FP/AM
Numéro 15/3005
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 24/07/2015
Dossier : 13/03735
Nature affaire :
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Affaire :
[S] [I]
C/
[G] [B]
SARL DU CAPITOLE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 juillet 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 mars 2015, devant :
Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame NICOLAS, Conseiller
assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
Le ministère public a eu connaissance de la procédure le 30 avril 2014.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [S] [I]
né le [Date naissance 1] 1923 à [Adresse 6]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Maître Olivia MARIOL, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître Gérard LARROZE, avocat au barreau de TARBES
INTIMES :
Maître [G] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 3]
représenté par Maître Maïté LACRAMPE CARRAZE, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître KUHN, avocat au barreau de PARIS
SARL DU CAPITOLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Jean-Yves RODON, avocat au barreau de PAU
assistée de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
sur appel de la décision
en date du 10 SEPTEMBRE 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
Suivant acte reçu par Me [B], notaire associé à [Adresse 5], le 19 décembre 2006, la SARL du Capitole a acquis de M. [S] [I] un immeuble situé [Adresse 2], pour le prix de 460 000 €.
Aux termes de l'acte authentique, le vendeur déclarait que le bien vendu n'était pas insalubre et ne faisait l'objet d'aucune interdiction d'habiter, arrêté de péril, mesure de séquestre ou de confiscation ou injonction de travaux.
L'acte de vente contenait en outre une exclusion de garantie du vendeur soit en raison de l'état des constructions soit en raison des vices cachés.
Un certificat d'urbanisme en date du 24 octobre 2006 signé du maire de [Localité 1] était annexé à cet acte sans mention d'aucun arrêté de péril.
Quelques mois plus tard, la SARL du Capitole déposait une demande de certificat d'urbanisme le 11 février 2009 et une demande de permis de construire le 23 mars 2009.
Le nouveau certificat d'urbanisme délivré par la mairie de [Localité 1] indiquait que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril et dans un rapport du 8 avril 2009, la Direction des Bâtiments et de la Logistique relevait le péril imminent présenté par les balcons sur rue de l'immeuble.
Par courrier du 8 avril 2009 adressé au conseil de la SARL du Capitole, M. [I] indiquait que les travaux prescrits par l'arrêté de péril avaient été réalisés et que, selon lui, cet arrêté était caduc.
Le 16 juin 2009, le balcon du troisième étage de l'immeuble s'effondrait partiellement.
Après expertise de M. [W], désigné par ordonnance de référé du président du tribunal administratif, le maire de Pau prenait un nouvel arrêté de péril imminent en date du 24 juillet 2009 en raison de l'effondrement partiel de ce balcon situé à l'aplomb du domaine public, de la dégradation avancée des autres balcons de la façade sur rue, de la chute d'ardoises sur le brisis de la couverture, de manques importants dans la couverture provoquant des infiltrations importantes rendant la circulation dangereuse à l'intérieur de l'immeuble et du pourrissement d'une poutre maîtresse supportant les deux tiers de la surface plancher de l'immeuble en façade.
Après travaux réalisés par la SARL du Capitole, l'arrêté de péril imminent était levé le 8 septembre 2009.
Dans un rapport du 31 mars 2010, le service de l'hygiène de la mairie de [Localité 1] constatait l'aggravation des désordres sur la toiture et la charpente.
Le 21 juin 2010, le maire de [Localité 1] requalifiait le péril imminent en péril ordinaire et mettait en demeure la SARL du Capitole d'effectuer les travaux nécessaires.
Suite à la plainte du locataire commercial du rez-de-chaussée, la société Casino, un nouveau rapport était établi, donnant lieu à un arrêté de péril imminent en date du 10 février 2011 en raison de l'état de l'ensemble de la charpente et de la structure des planchers qui menace effondrement.
Par acte d'huissier du 15 mai 2009, la SARL du Capitole a fait assigner M. [I], sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devant le tribunal de grande instance de Tarbes en paiement de dommages-intérêts. Dans ses dernières écritures, elle sollicitera en outre, sa condamnation à la garantir des conséquences de l'action judiciaire engagée par la société de Distribution Casino.
Par acte d'huissier du 20 juillet 2010, M. [Y] [S] [I] a appelé en cause, le notaire rédacteur de l'acte de vente, Me [G] [B].
Par jugement en date du 10 septembre 2013, le tribunal de grande instance a :
- déclaré la SARL du Capitole irrecevable en sa demande de garantie des conséquences de l'action judiciaire engagée par la société Distribution Casino,
- condamné M. [I] à payer à la SARL du Capitole la somme de 150 000 € de dommages-intérêts, retenant la réticence dolosive du vendeur, et celle de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Par déclaration électronique reçue au greffe de la Cour le 18 octobre 2013, M. [I] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 avril 2014, il demande à la Cour sur le fondement des articles 1116, 1382 et 1641 du code civil :
- de réformer le jugement frappé d'appel sauf en ce qu'il a déclaré la SARL du Capitole irrecevable à solliciter la garantie du vendeur dans le cadre du litige qui l'oppose à la société Distribution Casino France,
- de débouter la SARL du Capitole de l'ensemble de ses demandes de condamnations à réparation des préjudices qu'elle invoque,
- de la condamner au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, il demande que Me [B] soit condamné à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que :
- la SARL du Capitole n'est pas fondée à rechercher la responsabilité du vendeur tant sur le fondement des articles 1116 et 1382 du code civil que sur celui de l'article 1641 du code civil et qu'il n'est pas établi à son encontre une réticence dolosive,
- il n'y a pas en l'espèce vices cachés justifiant la mise en 'uvre de la garantie du vendeur et la clause excluant la garantie du vendeur insérée dans l'acte de vente doit recevoir application.
En toute hypothèse, il ne peut pas être tenu responsable des désordres autres que ceux affectant le balcon du 1er étage à la date de la vente et il estime que ceux-ci n'ont eu aucune influence sur l'état de dégradations ultérieures de l'immeuble qui n'est imputable qu'à la SARL du Capitole qui n'y a effectué aucun travaux.
S'agissant du notaire il lui reproche de ne pas avoir rempli son obligation d'information et de conseil.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 juin 2014, la SARL du Capitole
au visa des articles 1116, 1382 et 1641 et suivants du code civil, sollicite :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [I] à réparer le préjudice subi par elle,
- infirmer la décision en ce qu'elle a fixé son préjudice à la somme de 150 000 € et rejeté la demande de garantie pour le préjudice résultant de l'action judiciaire engagée par la société Distribution Casino,
- en conséquence, la condamnation de M. [I] à lui verser la somme de 366 174,61 € décomposée comme suit :
230 730,90 € TTC au titre des travaux nécessaires pour la levée des arrêtés de péril qui ont fait l'objet de trois marchés de travaux,
75 444 € au titre des intérêts de retard dû au Crédit Agricole,
10 000 € au titre du préjudice commercial,
50 000 € en remboursement des sommes versées à la société Distribution Casino outre sa condamnation au paiement de la somme de 7 000 € sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de Me [B], solidairement avec M. [I], au paiement des sommes de 316 174,90 € à titre de dommages-intérêts et de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle invoque, la réticence dolosive du vendeur qui lors de l'acte de vente du 19 décembre 2006, a déclaré que le bien ne faisait pas l'objet d'un arrêté de péril alors que l'arrêté de péril du 8 août 2005 n'avait pas été levé et ne l'a pas informé des nouvelles mises en garde contenues dans la lettre de la mairie du 6 février 2006 (défaut d'entretien de la toiture et désordres affectant les balcons des étages supérieurs).
Elle invoque également la violation par M. [I] de son obligation pré-contractuelle de loyauté.
Elle prétend encore qu'en agissant ainsi M. [I] a commis une faute au sens de l'article 1382 du code civil engageant sa responsabilité délictuelle.
Elle estime que ce défaut d'information a été déterminant de son consentement et que, si elle avait eu une connaissance de l'arrêté de péril et du contenu de la lettre du 6 février 2006, elle aurait sollicité une réduction du prix ou fait insérer une condition suspensive de réalisation de travaux et de mainlevée de l'arrêté de péril.
Elle considère que dès lors c'est à bon droit que le premier juge a écarté la clause de non-garantie.
L'aggravation de l'état de l'immeuble est directement lié à la faute de M. [I] qui lui a caché le mauvais état de l'immeuble et, dès lors, le lien de causalité entre le silence dolosif et les travaux qu'elle a dû effectuer est démontré.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 février 2014, Me [B] sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il estime qu'en l'état du certificat d'urbanisme délivré lors de la vente qui ne mentionnait pas l'arrêté de péril imminent d'août 2005, il n'avait pas de diligence à effectuer dès lors que le vendeur lui en avait délibérément caché l'existence et qu'il ne pouvait ignorer qu'il n'avait pas été levé.
Le ministère public a déclaré s'en rapporter.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2015.
SUR CE :
En application de l'article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité d'une convention lorsque les man'uvres pratiquées sont telles que sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.
S'il peut résulter d'une simple réticence, celle-ci doit être intentionnelle pour tromper le contractant et le déterminer à conclure la vente.
En l'espèce, il est justifié (pièce 4 de l'appelant) qu'un arrêté de péril imminent en date du 8 août 2005 a été notifié à M. [I] lui prescrivant :
- d'interdire formellement aux occupants du premier étage l'accès au balcon de l'immeuble sis [Adresse 2],
- de prendre toutes les mesures provisoires pour garantir la sécurité publique, en faisant procéder, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'arrêté à la mise en place d'une protection en sous face de ce balcon au moyen de plaques en tôles ondulées ou similaires fixées aux consoles en fonte qui supporteront cette surcharge,
- et prévoyant qu'à défaut d'exécution de ces mesures dans le délai requis, il y sera procédé d'office aux frais du propriétaire.
Cet arrêté est motivé par l'important pourrissement des solives en bois constituant le sol du balcon dû à un défaut d'étanchéité de la couverture en zinc recouvrant le platelage bois, pouvant être à l'origine d'un effondrement sous l'effet du poids d'une personne.
Il est également établi (pièce 7 de l'intimé), que le 6 février 2006, le maire de [Localité 1] a adressé une lettre simple à M. [I] ainsi rédigée :
'Vous avez bien voulu, et je vous en remercie, faire exécuter les travaux mettant fin au danger imminent présenté par l'état du balcon du premier étage de l'immeuble dont vous êtes propriétaire à [Localité 1], [Adresse 2].
En décembre dernier, un agent de la direction générale de l'aménagement et de l'urbanisme s'est rendu sur place afin de constater la réalisation de ces travaux et de s'assurer de leur conformité aux prescriptions figurant dans l'arrêté de péril imminent qui vous avait été notifié.
Ce dernier a pu relever que du contreplaqué de cinq millimètres avait été fixé par des clous en sous face du balcon, ainsi que la présence d'une gouttière installée le long du balcon de ce que, si le danger imminent avait disparu, un effondrement restait possible en raison de la nature des plaques de protection et de leur mode de fixation.
Nous estimons que si le danger imminent a disparu, il n'en demeure pas moins qu'un danger subsiste. En effet, l'effondrement est toujours possible en raison de la nature des plaques de protection et de leur mode de fixation ; il convient donc d'y remédier.
Par ailleurs, l'installation de la gouttière est préjudiciable à l'esthétique. Elle doit être supprimée et une autre solution technique doit être envisagée.
Enfin, ce contrôle a permis de constater que les balcons des étages supérieurs ainsi que la toiture présentent des carences d'entretien.
Je vous invite donc à faire réaliser les travaux nécessaires dans les règles de l'art avant que ces éléments de construction ne donnent lieu, à leur tour, à de nouveaux arrêtés de péril'.
Il est également constant que lors de la vente à la SARL du Capitole, un certificat d'urbanisme, annexé à l'acte de vente, a été demandé à la mairie de [Localité 1] et délivré le 24 octobre 2006.
Ce certificat, s'il mentionne à la rubrique 'observations et prescriptions particulières' des remarques relatives à l'isolation acoustique et aux risques naturels et technologiques, n'indique pas en revanche l'existence d'un arrêté de péril imminent alors que celui qui sera délivré à la SARL du Capitole plus de trois ans après mentionne l'existence d'un arrêté de péril sans d'ailleurs en préciser la date.
Il résulte donc de ces pièces d'une part que suite à l'arrêté de péril du mois d'août 2005, M. [I] a bien fait réaliser des travaux pour faire cesser le péril imminent, d'autre part, qu'il n'est pas démontré qu'il a bien reçu la lettre simple de la mairie en date du 6 février 2006.
Dès lors, M. [I], âgé de 83 ans lors de la signature de l'acte de vente le 19 décembre 2006 pour être né le [Date naissance 1] 1923, a pu valablement croire au regard des termes de l'arrêté de péril qui prévoyait l'exécution par la mairie des travaux préconisés en cas de carence de sa part et de l'absence de mise en demeure de la mairie suite aux travaux réalisés par lui, que ces travaux étaient suffisants et a pu être conforté dans cette analyse par le certificat d'urbanisme délivré en vue de la vente qui ne faisait mention d'aucun arrêté de péril.
Dès lors, son intention de tromper son cocontractant n'est pas établie.
Par ailleurs, la SARL du Capitole, ne pouvait ignorer lors de son acquisition, l'état général de l'immeuble.
En effet, elle indique qu'elle a acquis ce bien dans le but de procéder à sa rénovation et à sa revente par lots.
Il est également établi par l'appelant (sa pièce n° 12) qu'elle est inscrite au Registre du Commerce et des sociétés de Toulouse en qualité de marchand de biens immobiliers.
Elle ne conteste pas que les négociations en vue de l'acquisition ont duré près d'une année et que les clés de l'ensemble des lots de l'immeuble lui ont été confiées par l'acquéreur pendant plusieurs mois avant la signature de l'acte de vente de sorte qu'il convient de considérer qu'elle a eu toute liberté pour prendre connaissance de l'état réel de l'immeuble qu'elle se proposait d'acquérir, en s'entourant si besoin de spécialistes en vue de l'opération de rénovation projetée.
En conséquence, il ne peut davantage être reproché à M. [I] une violation de son obligation pré-contractuelle d'information ou l'existence de vices cachés.
Dès lors, pouvait être insérée en page 8 de l'acte de vente la mention selon laquelle l'acquéreur « prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie du vendeur pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés... ».
Celle-ci doit donc recevoir application.
Concernant les désordres apparus postérieurement à la vente et qui ont entraîné l'arrêté de péril du 24 juillet 2009 intervenu deux ans et demi après la vente, ils sont relatifs au balcon du 3ème étage, à la toiture et une poutre maîtresse.
Une lettre du maire à la SARL du Capitole en date du 2 avril 2010, démontre que ces désordres sont survenus en avril 2009 à la suite des travaux de démolition partielle réalisés par elle.
Le maire en détaille d'ailleurs les causes :
- les bâches sur la toiture de l'immeuble ont été arrachées par un fort coup de vent et les éléments de couverture tombent sur l'immeuble voisin et sur le domaine public.
L'enquête menée par l'inspection du service hygiène et sécurité confirme que les travaux de démolition partielle réalisés les dernières semaines « ont contribué au retour d'une situation de péril imminent ».
Ce document démontre qu'il n'y a aucun lien avec le désordre affectant le balcon du 1ère étage en 2006 et les nouveaux désordres.
C'est donc de manière totalement injustifiée que le tribunal a imputé à M. [I] la responsabilité de l'état actuel de l'immeuble.
Cette dégradation n'est imputable qu'à la SARL du Capitole qui a pris possession de l'immeuble, en l'état, au mois de décembre 2006 dans le but de réaliser une opération de promotion immobilière et qui a tardé à y faire des travaux.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M.[I] à payer à la SARL du Capitole la somme de 150 000 € de dommages-intérêts et celle de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et de débouter la SARL du Capitole de l'ensemble de ses demandes.
La responsabilité de M. [I] n'étant pas retenue, il n'y a pas lieu d'examiner la demande en garantie formée par lui à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente.
Par ailleurs, la SARL du Capitole qui, à titre subsidiaire, sollicite la condamnation 'solidaire' du notaire au paiement de dommages-intérêts ne démontre aucune faute de celui-ci à son égard.
En effet, dans la mesure où le certificat d'urbanisme délivré lors de la conclusion de la vente ne faisait mention d'aucun arrêté de péril, il ne peut être reproché aucune faute à Me [B] alors que la SARL du Capitole ne caractérise pas en quoi il aurait eu des raisons de soupçonner le caractère erroné de ce certificat.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 10 septembre 2013 en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à la SARL du Capitole la somme de 150 000 € (cent cinquante mille euros) de dommages-intérêts et celle de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
Statuant à nouveau de ces seuls chefs,
Déboute la SARL du Capitole de l'ensemble des demandes formées par elle tant à l'encontre de M. [I] que de Me [B].
Confirme pour le surplus le jugement déféré.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL du Capitole à payer à M. [I] et à Me [B] la somme de 3 000 € (trois mille euros) à chacun, rejette la demande de la SARL du Capitole.
Condamne la SARL du Capitole aux dépens de première instance et d'appel.
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS
