et susceptibles d'affecter la réalisation du gain projeté (délais habituels des procédures de révision d'urbanisme, décision de l'organe délibératif municipal, évolution du marché immobilier, tant national que local, au regard notamment de la spécificité du projet et de l'existence dans un rayon proche de sites similaires, incidences fiscales de l'opération en termes de taxation des plus-values immobilières) qu'en une perte de chance de réaliser la plus-value escomptée sur la dation en paiement et dont le taux de probabilité sera fixé à 40 %.
Si le 'rapport d'évaluation immobilière' versé aux débats par M. [X] ne présente pas un caractère contradictoire, il a cependant été soumis à la libre discussion des parties et il constitue une base d'appréciation valable du préjudice allégué, corroborée par diverses annonces immobilières permettant de disposer de suffisamment de termes de comparaison pour pouvoir établir un prix moyen de terrain à bâtir.
L'évaluation de 300 € le m² proposée par l'appelant (correspondant à la fourchette haute estimée par le rapport d'expertise extrajudiciaire) doit cependant être pondérée au regard de l'éloignement du site par rapport à la côte atlantique (qui justifie, ainsi que l'établissent les diverses offres versées aux débats, une plus-value conséquente pour les golfs d'[Localité 3] et de [Localité 5], dont les terrains sont valorisés à 300 € minimum le m²).
En conséquence, tenant compte de la plus-value indéniable résultant de l'environnement privilégié dans lequel devaient se situer les terrains litigieux, leur valeur de référence, base de calcul de la perte de chance subie par M. [X], sera fixée à 250 € au m², soit globalement pour 10 500 m² (sept terrains de 1 500 m² chacun), une valeur de 2 625 000 €.
Le préjudice résultant pour M. [X] de la perte de chance de finaliser l'opération immobilière projetée sera donc évalué, conformément à la méthode de calcul proposée par l'appelant, sauf à appliquer l'abattement pour perte de chance, à 40 % de (2 625 000 € - 1 000 000 €) = 650 000 €.
Il convient dès lors, réformant de ce chef le jugement entrepris, de condamner la S.A.S. Domaine de l'Airial à payer à M. [X] la somme de 650 000 € à titre de dommages-intérêts.
L'équité commande d'allouer à M. [X], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel.
La S.A.S. Domaine de l'Airial sera condamnée aux entiers dépens d'appel, avec autorisation pour la S.C.P. de Ginestet - Dualé - Ligney, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 17 novembre 2010,
En la forme, déclare l'appel de M. [E] [X] recevable,
Au fond, dans les limites de sa saisine :
Réformant partiellement le jugement déféré du seul chef contesté en cause d'appel, condamne la S.A.S. Le Domaine de l'Airial à payer à M. [E] [X] la somme de 650 000 € (six cent cinquante mille euros) à titre de dommages-intérêts,
Ajoutant au jugement déféré, condamne la S.A.S. Le Domaine de l'Airial, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [X] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel,
Condamne la S.A.S. Le Domaine de l'Airial aux entiers dépens d'appel, avec autorisation pour la S.C.P. de Ginestet - Dualé - Ligney, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONPatrick CASTAGNE
