PC/AM
Numéro 12/2110
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 11/05/2012
Dossier : 10/05264
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
COMMUNE DE [Localité 4]
C/
[F] [K] [R] [X]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 mai 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 Janvier 2012, devant :
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président, chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
COMMUNE DE [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par son maire domicilié en cette qualité en l'Hôtel de Ville
représentée par la SCP PIAULT - LACRAMPE-CARRAZE, avocats à la Cour
assistée de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX
INTIME :
Monsieur [F] [K] [R] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par la SCP LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / MARIOL, avocats à la cour
assisté de Maître RAFFAILLAC, avocat au barreau de BORDEAUX
sur appel de la décision
en date du 24 JUIN 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN
Sur papier à en-tête de la Commune de [Localité 4], daté du 10 avril 2002, intitulé 'promesse d'achat' et portant la signature de l'adjoint délégué et de M. [F] [X], M. [X] s'est engagé à acheter à la commune, pour un prix de 32 200 € HT, une parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 2], d'une superficie de 920 m², faisant partie du domaine privé de la commune.
Selon délibération du 29 avril 2002, le Conseil Municipal de la Commune de [Localité 4] a :
- décidé de vendre à M. [X] la parcelle AY n° [Cadastre 2] au prix de 35 € HT le m², soit une somme de 32 200 € HT,
- autorisé le maire à signer l'acte notarié à intervenir,
- précisé que les frais d'acte seront à la charge de l'acquéreur et les frais de géomètre supportés par la commune,
- indiqué que la recette sera inscrite au budget communal de l'exercice en cours.
Par acte d'huissier de justice du 4 juin 2007, M. [X] a fait assigner la Commune de [Localité 4] en réitération de la vente et paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 24 juin 2009, le tribunal de grande instance de Mont de Marsan a :
- déclaré irrecevables, par application de l'article 775 du code de procédure civile, les exceptions de nullité de l'assignation et d'incompétence de la juridiction judiciaire soulevées par la Commune de [Localité 4],
- rejeté l'exception de nullité de la promesse du 10 avril 2002 soulevée par la Commune de [Localité 4] sur le fondement de l'article 1589-2 du code civil,
- ordonné la réitération de la vente de la parcelle de terrain communal cadastrée Section AY n° [Cadastre 2] d'une superficie de 920 m², sise [Adresse 1] à un prix de 32 200 € conformément à la promesse d'achat du 10 avril 2002 et à la délibération du Conseil Municipal de la Commune de [Localité 4] du 29 avril 2002,
- débouté M. [X] de ses demandes en dommages-intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la Commune de [Localité 4] aux dépens.
La Commune de [Localité 4] a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 22 juillet 2009.
L'affaire, radiée du rôle en application de l'article 526 du code de procédure civile par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 25 mars 2010, a fait l'objet d'une réinscription sous le n° 10-05264, sur justification de l'exécution de la décision entreprise.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 29 novembre 2011.
Le 30 novembre 2011, M. [X] a déposé des conclusions tendant à voir écarter des débats, en application de l'article 16 du code de procédure civile, les pièces et conclusions produites par la Commune de [Localité 4] le 28 novembre 2011.
MOTIFS
Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire et il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l'espèce, la Commune de [Localité 4] a, la veille de la clôture, produit des pièces (avis du service des domaines des 4 mars 2002 et 14 mai 2003) et déposé des conclusions (développant et argumentant le moyen tiré de la péremption de l'avis de valeur délivré par le service des domaines).
Il échet de considérer que M. [X] n'a manifestement pas disposé d'un laps de temps suffisant pour pouvoir, avant la clôture fixée le lendemain, répondre aux dernières écritures et communications de la Commune de [Localité 4].
Il convient donc de déclarer irrecevables les conclusions déposées et pièces produites par la Commune de [Localité 4] le 28 novembre 2011 et de statuer, en considération :
1° - des conclusions du 11 février 2011 par lesquelles la Commune de [Localité 4] :
- demande à la Cour, réformant la décision entreprise :
$gt; à titre principal, de dire que la promesse signée par M. [X] le 10 avril 2002 est une promesse unilatérale, de constater que la formalité de l'enregistrement prescrite par l'article 1589-2 du code civil n'a pas été respectée et de constater que ladite promesse est frappée d'une nullité absolue d'ordre public,
$gt; subsidiairement, de constater qu'aucun acte notarié n'a été signé du fait de la carence de M. [X], de dire que faute de signature d'un acte authentique, formalité substantielle, aucune vente ni transfert de propriété du terrain communal ne sont intervenus au profit de M. [X] et qu'aucune réitération n'est possible et de constater la caducité de la promesse unilatérale du 10 avril 2002,
$gt; de débouter M. [X] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la SCP Piault - Lacrampe-Carraze, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- en exposant :
$gt; que demeurant l'inaction de M. [X], le conseil municipal avait adopté le 15 décembre 2003 une délibération annulant et remplaçant celle du 29 avril 2002, aux termes de laquelle, au vu du non-respect du délai pour la signature de l'acte authentique et d'une nouvelle estimation demandée au service des domaines portant la valeur du terrain à 46 000 €, il avait décidé de vendre la parcelle à M. [X] au prix de 46 000 € HT, d'autoriser le maire à signer l'acte notarié à intervenir au plus tard le 14 mai 2004 et demandé à ce que l'acquéreur signe l'acte au plus tard le 14 mai 2004, faute de quoi la vente deviendrait caduque et le terrain libre et disponible,
$gt; que l'acte du 10 avril 2002 constitue une simple promesse d'achat et non une promesse synallagmatique de vente et dont le défaut d'enregistrement est une cause de nullité en application de l'article 1589-2 du code civil,
$gt; que sauf à méconnaître les spécificités propres à la vente d'un terrain communal, il ne peut être considéré que la délibération du 29 avril 2002 (qui ne consiste que dans une autorisation donnée au maire d'entériner la vente par la signature d'un acte notarié) est suffisante à conférer aux échanges intervenus entre les parties la qualification juridique de promesse synallagmatique de vente et à parfaire la vente,
$gt; qu'en effet les dispositions législatives et réglementaires applicables à l'aliénation des biens dépendant du domaine privé des communes imposent le respect d'une procédure particulière (obtention d'un avis de valeur par le service des domaines, établissement par le maire ou le notaire d'un projet de cahier des charges, signature par le futur acquéreur d'une promesse d'achat aux conditions dudit cahier des charges, délibération du conseil municipal sur la forme de l'aliénation - de gré à gré ou par adjudication, notariée ou administrative -, le prix demandé ou la mise à prix et approuvant le cahier des charges, adjudication ou passation de l'acte amiable),
$gt; qu'il en résulte que la vente ne peut être considérée comme parfaite et définitive qu'après mise en oeuvre intégrale de cette procédure et signature de l'acte authentique laquelle n'a pu en l'espèce intervenir qu'en raison de la seule carence de l'intimé qui n'a répondu ni aux relances du notaire dans le cadre de la première délibération ni au courrier du 27 mars 2003 par lequel le maire lui indiquait être contraint de réévaluer l'estimation donnée compte tenu de l'évolution du marché et de devoir annuler la délibération du 29 avril 2002 et qui n'a pas régularisé l'acte dans le délai qui lui était imparti dans le cadre de la seconde adjudication, rendue nécessaire par l'arrivée du terme de la validité - annale - de l'estimation du service des domaines.
2° - des conclusions du 20 septembre 2011 par lesquelles M. [X] :
- demande à la Cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné la régularisation de la vente par acte authentique et la réformant pour le surplus, de condamner la Commune de [Localité 4] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la SCP Longin - Longin-Dupeyron - Mariol, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- en soutenant en substance :
$gt; que le jugement déféré a parfaitement restitué au document signé le 29 avril 2002 sa nature et sa portée de promesse synallagmatique de vente excluant toute application l'article 1589-2 du code civil,
$gt; que la vente par une commune d'un immeuble dépendant de son domaine privé est un contrat de droit privé, que la promesse synallagmatique vaut vente dès lors qu'il y avait accord des parties sur l'objet et le prix de la vente, qu'aucun délai n'avait été fixé contractuellement aux fins de régulariser la vente ni aucune condition suspensive stipulée en sorte que la régularisation par acte authentique ne peut être instituée en condition de validité du consentement et de la vente,
$gt; que la commune ne pouvait arbitrairement constater la caducité de la promesse sur le fondement d'un prétendu désengagement de l'intimé dont la preuve n'est pas rapportée et qui ne pouvait se voir contraint de régulariser la vente dans des conditions financières différentes.
I - Sur l'exception de nullité de la promesse du 10 avril 2002 :
L'examen des pièces versées aux débats permet de constater :
- que courant 2001-2002 des négociations ont été entreprises entre les parties (cf. courrier de M. [X] en date du 4 janvier 2001 faisant part de son projet d'acquisition de la parcelle litigieuse pour y installer son entreprise et réponse du 22 janvier 2001 de l'adjoint délégué avisant M. [X] que le service des domaines a été saisi pour donner un avis sur la valeur du bien et précisant que si le prix convenait, la transaction pourrait se faire dans les meilleurs délais mais que pour l'obtention du permis de construire, il faudrait attendre la révision du POS, le document alors en vigueur ne permettant pas l'installation de l'activité projetée,
- que par courrier du 4 avril 2002, l'adjoint délégué adressait à M. [X] une promesse d'achat à lui retourner dûment datée et signée, pour le prix de 32 200 € HT,
- que M. [X] renvoyait à la mairie un exemplaire de la promesse d'achat, daté et signé par lui le 10 avril 2002, par lequel il s'engageait à acheter à la Commune de [Localité 4] la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2], d'une superficie de 920 m², située [Adresse 1] et pour une somme de 32 200 € HT, frais d'acte à sa charge,
- que par délibération du 29 avril 2002, le Conseil Municipal de [Localité 4], au visa de la demande de M. [X], de l'estimation du service des domaines et de l'avis favorable de la commission des travaux, décidait de vendre à M. [X] la parcelle dont s'agit pour la somme de 32 200 € HT, d'autoriser le maire à signer l'acte notarié à intervenir, de préciser que les frais d'acte seront à la charge de l'acquéreur et les frais de géomètre seront supportés par la commune et d'indiquer que la recette sera inscrite au budget communal de l'exercice en cours.
La circonstance que l'acte du 10 avril 2002 doit effectivement s'analyser en une promesse unilatérale d'achat est sans incidence dès lors que les dispositions de l'article 1589-2 du code civil, d'interprétation stricte, ne visent que les promesses unilatérales de vente.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de la promesse du 10 avril 2002 soulevée par la Commune de [Localité 4].
II - Sur le fond :
La délibération du 29 avril 2002 constitue à la fois une acceptation de l'offre d'achat émise par M. [X] et un engagement réciproque de la commune à vendre le bien à celui-ci.
Prise par l'organe décisionnaire de la collectivité publique, cette délibération caractérise et formalise un accord des parties, ferme, définitif et inconditionnel, tant sur l'objet que sur le prix (et sur les frais accessoires dont la charge est répartie entre acquéreur et vendeur) rendant la vente parfaite au sens de l'article 1583 du code civil, étant observé :
- qu'il n'est justifié ni de la stipulation d'une quelconque condition suspensive ou résolutoire ni de la fixation d'un délai-butoir particulier pour la régularisation de la vente par acte authentique, régularisation dont le caractère obligatoire en matière de vente immobilière amiable ne permet pas de considérer, à défaut de tout autre élément, qu'elle était nécessaire à l'échange des consentements et à la perfection de la vente,
- que s'agissant d'une vente de gré à gré, il n'y avait pas lieu de mettre en oeuvre la procédure prévue en matière d'adjudication (spécialement quant à l'établissement et l'approbation d'un cahier des charges) invoquée par l'appelante,
- qu'aucun texte ne fixe un délai particulier de validité pour les avis de valeur du service des domaines et qu'en toute hypothèse, la vente est devenue parfaite antérieurement même à l'expiration du délai de validité énoncé dans l'avis du service des domaines de mars 2002 et dont, par ailleurs, il n'est pas justifié qu'il a été porté à la connaissance de M. [X].
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que si elle estimait qu'un délai excessif s'était écoulé depuis l'échange des consentements, il appartenait à la commune de mettre formellement M. [X] en demeure de réitérer la vente en la forme authentique (ce dont elle ne justifie pas) et de tirer toutes les conséquences d'une carence de sa part mais qu'elle ne pouvait, de sa propre initiative et unilatéralement, annuler la délibération du 29 avril 2002 et modifier le prix de vente, sans avoir fait constater la caducité de l'accord initial.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la réitération de la vente par acte authentique, aux termes et conditions de la promesse d'achat du 10 avril 2002 et de la délibération du Conseil Municipal de la Commune de [Localité 4] du 29 avril 2002.
A défaut de preuve d'un abus par la Commune de [Localité 4] de son droit fondamental de poursuivre en justice la défense de ses intérêts, s'agissant en outre d'un litige portant sur l'exécution forcée d'une vente immobilière, M. [X] - qui ne justifie en outre concrètement d'aucun préjudice particulier indemnisable - sera débouté de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.
L'équité commande d'allouer à M. [X], en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel.
La Commune de [Localité 4] sera condamnée aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec autorisation pour la SCP Longin - Longin-Dupeyron - Mariol, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Mont de Marsan en date du 24 juin 2009,
En la forme :
- Déclare l'appel de la Commune de [Localité 4] recevable,
- Déclare irrecevables, en application de l'article 16 du code de procédure civile, les conclusions déposées et pièces produites par la Commune de [Localité 4] le 28 novembre 2011,
Au fond :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Ajoutant à celui-ci :
- Déboute M. [X] de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive,
- Condamne la Commune de [Localité 4] à payer à M. [X], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel,
- Condamne la Commune de [Localité 4] aux entiers dépens d'appel et de première instance,
- Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONPatrick CASTAGNE
