PC/AM
Numéro 16/354
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 22/01/2016
Dossier : 14/00640
Nature affaire :
Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble
Affaire :
[Y] [R]
C/
[C] [L]
[A] [E]
[V] [S]
[H] [G] épouse [S]
SAS FONCIA CENTRE DE L'IMMOBILIER
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9]
SA AXA FRANCE IARD SELARL François LEGRAND, ès qualités de liquidateur de la SARL L'AMBASSY
SCI L'AMBASSY
SARL AGENCE IMMOBILIA COMPAGNIE MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 janvier 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 29 septembre 2015, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame NICOLAS, Conseiller
assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT et INTIME:
Monsieur [Y] [R]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 9]
de nationalité française
Hôtel [Établissement 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté et assisté de Maître Pierre LETE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE et APPELANTE :
SELARL François LEGRAND ès qualités de liquidateur de la SARL L'AMBASSY [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée et assistée de Maître Anne BACARAT, avocat au barreau de TARBES
INTIMES :
Monsieur [C] [L]
Nogaro
[Localité 1]
Monsieur [A] [E], ès qualités de curateur de Monsieur [C] [L]
représentés et assistés de Maître Martine DE BRISIS, avocat au barreau de PAU
Monsieur [V] [S]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 10]
de nationalité française
[Localité 1]
Madame [H] [G] épouse [S]
née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 8] (77)
[Localité 1]
représentés par Maître Alexa LAURIOL, avocat au barreau de PAU
assistés de Maître Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES
SAS FONCIA CENTRE DE L'IMMOBILIER
[Adresse 7]
[Localité 3]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA CENTRE DE L'IMMOBILIER venant aux droits de la SAS ATLAS PYRENEES agissant ès qualités de mandataire et syndic de ladite copropriété dont le siège social est situé [Adresse 7] représentée par son président directeur général
représentés et assistés de Maître Paule PICART-PARRAS, avocat au barreau de TARBES
SA AXA FRANCE IARD
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée et assistée de Maître Sophie CREPIN, avocat au barreau de PAU
SCI L'AMBASSY
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée et assistée de Maître Fabienne TRUSSES-NAPROUS, avocat au barreau de TARBES
SARL AGENCE IMMOBILIA
[Adresse 2]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Thierry DE TASSIGNY, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître Elisabeth FLEURY-REBERT, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPAGNIE MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
[Adresse 4]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Olivia MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de la SCP LAPIQUE - CHAMAYOU, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 12 DECEMBRE 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
Courant 2000, M. [R] a fait aménager, dans un immeuble anciennement à vocation hôtelière, dix-sept chambres en studios destinés à la location, en réalisant notamment l'aménagement des pièces d'eau et la mise en place d'appareils sanitaires complémentaires.
Le 28 novembre 2003, M. [R] a vendu ces dix-sept appartements ainsi que des caves en sous-sol aux époux [S].
Ceux-ci ont, par l'intermédiaire de la SARL Agence Immobilia, revendu à M. [L], par acte du 20 août 2004, douze de ces appartements, situés entre le 1er et le 2ème étage.
(Il sera indiqué ici que, par acte du 13 juin 2005, les époux [S] ont vendu leurs cinq derniers appartements aux époux [U] et que M. [L] a lui-même vendu aux époux [U], par acte du 24 juin 2006, neuf des appartements qu'il avait acquis des époux [S].)
A compter d'octobre 2004, plusieurs fuites d'eau provenant des appartements de M. [L] se sont produites, qui ont entraîné, en décembre 2005, la fermeture du bar qu'exploitait la SARL Ambassy au rez-de-chaussée de la résidence, dans des locaux appartenant à la SCI L'Ambassy.
Une expertise judiciaire a été ordonnée le 19 septembre 2006, à l'issue de laquelle M. [F] a déposé le 9 janvier 2008 un rapport définitif au terme duquel il conclut :
- que les appartements litigieux souffrent d'une dégradation prématurée et d'un manque d'entretien évident,
- que le système d'évacuation des eaux usées des appartements 8, 9 et 12 comporte des non-conformités et une mauvaise conception générale : les appareils sanitaires de ces appartements, situés aux étages supérieurs, sont raccordés directement au réseau d'évacuation des appartements du 1er étage, lui-même constitué de canalisations collectrices sous-dimensionnées et de pente insuffisante et raccordé à un réseau collecteur en sous-sol qui présente lui-même des contre-pentes qui favorisent la mise en charge des canalisations et le débordement de l'eau non évacuée au niveau du 1er étage,
- que le cheminement compliqué des canalisations mélangeant parties privatives et parties communes du réseau d'évacuation multiplie les problèmes liés à la longueur des canalisations par rapport aux pentes à respecter alors qu'il eût fallu mettre en place des chutes (parties communes) dans lesquelles les réseaux collecteurs des appareils sanitaires pour chaque appartement (parties privatives) auraient été raccordés individuellement,
- que des déclarations de sinistre pour des voies d'eau provenant de l'étage et traversant le faux-plafond du bar ont été effectuées par la SCI L'Ambassy en novembre 2003 puis par la SARL L'Ambassy en octobre 2004 avant la constatation, courant mai-juin 2005, de dégâts dans les appartements surplombant les désordres constatés en rez-de-chaussée lesquels se sont aggravés à compter d'août 2005 jusqu'à provoquer un effondrement partiel des dalles du plafond de la salle de billard et la fermeture de l'établissement en janvier 2006,
- que les dégâts ont pour origine l'entretien des canalisations d'évacuation collective rendu difficile à cause d'une mauvaise conception favorisant la mise en charge des canalisations qui relèvent des parties communes et qu'ils affectent principalement les parties privatives tant du local commercial que des appartements 8, 9, 12 et 13 qui peuvent être utilisés à la location, alors que, compte tenu de la répétition des dégâts des eaux, il existe un risque pour la solidité des solives porteuses du plancher,
- que le montant des travaux de réparation s'établit à 30 193,75 € TTC dont 12 396,25 € au titre des travaux à réaliser dans les divers appartements, 11 362 € au titre des travaux à réaliser dans le local commercial et 6 435,50 € au titre des travaux de réfection des parties communes,
- que le préjudice financier subi par M. [L] et la SCI L'Ambassy (manque à gagner locatif) peut être estimé à 41 694 € et 22 608 €,
- que la valeur vénale du fonds de commerce exploité par la SARL L'Ambassy peut être fixée à 70 000 € dont 20 000 € pour le matériel.
En lecture de ce rapport, Me [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy, a, par actes des 9 avril et 2 avril 2009, fait assigner la SCI L'Ambassy et la compagnie Axa, son propre assureur 'garantie des biens et conséquences financières de l'arrêt d'activité', en indemnisation des divers préjudices financiers et économiques subis du fait des désordres.
La SCI L'Ambassy a fait appeler en garantie M. [L] et son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances ainsi que le syndicat des copropriétaires, les époux [S], la SARL Agence Immobilia et M. [R].
M. [L] a fait appeler en garantie les époux [S] sur le fondement de l'article 1641 du code civil, l'agence immobilière Immobilia et M. [R], en qualité de constructeur de l'ouvrage.
Par jugement du 12 décembre 2013, réputé contradictoire (M. [R] n'ayant pas constitué avocat), le tribunal de grande instance de Tarbes a :
- dit que les lots objets de la vente intervenue entre M. [L] et les époux [S], le 20 août 2004, étaient atteints de vices cachés,
- ordonné la mise hors de cause de la SARL Immobilia, de la SA Foncia venant aux droits de la société Atlas, de la SCI L'Ambassy et de Me [Z], ès qualités de liquidateur de la SARL L'Ambassy,
- condamné les époux [S] à payer à M. [L] les sommes de :
$gt; 18 831,75 € au titre des travaux de réparation, à charge pour lui d'exécuter les travaux sur les parties communes,
$gt; 51 768 € au titre de la perte de loyers,
$gt; 20 000 € à titre de dommages-intérêts,
$gt; 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [R] à garantir les époux [S] de toutes les condamnations prononcées contre eux et à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,
- déclaré irrecevable comme prescrite la demande de Me [Z], ès qualités, contre la compagnie Axa,
- débouté Me [Z], ès qualités, de ses demandes contre la SCI L'Ambassy,
- déclaré M. [L] responsable du sinistre dégât des eaux dont a été victime la SARL L'Ambassy,
- condamné solidairement M. [L] et les MMA à payer à Me [Z], ès qualités, la somme de 5 000 € au titre de la perte de revenus avant la fermeture et la somme de 70 000 € au titre de la perte du fonds de commerce,
- condamné solidairement M. [L] et les MMA à payer à la SCI L'Ambassy la somme de 33 912 € au titre de la perte de loyers,
- dit que les dépens seront partagés par moitié entre M. [R] et les MMA,
- débouté les autres parties de toutes leurs autres demandes.
M. [R] a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 19 février 2014 (instance enrôlée sous le RG n° 14/00640).
La SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy, a également interjeté appel de ce jugement selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 20 février 2014 (instance enrôlée sous le RG n° 14/00662).
Ces deux instances ont été jointes sous le RG n° 14/00640 par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 12 novembre 2014.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 1er septembre 2015.
Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2014, M. [R] demande à la Cour :
- à titre principal, de prononcer l'annulation de l'assignation qui pu lui être délivrée et par voie de conséquence l'annulation du jugement déféré,
- subsidiairement, de déclarer prescrites les demandes formées à son encontre et d'ordonner sa mise hors de cause,
- très subsidiairement, de dire qu'il ne peut être tenu responsable des désordres décrits dans le rapport d'expertise judiciaire et de prononcer sa mise hors de cause,
- infiniment subsidiairement, de déclarer M. [L] partiellement responsable de la survenance des désordres au titre du défaut d'entretien et de la mauvaise gestion de l'immeuble en sorte qu'il ne pourra être tenu que de la moitié du coût de la remise en état du réseau canalisations évalué par l'expert à 18 831,75 €, à l'exception de tout autre chef de préjudice,
- de condamner M. [L] et les époux [S] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il soutient pour l'essentiel :
- à titre principal, que l'assignation introductive d'instance est nulle à son égard pour avoir 'vraisemblablement fait l'objet d'un procès-verbal 659",
- subsidiairement, que toute action à son encontre est prescrite tant sur le fondement de la garantie biennale des vices cachés que sur celui de l'obligation de délivrance (article 1603 du code civil), alors même qu'il n'est tenu d'aucune garantie au titre des articles 1792 et suivants du code civil, n'étant ni concepteur ni constructeur de l'ouvrage,
- très subsidiairement, que le premier dégât des eaux survenu en 2003 trouve sa cause dans un bourrage de machine à laver et non dans un problème de fuite ou de canalisations, le premier dégât imputable à celles-ci étant celui d'octobre 2004, et qu'il y a lieu de tenir compte du manque d'entretien imputable aux propriétaires successifs des lots litigieux,
- qu'il ne peut pas être tenu responsable des vices affectant le réseau de distribution et d'évacuation des eaux dans les chambres de l'hôtel, préexistant aux travaux de rénovation qu'il a lui-même effectués,
- qu'il ne peut être déclaré responsable des préjudices survenus postérieurement à la vente et imputables au défaut d'entretien des biens et à l'incurie de M. [L] mais seulement du coût de remise en état du réseau et encore à concurrence de moitié, partagée avec celui-ci.
Dans ses dernières conclusions déposées le 21 août 2015, la SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy, demande à la Cour, réformant le jugement entrepris en ses dispositions la concernant :
- de déclarer recevable et non prescrite l'action de la SARL L'Ambassy à l'encontre de la SA Axa,
- de dire que la SA Axa lui doit sa garantie au titre du préjudice matériel, de la perte d'exploitation et de la perte du fonds de commerce, à hauteur de 130 000 € et de la condamner au paiement de cette somme,
- de déclarer la SCI L'Ambassy responsable, sur le fondement de l'article 1720 du code civil et de la condamner à indemniser son préjudice,
- subsidiairement, dans l'hypothèse d'une mise hors de cause de la SCI L'Ambassy, de condamner in solidum M. [L] et son assureur, les MMA ainsi que le syndicat des copropriétaires ou toute autre personne dont la responsabilité pourrait être retenue à réparer son entier préjudice,
- réformant le jugement entrepris sur l'évaluation de son préjudice, de condamner in solidum la SCI L'Ambassy et la SA Axa, à hauteur pour cette dernière du montant de la garantie prévue contractuellement, à lui payer, ès qualités, les sommes de :
- 2 475 € pour la perte financière lors de la fermeture durant le mois d'octobre 2004 et de 11 575 € pour la perte liée à la non utilisation de la salle de billard,
$gt; 156 561 € pour la perte du fonds de commerce dont 130 000 € à la charge solidaire de la SA Axa,
$gt; 35 035 € au titre des améliorations et aménagements,
- de condamner la SCI L'Ambassy à lui payer les sommes de 26 561 € correspondant au surplus de la valeur du fonds de commerce non garantie par le contrat d'assurance et de 126 689,53 € au titre du préjudice financier,
- subsidiairement, si la Cour considérait ne pouvoir prononcer une condamnation in solidum entre la SCI L'Ambassy et la SA Axa, de condamner la SA Axa, seule, à hauteur de la liite des garanties contractuelles ou la SCI L'Ambassy, si la prise en charge par l'assurance n'était pas retenue et pour les demandes dépassant le seuil de prise en charge par l'assurance,
- de condamner la SCI L'Ambassy et la SA Axa ou toutes autres personnes dont la responsabilité serait retenue à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de faire les travaux, les constats d'huissier et les frais d'expertise.
des désordres ayant affecté le local
Dans ses dernières conclusions déposées le 15 juillet 2014, la SA Axa France IARD demande à la Cour :
- à titre principal, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré prescrite par application des articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances, l'action de la SELARL [Z], ès qualités, à son encontre,
- subsidiairement, de débouter la SELARL [Z], ès qualités, de sa demande de condamnation solidaire avec la SCI L'Ambassy, de constater qu'elle est fondée à opposer une non-garantie de sinistre au titre de la 'perte vénale du fonds' et de débouter la SELARL Legarnd, ès qualités, de ses demandes à son encontre,
- à titre infiniment subsidiaire, de réduire dans de très larges proportions les sommes réclamées par la SELARL [Z], ès qualités, de déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et M. [L] responsables des désordres subis par la SARL L'Ambassy et de les condamner in solidum, avec les MMA, à la garantir en qualité de subrogée dans les droits et actions de son assurée, de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge au profit de la SARL L'Ambassy,
- en toute hypothèse, de condamner la SELARL [Z], ès qualités, ou tout succombant, à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2014, la SCI L'Ambassy demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1383 et 1719 et suivants du code civil :
- de débouter M. [R] de ses demandes,
- de déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées par M. [L] tendant à solliciter la résolution de la vente intervenue entre lui et les époux [S],
- à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné sa mise hors de cause et de débouter la SELARL [Z] de toutes ses demandes à son encontre,
- subsidiairement, de condamner in solidum M. [L] et les MMA à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au profit de la SARL L'Ambassy,
- très subsidiairement, de condamner in solidum, M. [L], les MMA et le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au profit de la SARL L'Ambassy,
- de réduire les sommes allouées à la SELARL [Z],
- constatant son propre préjudice, de condamner solidairement M. [L], les M.M.A et subsidiairement, toute autre personne dont la responsabilité pourrait être retenue, à réparer son préjudice locatif à concurrence de la somme de 33 912 € représentant le montant du loyer commercial non perçu depuis janvier 2006 jusqu'à la vente du local intervenue le 23 janvier 2009,
- de condamner 'les requis' à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2014, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS Foncia Immobilier, demande à la Cour :
- à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause,
- de condamner solidairement M. [R] ou les époux [S] à lui payer la somme de 6 435 € représentant le montant des travaux à effectuer sur les parties communes, avec intérêts de droit à compter du premier acte introductif d'instance,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où sa responsabilité serait retenue, de condamner solidairement M. [R] et les époux [S] à le garantir,
- de condamner la SCI L'Ambassy à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il expose pour l'essentiel que l'expertise a établi que les dégâts ont pour origine principale l'entretien rendu difficile, pour la partie visitée, des canalisations d'évacuation collectives, à cause d'une mauvaise conception favorisant leur mise en charge, que ce défaut de
conception est imputable à M. [R] qui a réalisé des travaux défectueux qui ont rendu difficile l'accès aux canalisations, et qu'aucune faute de conception ou d'entretien ne peut être retenue à son encontre.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 septembre 2014, M. [L] et M. [E], son curateur, déclarant intervenir volontairement à l'instance, demandent à la Cour :
- de dire que la prescription biennale invoquée à l'encontre de la SELARL [Z] par la SA Axa n'est pas opposable aux tiers à l'égard desquels seule la prescription quinquennale, non acquise en l'espèce, peut être opposée,
- de dire que la SA Axa doit garantie à la SARL L'Ambassy tant au titre du préjudice matériel que de la perte d'exploitation et de la perte du fonds de commerce, ainsi que de tout préjudice financier à hauteur de la somme de 130 000 € et de la condamner à ce titre,
- de dire que la SCI L'Ambassy doit voir sa responsabilité engagée et être condamnée à indemniser le préjudice de la SARL L'Ambassy sur le fondement de l'article 1720 du code civil,
- au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [S] et la SARL Immobilia à payer à M. [L] les sommes de 18 831,75 € au titre des travaux de réparation à charge pour lui de faire exécuter les travaux sur les parties communes, 51 768 €, à parfaire, au titre de la perte des loyers et de 20 000 € en réparation de son préjudice moral et, le réformant de ce chef, de les condamner à lui payer la somme de 145 000 € au titre de la perte financière subie,
- réformant le jugement déféré en ce qu'il a déclaré M. [L] responsable du sinistre dégât des eaux dont a été victime la SARL L'Ambassy et l'a condamné solidairement avec les MMA à payer à la SELARL [Z], ès qualités, les sommes de 5 000 € au titre de la perte de revenus avant la fermeture et de 70 000 € au titre de la perte du fonds de commerce ainsi qu'à payer à la SCI L'Ambassy la somme de 33 912 € au titre de la perte de loyers, de condamner les époux [S] à payer à la SELARL [Z], ès qualités, les sommes de 5 000 € au titre de la perte de revenus avant la fermeture et de 70 000 € au titre de la perte du fonds de commerce, outre la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- très subsidiairement, de condamner les MMA à garantir intégralement M. [L] des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui,
- de dire que les dépens seront partagés entre la SA Axa, la SCI L'Ambassy et les époux [S].
Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 mai 2015, les époux [S] demandent en substance à la Cour :
- à l'égard de M. [R] : de le débouter de sa demande d'annulation du jugement et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,
- à l'égard de M. [L] : de le débouter de ses demandes à leur encontre, de le déclarer irrecevable en ses demandes tendant à les voir condamner à payer diverses sommes à la SELARL [Z], ès qualités,
- à l'égard du syndicat des copropriétaires : de le déclarer irrecevable (par application de l'article 564 du code de procédure civile) et en toute hypothèse mal fondé en sa demande de condamnation à leur encontre,
- à l'égard de la SELARL [Z] : de déclarer irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes par elle formées à leur encontre,
- infirmant le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de la SARL Immobilia et les a condamnés à payer à M. [L] les sommes de 18 831,75 € au titre des travaux de réparation, 51 768 € au titre de la perte de loyers et 20 000 € à titre de dommages-intérêts, de condamner in solidum la SARL Immobilia et M. [R] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,
- de déclarer M. [L] irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de la somme de 6 435,50 € au titre du coût de réparation des parties communes et, subsidiairement, de l'en débouter,
- rectifiant l'erreur de calcul commise par le premier juge, de fixer à la somme de 5 538,75 € le montant des travaux de remise en état des lots privatifs appartenant à M. [L],
- à titre principal, de limiter à la somme maximale de 10 000 € le montant des dommages-intérêts qui pourraient être alloués à M. [L] en réparation de la perte d'une chance certaine de pouvoir louer ses appartements et, subsidiairement, de fixer à la somme de 41 694 € le montant de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de la réparation de la perte de loyers subie par M. [L] et d'allouer à celui-ci des dommages-intérêts qui ne sauraient être supérieurs à 5 000 € dès lors qu'il a revendu la plupart de ses lots moins de deux ans après leur acquisition,
- à l'égard de la SCI L'Ambassy, de condamner M. [R] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de celle-ci,
- de déclarer irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes formées par les MMA à leur encontre,
- de condamner in solidum M. [R], la SARL Immobilia ou toute autre partie succombante à leur payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Me Lauriol.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 août 2015, la SARL Agence Immobilia demande à la Cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1382 et suivants et 1200 et suivants du code civil :
- de déclarer irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes formées par la SELARL [Z] à son encontre et, subsidiairement, de l'en débouter,
- de déclarer irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes formées par les MMA à son encontre et, subsidiairement, de les en débouter,
- de dire que l'exception de nullité soulevée par M. [R] ne peut avoir d'effet sur la régularité du jugement en ce qu'il a rejeté les réclamations formées à son encontre et a prononcé sa mise hors de cause,
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause et de condamner la partie succombante à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Me de Tassigny.
Dans leurs dernières conclusions du 28 août 2015, les MMA, formant appel incident, demandent à la Cour :
- à titre principal, de prononcer leur mise hors de cause au motif que les dommages subis par la SCI L'Ambassy trouvent leur origine dans le système d'évacuation des eaux usées réalisé par M. [R] et dans les canalisations parties communes de la résidence, que le premier dégât des eaux est survenu sous la propriété et la possession de M. [R] et que M. [L] n'a pas été informé des dégâts des eaux survenus avant son acquisition alors que les vendeurs successifs tout comme l'intermédiaire à la vente (Immobilia) en avaient nécessairement connaissance,
- subsidiairement, de limiter l'indemnisation aux montants retenus par l'expert judiciaire et de condamner les époux [S], M. [R], la SARL Immobilia et le syndicat des copropriétaires à les garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,
- de condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Me Mariol.
MOTIFS
L'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance et, subséquemment du jugement déféré, soulevée par M. [R] sera rejetée dès lors :
- que l'assignation introductive d'instance à son égard a été délivrée par acte du 10 juillet 2009 signifié dans les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, l'huissier instrumentaire ayant vérifié que M. [R] demeurait bien à l'adresse indiquée dans l'acte, confirmée par la présence de son nom sur une boîte à lettres et les déclarations d'un voisin,
- que le fait que M. [R] - qui n'a pas constitué avocat en première instance - n'a prétendument été informé de l'existence de la procédure que lors de la signification du jugement déféré ne peut être imputé qu'à sa propre négligence.
I - Sur les demandes formées par la SELARL [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy :
Les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire par la SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy, contre toute personne (autre que M. [L] et son assureur, les MMA et le syndicat des copropriétaires) dont la responsabilité pourrait être retenue seront déclarées irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile dès lors :
- que, dans ses dernières conclusions de première instance (déposées le 20 août 2013) la SELARL [Z] n'a formé de demande subsidiaire de condamnation qu'à l'encontre de M. [L], des MMA et du syndicat des copropriétaires,
- qu'elle ne justifie pas de la survenance ou de la révélation d'un fait lui permettant de formuler en cause d'appel des demandes contre des parties (soit les époux [S], M. [R] et la SARL Agence Immobilia) contre lesquelles elle n'avait pas conclu en première instance.
1 - Sur les demandes formées contre la SA Axa France IARD :
Constatant que plus de deux ans se sont écoulés entre la date du prononcé (19 septembre 2006) de l'ordonnance de référé instituant une seconde expertise (date à laquelle la prescription biennale de l'action de la SARL L'Ambassy à l'égard de son assureur n'était pas acquise) et celle de l'assignation introductive d'instance du 2 avril 2009, le premier juge a déclaré prescrite l'action de la SELARL [Z] à l'encontre de la SA Axa en considérant que les dispositions de l'article 2239 du code civil (en leur rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 prévoyant la suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès) ne sont pas applicables aux actions intentées avant son entrée en vigueur et qu'on ne peut faire produire à l'ordonnance de référé du 19 septembre 2006 un effet suspensif de la prescription que n'a pu lui conférer rétroactivement la loi du 17 juin 2008.
La SELARL [Z] conclut à la réformation du jugement en soutenant :
- d'une part, que le remise par la SA Axa à la SARL L'Ambassy d'un chèque de règlement de 1 500 € emporterait reconnaissance par l'assureur de son obligation de garantie, interruptive de prescription,
- d'autre part, que l'intervention volontaire de la SA Axa lors de la deuxième procédure de référé a également eu un effet interruptif de la prescription laquelle a été suspendue (par application de l'article 2239 du code civil) jusqu'au dépôt du rapport d'expertise.
La SA Axa conclut à la confirmation du jugement déféré en soutenant :
- que si un nouveau délai de prescription de deux ans a commencé à courir à compter du 19 septembre 2006, date du prononcé de l'ordonnance de référé ayant prescrit une deuxième mesure d'instruction à l'issue d'une procédure à laquelle elle était intervenue volontairement, ni les opérations d'expertise ni le refus de garantie ne sont de nature à interrompre le délai,
- que la SELARL [Z] se prévaut ainsi en vain d'un chèque de 1 500 € consigné le 1er août 2006 et du dire déposé par Axa en cours d'expertise le 26 janvier 2007, alors que le chèque n'emportait que reconnaissance partielle de garantie concernant les dégâts matériels et faisait seulement courir un nouveau délai, jusqu'au 1er août 2008,
- que les dispositions de l'article 2239 du code civil en sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 sont inapplicables dès lors que le rapport d'expertise a été déposé avant même l'entrée en vigueur de ce texte.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de la SELARL [Z], ès qualités, contre la SA Axa France IARD prescrite dès lors :
- d'une part, que les dispositions de l'article 2239 du code civil, en sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 (prévoyant la suspension de la prescription pendant le cours des opérations d'expertise ordonnées sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile) ne sont pas applicables aux mesures d'instruction ordonnées avant l'entrée en vigueur de la loi (soit le 19 juin 2008),
- d'autre part, que la reconnaissance par l'assureur de son obligation de garantie tant par l'établissement d'un chèque de 1 500 € (daté du 1er août 2006) au profit de la SARL L'Ambassy que par l'envoi à l'expert judiciaire, le 26 janvier 2007 d'un dire dans lequel l'assureur ne conteste pas formellement sa garantie, tous actes intervenus avant l'acquisition de la prescription biennale, n'ont eu et ne peuvent avoir d'autre effet que d'interrompre le cours de ladite prescription et ne peuvent en aucun cas s'analyser en une renonciation de l'assureur à son bénéfice, dès lors qu'elle n'état pas acquise à la date de survenance de ces faits,
- que ces événements n'ont pu avoir d'autre conséquence, en termes de prescription, que d'interrompre celle-ci et de faire courir un nouveau délai - biennal - de prescription à compter de leur survenance,
- qu'il en résulte que le dernier acte interruptif de prescription invoqué par la SELARL [Z] (soit le dire du 26 janvier 2007, en ce qu'il emporterait reconnaissance par l'assureur de son obligation de garantie) a fait courir un nouveau délai de prescription qui a expiré le 27 janvier 2009, donc antérieurement à la signification de l'assignation introductive d'instance du 2 avril 2009.
2 - Sur les demandes formées contre la SCI L'Ambassy :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SELARL [Z], ès qualités, de ses demandes d'indemnisation contre la SCI L'Ambassy dès lors :
- qu'il est constant que les désordres à l'origine de la fermeture de l'établissement exploité par la SARL L'Ambassy dans les locaux par elle loués à la SCI L'Ambassy sont imputables à des infiltrations en provenance du réseau d'évacuation des eaux usées des appartements 8, 9 et 12 et du réseau d'évacuation général, tous équipements appartenant à des tiers par rapport à la SCI L'Ambassy,
- qu'aux termes mêmes de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel,
- qu'en l'espèce, le caractère récurrent des inondations rendait inefficace toute intervention sur le local commercial, à défaut de suppression définitive préalable de leur cause.
3 - Sur les demandes formées à titre subsidiaire contre M. [L] et les MMA et le syndicat des copropriétaires :
La SELARL [Z] sollicite, à titre subsidiaire et sur le seul fondement de l'article 1383 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires et de M. [L] (sous la garantie de son assureur, les MMA) à indemniser la SARL L'Ambassy des préjudices résultant de la fermeture de l'établissement et de la perte du fonds de commerce imputables aux dégâts des eaux ayant endommagé le local, en exposant que l'expert a considéré que la non-conformité des réseaux d'évacuation communs est la cause principale des désordres, ainsi que le système d'évacuation des appartements du premier étage appartenant à M. [L].
Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de la SELARL [Z] en exposant :
- que l'expertise a établi que les dégâts ont pour origine principale l'entretien, rendu difficile pour la partie visitée, des canalisations d'évacuation collective à cause d'une mauvaise conception favorisant la mise en charge des canalisations,
- que les défauts de conception qui affectent les canalisations des parties communes résultent de l'action de M. [R] qui a réalisé des travaux défectueux qui ont rendu difficile l'accès aux canalisations, en sorte qu'aucune faute n'est établie à l'encontre de la copropriété ni dans la conception des travaux ni dans l'entretien des parties communes.
M. [L] demande à la Cour :
- de dire que la compagnie Axa doit garantie à la SARL L'Ambassy tant au titre du préjudice matériel que de la perte d'exploitation et de la perte du fonds de commerce, ainsi que de tout préjudice financier à hauteur de 130 000 € et de la condamner à ce titre, dès lors qu'elle ne peut opposer la prescription biennale aux tiers,
- de dire que la SCI L'Ambassy doit voir sa responsabilité engagée et condamnée à indemniser le préjudice de la SARL L'Ambassy sur le fondement de l'article 1720 du code civil,
- de débouter la SELARL [Z] de ses demandes à son encontre,
- subsidiairement, de condamner les époux [S] à payer à la SELARL [Z], ès qualités, les sommes de 5 000 € au titre de la perte de revenus avant la fermeture, 70 000 € au titre de la perte du fonds de commerce et de 33 912 € au titre de la perte de loyers,
Il soutient pour l'essentiel :
- que l'expertise a établi que la non-conformité des réseaux d'évacuation communs est la cause principale des désordres constatés dans le local de la SARL L'Ambassy ainsi que le système d'évacuation des appartements du premier étage lui appartenant, en sorte qu'il ne serait pas le seul responsable desdits désordres et que le syndicat des copropriétaires, gardien des parties communes, est responsable tant vis-à-vis des copropriétaires que des tiers, au titre des dommages causés par une partie commune ou un élément d'équipement commun sous sa garde,
- qu'il appartient à la SELARL [Z] qui fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1383 du code civil de rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable en lien direct de causalité avec une faute qui lui soit imputable, faute non rapportée en l'espèce puisqu'il n'est pas le concepteur du réseau privatif d'évacuation à l'origine de partie des désordres dont, en outre, certains se sont produits avant même son acquisition.
Les MMA concluent également au débouté de la SELARL [Z] en exposant :
- que les dommages subis par la SARL L'Ambassy trouvent leur origine dans le système d'évacuation des eaux usées réalisé par M. [R] et dans les canalisations communes de la résidence,
- que le premier dégât des eaux est intervenu en 2003, à une époque où M. [R] était encore propriétaire,
- que M. [L] n'a pas été informé des dégâts des eaux survenus avant la vente du 20 août 2004, alors que les vendeurs successifs tout comme l'intermédiaire à la vente en avaient nécessairement connaissance.
M. [L] n'a pas qualité, par application de la règle 'nul ne plaide par procureur', pour solliciter la condamnation de tierces parties (SA Axa, SCI L'Ambassy) à indemniser la SARL L'Ambassy de son préjudice, ses demandes ne pouvant tendre à leur égard qu'à leur condamnation à le garantir des éventuelles condamnations prononcées contre lui au profit de cette société (ce qu'il ne sollicite pas dans le dispositif de ses dernières conclusions).
La SELARL [Z] fondant ses demandes subsidiaires sur les seules dispositions de l'article 1383 du code civil, il lui appartient d'établir l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires et/ou de M. [L], en lien de causalité avec les préjudices dont elle demande réparation.
Il y a lieu ici de rappeler que l'expertise judiciaire a établi de manière non contestée par les parties :
- que les dégâts des eaux ayant endommagé le local commercial de la SARL L'Ambassy sont imputables à la non-conformité du réseau d'évacuation des eaux usées des appartements situés à l'étage de l'immeuble (réalisé par M. [R] avant leur vente aux époux [S]) et du réseau collectif en sous-sol favorisant la mise en charge des canalisations et le débordement de l'eau non évacuée au niveau du premier étage,
- que des déclarations de sinistre ont été effectuées à leurs assureurs respectifs par la SCI L'Ambassy en novembre 2003 puis par la SARL L'Ambassy en octobre 2004,
- que des constats d'huissier dressés les 25 mai et 6 juin 2005 à la demande de M. [L] afin de constater des dégâts dans les appartements surplombant les désordres constatés en rez-de-chaussée indiquent, au sujet du logement 8 situé juste au dessus du meuble-bar : 'Nous rencontrons M. [I], locataire du logement, qui déclare qu'il ne peut pas utiliser la douche, lors de la première douche, le bar du rez-de-chaussée a été inondé',
- qu'un constat du 31 août 2005 établi à la requête de la SCI L'Ambassy indique que des désordres sont apparus le 26 août 2005, que le gérant du bar a constaté la présence d'un important dégât des eaux au plafond de la salle de billard qui s'est amplifié au fil du temps, provoquant un effondrement partiel des dalles qui l'habillent,
- qu'un constat du 3 janvier 2006, établi à la requête de la SARL L'Ambassy, fait état de nouveaux dégâts survenus le 27 décembre 2005.
On déduit de ces éléments :
- s'agissant de M. [L] :
$gt; que s'il n'est ni le concepteur ni le réalisateur du réseau d'évacuation des eaux usées-eaux vannes des appartements par lui acquis le 20 août 2004, il a été cependant informé des désordres l'affectant puisqu'il a fait établir les 25 mai et 6 juin 2005 un constat d'huissier dont les énonciations claires et circonstanciées telles que rappelées par l'expert judiciaire ne laissaient aucun doute sur leur existence,
$gt; qu'il n'a cependant fait procéder à aucun travaux de réparation, laissant ainsi, par son inaction fautive à compter de la date à laquelle il a eu connaissance des désordres, s'aggraver une situation dommageable, contribuant à la réalisation du préjudice résultant pour la SARL L'Ambassy de la fermeture de son établissement,
- s'agissant du syndicat des copropriétaires, que s'il ne peut être tenu responsable des erreurs de conception du réseau privatif d'évacuation des appartements, il a cependant commis une faute en laissant subsister un réseau collecteur commun en sous-sol présentant des contre-pentes favorisant la mise en charge des canalisations et le débordement de l'eau non évacuée au niveau du premier étage.
Les fautes respectives de M. [L] et du syndicat des copropriétaires ayant contribué à la réalisation de l'entier préjudice de la SARL L'Ambassy, ils seront condamnés in solidum (sous la garantie, pour M. [L] des MMA, son assureur responsabilité civile) à le réparer.
Sur l'évaluation du préjudice de la SARL L'Ambassy :
Le premier juge a :
- évalué le préjudice de la SARL L'Ambassy aux sommes de :
$gt; 5 000 € au titre de la perte de chiffre d'affaires avant la cessation d'activité en retenant que l'établissement a été fermé une semaine en octobre 2004 et que la salle de billard a été inutilisable pendant cinq (sic) mois de septembre à décembre 2005, que la perte est uniquement constituée de la perte nette et doit être chiffrée forfaitairement à 5 000 €,
$gt; 70 000 € au titre de la valeur du fonds, en ce compris la valeur du matériel, conformément à l'évaluation expertale en retenant que l'évaluation proposée par la SELARL [Z] repose sur des prévisions ne pouvant servir de valeur de référence,
- débouté la SELARL du surplus de ses demandes en considérant :
$gt; que la somme réclamée au titre des améliorations et aménagements n'était pas justifiée,
$gt; que la somme réclamée au titre des préjudices financiers n'apparaît pas en lien direct avec le sinistre.
La SELARL [Z], ès qualités, sollicite l'octroi des sommes de :
- 2 475 € pour la perte financière lors de la fermeture pendant le mois d'octobre 2004,
- 11 575 € pour la perte liée à l'impossibilité d'utiliser la salle de billard,
- 156 561 € pour la perte du fonds de commerce,
- 35 035 € au titre des améliorations et aménagements,
- 126 689,53 € au titre du préjudice financier.
La demande d'indemnisation de la perte financière liée à la fermeture de l'établissement pendant une semaine au mois d'octobre 2004 sera accueillie à concurrence de la somme de 1 422 € correspondant à la perte de marge brute hors taxes, calculée sur le chiffre d'affaires journalier moyen (338 €), sur la base d'un taux de marge brute de 70 % (cf. attestation du comptable, pièce n° 15 de la SELARL [Z]) et le surplus de ce chef de demande, fondé sur la perte financière liée à l'impossibilité d'organiser deux soirées spéciales, sera rejeté, à défaut de la moindre justification de la réalité de ces manifestations.
S'agissant de la perte financière liée à la fermeture de la salle dite 'de billard' de septembre à décembre 2005, soit quatre mois et non cinq, la SELARL [Z] revendique, sur la base du taux de marge brute précité, une indemnisation à hauteur de 40 % de la perte financière journalière en exposant que la salle de billard représentait 40 % de la surface exploitable.
L'évaluation de la perte financière résultant de l'impossibilité d'utiliser la salle dite 'de billard' ne peut cependant s'opérer au prorata de sa superficie par rapport à la surface totale de l'établissement mais de la plus-value qu'elle peut apporter à l'exploitation d'un commerce dont l'activité statutaire est celle de bar, brasserie, restaurant, pizzeria et glaces et non celle d'académie de billard qui ne peut lui être reconnue, à défaut de tout élément probatoire en ce sens, du fait de la présence d'une seule table de billard dans la salle ainsi qu'il résulte des constats d'huissier de justice versés aux débats.
La Cour dispose cependant à l'examen des pièces versées aux débats et notamment au vu du tableau des chiffres d'affaires réalisés en 2004 et 2005 d'un élément de comparaison objectif permettant d'évaluer l'incidence de l'indisponibilité de cette salle de jeux et d'appoint sur la période de quatre mois comprise entre septembre et décembre 2005.
En effet, l'examen des chiffres d'affaires pour les périodes correspondantes (cf. rapport d'expertise privée Luc Expert, pièce 17 de l'appelante) révèle, pour 2005, une baisse du chiffre d'affaires de 9 320 € par rapport à 2004, soit, sur la base du taux de marge brute de 70 % retenu ci-dessus, une perte d'exploitation imputable à l'indisponibilité de la salle de jeux de 6 524 €, arrondie à 6 500 €, montant qui sera alloué de ce chef à la SELARL [Z], ès qualités.
La SELARL [Z] conteste l'estimation expertale de la valeur du fonds de commerce (soit 70 000 € éléments corporels et incorporels inclus) en exposant que l'expert s'est livré à une évaluation forfaitaire, arbitraire et non objectivement motivé, non conforme aux règles habituelles d'évaluation des fonds de commerce, fondées sur le chiffre d'affaires et non sur les bénéfices et par référence soit à la moyenne du chiffre d'affaires HT des trois dernières années d'exploitation, soit à l'excédent brut d'exploitation ou par application de la méthode des loyers.
Le bilan comptable 2004 fait état d'un chiffre d'affaires net de 80 646 € soit, compte tenu du fait que l'exploitation du fonds n'a débuté que le 27 janvier 2004 et que l'établissement a été fermé une semaine en octobre 2004, un chiffre d'affaires moyen net, sur un exercice complet, de 87 366 € HT arrondi à 87 500 €.
Compte tenu des circonstances particulières de l'espèce (soit une seule année d'exploitation 'normale' - 2004 - avant la survenance de sinistres à répétition ayant entraîné nécessairement une diminution du chiffre d'affaires pour 2005 puis la fermeture définitive de l'établissement) la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce sera fixée à la somme de 90 000 €, sur la base des résultats de l'exercice 2004, seuls éléments objectifs, neutres et vérifiables, à l'exclusion des prévisions de croissance, purement hypothétiques, soutenues par les experts et comptables de la SARL L'Ambassy et des résultats de 2005, manifestement impactés par les sinistres à répétition qu'a connu le local.
S'agissant des pertes sur matériel et embellissements, l'examen des pièces versées aux débats permet de constater que la somme de 35 035 € sollicitée à ce titre correspond à l'évaluation, en valeur de remplacement, par le cabinet Luc Expert, expert dommages privé, d'aménagements ou de matériel (meuble de bar) incorporés au fonds et dont la réalité de la dégradation est établie par les constats d'huissier de justice des 27 et 31 août 2005 (pièces n° 10 et 11 de la SELARL [Z]) et 3 janvier 2006 (pièce n°12 de la SELARL [Z]) s'agissant du comptoir de bar, des embellissements et aménagements des salles du local.
La perte de ces éléments est bien une conséquence directe des dégâts des eaux subis par le local commercial exploité par la SARL L'Ambassy et il sera alloué de ce chef à celle-ci, après application d'un coefficient de vétustés de 20 % (au demeurant proposé par le
cabinet Luc Expert dans sa propre évaluation), justifié au regard de la date du début d'exploitation (27 janvier 2004), la somme de 29 435 €, l'évaluation retenue par le cabinet Luc Expert, soumise à la libre contradiction des parties, ne faisant l'objet d'aucune contestation technique sérieuse.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SELARL [Z], ès qualités, de sa demande en paiement de la somme de 105 385,53 € au titre du préjudice financier correspondant au montant des créances admises au passif de sa liquidation judiciaire, dès lors qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les dégâts des eaux et les dettes contractées dans le cadre de l'exploitation du fonds de commerce et que la réparation des conséquences desdits dégâts ne saurait dériver en une action en comblement du passif de la SARL L'Ambassy.
Il convient dès lors, sur les demandes de la SELARL [Z], ès qualités, réformant le jugement entrepris, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et M. [L] à payer à la SELARL [Z] les sommes de :
- 7 922 € au titre des pertes financières,
- 90 000 € au titre de la perte du fonds de commerce,
- 29 435 € au titre de la perte des aménagements et matériels du local.
II - Sur les demandes formées par la SCI L'Ambassy :
La SCI L'Ambassy est irrecevable à soulever, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité des demandes de M. [L] tendant à voir prononcer la résolution de la vente par lui conclue avec les époux [R], la SCI L'Ambassy n'ayant pas qualité pour opposer une fin de non-recevoir à une demande qui n'est pas formée directement à son encontre et qui n'a aucune incidence sur ses droits propres.
S'agissant de la demande en indemnisation de son propre préjudice financier, la SCI L'Ambassy sollicite à titre principal la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [L] et les MMA à lui payer la somme de 33 912 € représentant le montant du loyer commercial non perçu depuis janvier 2006 jusqu'à la vente du local intervenue le 23 janvier 2009.
Dès lors qu'il a été ci-dessus jugé qu'en ne faisant procéder à aucun travaux de réparation du réseau d'évacuation des eaux usées des appartements dont il était propriétaire, M. [L] a, par son inaction fautive à compter de la date à laquelle il a eu connaissance des désordres, laissé s'aggraver la situation dommageable, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclaré responsable du préjudice économique en résultant pour la SCI L'Ambassy, sous la garantie des MMA, son assureur.
S'agissant de l'évaluation du préjudice indemnisable de la SCI L'Ambassy, il y a lieu de constater :
- que par ordonnance du 21 novembre 2006, le juge des référés du tribunal de commerce de Tarbes a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 août 2006, ordonné l'expulsion de la SARL L'Ambassy dans les deux mois de la signification de l'ordonnance et condamné la SARL L'Ambassy à payer à la SCI L'Ambassy une provision de 6 594 € représentant les loyers de janvier à juillet 2006 et une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer pour les mois d'août et septembre 2006,
- que par jugement du 2 avril 2007, le tribunal de commerce de Tarbes a prononcé la liquidation judiciaire directe simplifiée de la SARL L'Ambassy,
- que par ordonnance du 3 mars 2008, le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL L'Ambassy a suris à statuer sur la fixation de la créance de loyers invoquée par la SCI L'Ambassy, à concurrence de 21 304 € pour les années 2005 et 2006, au motif qu'une instance est en cours devant le tribunal de grande instance de Tarbes.
Dès lors qu'il a été jugé que la responsabilité de la SCI L'Ambassy ne peut être engagée à l'égard de la SARL L'Ambassy au titre de l'indisponibilité du local consécutive aux dégâts des eaux en provenance des appartements de M. [L] (en sorte que la SARL ne peut opposer d'exception d'inexécution à la demande en paiement de loyers et/ou d'indemnités d'occupation), il convient de considérer que le préjudice indemnisable de la SCI L'Ambassy, en lien direct de causalité avec la faute de M. [L] ne consiste que dans
la perte locative postérieure à l'occupation des locaux par la SARL L'Ambassy, soit de janvier 2007 à janvier 2009 et, sur la base d'un loyer mensuel de 942 €, une somme de 22 608 €.
Il convient donc, réformant de ce chef le jugement entrepris, de condamner in solidum M. [L] et les MMA à payer à la SCI L'Ambassy la somme de 22 608 € à titre de dommages-intérêts.
III - Sur les demandes formées au titre des désordres affectant les appartements objets des ventes successives entre M. [R], les époux [S] et M. [L] et les recours en garantie au titre des condamnations prononcées au profit de la SELARL [Z], ès qualités, et de la SCI L'Ambassy :
1 - Sur les demandes formées par M. [L] :
Il y a lieu ici, compte tenu des dernières écritures de M. [L] :
- de rappeler que le premier juge a prononcé la mise hors de cause de la SARL Agence Immobilia et ne l'a pas condamnée (comme le soutient M. [L] qui sollicite de ce chef 'la confirmation du jugement') à l'indemniser au titre du coût des travaux de réfection, de sa perte de loyers et de son préjudice moral,
- de considérer que la responsabilité de l'agence immobilière intervenue en qualité d'intermédiaire lors de la transaction entre les époux [S] et M. [L] ne peut, en l'absence de lien contractuel entre elle et M. [L] être recherchée, comme elle le soutient, que sur un fondement quasi-délictuel et non sur les règles du droit de la vente immobilière qui ne peuvent s'appliquer qu'entre vendeurs et acquéreurs successifs.
S'agissant des demandes formées par M. [L] contre les époux [S], il y a lieu de considérer :
- que les désordres affectant le réseau d'évacuation des eaux usées des appartements acquis par M. [L] auprès des époux [S], tels que décrits ci-dessus, constituent un vice les rendant impropres à leur destination puisqu'ils entraînent une impossibilité d'utilisation normale des sanitaires,
- que par des considérations ne faisant l'objet d'aucune contestation technique sérieuse, l'expert judiciaire a indiqué, dans son rapport du 9 janvier 2008 :
$gt; que l'origine des dégradations affectant la salle de bar peut être fixée au mois de novembre 2003, compte tenu d'une déclaration de dégâts des eaux faite le 3 novembre 2003 (soit antérieurement à l'entrée en possession des époux [S]) par la SCI L'Ambassy pour des voies d'eau provenant de l'étage et traversant le faux-plafond du bar en rez-de-chaussée,
$gt; que le gérant de la SARL L'Ambassy (qui a commencé son exploitation en janvier 2004) a indiqué qu'au titre de sa propre exploitation du local (ayant débuté fin janvier 2007) un premier sinistre s'était déclaré à cet endroit au mois de juin 2004,
$gt; qu'une nouvelle dégradation de la salle de bar s'est produite au mois d'octobre 2004, d'après la déclaration de sinistre adressée par la SARL L'Ambassy à son assureur,
$gt; qu'une deuxième série de désordres, affectant la salle de billard, s'est produite le 26 août 2005, que ce désordre s'est répété le 27 décembre 2005 et a amené la fermeture de l'établissement,
$gt; qu'ainsi des désordres ayant la même origine sont manifestement apparus en 2003, se sont probablement répétés antérieurement à ceux déclarés en octobre 2004 comme l'indique le gérant de la SARL L'Ambassy.
Dès lors cependant :
- que l'acte de vente du 20 août 2004 intervenu entre les époux [S] et M. [L] comporte une clause d'exclusion de garantie des vices cachés pouvant affecter les biens vendus et/ou l'immeuble dont ils dépendent,
- que la preuve de leur qualité de professionnels de la vente immobilière et/ou de la construction n'est pas rapportée par M. [L],
- la mobilisation de leur garantie sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil suppose la démonstration de leur connaissance du vice antérieurement à la vente, caractérisant une mauvaise foi exclusive du bénéfice de la clause de non-garantie.
Or aucun élément objectif et vérifiable du dossier n'établit que, pendant la durée de leur possession (soit du 28 novembre 2003 au 20 août 2004) et/ou dans le cadre des négociations préalables à leur acquisition, les époux [S] - qui n'occupaient pas personnellement les lieux - ont été avisés, par l'une quelconque des parties à la cause, voire par des tiers (notamment des locataires), soit de dégradations ayant affecté le local commercial dont s'inférerait nécessairement l'existence des désordres affectant le réseau d'évacuation des eaux usées des appartements qu'ils avaient acquis, soit de ces désordres mêmes.
Il convient dès lors, réformant le jugement entrepris qui n'a pas tenu compte de la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte de vente Chambert-Andrieu, de débouter M. [L] de ses demandes contre les époux [S] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, au titre de l'indemnisation du coût des travaux de réfection, de la perte de loyers, d'un préjudice moral et d'une perte financière.
S'agissant de la SARL Immobilia, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de ses demandes à son encontre dès lors :
- que la mauvaise conception des réseaux d'évacuation des eaux usées des appartements ne constitue pas, en elle-même un désordre apparent pour un non-professionnel de la plomberie et de la construction plus généralement,
- qu'aucune pièce n'établit que l'agence (qui n'est devenue gestionnaire des appartements qu'en octobre 2004) a eu - ou aurait dû avoir -, avant la signature de la vente Chambert-Andrieu, connaissance de ce vice de conception dont il n'est pas établi qu'il s'est matérialisé par des dégradations apparentes et significatives dans les appartements vendus par son intermédiaire ni qu'il a été mentionné dans les divers rapports de diagnostic immobilier annexés à l'acte de vente,
- qu'en soutenant que même si l'expert estime qu'elle pouvait être dans l'ignorance des dommages, il n'est pas démontré qu'elle était effectivement dans cette ignorance et qu'en toute hypothèse elle ne devait pas être dans l'ignorance des vices de la chose qu'elle vendait, M. [L] renverse la charge de la preuve et assimile un simple intermédiaire à un vendeur tenu d'une obligation de garantie des vices cachés,
- qu'aucun élément du dossier n'établit que l'agence a manqué à son devoir de conseil et d'information en n'alertant pas M. [L] de l'existence de vices qu'elle ignorait légitimement,
- qu'en définitive, aucune faute n'est caractérisée à son encontre, dans le cadre de son intervention en qualité d'intermédiaire de la vente.
2 - Sur les demandes formées par les MMA :
A défaut de justification du règlement par leurs soins des indemnités mises à la charge de M. [L] par le jugement déféré, les MMA ne peuvent prétendre être subrogées dans les droits de celui-ci, en sorte que leur appel en garantie à l'encontre d'éventuels autres responsables des désordres subis par la SARL L'Ambassy et la SCI L'Ambassy ne peut reposer que sur un fondement quasi-délictuel, étant en outre considéré que, ne pouvant bénéficier de droits supérieurs à ceux de leur assuré, elles peuvent se voir opposer la propre faute de celui-ci.
Par ailleurs, dès lors que l'analyse de leurs dernières conclusions de première instance déposées le 31 mai 2011 établit que les MMA ont seulement conclu au rejet de toutes les demandes dirigées contre elles 'en garantie de la responsabilité de M. [L]', sans former d'appel en garantie à l'encontre de l'une quelconque des parties en la cause, il convient, faisant droit à la fin de non-recevoir exactement soulevée de ce chef par les époux [S], d'une part, et la SARL Agence Immobilia, d'autre part, de déclarer irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, leurs demandes de condamnations présentées pour la première fois en cause d'appel contre ceux-ci.
Seules seront donc examinées les demandes en garantie formées contre M. [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], lesquels ne soulèvent pas, à l'encontre des MMA, la fin de non-recevoir tirée des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
La fin de non-recevoir soulevée de manière générale par M. [R] du chef d'une prétendue prescription de toute action à son encontre en raison du fait que plus de deux ans se sont écoulés entre la date (28 novembre 2003) à laquelle il a vendu les appartements litigieux aux époux [S] et sa mise en cause (assignation en référé-expertise à la requête des époux [S] en date du 29 novembre 2005) sera rejetée, étant considéré que le bref délai de prescription édicté par l'article 1648 du code civil (en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 17 février 2005) a pour point de départ non la date de la vente mais celle de la découverte du vice, en l'espèce constituée pour les époux [S] par leur assignation en référé-expertise à la requête de M. [L] en date des 22 et 23 août 2005, en sorte que le délai de trois mois écoulé entre cette assignation et la mise en cause de M. [R] doit être considéré comme un bref délai au sens de l'article précité.
Il résulte des développements précédents et notamment de l'analyse du rapport d'expertise judiciaire de M. [F] que les causes des désordres ayant affecté le local commercial loué par la SCI L'Ambassy à la SARL éponyme résident :
- dans une erreur de conception du réseau privatif d'évacuation des eaux usées des appartements objets des cessions successives entre M. [R], les époux [S] et M. [L], erreur exclusivement imputable à M. [R] qui a personnellement conçu et réalisé ces réseaux,
- dans le fait, pour le syndicat des copropriétaires, d'avoir laissé subsister un réseau collecteur commun en sous-sol présentant des contre-pentes favorisant la mise en charge des canalisations et le débordement de l'eau non évacuée au niveau du premier étage,
- dans l'inaction de M. [L] qui, postérieurement à son acquisition et dûment informé de l'état de ses appartements par les procès-verbaux de constat qu'il a fait établir les 25 mai et 6 juin 2005, n'a pris aucune mesure pour faire cesser des troubles qui ont perduré et entraîné en décembre 2005 la fermeture du local commercial.
Compte tenu de l'importance relative de chacune de ces fautes dans la production du dommage subi par le propriétaire et l'exploitant du local commercial, la charge définitive de l'indemnisation des préjudices par eux subis sera supportée à concurrence de 70 % par M. [R], 10 % par le syndicat des copropriétaires et 20 % par M. [L] (et les MMA).
Il convient donc, ajoutant au jugement déféré :
- de condamner in solidum M. [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à garantir les MMA à concurrence de 80 % du montant des condamnations prononcées au profit de la SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy et de la SCI L'Ambassy,
- de dire que, dans leurs rapports entre eux, M. [R] et le syndicat des copropriétaires supporteront la charge de cette garantie à concurrence d'un septième pour le syndicat des copropriétaires et de six-septièmes pour M. [R].
3 - Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires :
Dans le dernier état de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour :
- d'une part, de condamner solidairement M. [R] ou les époux [S] à lui payer la somme de 6 435 € montant des travaux à effectuer sur les parties communes,
- d'autre part, 's'il devait être déclaré responsable', de condamner solidairement M. [R] et les époux [S] à le garantir.
L'examen des dernières conclusions de première instance déposées le 23 juin 2010 par le syndicat des copropriétaires établissant que celui-ci n'a pas formé de demande de condamnation des époux [S] au paiement des travaux de réfection de la partie commune du réseau d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes, il sera fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par les époux [S] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile au titre de ce chef de demande, formée pour la première fois en cause d'appel.
S'agissant de la demande de prise en charge du coût des travaux de réfection des parties communes formée contre M. [R] (qui n'invoque pas le bénéfice de l'article 564 du code de procédure civile), il convient :
- de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande, en ce qu'il est afférent à des travaux de mise aux normes de l'installation commune (par création de chutes collectives pour l'évacuation des eaux usées et des eaux vannes des appartements et réfection du réseau collectif en sous-sol) qui doivent et auraient dû en toute hypothèse, être assumés par la copropriété,
- s'agissant de la réfection des planchers bois situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage, au droit des salles d'eau des appartements 8 et 12, évalués par l'expert judiciaire à 1 899 € TTC, compte tenu du partage de la détermination des responsabilités dans la survenance des faits dommageables ci-dessus opérée, de condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 709,10 € TTC, représentant 90 % du coût de ces travaux.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en garantie contre les époux [S] à l'égard desquels aucune faute n'est caractérisée.
Il y a lieu par ailleurs d'indiquer qu'il a été ci-dessus statué sur la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires contre M. [R] dans le cadre de l'examen des demandes des MMA.
4 - Sur les demandes formées par M. [R] :
Compte tenu de ce qui précède, seule reste à trancher de ce chef la demande en garantie formée par M. [R] contre M. [L] au titre de l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires pour les travaux de réfection des planchers communs.
En fonction du partage de responsabilité ci-dessus opéré au regard de la gravité respective des fautes des intéressés, M. [L] sera de ce chef condamné à garantir M. [R] à concurrence de la somme de 341,82 € TTC.
IV - Sur les demandes accessoires :
L'équité commande, réformant de ce chef le jugement entrepris :
- de condamner in solidum M. [L], M. [R] et le syndicat des copropriétaires (à proportion respective, dans leurs rapports entre eux de 10 %, 70 % et 20 %) à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, les sommes globales de :
$gt; 3 000 € à la SELARL [Z], ès qualités,
$gt; 3 000 € à la SCI L'Ambassy,
$gt; 2 000 € aux époux [S],
$gt; 2 000 € à la SARL Agence Immobilia,
$gt; 2 000 € à la SA Axa France,
- de débouter toutes autres parties de ce chef de demande.
M. [L], M. [R] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum (à proportion respective, dans leurs rapports entre eux de 10 %, 70 % et 20 %) aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse, de Me de Tassigny, de Me Mariol, de Me Lauriol, étant rappelé, compte tenu des prétentions émises de ce chef par la SELARL [Z], ès qualités) que ne font pas partie des dépens (et ne peuvent justifier que l'octroi d'une indemnité de procédure) les frais de sommation et les constats d'huissier.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 12 décembre 2013,
Déclare recevable l'intervention volontaire aux débats de M. [A] [E], ès qualités de curateur de M. [C] [L],
Rejette l'exception de nullité du jugement déféré soulevée par M. [R],
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SELARL [Z], ès qualités, contre la SA Axa France IARD,
- prononcé la mise hors de cause de la SARL Agence Immobilia,
- débouté la SELARL [Z], ès qualités, de ses demandes contre la SCI L'Ambassy,
- débouté la SELARL [Z], ès qualités, de sa demande en paiement de la somme de 105 385,53 € (cent cinq mille trois cent quatre vingt cinq euros et cinquante trois centimes) au titre du préjudice financier,
Réformant la décision entreprise pour le surplus et statuant à nouveau :
Déclare irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire par la SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy, contre toute personne autre que M. [L] et son assureur, les MMA et le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité pourrait être retenue,
Déclare irrecevables les demandes de M. [L] tendant à voir ordonner la condamnation de tierces parties (SA Axa, SCI L'Ambassy) à indemniser la SARL L'Ambassy de son préjudice,
Déclare irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes des MMA tendant à la condamnation des époux [S] et de la SARL Agence Immobilia à les garantir des sommes mises à leur charge dans le cadre de la présente instance,
Déclare irrecevable, par application de l'article 564 du code de procédure civile, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation des époux [S] à lui payer le montant des travaux de réfection de la partie commune du réseau d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes de la résidence,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et M. [L] à payer à la SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy, les sommes de :
- 7 922 € (sept mille neuf cent vingt deux euros) au titre des pertes financières,
- 90 000 € (quatre vingt dix mille euros) au titre de la perte du fonds de commerce,
- 29 435 € (vingt neuf mille quatre cent trente cinq euros) au titre de la perte des aménagements et matériels du local,
Dit que les MMA devront garantir M. [L] au titre de ces condamnations, dans les limites de la police par lui souscrite auprès d'elles,
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile par la SCI L'Ambassy à l'encontre des demandes de M. [L] tendant à voir prononcer la résolution de la vente par lui conclue avec les époux [R],
Condamne in solidum M. [L] et les MMA à payer à la SCI L'Ambassy la somme de 22 608 € (vingt deux mille six cent huit euros) à titre de dommages-intérêts,
Déboute M. [L] de toutes ses demandes contre les époux [S],
Condamne in solidum M. [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à garantir les MMA à concurrence de 80 % du montant des condamnations prononcées au profit, d'une part, de la SELARL [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'Ambassy et, d'autre part, de la SCI L'Ambassy,
Dit que, dans leurs rapports entre eux, M. [R] et le syndicat des copropriétaires supporteront la charge de cette garantie à concurrence d'un septième pour le syndicat des copropriétaires et de six-septièmes pour M. [R],
Condamne M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 709,10 € (mille sept cent neuf euros et dix centimes) TTC, au titre des frais de réfection des planchers bois situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage, au droit des salles d'eau des appartements 8 et 12 et déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande afférente à la réfection du réseau commun d'évacuation,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation des époux [S] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,
Condamne M. [L] à garantir M. [R] à concurrence de la somme de 341,82 € (trois cent quarante et un euros et quatre vingt deux centimes) TTC au titre des travaux de réfection des planchers communs,
Condamne in solidum M. [L], M. [R] et le syndicat des copropriétaires (à proportion respective, dans leurs rapports entre eux de 10 %, 70 % et 20 %) à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, les sommes globales de :
- 3 000 € (trois mille euros) à la SELARL [Z], ès qualités,
- 3 000 € (trois mille euros) à la SCI L'Ambassy,
- 2 000 € (deux mille euros) aux époux [S],
- 2 000 € (deux mille euros) à la SARL Agence Immobilia,
- 2 000 € (deux mille euros) à la SA Axa France,
Déboute les autres parties de ce chef de demande,
Condamne M. [L], M. [R] et le syndicat des copropriétaires, in solidum (à proportion respective, dans leurs rapports entre eux de 10 %, 70 % et 20 %) aux entiers dépens d'appel et de première instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse, de Me de Tassigny, de Me Mariol, de Me Lauriol, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, par suite de l'empêchement de Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, conformément aux dispositions de l'article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,POURLE PRESIDENT EMPECHE,
Sandra VICENTE Patrick CASTAGNE
