SF/MS
Numéro 22/01735
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 03/05/2022
Dossier : N° RG 19/00881 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HGFE
Nature affaire :
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Affaire :
[F] [U],
[V] [P] épouse [U]
C/
[M] [A],
[G] [O] [W] [N]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 21 Février 2022, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes,
Madame [L], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame de FRAMOND, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [F] [U]
né le 08 Septembre 1965 à VIC-EN-BIGORRE (65500)
de nationalité Française
352 Route de la Bécade
40230 ST GEOURS DE MAREMNE
Madame [V] [P] épouse [U]
née le 08 Août 1966 à TARBES (65000)
de nationalité Française
352 Route de la Bécade
40230 SAINT GEOURS DE MAREMNE
Représentés par Maître KERNEIS, avocat au barreau de DAX
INTIMES :
Monsieur [M] [A]
né le 01 Septembre 1976 à LIBOURNE (33500)
de nationalité Française
126 Route de Peyrehorade
40300 PEY
Madame [G] [O] [W] [N]
née le 23 Septembre 1979 à CAMBRAI (59400)
de nationalité Française
126, Route de Peyrehorade
40300 PEY
Représentés par Maître DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 23 JANVIER 2019
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
RG numéro : 17/00411
EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu le 22 décembre 2014 par Maître [H] [I], Notaire à Grenade-sur l'Adour (Landes), M. [M] [A] et Mme [G] [N] ont acquis de M.[F] [U] et Mme [V] [P] son épouse une maison d'habitation située 126 route de Peyrehorade (Landes) moyennant le prix de 227.400 €. Une clause de non-garantie des vices cachés était mentionnée dans l'acte de vente.
Par ailleurs, M. [A] et Mme [N] ont déclaré faire leur affaire personnelle de la remise aux normes de l'assainissement ayant un délai d'un an pour se mettre en conformité.
Invoquant des infiltrations d'eau et la présence d'humidité sur les murs en contact avec la terrasse, M. [M] [A] et Mme [G] [N] ont assigné M. [F] [U] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dax par acte d'huissier du 25 novembre 2015 afin, notamment, de voir organiser une mesure d'expertise. Mme [V] [P] épouse [U] est intervenue volontairement à l'instance de référé.
Par décision du 1er mars 2016, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire con'ée à M. [J] [K]. L'expert a déposé son rapport le 28 novembre 2016.
Par acte du 13 mars 2017, M. [A] et Mme [N] ont fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins de voir réparer leurs préjudices sur le fondement des vices cachés.
Par jugement du 23 janvier 2019, le Tribunal, a :
Condamné in solidum M. [F] [U] et Mme [V] [P] son épouse à verser à M. [M] [A] et Mme [G] [N] les sommes suivantes :
- 9 955 euros TTC correspondant au montant de la réfection de la terrasse,
- 240 euros en remboursement de la facture d'intervention de la SOSBAT du 9 janvier 2016,
- 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouté M. [M] [A] et Mme [G] [N] de leur demande d'intégration des frais liés au constat d'huissier dans les dépens,
Condamné in solidum M. [F] [U] et Mme [V] [P] son épouse aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise,
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Dans sa motivation, le tribunal a retenu que les époux [U] ne peuvent utilement se prévaloir de l'application de la clause exonératoire de garantie de leur acte de vente dans la mesure où il ressort de l'expertise que M.[F] [U] est un professionnel du bâtiment disposant des compétences techniques lui permettant de connaître les vices constatés affectant la terrasse et décrits par M. [J] [K], et qu'ils ne rapportaient pas la preuve que la rénovation du système d'assainissement, que les acquéreurs devaient réaliser dans le délai d'un an, devait nécessairement entraîner la destruction ou la dépose de la terrasse litigieuse.
M. et Mme [U] ont relevé appel par déclaration du 13 mars 2019, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.
Dans leurs dernières conclusions du 9 mai 2019, M. et Mme [U], appelants, demandent à la cour de :
A titre principal, voir dire et juger qu'il ne peut être retenu l'existence même d'un vice caché pouvant rendre la maison vendue impropre à son usage,
A titre subsidiaire, voir dire et juger qu'il ne peut être opposé l'inapplicabilité de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés inséré à l'acte de vente,
A titre encore plus subsidiaire, voir dire et juger que Mr et Mme [U] ne peuvent être condamnés au paiement de travaux de réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés,
Voir en conséquence réformer la décision de première instance en ce qu'elle les a condamnés au paiement de la somme de 9.955,00 € TTC correspondant au coût de réfection de la terrasse, 240,00 € en remboursement de la facture d'intervention de la SOSBAT du 9 janvier 2016, 1.000,00 € au titre du préjudice de jouissance et 2.000,00€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens,
Voir condamner M. [A] et Mademoiselle [N] au paiement de la somme de 4.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Les voir condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [U] font valoir sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil que l'immeuble vendu n'est pas affecté d'un vice caché dans la mesure où il est habitable, les défauts n'affectant que la terrasse et l'expert n'ayant pas constaté lui-même les désordres allégués dans la maison survenus, en outre, après la vente, aucune preuve d'antériorité n'étant établie, en outre subsidiairement, si M. [U] est gérant d'une entreprise de maçonnerie, il exerce uniquement les fonctions de commercial et n'est pas maçon et n'a donc aucune compétence technique, la clause de non garantie des vices cachés doit donc s'appliquer. Sur le préjudice, les appelants font valoir que l'action en garantie des vices cachés n'autorise que la restitution du prix ou d'une partie du prix et non pas la réparation de la terrasse, alors que les acquéreurs devaient la déposer pour mettre aux normes l'assainissement, qui se situe sous cette terrasse.
Dans leurs dernières conclusions du 7 août 2019, M. [A] et Mme [N], intimés, demandent à la cour de :
Débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de DAX,
Y ajoutant, Condamner M. et Mme [U] à payer à M. [A] et Mme [N] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner M. et Mme [U] aux dépens d'appel.
M. [A] et Mme [N] font valoir principalement que les vendeurs ont réalisé une terrasse non conforme aux règles de l'art, elle présente une contre-pente vers la maison, l'eau ruisselle et pénètre dans l'habitation, sa surface étant imperméabilisée. Ces vices ne pouvaient être connus par des profanes, ils existaient au moment de la vente, et la réalité des infiltrations notamment dans leur salon ressort des pièces qu'ils versent au débat. Ces vices rendent leur habitation non conforme à sa destination et M. [U] étant un professionnel de la construction, il avait nécessairement connaissance du vice de la construction de sa terrasse. Leurs demandes chiffrées peuvent s'analyser en réduction du prix de vente. Ils soutiennent que le système d'assainissement pouvait parfaitement être refait sans déposer la terrasse litigieuse et c'est d'ailleurs ce qu'ont fait M. et Mme [A] ainsi qu'ils en justifient.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour rappelle que, en vertu de l'article 954 alinéa 3, selon lequel « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » les demandes contenues au dispositif des conclusions tendant à « constater », « dire et juger», ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions saisissant la Cour, mais des rappels de moyens.
Sur la garantie d'un vice caché dans l'immeuble de M. [A] et Mme [N]:
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En l'espèce, il ressort de l'expertise de M. [K] que l'extension de la terrasse construite en 2012 par M. [F] [U] devant la maison, est située en hauteur par rapport à celle-ci et notamment aux pièces de séjour, avec une pente dans le même sens que celle naturelle du terrain conduisant à conduire les eaux de ruissellement vers la maison, entraînant par fortes pluies, comme constaté par M. [A] et Mme [N] après leur achat et démontré par les photos versées au débat datées de janvier 2016, une inondation dans leur séjour et des infiltrations dans le bas des murs. L'expert relève que les règles de l'art n'ont pas été respectées du fait de cette contre-pente, de l'absence de hauteur suffisante du seuil de porte, de l'absence de drain pour capter les eaux de ruissellement.
Il indique que ces infiltrations liées à la mauvaise réalisation de cette terrasse, mais aussi à la présence de menuiseries anciennes non suffisamment étanches, rendent les pièces d'habitation de la maison impropre à leur destination puisqu'elles peuvent être inondées en cas de pluie par le ruissellement qui est orienté vers la maison. Le vice n'affecte donc pas seulement la terrasse, mais la maison d'habitation.
La manifestation du vice a bien été constatée dans les lieux selon procès verbal du 5 janvier 2016, les photos montrant le séjour et la cuisine de la maison inondés.
Ce vice préexistait à la vente réalisée le 22 décembre 2014, il n'était pas visible pour les acquéreurs qui ont visité la maison par beau temps et ne pouvaient avoir conscience, en leur qualité de non professionnels de la construction, de la pente insuffisante de la terrasse et de l'absence de drainage des eaux de ruissellement.
Il en résulte que ce défaut concernant la terrasse attenante à l'immeuble d'habitation constitue bien un vice caché dont le vendeur doit sa garantie à l'acquéreur.
Sur l'application de la clause de non-garantie :
Il résulte des dispositions de l'article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d'effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.
La jurisprudence considère que le vendeur professionnel est réputé connaître les vices affectant la chose vendue. En matière de vice de construction, lorsque les travaux à l'origine du vice constaté ont été réalisés par le vendeur en vertu de sa compétence dans le domaine de l'ouvrage réalisé, il est considéré comme un professionnel ne pouvant se prévaloir de la clause de non-garantie.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [U] a dirigé de 2008 à 2010 une entreprise de travaux de maçonnerie générale, gros 'uvre de bâtiment, et assainissement en qualité de cadre dirigeant administratif et commercial. Actuellement, il est auto-entrepreneur en bricolage, il n'est donc pas profane en matière de construction, d'autant qu'il ne conteste pas avoir réalisé lui-même l'extension de la terrasse et en sa qualité de constructeur de l'ouvrage réalisé, il est réputé, selon la jurisprudence, avoir connu le vice du bien et ne peut donc opposer la clause de non-garantie aux acquéreurs.
Sur l'action estimatoire :
Il a été convenu entre les parties lors de l'achat, que dès lors que l'assainissement se révélait non conforme à la réglementation en vigueur, les acquéreurs conserveraient à leur charge les travaux d'assainissement dans le délai d'un an après leur acquisition.
L'expert dans son rapport du 28 novembre 2016 indique que dès lors que l'assainissement est à reprendre et qu'il se situe pris dans la dalle de la terrasse (ce qui n'avait pas encore était fait à cette date) la démolition de la terrasse était la meilleure solution.
Or, M. [A] et Mme [N] ont fait installer un assainissement autonome ailleurs dans leur jardin, abandonnant donc l'assainissement situé sous la terrasse (facture du 20 janvier 2017).
L'expert avait envisagé une solution pour remédier au vice de la terrasse consistant seulement à couper la terrasse contre le mur de la maison pour réaliser un ouvrage d'étanchéité, sans faire chiffrer ces travaux par les parties.
Or, en janvier 2016, suite aux inondations constatées, M. [A] et Mme [N] ont fait intervenir la Société SOSBAT pour une somme de 240 € pour réaliser l'étanchéité entre la terrasse et le mur d'habitation, avec sciage de la dalle et fourniture et pose d'un mastic étanche. L'expert ne mentionne pas ces travaux dans son rapport rédigé postérieurement.
Cependant, la Cour observe qu'aucune autre inondation n'a été justifiée postérieurement à cette intervention en janvier 2016, l'expert lui-même n'ayant pas constaté d'eau dans la maison lors de sa visite en juin 2016, ( malgré une période pluvieuse de plusieurs jours précédemment à sa visite). Il y a donc lieu de considérer que le désordre à l'intérieur de l'habitation n'existe plus, et que l'intervention de janvier 2016 a suffisamment remédié au défaut de la contre-pente de la terrasse (étant observé que la présence d'humidité sur le bas du mur extérieur n'avait pas pour seule origine le ruissellement par la terrasse mais aussi le défaut d'étanchéité des menuiseries bois anciennes et des murs en moellons de pierre, s'agissant d'une maison ancienne). En l'absence de toute autre preuve de désordres persistants, M. et Mme [U] seront donc condamnés à rembourser à M. [A] et Mme [N] la somme de 240 € au titre du vice caché de la terrasse, la réfection de celle-ci n'étant pas justifiée .
Sur le préjudice de jouissance réclamé par M. [A] et Mme [N]
M. [A] et Mme [N] ont justifié d'au moins deux épisodes de forte inondation dans plusieurs pièces de leur maison, mais pas depuis que la procédure est engagée. Il sera retenu donc un préjudice de jouissance de 260 €.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions sauf sur le montant des condamnations prononcées contre M. et Mme [U] au titre de la garantie des vices cachés et du préjudice de jouissance.
M. et Mme [U] seront également condamnés aux dépens de la procédure en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Réforme le jugement rendu le 23 janvier 2019 sur le montant des condamnations prononcées contre M. et Mme [U] au titre de la garantie des vices cachés et du préjudice de jouissance et confirme le jugement pour le surplus.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [F] [U] et Mme [V] [P] épouse [U] à verser à M. [M] [A] et Mme [G] [N] les sommes suivantes :
- 240 euros en remboursement de la facture d'intervention de la SOSBAT du 9 janvier 2016,
- 260 euros au titre du préjudice de jouissance,
Condamne M. [F] [U] et Mme [V] [P] épouse aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC
