CD/CB
Numéro 20/01265
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 20/05/2020
Dossier : N° RG 17/00781 - N° Portalis DBVV-V-B7B-GPGF
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE
C/
Société civile GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Février 2020, devant :
Madame DUCHAC, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame ROSA-SCHALL, Conseiller
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
assistés de Madame BLONDEL, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Camille LACAZE, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au Barreau de BORDEAUX
INTIMEE :
Société civile GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Frédéric DUTIN de la SELARL SELARL DUTIN FREDERIC, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 14 DECEMBRE 2016
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 14/01514
FAITS ET PROCEDURE :
Suivant promesse unilatérale de vente en date du 31 janvier 2013, le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE [Adresse 1] (- ci après dénommé GFA [Adresse 1]) s'est engagé à vendre à la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE plusieurs immeubles sur les communes d'[Localité 3], [Localité 4] et [Localité 5] cadastrés comme suit :
Sur la commune d'[Localité 3] :
' lieu-dit [Localité 6], section D numéro [Cadastre 1], une surface de 18 ha80 a 80 ca,
' lieu-dit [Localité 7], section B numéro [Cadastre 2], une surface de 1 ha 63 a 00 ca,
' lieu-dit [Localité 7], section B numéro [Cadastre 3], une surface de 64 a 45 ca,
' lieu-dit [Localité 8], section D numéro [Cadastre 4], une surface de 1 ha26 a 7 ca,
Total de la surface 22 ha34 a 32 ca pour la commune de [Localité 3].
Sur la comme de [Localité 4] :
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 5], une surface de 78 a 10 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 6], une surface de 8 ha62 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 7], une surface de 79 a 00 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 8], une surface de 2 ha, 94 a 00 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 9], une surface de 40 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 10], une surface de 3 ha91 a 58 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 11], une surface de 12 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 12], une surface de 1 ha51 a 42 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 13], une surface de 2 ha54 a 30 ca,
Total de la surface 21 ha64 a 50 ca pour la commune de [Localité 4].
Sur la commune de [Localité 5] :
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 14], une surface de 1 ha11 a 30 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 15], une surface de 2 ha28 a 94 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 16], une surface de 2 ha24 a 90 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 17], une surface de 3 ha25 a 00 ca,
Total de la surface 8 ha90 a 14 ca pour la commune de [Localité 5].
Soit une contenance totale de 52 ha 88 a 96 ca,
La promesse était conclue pour un prix de 470 000€ payable le jour de l'acte authentique de vente et l'acte stipulait une levée de l'option, au plus tard le 30 juin 2013.
L'acte contenait une condition suspensive rédigée comme suit : « la vente sera réalisée à la condition suspensive que l'acquéreur, ou toute personne physique ou morale qui bénéficierait de l'exploitation du fonds vendu, propose un contrat de travail à durée indéterminée, comme salarié agricole, à M. [C] [G] [B], membre du GFA vendeur. Il s'agira d'un contrat à temps partiel de 1000heures par an avec un salaire mensuel net de 1000€. M. [C] [G] [B] disposera, à compter du jour de la signature de l'acte notarié, d'un délai de six mois pour accepter ce contrat qui devra être régularisé par écrit ('). »
Suivent des dispositions spéciales relatives à la culture du miscanthus giganteus.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 mars 2013 et délivré le 11 mars 2013, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a levé l'option qui lui était ouverte par la promesse unilatérale de vente auprès du destinataire de la levée de l'option stipulé dans l'acte, Maître [V] [F].
Le GFA [Adresse 1] était personnellement informé de la levée de l'option suivant courrier en date du 8 mars 2013.
Cependant, le GFA [Adresse 1] ne s'est pas présenté à la réitération de l'acte authentique en l'étude de Maître [F].
C'est dans ces conditions que, suivant acte d'huissier en date du 12 février 2014, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a fait délivrer sommation au GFA [Adresse 1] aux fins de se présenter en l'étude de Maître [F] le 21 février 2014 à 15 heures pour signer l'acte authentique de vente aux conditions indiquées dans la promesse.
Aucun représentant du GFA [Adresse 1] ne s'est présenté à la convocation.
Maître [F], notaire a dressé un procès-verbal de difficulté le 21 février 2014.
Par acte d'huissier délivré le 28 novembre 2014, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a attrait le GFA [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN afin de le voir condamner, sous astreinte, à passer l'acte de vente ainsi qu'à lui payer la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de l'instance. La SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE sollicitait également qu'il soit dit qu'à défaut de signature, la simple publication du jugement vaudra acte authentique de vente à son profit, nonobstant son droit d'obtenir la liquidation de l'astreinte.
L' assignation a été régulièrement publiée et enregistrée au service de la publicité foncière le 23 juin 2015.
Par jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2016 (RG n°14/01514), le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN a :
- débouté la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE de sa demande aux fins de voir condamner le GFA [Adresse 1] à passer l'acte authentique de vente
- condamné le SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE à payer au GFA [Adresse 1] la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de l'instance.
Par déclaration n°17/00531 régularisée le 23 février 2017, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a interjeté appel de cette décision qu'elle conteste en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 15 octobre 2019, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE demande à la cour, statuant sur le fondement des articles 1134 et 1176 (anciens) et suivants du code civil de réformer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris et, statuant à nouveau :
- de condamner le GFA [Adresse 1] à passer l' acte public de vente à son profit, l'acte de vente ayant les caractéristiques suivantes qui devront être reprises dans les dispositions de l'arrêt à intervenir pour permettre la publication :
** Parcelles concernées: 4 parcelles sur la commune d'[Localité 3], 9 parcelles sur la commune de [Localité 4] et 4 parcelles sur la commune de [Localité 5] figurant au cadastre sous les références suivantes :
Sur la commune d'[Localité 3] :
' lieu-dit [Localité 6], section D numéro [Cadastre 1], une surface de 18 ha80 a 80 ca,
' lieu-dit [Localité 7], section B numéro [Cadastre 2], une surface de 1 ha 63 a 00 ca,
' lieu-dit [Localité 7], section B numéro [Cadastre 3], une surface de 64 a 45 ca,
' lieu-dit [Localité 8], section D numéro [Cadastre 4], une surface de 1 ha26 a 7 ca,
Total de la surface 22 ha34 a 32 ca pour la commune de [Localité 3].
Sur la comme de [Localité 4] :
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 5], une surface de 78 a 10 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 6], une surface de 8 ha62 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 7], une surface de 79 a 00 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 8], une surface de 2 ha, 94 a 00 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 9], une surface de 40 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 10], une surface de 3 ha91 a 58 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 11], une surface de 12 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 12], une surface de 1 ha51 a 42 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 13], une surface de 2 ha54 a 30 ca,
Total de la surface 21 ha64 a 50 ca pour la commune de [Localité 4].
Sur la commune de [Localité 5] :
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 14], une surface de 1 ha11 a 30 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 15], une surface de 2 ha28 a 94 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 16], une surface de 2 ha24 a 90 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 17], une surface de 3 ha25 a 00 ca,
Total de la surface 8 ha90 a 14 ca pour la commune de [Localité 5].
Soit une contenance totale de 52 ha 88 a 96 ca,
** Prix: 470.000 € toutes taxes confondues,
** Biens libres de toute occupation,
- de dire et juger que le GFA [Adresse 1] sera condamné à passer acte public dans les conditions susdites dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 1000€ par jour de retard pendant un mois ;
- de dire qu'à défaut de signature de l'acte public de vente, à l'issue de ce délai, la simple publication de l'arrêt vaudra acte authentique de vente à son profit nonobstant le droit de celle-ci d'obtenir la liquidation de l'astreinte,
- de condamner le GFA [Adresse 1] à lui payer une somme qui ne saurait être inférieure à 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens pour lesquels il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 7 mai 2019, la société civile GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE [Adresse 1] demande à la cour, statuant au visa des articles 1168 et suivants (anciens) et 1181 (ancien) du code civil, déclarer la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE mal fondée en son appel et, en conséquence :
- de confirmer, en toutes ses dispositions, la décision dont appel,
- de débouter la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
ajoutant à la décision entreprise,
- de condamner la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE à lui payer une somme de 3000€ au titre des frais írrépétibles exposés en cause d'appel, en sus des entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2020 et l'affaire, appelée à être plaidée à l'audience du 18 février 2020 a été mise en délibéré.
SUR CE :
Suivant les dispositions de l'article 1168 (ancien) du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas.
La promesse de vente consentie par le GFA [Adresse 1] le 31 janvier 2013 prévoit en annexe une condition suspensive suivant laquelle la vente est conditionnée à ce que l'acquéreur ou toute personne qui bénéficierait de l'exploitation du fonds vendu 'propose un contrat de travail à durée indéterminée, comme salarié agricole, à M. [C] [G] [B], membre du GFA vendeur. Il s'agira d'un contrat à temps partiel de 1000heures par an avec un salaire mensuel net de 1000€. M. [C] [G] [B] disposera, à compter du jour de la signature de l'acte notarié, d'un délai de six mois pour accepter ce contrat qui devra être régularisé par écrit ', outre une disposition relative à la culture du miscanthus giganteus .
Aux termes de la promesse, la levée d'option devait intervenir au plus tard le 30 juin 2013.
La SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a informé le notaire et le GFA [Adresse 1] par courrier recommandé en date du 8 mars 2013 de ce qu'elle entendait lever l'option. Ces courriers ne font pas mention de la condition suspensive.
Cependant, suivant promesse unilatérale d'achat en date du 20 mars 2013, le GFR [Adresse 4] (pour la nue propriété) et le SCEA [Adresse 5] (pour l'usufruit) se sont engagés à acquérir les parcelles objets du présent litige. Cet acte contient une condition particulière suivant laquelle le promettant s'engage à proposer un contrat de travail à durée indéterminée de salarié agricole de 1.000 heures par an avec un salaire mensuel net de 1.000 € à Monsieur [C] [G] [B], outre la clause relative à la culture du miscanthus giganteus.
Par ailleurs, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE verse au débat deux attestations de Monsieur [L], gérant de la SCEA [Adresse 5] qui confirme la proposition qu'il a faite d'engager Monsieur [B] dans les conditions de la promesse de vente.
Enfin, le projet d'acte établi par le notaire énonçait que la condition suspensive, dont il reprenait les termes, était réalisée en ce que ' l'acquéreur confirme que son attributaire, dores et déjà agréé par ses instances de décision, à savoir la SCEA [Adresse 5] , a accepté l'ensemble des conditions ci-dessus'
Ainsi, au jour de la convocation en vue de la signature de l'acte authentique, toutes les conditions prescrites par la promesse de vente étaient réalisées.
Le premier juge en retenant que les contrats de travail passés hors promesse de vente entre la GFR [Adresse 4] et M. [B] étaient des contrats à durée déterminée qui ne correspondaient pas aux prescriptions de la promesse et que l'acquéreur ne versait aux débats aucune nouvelle proposition respectant les conditions de la clause suspensive, a ajouté à la condition suspensive une obligation qu'elle ne contenait pas.
En effet, la condition suspensive exigeait une promesse de contrat de travail à durée indéterminée pour un salaire net mensuel de 1.000 euros, elle ne disposait pas que le contrat ainsi promis devait être présenté avant la vente.
Par conséquent, la condition suspensive est réalisée par l'engagement d'embauche correspondant aux termes de la promesse de vente, contenue dans la promesse d'achat et reprise dans le projet d'acte authentique. La SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a levé l'option dans le délai prévu à la promesse. La vente est donc parfaite.
La décision dont appel sera infirmée. La cour fait droit à la demande de la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE d'enjoindre au gérant du GFA [Adresse 1] de se passer l'acte authentique, à défaut de quoi le présent arrêt vaudra acte authentique. Dés lors que la présente décision peut se constituer acte authentique, l'astreinte ne s'impose pas.
Le GFA [Adresse 1] qui succombe supportera les dépens d'appel et de première instance.
Au regard de l'équité et de la situation des parties, la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme la décision dont appel,
Dit que la condition suspensive contenue dans la promesse de vente en date du 31 janvier 2013 est réalisée,
Dit que la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE a levé l'option dans le délai convenu,
Dit que la vente est parfaite entre la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE et le GFA [Adresse 1],
Enjoint au représentant légal du GFA [Adresse 1], sur convocation du notaire, de passer l'acte authentique de vente objet de la promesse du 31 janvier 2013, aux conditions suivantes :
- Parcelles concernées : 4 parcelles sur la commune d'[Localité 3], 9 parcelles sur la commune de [Localité 4] et 4 parcelles sur la commune de [Localité 5] figurant au cadastre sous les références suivantes :
Sur la commune d'[Localité 3] :
' lieu-dit [Localité 6], section D numéro [Cadastre 1], une surface de 18 ha80 a 80 ca,
' lieu-dit [Localité 7], section B numéro [Cadastre 2], une surface de 1 ha 63 a 00 ca,
' lieu-dit [Localité 7], section B numéro [Cadastre 3], une surface de 64 a 45 ca,
' lieu-dit [Localité 8], section D numéro [Cadastre 4], une surface de 1 ha26 a 7 ca,
Total de la surface 22 ha34 a 32 ca pour la commune de [Localité 3].
Sur la comme de [Localité 4] :
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 5], une surface de 78 a 10 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 6], une surface de 8 ha62 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 7], une surface de 79 a 00 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 8], une surface de 2 ha, 94 a 00 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 9], une surface de 40 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 10], une surface de 3 ha91 a 58 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 11], une surface de 12 a 70 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 12], une surface de 1 ha51 a 42 ca,
' Lieu-dit [Localité 9], section A numéro [Cadastre 13], une surface de 2 ha54 a 30 ca,
Total de la surface 21 ha64 a 50 ca pour la commune de [Localité 4].
Sur la commune de [Localité 5] :
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 14], une surface de 1 ha11 a 30 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 15], une surface de 2 ha28 a 94 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 16], une surface de 2 ha24 a 90 ca,
' Lieu-dit [Localité 10], section N numéro [Cadastre 17], une surface de 3 ha25 a 00 ca,
Total de la surface 8 ha90 a 14 ca pour la commune de [Localité 5].
Soit une contenance totale de 52 ha 88 a 96 ca,
- Prix: 470.000 € toutes taxes confondues,
- Biens libres de toute occupation,
- Dit que l'acquéreur, ou toute personne physique ou morale qui bénéficierait de l'exploitation du fonds vendu, proposera un contrat de travail à durée indéterminée, comme salarié agricole, à M. [C] [G] [B], membre du GFA vendeur. Il s'agira d'un contrat à temps partiel de 1000heures par an avec un salaire mensuel net de 1000€. M. [C] [G] [B] disposera, à compter du jour de la signature de l'acte notarié, d'un délai de six mois pour accepter ce contrat qui devra être régularisé par écrit.
Ce contrat de travail comportera une clause particulière liée à la culture du miscanthus giganteus.
Si l'acquéreur ou toute personne physique ou morale qui bénéficierait de l'exploitation du fonds vendu décide de poursuivre la culture du miscanthus, le contrat de travail devra prévoir une clause d'intéressement pour le salarié sur la base de 50% des bénéfices nets annuels de la vente des pailles de miscanthus dans la limite d'un montant maximum cumulé de 70.000 €.
Si sur la seule décision de l'acquéreur, la culture du miscanthus venait à être interrompue, Monsieur [C] [G] [B] reconnaît que cette clause deviendrait de fait caduque quand bien même l'intéressement n'aurait pas atteint 70.000 €. Il ne pourrait alors réclamer aucune indemnité à l'acquéreur pour quelque cause que ce soit.
Dit n'y avoir lieu à astreinte,
Ordonne qu'à défaut de signature par le GFA [Adresse 1] de l'acte authentique de vente, dans le délai d'un mois à compter de la convocation qui lui sera adressée par le notaire, le présent arrêt vaudra acte authentique de vente au profit de la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE et sera publié à la conservation des hypothèques par et aux frais de la partie la plus diligente,
Déboute la SA SAFER AQUITAINE ATLANTIQUE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le GFA [Adresse 1] au dépens d'appel et de première instance, dont distraction au profit de Maître Camille LACAZE.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme BLONDEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Corinne BLONDEL Caroline DUCHAC
