CD/SH
Numéro 20/01242
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 20/05/2020
Dossier : N° RG 18/02567 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7UB
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
Affaire :
[M] [F] épouse [V], [Q] [F]
C/
[Z] [C], [E] [T] [ZV], [B] [I] [R] [K] [U] épouse [ZV], [D] [I] [H], [N] [J] [L], [S] [R] [W] [X] épouse [L], Association UDAF DES LANDES, SARL SATENAV, Société JEAN MATEILLE TRANSACTIONS AGENCE MATEILLE SARL
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 04 Février 2020, devant :
Madame DUCHAC, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame ROSA-SCHALL, Conseiller
assistés de Madame FITTES-PUCHEU, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
Madame [M] [V] née [F] venant aux droits de Madame [Y] [G] veuve [F] née le [Date naissance 4]1924 et décédée le [Date décès 1]2017 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [Q] [F] venant aux droits de Madame [Y] [G] veuve [F] née le [Date naissance 4]1924 et décédée le [Date décès 1]2017 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentées par Me RODON de la SCP RODON, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître Représentée par Me Jean yves RODON de la SCP RODON, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Monsieur [Z] [C] - gérant de société
né le [Date naissance 1] 1943 à bayonne
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur [E] [T] [ZV]
né le [Date naissance 5] 1947 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître DECLETY, avocat au barreau de Bayonne
Madame [B] [I] [R] [K] [U] épouse [ZV]
née le [Date naissance 6] 1949 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître DECLETY, avocat au barreau de Bayonne
Madame [D] [I] [H]
née le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître DECLETY, avocat au barreau de Bayonne
Monsieur [N] [J] [L]
né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représenté par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître DECLETY, avocat au barreau de Bayonne
Madame [S] [R] [W] [X] épouse [L]
née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître DECLETY, avocat au barreau de Bayonne
Association UDAF DES LANDES
[Adresse 3]
[Localité 3]
assistée de Maître Zelda GRIMAUD de la SELARL LAFITTE-HAZA SERIZIER GRIMAUD MOULET, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
SARL SATENAV
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
Société JEAN MATEILLE TRANSACTIONS AGENCE MATEILLE SARL
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 02 JUILLET 2018
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
RG numéro : 13/00661
FAITS ET PROCEDURE :
Le 2 août 1995, Mme [P] [A] a été placée sous curatelle avec un mandat de gestion confié à l'UDAF des Landes. Puis, à compter du 2 septembre 1999, elle a fait l'objet d'une tutelle, l'UDAF des Landes étant désigné comme tuteur.
Mme [A] était propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 5], cadastré section AX n°[Cadastre 1] composé de trois appartements type T3. Ce bien était géré par l'agence immobilière MATEILLE (SARL JEAN MATEILLE) dont Monsieur [Z] [C] était le gérant.
Cet immeuble était déclaré au titre de l'ISF à la somme de 240 000€.
Par acte authentique de vente en date du 20 avril 2011, précédé d'un acte sous seing privé en date du 24 décembre 2010, Mme [A], représentée par son tuteur a vendu à la SARL SATENAV, ledit immeuble pour un prix de 250 000€ net vendeur.
Mme [A] est décédée le [Date décès 2] 2011, laissant pour lui succéder Mme [Y] [G] veuve [F] née le [Date naissance 4] 1924, sa cousine au quatrième degré de la ligne paternelle.
L'immeuble une fois vendu a été rénové par la SARL SATENAV puis divisé en trois appartements distincts sous le régime de la copropriété et vendu par lots comme suit :
- suivant acte authentique en date du 28 septembre 2012, l'appartement du second étage a été vendu à Mme [D] [H] moyennant un prix de 247 500€
- suivant acte authentique en date du 17 décembre 2012, l'appartement du 1er étage a été vendu à M. [N] [L] et Mme [S] [X] épouse [L], moyennant un prix de 255 000€;
- suivant acte authentique en date du 17 décembre 2012, l'appartement du rez-de-chaussée a été vendu à M. [E] [ZV] et Mme [B] [U] épouse [ZV], moyennant un prix de 247 500€.
Par exploits d'huissier séparés en date du 15 mars 2013, Mme [Y] [G], veuve [F], a fait assigner : la SARL SATENAV, M. [C], pris es-qualités de gérant de la SARL MATEILLE d'une part et de la SARL SATENAV d'autre part, la SARL MATEILLE TRANSACTIONS AGENCE MATEILLE ainsi que l'UDAF DES LANDES devant le tribunal de grande instance de BAYONNE pour demander :
- de prononcer la nullité de la vente intervenue le 20 avril 2011, en application de l'article 1596 du code civil, le tout avec les conséquences de droit,
- à défaut, de prononcer la rescision de la vente en application des articles 1674 et suivants du code civil, avec toutes conséquences de droit,
- d'ordonner, pour ce faire, une expertise dans les conditions fixées aux articles 1677 et 1678 du code civil,
- de dire et juger, par suite, que ce soit au titre de l'article 1596 ou au titre des articles 1674 et suivants du code civil, que l'immeuble lui reviendra en pleine propriété et dans l'état où il se trouve, le cas échéant à titre de dommages et intérêts,
- de condamner, en toute hypothèse, in solidum, l'ensemble des défendeurs à lui payer une somme de 100 000€ à titre de dommages et intérêts et la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Suivant exploits d'huissier séparés en date des 9 janvier 2014, 13 janvier 2014 et 6 février 2014, Mme [G] a fait assigner les époux [ZV], Mme [H] et les époux [L], sous-acquéreurs des appartements, devant le tribunal de grande instance de BAYONNE afin d'obtenir que la nullité de l'acte authentique de vente du 20 avril 2011 leur soit déclaré opposable et affectera également les ventes conclues ultérieurement par la SARL SATENAV.
Les deux instances ont été jointes.
Par ordonnance rendue le 22 janvier 2015, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces présentée par Madame [G] veuve [F].
Par un jugement rendu le 12 septembre 2016, le tribunal de grande instance de BAYONNE a, avant-dire droit, ordonné la comparution personnelle de toutes les parties aux fins d'éclaircissement sur les demandes et enjeux du litige .
A la suite de cette comparution, à laquelle Madame [G] veuve [F] était absente pour des raisons médicales, un procès-verbal a été établi le 18 octobre 2016.
Mme [Y] [G] veuve [F] est décédée le [Date décès 1] 2017, en laissant pour lui succéder ses deux filles :
Madame [M] [F] épouse [V],
Madame [Q] [F],
qui sont intervenues à l'instance suivant conclusions en date du 12 février 2018 .
Par jugement contradictoire rendu le 2 juillet 2018 (RG n°13/00661), le tribunal de grande instance de BAYONNE a :
- déclaré les consorts [V]-[F] recevables en leur intervention volontaire,
- rejeté la demande de communication de pièces présentée par les consorts [V]-[F],
- débouté les consorts [V]-[F] :
* de leurs demandes en annulation du mandat de vente, de la convention de gestion confiée à l'agence MATEILLE et de la convention d'honoraires de l'agence MATEILLE et/ou la SARL SATENAV et/ou M. [C] ;
* de l'ensemble de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 1596 du code civil ;
* de l'ensemble de leurs demandes en dommages et intérêts formulées contre l'agence MATEILLE, l'UDAF des Landes, M. [C] et de la SARL SATENAV sur le fondement des articles l134, 1984, 1382 du Code civil et de l'article L223-22 du code de commerce,
- déclaré irrecevable comme prescrite, l'action intentée par les consorts [V]-[F] en rescision pour lésion sur le fondement de l'article 1674 du code civil,
- condamné les consorts [V]-[F] à payer :
* aux époux [ZV] la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,
* à Mme [H], la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,
* aux époux [L] la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,
* aux époux [ZV], à Mme [H] et aux époux [L], la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* à M. [C], l'agence MATEILLE et à la SARL SATENAV, la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* à l'UDAF des Landes, la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes formées par les consorts [V]-[F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les consorts [V]-[F] aux dépens de l'instance.
Par déclaration n°18/01877 régularisée le 30 juillet 2018 par leur conseil, Mmes [V] et [F] ont interjeté appel de cette décision qu'elles contestent en chacune de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 17 décembre 2018, Mme [M] [V], née [F], et Mme [Q] [F], toutes deux venant aux droits de Mme [Y] [G] veuve [F], décédée le [Date décès 1] 2017, demandent à la cour de :
- leur donner acte de leur intervention volontaire qui sera déclarée recevable et fondée, et de leur reprise d'instance,
- condamner la SARL SATENAV à produire, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir :
* l'ensemble des factures de travaux de réhabilitation réalisés sur l'immeuble litigieux après la vente du 20 avril 2011,
* l'ensemble des justificatifs des frais et charges annexes supportés par la SARL SATENAV au titre de cet immeuble, et en particulier l'ensemble de ceux visés dans ses conclusions au fond et devant le juge de la mise en état en première instance,
- condamner in solidum la SARL SATENAV et l'agence MATEILLE à produire sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la date de la signification de l'arrêt à intervenir :
* la justification de la date à laquelle le principe du départ des locataires ou occupants a été contractualisé ou acté, ainsi que de la date de départ effectif, et la justification du montant des indemnités éventuelles versées avec copie des congés délivrés ou des lettres de départ, et justification de la date de remise des clés,
* la copie des baux de chacun des locataires,
* la copie des pièces justifiant des conditions dans lesquelles il ont été amenés à quitter les lieux (congé du bailleur ou congé du locataire),
* la copie des relevés et factures eau, gaz, électricité de chacun des trois appartements de cet immeuble, pour les années 2007, 2008, 2009, 2010 et 2011.
- à défaut, constater que ni la SARL SATENAV, ni l'agence MATEILLE, ni M. [C] ne rapportent la preuve d'une quelconque de leurs allégations qui seront donc purement et simplement écartées ; que l'UDAF ne justifie pas non plus avoir réalisé ou fait réaliser les moindre travaux sur ledit immeuble,
- de prononcer la nullité, pour absence de cause ou fictivité de cause, du mandat de vente confié à l'agence MATEILLE le 26 septembre 2010 et condamner cette dernière au remboursement de la commission indûment perçue au titre de ce mandant annulé et, à défaut, à 12 500€ de dommages et intérêts,
- de prononcer la nullité :
* de la convention aux termes de laquelle l'agence MATEILLE et/ou la SARL SATENAV et/ou M. [C] ont prélevé la somme de 37 500€ au titre des « frais de gestion » ou « honoraires de gestion » et les condamner, in solidum, au remboursement de ladite somme et, à défaut, au versement de la somme de 37 500€ à titre de dommages et intérêts ;
* des conventions d'honoraires au titre de la revente des trois appartements soit 37 500€ et les condamner, in solidum, au remboursement de ladite somme et, à défaut, au paiement de la somme de 37 500€ à titre de dommages et intérêts,
- de prononcer et, à défaut, constater la nullité en application de l'article 1596 du code civil entre Mme [A] et la SARL SATENAV, telle qu'elle a été formalisée d'une part, par le sous seing privé du 24 décembre 2010 et, d'autre part, par l'acte authentique du 20 avril 2011,
- pour les besoins de la publicité foncière, dire et juger que l'annulation de la vente ou sa rescision portera sur l'immeuble situé [Adresse 5], cadastré section AX n°[Cadastre 1] selon l'acte notarié en date du 20 avril 2011, publié au 1er Bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 12 mai 2011, volume 2011 P n°4802, étant précisé que cet immeuble a fait l'objet d'un état descriptif en date du 28 septembre 2012, publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 23 octobre 2012, volume 2012 P n°9680, le tout avec toutes conséquences que de droit,
- de prononcer, en tant que de besoin et s'il y a lieu, la nullité des reventes consécutives (en précisant pour les besoins de la publicité foncière le détail de ces reventes) à savoir :
* la vente du 28 septembre 2012 consentie par la SARL SATENAV à Mme [H] portant sur le lot n°3 de la parcelle AX n°[Cadastre 1], publiée le 24 octobre 2012 sous le numéro 2012 P 9718,
* la vente du 17 décembre 2012 consentie par la SARL SATENAV aux époux [L] portant sur le lot n°2 de la parcelle AX n°[Cadastre 1] publiée le 28 décembre 2012 sous le numéro 2012 P 11553,
* la vente du 17 décembre 2012 consentie par la SARL SATENAV aux époux [ZV] portant sur le lot n°1 de la parcelle AX n°[Cadastre 1], publiée le 28 décembre 2012 sous le numéro 2012 P 11550,
- à défaut, de prononcer et sinon constater la rescision de la vente du 20 avril 2011 en application des articles 1674 et suivants du code civil, avec toutes les conséquences que de droit et, en particulier, l'annulation des 3 ventes subséquentes ci-dessus rappelées,
- d'ordonner pour ce faire et si ce n'est déjà fait une expertise dans les conditions fixées aux articles 1677 et 1678 du code civil,
- de dire et juger par suite, que ce soit au titre de l'article 1596 ou au titre des articles 1674 et suivants du code civil, que l'immeuble reviendra en pleine propriété aux requérantes et dans l'état où il se trouve et sans indemnité ni remboursement des travaux faits à sa charge, ceci, le cas échéant à titre de dommages et intérêts à leur profit,
- d'ordonner par suite l'expulsion de tout occupant, avec si besoin le concours de la force publique et du serrurier,
- de condamner in solidum, la SARL SATENAV, l'agence MATEILLE, l'UDAF des Landes, et M. [C] à restituer les fruits de l'immeuble soit la somme provisionnelle de 20 000€ par an sauf à parfaire au vu d'une expertise s'il y a lieu, et ce à compter du 20 avril 2011 jusqu'au jour de la décision à intervenir,
- de les condamner d'ores et déjà à ce titre, au paiement de la somme de 20 000 € x 7ans à ce jour soit, au versement de la somme de 140 000€,
- de dire et juger qu'il appartient à la SARL SATENAV de faire son affaire personnelle des conséquences de cette situation à l'égard de ses sous-acquéreurs dont les droits seront anéantis,
- de condamner, en toute hypothèse, in solidum : l'UDAF des LANDES, la SARL MATEILLE, la SARL SATENAV, et M. [C], à titre personnel, à réparer le préjudice subi par elles du fait du simple constat de la nullité ou de la rescision de cette vente, et les condamner, en conséquence, à leur payer :
* la somme de 269 000€ à titre de dommages et intérêts au titre de la sous-évaluation de la maison,
* la somme de 10 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de constater, dans tous les cas de figure, que l'agence MATEILLE et l'UDAF ont manqué à leurs obligations de mandataires au sens des articles 1984 et suivants du code civil ;
- de les condamner, en conséquence, in solidum, à réparer le préjudice qui en est la conséquence à savoir la dégradation de l'immeuble, et l'absence de libération de celui-ci avant sa revente et la sous-évaluation qui en est résultée de celui-ci, soit au versement de la somme de 200 000€ à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire au vu d'une expertise à ordonner le cas échéant de ce chef,
- de désigner le cas échéant tel expert qu'il plaira avec la mission de :
* déterminer la valeur exacte de l'immeuble litigieux (valeur vénale réelle), valeur marché, en son état de l'époque à la date du jour où il a été vendu, 20 avril 2011, indépendamment du prix figurant audit acte de vente,
* déterminer le montant des travaux d'entretien réalisés sur l'immeuble par la SARL MATEILLE et l'UDAF depuis le 17 mars 1997 date de leur mandat jusqu'au 21 avril 2011 date de sa vente,
* préciser si cet entretien était suffisant et conforme aux règles de gestion « en bon père de famille » et s'il a été effectué en temps et en heure,
* dire s'ils étaient suffisants pour assurer la conservation normale du patrimoine et le confort et la sécurité des occupants,
* préciser la date ou la période à laquelle ils auraient dû être réalisés,
* déterminer si cette absence ou insuffisance éventuelle ou retard d'entretien a pu aggraver la vétusté ou la dégradation du dit immeuble et, dans l'affirmative, dans quelle mesure,
* déterminer le montant des dépenses, débours et travaux que la SARL SATENAV a engagés, exclusivement sur l'immeuble litigieux, pour sa réhabilitation,
* déterminer la plus-value réalisée par la société SATENAV sur cet immeuble,
* déterminer la valeur exacte de l'immeuble litigieux (valeur vénale réelle), valeur marché en réputant celui-ci en « bon état d'entretien et de réparation » qui aurait dû être le sien à la date du jour où il a été vendu (20 avril 2011)et la moins-value qui en est résulté à ce même jour du fait de son manque d'entretien,
* déterminer la valeur locative normale de cet immeuble ou des trois appartements réputés en bon état d'entretien, et chiffrer le manque à gagner subi par Mme [A] depuis le 17 mars 1997, date du mandat à l'AGENCE MATEILLE et à l'UDAF jusqu'au jour de la vente 20 avril 2011,
* donner à la Cour tous éléments pour apprécier le préjudice direct ou indirect subi par Mme [A] aux droits de laquelle viennent désormais les consorts [V]-[F],
- de condamner in solidum l'agence MATEILLE et l'UDAF à des dommages et intérêts au titre du manque à gagner, lequel est chiffré provisionnellement à 1500€ par mois, soit 1500€ x 12mois x 14 ans = 252 000€ sauf à parfaire au vu de l'expertise ordonnée sur ce point,
- de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la différence entre le prix de cette valeur réelle de l'immeuble en son état réputé entretenu et le prix de vente figurant à l'acte ainsi qu'à leur verser la somme de 250 000€ à titre de provision, sauf à parfaire au vu de l'expertise ordonnée,
- de dire et juger que l'expert aura également pour mission d'évaluer la totalité des préjudices annexes subis par Mme [A] et son héritière Mme [G] veuve [F] et donc désormais ses héritiers, les consorts [V]-[F], du chef des manquements des intéressés dont, en particulier, celui de ne pas avoir entretenu l'immeuble pendant 14ans, chiffrer la moins-value qui en a été la conséquence,
- de condamner, in solidum, l'ensemble des intéressés à leur payer des dommages et intérêts équivalents à cette moins-value, lesquels seront chiffrés à 150 000€ provisionnellement, sauf à parfaire au vu de l'expertise ordonnée,
- de condamner, in solidum, la SARL SATENAV, M. [C], la SARL MATEILLE TRANSACTION agence MATEILLE et l'UDAF des Landes à les relever indemnes de toutes leurs condamnations qui seraient susceptibles d'intervenir à leur encontre, quelle qu'en soit la cause ou l'objet, au profit des consorts [ZV], [H] et [L], et à ce quel titre que ce soit, en principal intérêts frais ou dépens,
- de condamner in solidum les défendeurs à leur payer une somme de 10 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions déposées le 11 décembre 2018, M. [Z] [C], la SARL SATENAV et la SARL MATEILLE TRANSACTION AGENCE MATEILLE demandent à la cour, statuant sur le fondement des dispositions prévues aux articles 1134, 1147, 1184, l596, 1599 ainsi que 1674 et suivants du code civil :
- de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel mais, en tout cas le dire infondé,
- de mettre purement et simplement hors de cause M. [C], sans frais ni dépens,
pour le surplus,
- de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris et débouter les consorts [V]-[F] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires,
- à titre très subsidiaire, si par impossible une expertise était ordonnée, juger qu'elle ne pourrait porter que sur la valeur réelle de l'immeuble au jour de la vente du 20 avril 2011,
- de condamner les appelantes à leur payer, à chacun, une indemnité de procédure d'appel de 5000€ en sus des dépens pour lesquels il sera fait application des dispositions posées par l'article 699 du code de procédure civile,
Aux termes de leurs conclusions en date du 11 décembre 2018, M. [E] [ZV], Mme [B] [U], épouse [ZV], Mme [D] [H], M. [N] [L] et Mme [S] [X] épouse [L] demandent à la cour, statuant notamment au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil :
- de déclarer l'appel mal fondé,
- de débouter les consorts [V]-[F] de leur appel et de la totalité de leurs demandes et prétentions,
- de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,
- de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à la somme de 5000€ le montant des dommages et intérêts qu'il leur a été accordés et condamner, in solidum, les consorts [V]-[F] ou tous succombants, à leur payer, à chacun, une indemnité de 25 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- à titre purement subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la nullité des ventes intervenues avec la société SATENAV :
* faire application des dispositions des articles 1626 et suivants du code civil et dire et juger que la SARL SATENAV, venderesse des lots de copropriété acquis par les concluants selon actes notariés des 28 septembre 2012 et 17 décembre 2012, doit, à leur profit, la garantie prévue par ces textes ;
* de condamner cette dernière à les indemniser du prix d'acquisition des appartements et lots de copropriété ou, si elle est supérieure, de leurs valeurs à la date de l'arrêt à intervenir, ainsi que des améliorations, dépenses et tous frais supportés par les concluants.
* sur le montant de la condamnation, désigner un expert judiciaire recevant pour mission de déterminer la valeur des lots de copropriété qu'ils ont chacun acquis auprès de la SARL SATENAV à la date de l'arrêt à intervenir emportant éviction, et déterminer et chiffrer les améliorations apportées par les précités aux lots de copropriété et chiffrer l'ensemble des frais supportés par ces derniers,
- de condamner les consorts [V]-[F] ou toutes parties succombantes, à leur payer une nouvelle indemnité de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel pour lesquels ils sera fait application des dispositions prévues à l'article 699 du code de procédure civile
Suivant conclusions déposées au greffe de la cour le 12 octobre 2018, l'UDAF DES LANDES conclut à la confirmation, en toutes ses dispositions, du jugement entrepris ainsi qu'à la condamnation des consorts [V]-[F] à lui payer la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2020 et l'affaire, appelée à être plaidée à l'audience du 4 février 2020 a été mise en délibéré.
MOTIFS :
La cour n'a pas vocation à délivrer aux parties des 'donner acte' qui ne sont pas des prétentions au sens procédural. L'intervention volontaire en première instance des consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] , venant aux droits de leur mère décédée a été reçue par le premier juge. Leur qualité à agir n'a pas été remise en cause. Elles sont appelantes devant la cour et non pas intervenantes volontaires.
Les prétentions des appelantes s'articulent autour de quatre axes :
- la nullité de la vente
- subsidiairement la réscision pour lésion
- s'il est fait droit à l'une de ces demandes : demandes de communication de pièces et d'expertise pour évaluer les restitutions et préjudices;
- les actes de gestion et d'administration de l'immeuble avant la vente : nullités et dommages et intérêts.
Sur la nullité de la vente de l'immeuble qui appartenait à Madame [P] [A]
Les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] se fondent sur les dispositions de l'article 1596 du code civil pour soutenir qu'il y a eu substitution de personne entre l'agence immobilière mandatée par le tuteur de Madame [P] [A] et la SARL SATENAV, société acquéreure, par l'intermédiaire de Monsieur [Z] [C] , gérant des deux sociétés et associé dans les deux structures.
Suivant les dispositions de l'article 1596 du code civil, ' ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-même, ni par personnes interposées, (...), les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre'.
Cette disposition s'applique à toute forme de vente immobilière.
Le mandataire en l'espèce était la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS, agence immobilière ; l'acquéreur, la SARL SATENAV .
Il est constant que la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS et la SARL SATENAV avaient le même gérant en la personne de Monsieur [Z] [C]. .
C'est par de justes motifs que le premier juge a retenu que la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS et la SARL SATENAV sont des personnes juridiques distinctes. L'acquéreur était bien la SARL SATENAV et non pas la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS, mandataire.
Sur le plan de la propriété des parts sociales, Monsieur [Z] [C] n'était que minoritaire dans la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS mandataire (25% des parts de la SCI NAIA laquelle détenait 100 % des parts). Il n'y a donc pas de confusion entre ces deux sociétés.
Reste à déterminer si l'acquisition est intervenue par l'interposition de la personne de Monsieur [Z] [C] , gérant des deux sociétés, associé majoritaire de l'acquéreur et simple associé du mandataire.
Il convient de relever que les deux sociétés, SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS et SARL SATENAV, existaient chacune bien avant la vente, la SARL SATENAV étant en outre née 9 ans avant la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS.
Les documents de la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS relatifs à la gestion du bien de Madame [P] [A] font apparaître la personne de Madame [YO] comme seule interlocutrice de l' UDAF, tuteur de la personne protégée.
Ainsi, tant dans le cadre de la gestion que dans celui de la vente, Monsieur [Z] [C] ne s'est investi que pour le compte de la SARL SATENAV et non pas pour celui du mandataire, la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS.
De plus, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, le fait que Monsieur [Z] [C] ait été le gérant des deux sociétés, mandataire et acquéreur, n'a nullement été dissimulé puisqu'il apparaît à la première page du compromis de vente en date du 24 décembre 2010.
Enfin, le prix de vente est cohérent avec le montant auquel le bien était déclaré par Madame [P] [A] dans le cadre de l'impôt sur la fortune. De plus, au regard de l'estimation du bien faite sur pièces par le notaire [O], tiers à la présente procédure, de ce que l'immeuble était occupé par des locataires âgés, de l'injonction dont il avait fait l'objet par la préfecture en date du 4 novembre 2010 quant à l'exposition au plomb, aux désordres de moisissures et d'humidité, le prix de 250.000 € n'apparaît nullement suspect.
En conséquence, l'absence d'interposition de personne résulte suffisamment :
- du caractère distinct des deux personnes morales, acquéreur et mandataire,
- du caractère très minoritaire de la détention de parts de Monsieur [Z] [C] dans la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS , mandataire,
- de l'absence d'implication de Monsieur [Z] [C] dans la gestion du bien par la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS
- de l'absence de dissimulation de ce que Monsieur [Z] [C] était le gérant des deux sociétés.
- de ce que le prix n'apparaît pas manifestement en dessous du marché au regard de l'état du bien.
Par suite, la nullité prévue à l'article 1596 ci dessus n'est pas encourue. La décision dont appel sera confirmée de ce chef.
Sur l'action en rescision pour lésion
Suivant les dispositions de l'article 1676 du code civil, la demande en rescision pour lésion n'est plus recevable après deux années à compter du jour de la vente.
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu la prescription de cette action, faisant courir le délai à compter de l'acte sous-seing privé du 24 décembre 2010 qui a recueilli l'échange des consentements.
La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en rescision pour lésion.
Sur les conséquence de l'absence de nullité et de l'irrecevabilité de l'action en rescision
Dés lors que la vente objet du litige n'est pas remise en cause, les demandes d'expertise afin d'évaluer le préjudice des appelantes et les demandes de communication de pièces deviennent sans objet.
Sur les obligations du mandataire et du tuteur pendant la période de gestion du bien
Suivant les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Suivant les dispositions de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Suivant les dispositions de l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
La nullité avancée des mandats de gestion et de vente ne repose sur aucun élément factuel : le contrat de gestion avait bien une cause dans la nécessaire gestion du bien appartenant à la personne protégée et le mandat de vente était nécessaire pour procéder à l'opération en la présentant à l'approbation du juge des tutelles.
En outre, les honoraires de l'agence relatifs à la vente étaient à la charge de l'acquéreur et non du vendeur, ils ne lui ont en tout état de cause causé aucun préjudice.
Les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] reprochent à la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS d'avoir manqué à ses obligations dans le cadre de la gestion de l'immeuble, tant en ce qui concerne les locataires que les travaux d'entretien de l'immeuble.
Il faut ici préciser que si Madame [P] [A] disposait d'un patrimoine immobilier conséquent, ses revenus étaient quasi-inexistants puisque sa retraite s'élevait en tout et pour tout à la somme mensuelle de 75 €. Elle ne disposait donc pas de liquidités ou de revenus lui permettant de faire face à d'importants travaux de rénovation.
Le premier juge a justement apprécié qu'il résulte des échanges de courriers entre la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS et l' UDAF, tuteur de Madame [P] [A] que :
- les travaux d'entretien de l'immeuble à réaliser ont été signalés par la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS, chargée de la gestion de l'immeuble ;
- la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS a fait réaliser diverses réparations par des professionnels ;
- la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS a effectué les diligences requises par son mandat auprès des locataires, ainsi que cela résulte notamment de la requête présentée du juge des tutelles le 5 mai 2009 ;
Il n'y a donc aucune faute commise par l'agence dans la gestion de l'immeuble, les documents produits au débat étant suffisants à l'apprécier sans qu'il y ait lieu à ordonner la communication de pièces ou une mesure d'instruction.
Les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] reprochent également à l'UDAF des manquements dans l'exercice de sa mission de tuteur, en laissant le bien se dégrader.
Le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause en retenant ici aussi que l'UDAF, qui justifie des échanges de courriers avec la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS a autorisé les travaux d'entretien qui lui ont été signalés, a entrepris les démarches nécessaires afin de régler les litiges survenus avec les locataires.
Au vu de la vétusté de l'immeuble, de l'importance des travaux à réaliser et au regard des faibles ressources de Madame [P] [A] la mise en vente l'immeuble dans l'intérêt de Mme [A] s'imposait.
L'UDAF a fait appel à un notaire pour évaluer le bien, sur pièces.
En ce qui concerne M. [C], dès lors que la vente n'est pas atteinte de nullité, le tribunal a justement considéré que sa responsabilité ne peut être engagée.
Par conséquent, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la responsabilité de l'agence immobilière, de son gérant et du tuteur.
Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts
La bonne foi des époux [ZV], Mme [H] et des époux [L] n'a pas été contestée par les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F].
Alors même qu'en présence de sous-acquéreurs de bonne foi, l'éventuelle irrégularité de la vente n'aurait pu donner lieu qu'à des dommages-intérêts, sans remise en question des ventes subséquentes, les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] ont maintenu néanmoins leur procédure contre eux et les ont intimés devant la cour. Cet acharnement procédural voué à l'échec est constitutif d'un abus du droit d'agir.
Les époux [ZV], Mme [H] et les époux [L] subissent un préjudice constitué par l'immobilisation de leur bien qu'ils ne peuvent pas revendre depuis leur assignation en janvier et février 2014.
Ce préjudice sera indemnité par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € chacun, à la charge des consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] . Le jugement déféré sera donc réformé de ce chef.
Sur les demandes annexes
Les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] qui succombent dans leur appel supporteront les dépens d'appel et de première instance.
Au regard de l'équité et de la situation des parties, les sommes allouées par le premier juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Pour les frais d'appel, les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] seront condamnées solidairement à payer les sommes suivantes sur ce même fondement :
- 6.000 € aux époux [ZV], Mme [H] et aux époux [L]
- 3.000 € à Monsieur [Z] [C], la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS et la SARL SATENAV
- 5.000 € à l'UDAF des LANDES
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme la décision déférée sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués aux époux [ZV], à Mme [H] et aux époux [L],
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne solidairement les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] à payer aux époux [E] et [B] [ZV] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne solidairement les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] à payer à Madame [D] [H] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne solidairement les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] à payer aux époux [N] et [S] [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne solidairement les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel :
- 6.000 € aux époux [ZV], Mme [H] et aux époux [L]
- 3.000 € à Monsieur [Z] [C], la SARL JEAN MATEILLE TRANSACTIONS et la SARL SATENAV,
- 5.000 € à l' UDAF des LANDES,
les sommes allouées par le premier juge sur ce fondement étant en outre confirmées.
Condamne solidairement les consorts [M] [F] épouse [V]/[Q] [F] aux dépens d'appel et de première instance, dont distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC
