FP/AM
Numéro 12/2777
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 20/06/2012
Dossier : 11/03342
Nature affaire :
Demande en nullité des actes des assemblées et conseils
Affaire :
SAS COMPAGNIE FRANCAISE DE RESTAURATION IMMOBILIERE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 juin 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 28 Février 2012, devant :
Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SAS COMPAGNIE FRANCAISE DE RESTAURATION IMMOBILIERE
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée et assistée de la SCP MADAR - DANGUY - SUISSA, avocats au barreau de PAU
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] pris en la personne de son représentant légal, son syndic, la société SQUARE HABITAT dont le siège social est [Adresse 2]
pris en la personne de son administrateur judiciaire provisoire Maître Jean-Marc LIVOLSI
représenté et assisté de la SCP ETESSE, avocats au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 17 AOUT 2011
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
La société Compagnie Française de Restauration Immobilière 'Cofrimo' est propriétaire depuis le 12 juin 2007 des lots n° 23, 24 et 37 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] consistant en deux locaux commerciaux au rez-de chaussée et local à usage de box.
Par acte d'huissier de justice en date du 27 avril 2011, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Pau en annulation de la première résolution de l'assemblée générale de la copropriété en date du 31 mars 2011 qui a refusé d'accepter sa demande tendant à la mise en place d'un locataire exploitant un salon de thé sous la franchise 'Coffee Shop' et en indemnisation du préjudice financier résultant du refus de la copropriété.
Par jugement en date du 17 août 2011, le tribunal de grande instance de Pau a :
- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de M. et Mme [H] ;
- débouté la société Cofrimo de toutes ses demandes.
La SAS Compagnie Française de Restauration Immobilière a régulièrement relevé appel de cette décision par voie électronique le 16 septembre 2011.
Dans ses dernières écritures en date du 17 janvier 2012, elle demande à la Cour :
- d'écarter l'exception d'irrecevabilité 'du moyen d'illégalité ou de nullité du règlement de copropriété' ;
- principalement, d'annuler la première résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 au motif que l'autorisation d'exercice d'une activité de salon de thé dans le concept de la franchise Coffee Shop n'avait pas à être soumise à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété ;
- subsidiairement, d'annuler la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe dans l'immeuble comme étant illégale et par voie de conséquence d'annuler également la résolution ;
- à titre plus subsidiaire, de dire que :
le refus d'installation d'un commerce de salon de thé selon le concept de la franchise Coffee Shop dans le respect du règlement de copropriété ne repose sur aucun fondement légal ;
cette activité est conforme au règlement de copropriété autorisant les activités de salon de thé et annexe, soit dans sa rédaction initiale, soit dans le cadre de l'obligation d'adapter et de tenir compte des évolutions de l'environnement par rapport au règlement de copropriété 'initiale' et l'activité exercée ;
- à titre plus subsidiaire encore, d'interpréter le règlement de copropriété, et de dire que la clause d'exercice de l'activité de salon de thé qui était une activité existante lors de la signature du règlement de copropriété n'est pas soumise à l'obligation d'un commerce de luxe et annuler toujours en conséquence l'assemblée générale en ce qu'elle a refusé l'autorisation sollicitée d'exercer le commerce de salon de thé sous la franchise Coffee Shop dans le respect du règlement de copropriété ;
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 300 000 € de dommages-intérêts, aux motifs que le refus d'autorisation constitue une faute du syndicat des copropriétaires qui engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du code civil ;
- l'allocation de la somme de 12 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées le 27 décembre 2011 le syndicat des copropriétaires demande à la Cour :
- de déclarer irrecevable comme présentée pour la première fois devant la Cour la demande de la SAS Cofrimo tendant à voir prononcer la nullité du règlement de copropriété ;
- au fond de la débouter de cette demande ;
- de débouter la SAS Cofrimo de sa demande d'annulation de la résolution n° 1 du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mars 2011 et de toutes ses demandes ;
- de la condamner au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2012.
Postérieurement à cette ordonnance, le syndicat des copropriétaires a déposé le 13 février 2012 de nouvelles conclusions pour solliciter le rabat de l'ordonnance de clôture.
SUR CE :
Sur la demande de report de l'ordonnance de clôture
Attendu qu'au soutien de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture le syndicat des copropriétaires vise l'article 16 du code de procédure civile sans pour autant développer les éléments de fait démontrant que le principe du contradictoire n'aurait pas été respecté en ce qui le concerne ;
Attendu qu'en l'espèce l'appelante a conclu pour la première fois le 12 octobre 2011 et signifié ses conclusions au syndicat des copropriétaires le 2 novembre 2011 ;
Que l'intimé qui a constitué avoué le 8 novembre 2011 lui a répondu par conclusions déposées le 27 décembre 2011 ;
Que l'appelante a déposé de nouvelles conclusions le 17 janvier 2012, notifiées le même jour à l'avocat de l'intimé ;
Attendu que le 26 janvier 2012 le magistrat de la mise en état a adressé aux parties en application de l'article 912 du code de procédure civile, un bulletin de fixation fixant la date de plaidoirie au 28 février 2012 et les avisant que l'ordonnance de clôture interviendrait le 7 février 2012 ;
Que par courrier du 30 janvier 2012 l'avocat du syndicat des copropriétaires a demandé au magistrat chargé de la mise en état que l'ordonnance de clôture n'intervienne pas à la date prévue ou que l'audience soit repoussée ;
Attendu que le magistrat de la mise en état a maintenu le calendrier initialement fixé et l'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2012, copie en étant adressée aux avocats ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires, avisé de la date à laquelle interviendrait l'ordonnance de clôture, a disposé d'un délai suffisant pour répondre avant le 7 février 2012 aux conclusions de l'appelante qui lui avaient été notifiées le 17 janvier 2012 et ce d'autant que ses conclusions ne contenaient aucune prétention nouvelle par rapport aux premières conclusions de l'appelante, hormis une demande tendant à voir écarter l'exception d'irrecevabilité invoquée par le syndicat des copropriétaires quant à la demande d'annulation du règlement de copropriété, présentée pour la première fois par la société Cofrimo en cause d'appel ;
Attendu que la violation du principe du contradictoire n'est donc pas démontrée et le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas de l'existence d'une cause grave intervenue depuis l'ordonnance de clôture doit être débouté de sa demande de révocation de cette ordonnance ;
Sur la recevabilité de la demande en nullité de la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe
Attendu que dans le dispositif de ses dernières conclusions la société Cofrimo forme à titre principal une demande d'annulation de la première résolution et, à titre subsidiaire, une demande d'annulation de la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe dans l'immeuble, demande qu'elle n'avait pas présentée en première instance ;
Mais attendu que cette prétention est un moyen soutenu par la société Cofrimo au soutien de sa demande en nullité de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 ;
Que tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si son fondement juridique est différent, elle est donc recevable en application de l'article 565 du code de procédure civile ;
Sur la demande d'annulation de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011
Attendu qu'au soutien de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale de la copropriété du 31 mars 2011 la société Cofrimo développe les moyens suivants :
- l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l'interdiction pour un règlement de copropriété de porter atteinte à la liberté d'utilisation des parties privatives par une clause ne se justifiant pas par la destination de l'immeuble et, dès lors, la clause du règlement de copropriété qui impose l'exercice de commerces de luxe dans les locaux du rez-de-chaussée alors que l'état descriptif de division comporte la présence de locaux commerciaux et que l'article 6 du règlement de copropriété autorise l'utilisation des lots 23, 24 et 37 à usage commercial est nulle ;
- l'activité n'avait pas à être soumise à l'assemblée générale dans la mesure où le 1er alinéa de l'article 6 du règlement de copropriété autorise l'exercice dans les lots 23, 24 et 37 d'une activité de salon de thé ; or, l'activité pressentie pour être exercée dans ses lots est bien une activité de salon de thé sous l'enseigne Coffee Shop comme démontre la plaquette du franchiseur et non une activité de bar ce qui exclut toute activité bruyante ;
- par ailleurs, l'alinéa 2 de cet article ne prévoit la nécessité de demander l'autorisation de l'assemblée générale que lors de la transmission ou de la modification de la nature de l'activité commerciale ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisqu'une activité de salon de thé était autorisée dans les lieux en application de l'article 21 du règlement de copropriété et qu'il allait simplement procéder à sa réouverture ;
- le refus de l'assemblée générale n'a pas été motivé ;
- le règlement de copropriété doit être interprété de façon restrictive dans ses clauses attentatoires aux droits privatifs des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une éventuelle infraction à ce règlement pour s'opposer à sa demande et ce d'autant que l'établissement projeté ne vend pas d'alcool ce qui exclut toute activité bruyante, qu'il s'agit d'une activité de jour puisque l'établissement ferme à 20 heures ; par ailleurs, au regard de présentation de la franchise, il s'agit incontestablement d'un établissement luxueux ;
- le règlement de copropriété n'est pas un document intangible ; il doit être interprété notamment en fonction de la modification de son environnement ce qui est le cas en l'espèce s'agissant d'un document rédigé en 1948 et des cafés existant aujourd'hui le long du boulevard de Pyrénées ;
Attendu que pour s'opposer à cette demande le syndicat des copropriétaires prétend que :
- la question de l'incompatibilité de l'exploitation d'une activité de brasserie, pâtisserie, salon de thé avec exploitation de licence IV dans le local n° 23 a déjà été tranchée en se prévalant de plusieurs décisions rendues par la cour d'appel de Pau les 19 octobre 2004 et 15 juin 2006 et d'un jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 3 septembre 2008 ;
- la demande en nullité du règlement de copropriété est une demande nouvelle irrecevable en application des dispositions combinées des 'articles 555 et du code de procédure civile' ;
- en application de l'article 6 du règlement de copropriété les lots 23, 24 et 37 ne peuvent être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale dans la mesure où l'activité exercée dans les lieux a été modifiée en raison de la transmission du lot ;
- en l'espèce, les documents produits par l'appelante relatifs à l'exploitation d'un bar sous l'enseigne Coffee Shop, démontrent qu'elle n'entend pas exercer dans les lieux un commerce de luxe et elle ne justifie pas que l'activité projetée correspond aux exigences des article 6 et 9 du règlement de copropriété ;
Attendu que l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ;
Attendu que l'article 6 du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble prévoit que :
'L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation sauf en ce qui concerne les lots n° 23 et 24 (salon de thé et annexe) qui sont et peuvent être utilisés à usage commercial comme dit ci-dessus.
Toutefois, ces trois derniers lots, ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et l'activité de commerce. En aucun cas, il ne pourra être établi d'établissements bruyants ou une activité quelconque pendant la nuit' ;
Attendu qu'il résulte de l'article 9 de ce même règlement que ne pourra être exercée dans l'immeuble en ce qui concerne les lots 23 et 24 aucune activité susceptible de nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées ;
Que cet article prévoit encore qu'en plus des installations déjà existantes du rez-de-chaussée à la date du 1er décembre 1947, il ne pourra jamais être établi dans l'immeuble aucun autre commerce ou industrie quel qu'il soit, toutefois les magasins ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et de l'activité du commerce et en aucun cas, il ne pourra être établi d'établissements bruyants ou ayant une activité quelconque pendant la nuit ;
Attendu qu'il n'est donc pas contestable au regard de ces dispositions, que les lots 23 et 24 sont bien à usage commercial, les autres lots étant à usage d'habitation ;
Que néanmoins la nature de l'activité commerciale qui est exploitée dans l'immeuble est strictement limitée par le règlement de copropriété et doit être conforme à sa destination ce que la société Cofrimo ne pouvait ignorer lorsqu'elle a acquis ces lots ;
Que la destination de l'immeuble s'appréciant « in concreto », il convient de vérifier si, dans le cas considéré, cette destination justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires ;
Attendu que l'immeuble est situé [Adresse 4] construit au 19ème siècle pour permettre le développement de [Localité 7] en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise ;
Qu'il s'agit d'une longue promenade offrant une vue exceptionnelle sur la chaîne des Pyrénées dont la renommée dépasse la seule ville de [Localité 7] ;
Qu'elle est bordée d'un grand nombre de très beaux immeubles dont d'anciens palaces et de résidences de standing dont la copropriété concernée, comme le démontre d'ailleurs la documentation produite par l'appelante ;
Attendu que si au cours des ans la composition sociologique des promeneurs et des résidents a évolué et si des débits de boissons ou des brasseries ont pu être installés au rez-de-chaussée dans certains immeubles, il n'en demeure pas moins que le [Adresse 4] est toujours un quartier d'habitation cossu, recherché et très prisé des palois ;
Que dès lors la clause du règlement de copropriété restreignant la nature des activités commerciales pouvant être exercées est toujours justifiée par la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété qui fait la loi des parties et par ses caractères et sa situation ;
Que le moyen tiré de l'illégalité de cette clause est donc inopérant pour justifier la demande de nullité de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 ;
Attendu que la résolution contestée est ainsi rédigée :
'A la demande de la Cofrimo, propriétaire du lot 23, local commercial, l'assemblée générale approuve la mise en place, dans ce local, d'une activité de bar concept 'Coffee Shop (soit boissons chaudes ou froides sans alcool, pâtisseries, à consommer sur place ou à emporter), dans le respect de l'ensemble des articles du règlement de copropriété'
résolution rejetée par 5 105 tantièmes contre 4 895 ceux de la Cofrimo ;
Attendu que la convocation adressée le 7 mars 2011 en vue de l'assemblée générale du 31 mars 2011 produite par l'appelante (pièce n° 2) indiquait à l'ordre du jour 'autorisation à donner à Cofrimo pour la mise en place d'une activité de bar concept 'Coffee Shop' sur le lot 23, local commercial (majorité de l'article 25)' ;
Que dès lors la société Cofrimo ne peut valablement soutenir qu'elle a pu se méprendre sur le texte qui allait être soumis au vote suite à sa demande d'autorisation, en prétendant qu'elle n'est pas l'auteur de la rédaction de la résolution contestée ;
Qu'elle ne démontre pas que lors de l'assemblée générale, elle s'est opposée à ce que la résolution soit soumise au vote dans la rédaction telle qu'elle figure au procès-verbal ou demandé que le terme de 'bar' soit supprimé de la résolution ;
Attendu que d'ailleurs, la société COFRIMO prétend avoir communiqué à la copropriété la lettre de candidature du locataire pressenti en date du 17 janvier 2011 (pièce 11) et le projet de bail du futur occupant (pièce 5) ;
Que ces deux documents font référence non seulement à l'exploitation d'un salon de thé mais également d'un café et d'une activité de glacier ;
Que lors de l'assemblée générale les copropriétaires ont donc bien eu à se prononcer non sur la réouverture d'un salon de thé mais sur l'ouverture d'un bar concept 'Coffee Shop', activité différente et plus large s'apparentant plus à une activité de restauration rapide qu'à celle d'un salon de thé et visant une clientèle plus diversifiée comme le démontrent tant la plaquette descriptive de cette activité (pièce n° 4) que les photographies des établissements à l'enseigne Coffee Shop déjà existants (pièce 20) produites par l'appelante ;
Attendu qu'en effet, même si dans ces documents le concept 'French Coffee Shop' est décrit comme une nouvelle génération de salon de thé à l'atmosphère cosy et chaleureuse destinée à une clientèle recherchant la détente pendant une coupure de travail, la relaxation au milieu du shoping ou bien encore le calme pour faire ses devoirs, ces documents démontrent également que sont servis sous cette enseigne des boissons non alcoolisées, des cafés de toutes origines, ainsi que des cocktails chauds ou glacés à base de café, chocolat, thé, lait et quelques pâtisseries à emporter ou sur place servies dans des gobelets jetables, les clients commandant au bar, réglant, emportant ou consommant sur place les boissons, une musique étant diffusée en permanence, blues, saoul, Rn'B ;
Attendu que dès lors l'activité que la société Cofrimo entend exercer dans le lot 23 est une activité autre que celle de 'salon de thé' qui existait lors de la mise en copropriété et celle-ci doit, en application de l'article 6 alinéa 2 du règlement de copropriété, obtenir l'autorisation de l'assemblée générale s'agissant de cette nouvelle activité ;
Attendu que pour démontrer que l'assemblée générale a commis un abus en lui refusant l'autorisation sollicitée, elle doit justifier que cette activité est un commerce de luxe et n'est pas bruyante comme le prévoit le règlement de copropriété ;
Attendu qu'il convient de relever que l'article 21 du règlement de copropriété invoqué par la société Cofrimo est relatif au paiement des frais d'établissement du règlement de copropriété ;
Que les prétentions de l'appelante ne doivent donc pas s'apprécier au regard de cet article ;
Attendu que contrairement à ce que prétend la société Cofrimo l'activité qu'elle entend exercer dans le lot 23 n'est pas un commerce de luxe ;
Qu'en effet, ne peut être considérée comme telle une activité s'apparentant à de la restauration rapide où les consommations sont servies dans des contenants jetables, où les clients commandent au bar et où le logo de l'enseigne représente une grenouille avachie sur un transat ;
Attendu que par ailleurs, il résulte des documents produits par la société Cofrimo que son activité est par nature bruyante puisqu'une musique sera diffusée en permanence dans son local sans que pour autant elle ne démontre avoir pris et justifié lors de l'assemblée générale, les précautions nécessaires pour assurer la tranquillité des occupants de l'immeuble ;
Attendu que dès lors le refus qui lui a été opposé par cette assemblée générale qui n'avait pas à être motivé, n'est pas abusif et il convient de confirmer le jugement déféré ;
Sur la demande d'annulation de la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe
Attendu que pour les motifs ci-dessus développés, il apparaît que la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe dont la société Cofrimo demande l'annulation n'est pas justifiée au regard de la destination de l'immeuble ;
Qu'elle sera donc déboutée de cette demande ;
Sur le préjudice
Attendu que le refus d'autorisation de l'assemblée générale étant justifié et l'appelante ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lui refusant l'autorisation sollicitée doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] de sa demande de report de l'ordonnance de clôture,
Déclare recevable la demande de la société Compagnie Française de Restauration Immobilière tendant à obtenir l'annulation de la clause imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe dans l'immeuble,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 17 août 2011,
Y ajoutant,
Déboute la société Compagnie Française de Restauration Immobilière de sa demande tendant à obtenir l'annulation de la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe dans l'immeuble,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Compagnie Française de Restauration Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros), rejette la demande de la société Compagnie Française de Restauration Immobilière,
Condamne la société Compagnie Française de Restauration Immobilière aux dépens d'appel,
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
