CD/CB
Numéro 20/01258
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 20/05/2020
Dossier : N° RG 19/01336 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HHLB
Nature affaire :
Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire
Affaire :
SARL DEFINA
C/
SAS GESCOPI, SCI TERRASSES DE BIRET, Société ALDIM
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Février 2020, devant :
Madame DUCHAC, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Mme ROSA-SCHALL, Conseiller
assistés de Madame BLONDEL, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SARL DEFINA
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Françoise BOUGUE, avocat au barreau de BAYONNE
Assistée de Me Iqbal AKHOUN de la SELARL ARAJAVOCATS OCEAN INDIEN, avocats au Barreau de SEINE SIANT DENIS
INTIMEES :
SAS GESCOPI
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Hervé COLMET, avocat au Barreau de BAYONNE
SCI TERRASSES DE BIRET
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Hervé COLMET, avocat au Barreau de BAYONNE
Société ALDIM
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Hervé COLMET, avocat au Barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 29 JANVIER 2018
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
RG numéro : 17/00372
FAITS ET PROCEDURE :
La SARL ALDIM, basée à [Localité 4] ([Localité 4]), est une société holding qui a pour activité la promotion immobilière et, accessoirement, celle de marchand de biens intervenant de manière habituelle dans des opérations immobilières.
Dans le cadre de son activité, elle bénéficie des services de la SAS GESCOPI qu'elle détient à 100% à travers sa filiale la société PROALDIM. La SAS GESCOPI a pour objet de mener les opérations de maîtrise d''uvre des opérations immobilières qui sont réalisées par le groupe sur tout le territoire français et notamment en région parisienne.
Pour réaliser ces projets immobiliers la SARL ALDIM créée, pour chaque opération, des SCI et plus particulièrement, des sociétés immobilières de construction-vente dont l'objet est l'acquisition de propriétés pour la construction des futurs ensembles immobiliers dont la commercialisation est projetée.
C'est ainsi qu'en 2014, pour un programme projeté en région parisienne intitulé « LES TERRASSES DE BIRET » sur la Commune de CHATILLON, le groupe ALDIM va procéder à la création de la SCI LES TERRASSES DE BIRET.
La SARL DEFINA, quant à elle, est une société de commercialisation qui a pour vocation principale de vendre des biens immobiliers neufs, destinés à la résidence principale ou à l'investissement locatif notamment en France métropolitaine.
Elle peut également avoir pour mission de rechercher des terrains à vendre en vue de la création d'opérations immobilières.
Dans le cadre du projet « Les Terrasses de Biret »,
- plusieurs mandats de recherche ont été conclus entre la société ALDIM et la SARL DEFINA dans le but d'acquérir les lots destinés au futur projet immobilier,
- Suivant contrat en date du 22 février 2016, la SCI TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI ont confié à la SARL DEFINA un mandat exclusif de commercialisation des lots à vendre en l'état futur d'achèvement relativement au programme LES TERRASSES DE BIRET, pour la période du 22 février 2016 au 15 mai 2016
- suivant contrat de commercialisation non daté, la SCI TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI ont confié à la SARL DEFINA un mandat non exclusif de commercialisation des lots, pour la période du 16 mai 2016 au 31 décembre 2016.
Le permis de construire a été obtenu le 2 mars 2016. Il a cependant fait l'objet de recours qui ont abouti, le 6 juin 2016, à un protocole d'accord et au retrait du recours.
Le 18 juillet 2016, la SARL DEFINA adressait à la SARL ALDIM un courriel par lequel elle lui demandait de lui adresser les mandats dont les effets ont été selon elle prorogés du fait de la suspension de la commercialisation intervenue en raison du recours contre le permis de construire.
Par courrier de son conseil en date du 6 octobre 2016, la SARL DEFINA , se plaignant, suite à la suspension des deux mandats de vente du fait des recours contre le permis de construire, du silence de ses co-contractants, valant selon lui rupture des contrats, a demandé à la SARL ALDIM de lui payer une somme totale de 699.168 € à titre de règlement amiable de leur différend.
En réponse, le conseil de la SARL ALDIM a répondu le 19 octobre 2016 en adressant les documents de commercialisation, que le mandat non exclusif était toujours en cours et pouvait s'exercer.
Par exploits d'huissier séparés en date du 19 janvier 2017, la SARL DEFINA a assigné la SCI TERRASSES DE BIRET, la SAS GESCOPI et la SARL ALDIM devant le tribunal de grande instance de BAYONNE, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur reprochant des manquements à leurs obligations contractuelles, pour demander leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 699.168€ TTC, augmentés des intérêts de droits à compter de la mise en demeure en date du 07 octobre 2016, outre le versement de la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens.
Par jugement contradictoire rendu le 29 janvier 2018 (RG n°17/00372), le tribunal de grande instance de BAYONNE a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- débouté la SARL DEFINA de ses demandes,
- débouté la SCI TERRASSES DE BIRET, la SAS GESCOPI et la société ALDIM de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la SARL DEFINA au paiement de la somme de 6000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de l'instance,
Par déclaration n°18/00546 effectuée le 9 mars 2018 par son conseil, la SARL DEFINA, intimant les autres parties, a interjeté appel de cette décision qu'elle critique en toutes ses dispositions.
L'affaire revient devant la cour après radiation prononcée le 28 novembre 2018 sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile, et réinscription au rôle.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 25 juin 2019, la SARL DEFINA demande à la cour, statuant sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil,
- d'ordonner la remise au rôle de l'affaire pour que celle-ci soit tranchée par la juridiction de céans ;
- dire l'appel recevable et bien fondé et d'infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau, elle demande à la cour :
- de dire et juger que les sociétés SARL ALDIM, SCI TERRASSES DE BIRET et SAS GESCOPI, ont commis de graves manquements dans leurs obligations contractuelles en la privant de la possibilité de commercialiser le programme immobilier, LES TERRASSES DE BIRET ; que ces fautes lui ont causé un préjudice financier direct, et certain,
- de condamner, solidairement, les sociétés SARL ALDIM, SCI LES TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI à lui payer les sommes suivantes :
* 699 168€ TTC, augmentés des intérêts de droits à compter de la mise en demeure en date du 07 octobre 2016,
* 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens,
- de débouter les parties adverses de leur demande reconventionnelle qui est mal fondée dans le principe et dans le quantum, tant sur le principal que sur les demandes accessoires.
Par conclusions déposées le 5 septembre 2019, la SAS GESCOPI, la SCI TERRASSES DE BIRET et la société ALDIM demandent à la cour, déclarant l'appel régulier en la forme mais le déboutant comme étant mal fondé :
- de débouter la SARL DEFINA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception du débouté de leurs demandes de dommages et intérêts,
- y ajoutant, de mettre hors de cause la Société ALDIM ;
- de condamner la SARL DEFINA à payer à la SARL ALDIM la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SARL DEFINA à payer à la SCI TERRASSES DE BIRET et à la SAS GESCOPI, chacune :
* une somme de 8000€ sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
* une somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,
- condamner la SARL DEFINA aux entiers dépens de l'instance pour lesquels il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2020 et l'affaire, appelée à être plaidée à l'audience du 18 février 2020 a été mise en délibéré.
SUR CE :
Pour rejeter les demandes de la SARL DEFINA et considérer que les intimées n'avaient commis aucun manquement contractuel, le premier juge a retenu :
- qu'en ce qui concerne la SARL ALDIM , aucun contrat ne la lie à la SARL DEFINA, cette dernière ne formant ses demandes que sur le fondement de la responsabilité contractuelle;
- le mandat exclusif qui ne prévoyait pas de possibilité de prorogation en cas de recours contre le permis de construire, avait pris fin à sa date d'échéance le 15 mai 2016,
- le mandat non exclusif a poursuivi son cours sans qu' aucune mise en demeure de la part de la SARL DEFINA n'intervienne avant la demande formée par son avocat le 6 octobre 2016;
- Par réponse du 19 octobre 2016 le conseil des intimés a adressé à la SARL DEFINA les documents de commercialisation et confirmé que le mandat était encore en cours.
La SARL DEFINA reproche aux intimés :
- de ne pas lui avoir communiqué les documents de commercialisation permettant l'exercice de sa mission et de n'avoir pas répondu à sa demande de prorogation du mandat suspendu du fait du recours contre le permis de construire;
- ce faisant, d'avoir en maintenant le silence à l'égard du mandataire, procédé unilatéralement et de façon abusive à la rupture des mandats
- d'avoir confié à un tiers un mandat exclusif en contradiction avec son propre mandat
- de ne pas lui avoir réglé la commission due sur la vente à Madame [V].
Sur les demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la SARL ALDIM
Les demandes de la SARL DEFINA , y compris en appel sont exclusivement fondées sur les dispositions des articles 1134 et 1147 (anciens) du code civil, c'est à dire sur la responsabilité contractuelle.
Or, s'agissant des mandats de commercialisation, exclusif et non exclusif signés au moins pour le premier le 22 février 2016, la SARL ALDIM n'est pas partie à ces contrats. Sa responsabilité ne peut donc pas être recherchée sur le fondement contractuel. Alors même que le premier juge a relevé cette difficulté, la SARL DEFINA n'a pas recherché d'autre fondement à ses demandes contre la SARL ALDIM .
Ainsi, en ne formulant pas de demande tendant à démontrer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle de la SARL ALDIM et en se limitant à rechercher sa responsabilité sur le terrain contractuel, la SARL DEFINA sera déboutée de ses demandes contre cette société, relatives aux mandats de commercialisation.
Seule la demande relative à la commission pour la transaction [V], qui sera examinée ci-dessous concerne la SARL ALDIM. Cette demande est en lien avec un mandat de recherche de foncier, ce type de mandat, suivant les pièces versées au débat étant donné par la SARL ALDIM.
Sur les dates d'effet des mandats de commercialisation conclus avec la SAS GESCOPI et la SCI TERRASSES DE BIRET et la transmission des documents de commercialisation
C'est par une juste motivation que le premier juge a retenu en ce qui concerne le mandat exclusif en date du 22 février 2016 que :
- ce contrat conclu pour une durée de trois mois ne prévoyait pas de clause de report de son échéance en cas de recours contre le permis de construire,
- le mandat mentionnait bien que la demande de permis de construire avait été déposée;
- la SARL DEFINA, professionnelle, ne pouvait raisonnablement ignorer que la commercialisation ne pouvait réellement commencer qu'à l'issue des recours contre le permis de construire, lequel avait été obtenu le 2 mars 2016.
Ainsi, lors de la signature du mandat, le 22 février 2016, la SARL DEFINA savait que le permis de construire, seulement demandé à cette date, risquait une fois obtenu d'être soumis à des recours qui retarderaient la commercialisation. En l'absence de clause permettant une prorogation de l'échéance du mandat exclusif, la SARL DEFINA, professionnelle avisée, a pris le risque de voir ce contrat privé d'effet en cas de recours. C'est en effet ce qui s'est passé, puisque les recours formés contre le permis délivré le 2 mars 2016 n'ont été retirés dans le cadre d'une transaction que le 6 juin 2016, postérieurement à l'expiration du mandat exclusif.
Par conséquent, la SARL DEFINA ne peut reprocher aucun manquement aux SAS GESCOPI et SCI TERRASSES DE BIRET relativement au mandat exclusif de vente.
En ce qui concerne le mandat non exclusif, courant du 15 mai 2016 au 31 décembre 2016, il s'est trouvé effectif à compter du 6 juin 2016, date de la transaction par laquelle le recours contre le permis de construire a été retiré.
Suivant les dispositions de l'article 1146 (ancien) du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation.
La SARL DEFINA soutient avoir été évincée du programme par le silence de ses mandants qui ne lui ont donné aucune consigne ni document permettant la commercialisation.
L'appelante ne saurait soutenir sans se contredire qu'elle n'avait aucune nouvelles ni contact avec les mandants à compter du 6 avril 2016, alors même que dans ses écritures elle avance avoir eu un rôle actif dans la transaction intervenue dans le cadre de la contestation du permis de construire. Une telle transaction suppose en effet à l'évidence que la SARL DEFINA ait été en contact étroit avec ses mandants pour négocier avec le tiers le retrait de son recours administratif.
De plus, en ce qui concerne les documents de commercialisation, il résulte des échanges de courriels produits au débat que les plans de vente de la résidence ont été adressés à la SARL DEFINA en même temps que les mandats de vente (mail du 18 février 2016, pièce 46 appelant). La SARL DEFINA n'était donc pas dépourvue de toute documentation pour exercer sa mission.
Enfin et surtout, la SARL DEFINA ne justifie d'aucune demande ni mise en demeure de ses mandants relativement aux documents de commercialisation, avant le courrier officiel de son avocat en date du 6 octobre 2016, par lequel elle sollicite une indemnisation .
Le courriel que la SARL DEFINA a adressé au gérant de la SARL ALDIM le 18 juillet 2016, outre qu'il ne s'adressait pas aux mandants, ne porte que sur la prorogation du délai du mandat exclusif et non sur la documentation commerciale. Ce document ne saurait donc tenir lieu de mise en demeure relative à cette documentation.
Alors même que les SCI TERRASSES DE BIRET et SAS GESCOPI n'avaient pas été mises en demeure de remplir leur obligation quant aux documents réclamés, dont au moins une partie était déjà en possession de la SARL DEFINA depuis le mois de février, le conseil des mandants, en réponse au courrier du 6 octobre 2016 ci dessus évoqué, lui a adressé l'ensemble des documents en cause, rappelant qu'à cette date, le 19 octobre 2016, le mandat non exclusif était toujours en cours.
Par ailleurs, la SARL DEFINA ne justifie d'aucune des démarches qu'elle aurait entreprises en vue de la commercialisation des lots, y compris entre le 19 octobre 2016 et le 31 décembre.
Il résulte de cet ensemble d'éléments que :
- la SARL DEFINA a polarisé ses demandes sur la prorogation du mandat exclusif de vente, négligeant par là d'exercer son mandat non exclusif;
- se plaignant de n'avoir pas été destinataire de la documentation commerciale, elle n'a à aucun moment mis en demeure la SCI TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI de lui fournir ces pièces;
- elle détenait au moins une partie des documents en cause depuis février 2016,
- lorsque le conseil des intimés lui a adressé les documents le 19 octobre 2016, la SARL DEFINA n'a pas pour autant mis en oeuvre une politique de commercialisation,
- outre qu'elle ne justifie pas d'une mise en demeure de ses co-contractants, la SARL DEFINA ne justifie pas non plus avoir rempli ou cherché à remplir ses obligations .
Par conséquent, aucun manquement ne saurait être reproché aux SCI TERRASSES DE BIRET et SAS GESCOPI auprès de qui la SARL DEFINA n'a pas formulé de demande ni mise en demeure pertinente en vue de l'exercice de son mandat. Dés lors qu'elles n'ont commis aucune faute, la SCI TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI ne sauraient davantage se voir reprocher une rupture abusive du mandat qui avait continué à courir . A cet égard, le défaut de prorogation du mandat exclusif qui n'était pas prévu au contrat conclu entre professionnels avisés ne saurait s'analyser en une rupture abusive de ce contrat, arrivé à son échéance, et encore moins du second contrat constitué par le mandat non exclusif.
Sur le mandat donné à un concurrent
La SARL DEFINA reproche à la SCI TERRASSES DE BIRET d'avoir consenti à la Société EMERSON'S un mandat exclusif de commercialisation du programme immobilier.
Or le mandat produit au débat par les intimées est en date du 7 octobre 2017, soit à une date bien postérieure à l'échéance du 31 décembre 2016 du mandat non exclusif de la SARL DEFINA . A supposer qu'il y eût une erreur matérielle dans la date, le mandat exclusif confié à EMERSON'S ne porte pas sur la totalité des lots mais sur 19 d'entre eux, le programme en contenant 46. Ce contrat n'était donc pas de nature à empêcher la SARL DEFINA d'exercer sa mission .
Sur la commission Laffitte
La SARL DEFINA reproche aux intimées de ne pas lui avoir versé la commission relativement à la dation en paiement d'un appartement à Madame [V], dont le terrain avait acquis par l'entremise du concluant en vue de la construction du programme.
La SARL DEFINA s'était vu confier par la SARL ALDIM les 8 et 30 avril 2015 et 10 avril 2014 divers mandats de recherche de foncier, qui ne sont toutefois pas en lien avec le présent litige. Il n'est pas discuté que les mandats de recherche de foncier étaient délivrés par la SARL ALDIM.
Suivant un acte authentique en date du 3 août 2016 (pièce 27 des intimées), Madame [V] a vendu le terrain lui appartenant à la SCI TERRASSES DE BIRET au prix de 1.200.000 €, payable comme suit :
- comptant par l'acquéreur à hauteur de 820.000 €
- le surplus du prix étant payable sous forme de dation en paiement, à savoir l'octroi d'un appartement de pièces principales, numéroté B52 au 5ème étage du bâtiment B.
A la rubrique négociation de cet acte, il apparaît que la vente a été négociée par la SARL DEFINA , titulaire d'un mandat donné par le bénéficiaire devenu acquéreur, à savoir la SCI TERRASSES DE BIRET , en date du 30 octobre 2014 (non produit au débat). Aux termes de l'acte de vente, la SCI TERRASSES DE BIRET , acquéreur, s'engage à verser verser à la SARL DEFINA une rémunération de 57.600 € TTC, payée le jour de la signature de l'acte.
Ainsi, le mandat de la SARL DEFINA portait sur la recherche et la négociation du terrain, pour lesquelles elle a déjà perçu sa commission.
L'acquisition d'un appartement dans la résidence, ne constitue pas une vente négociée par l'agent immobilier dans le cadre d'un mandat de commercialisation, mais une modalité de paiement du prix d'achat du terrain, sous la forme d'une dation en paiement.
Par suite, la SARL DEFINA n'est pas fondée à solliciter une commission supplémentaire au titre de ses mandats de commercialisation, le transfert de propriété étant intervenu en tant que modalité de paiement du prix d'achat du terrain, opération pour laquelle l'agence a perçu sa commission.
En conclusion
Les demandes formées par la SARL DEFINA ne sont pas fondées. La décision dont appel qui l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes sera confirmée.
Sur les demandes reconventionnelles des intimées
Quoique malheureuse, l'action de la SARL DEFINA ne procède pas d'un abus du droit d'agir en justice. La décision dont appel sera confirmée en ce qu'elle a débouté les intimées de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les frais et dépens
La SARL DEFINA qui succombe supportera les dépens d'appel et de première instance.
Au regard de l'équité elle sera condamnée à payer à la SARL ALDIM , la SCI TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI , la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, celle accordée par le premier juge étant en outre confirmée.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme la décision dont appel,
Condamne la SARL DEFINA à payer à la SARL ALDIM , la SCI TERRASSES DE BIRET et la SAS GESCOPI (prises solidairement entre elles) la somme de 8.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, celle allouée de ce chef par le premier juge étant en outre confirmée,
Condamne la SARL DEFINA aux dépens d'appel et de première instance, dont distraction au profit de la SCP DUALE LIGNEY MADAR.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme BLONDEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Corinne BLONDELCaroline DUCHAC
