SF / MS
Numéro 22/01736
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 03/05/2022
Dossier : N° RG 19/03647 -
N° Portalis DBVV-V-B7D-HNN3
Nature affaire :
Demande en paiement des charges ou des contributions
Affaire :
[W] [G],
[N] [G]
C/
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE « COTTAGES DU LAC »
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 21 Février 2022, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes,
Madame [L], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame de FRAMOND, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [W] [G]
né le 27 janvier 1953 à Chazeau
de nationalité Française
33 Rue Jean Padel
42490 FRAISSES
Madame [N] [G]
née le 13 mai 1956 à Chambon Feugerolles
de nationalité Française
33 Rue Jean Padel
42490 FRAISSES
Représentés par Maître DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
Assistés de Maître LACHAUD, avocat au barreau de SAINT ETIENNE
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE « COTTAGES DU LAC »
représenté par son Syndic bénévole en exercice
Route de Lahitte
Lieudit Le Moutéou
40160 PARENTIS EN BORN
Représenté et assisté de Maître FOURNIER-GUINUT de la SCP DUVIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 10 SEPTEMBRE 2019
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 11-18-000120
EXPOSE DU LITIGE
M. [W] [G] et Mme [N] [G] sont propriétaires, au sein de l'ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme les « COTTAGES DU LAC » situé au lieu-dit « Moutéou » à Parentis-en-Born des lots n°113 et 301, constitués d'un pavillon et d'un parking, qui sont soumis au statut de la copropriété (145 propriétaires et 162 lots dans la copropriété).
Les époux [G] ont conservé la commercialisation de leur bien, la gestion de la résidence étant assurée par la SAS « COTTAGES DU LAC ».
Par acte du 11 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » a fait assigner M. [W] [G] et Mme [N] [G] devant le tribunal d'instance de Mont de Marsan en paiement des charges de copropriété restées impayées au 1er janvier 2018.
Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal d'instance de Mont de Marsan a :
Rejeté la demande de communication de preuves formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC ».
Constaté l'utilité objective des différents espaces réservés au sein de la résidence de tourisme les « COTTAGES DU LAC » pour les lots n° 113 et 301 appartenant à M. [W] [G] et Mme [N] [G].
Condamné M. [W] [G] et Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC », au titre des charges de copropriété restées impayées au 30 juin 2018, une somme de 7.216,96 € abondée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2018.
Débouté M. [W] [G] et Mme [N] [G] de toutes leurs demandes.
Condamné M. [W] [G] et Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » une somme 1 000 € à titre de dommages et intérêts.
Condamné M. [W] [G] et Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » une somme de 2 000 € fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Condamné M. [W] [G] et Mme [N] [G] aux entiers dépens de l'instance.
Ordonné l'exécution provisoire.
Dans sa décision, le tribunal a notamment constaté que les frais de réparation et de remplacement de matériel défectueux ainsi que les gros travaux, relatifs à la piscine et à la pataugeoire, équipements réservé à l'usage exclusif du gestionnaire la SAS les « COTTAGES DU LAC » avec laquelle M. et Mme [G] ne sont pas liés, relevaient bien des charges assumées par tous les copropriétaires en vertu du règlement de copropriété non modifié, s'agissant de parties communes, même non accessibles aux occupants du pavillon de M. et Mme [G], qui gardent une utilité pour l'ensemble de la copropriété qui est une résidence commerciale d'hébergement dont elles accroissent l'attractivité et l'embellissement, ce qui profite à M. et Mme [G] qui louent leur pavillon.
M. et Mme [G] ont relevé appel par déclaration du 20 novembre 2019, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.
Dans leurs dernières conclusions du 18 février 2020, M. et Mme [G], appelants, demande à la cour de :
Réformer le jugement déféré du 10 septembre 2019 du tribunal d'instance de Mont de Marsan et statuant à nouveau,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » de la demande de condamnation de M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » au titre des charges de copropriété restés impayées au 30 juin 2018, une somme de 7.216,96 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2018, ainsi que de toutes autres demandes.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » à verser à M. et Mme [G] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [G] se plaignent du fonctionnement et de la gestion de la Copropriété et soutiennent qu'ils sont victimes de nombreuses mesures discriminatoires. La SAS LES COTTAGES DES LACS et la société APARTE ont été créées par plusieurs copropriétaires, chargées, via un bail commercial, de la commercialisation, l'exploitation et l'animation de la résidence de tourisme. Ces sociétés ont centralisé les pouvoirs d'une majorité de copropriétaires notamment lors des assemblées générales en représentant plus des 5 % des tantièmes autorisés, et imposent leurs décisions aux autres copropriétaires. Ces deux sociétés ont décidé de l'installation d'une pompe à chaleur pour le chauffage de la piscine extérieure sans demande d'autorisation à la copropriété, alors que l'électricité est payée par la copropriété. Ils estiment que l'exploitant doit supporter les frais d'entretien des parties communes sur lesquelles il a un usage exclusif, comme la piscine, et pas seulement les produits d'entretien, mais aussi la consommation d'eau et d'électricité. Ils soutiennent que ces équipements n'ont aucune utilité pour eux, contrairement à ce qu'à retenu le 1er juge, puisqu'ils ont, eux ou leurs locataires, l'interdiction de les utiliser. M. et Mme [G] soutiennent, au visa de l'article 10 de loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires ne peuvent être tenus de participer aux charges de services collectifs et d'équipement qu'en fonction de l'utilité relative à leur lot. Ils contestent les sommes qui leur sont réclamées qui ne sont pas justifiées au regard de la confusion opérée entre les sommes relevant des charges de copropriété des frais liés aux services payants, les sommes relevant de la SAS LES COTTAGES DU LAC, les sommes relevant de la société APARTE. Ils ont fait le calcul de leur quote-part, et réglé ce qui étaient dû.
Les époux [G] estiment être légitimes à remettre en question des modes de gestion qui sont contraires aux intérêts des copropriétaires de la résidence et qui du fait de mode d'organisation des votes, empêchent les copropriétaires de s'opposer en assemblée générale, aux décisions dictées par la SAS LES COTTAGES DU LAC et la société APARTE.
Dans ses dernières conclusions du 11 mai 2020, le Syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Mont de Marsan en date du 10 septembre 2019, ayant retenu l'exigibilité des charges de copropriété incombant aux époux [G], en toutes ses dispositions.
Condamner M. [W] [G] et Mme [N] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » la somme de 7.216,96 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2018.
Condamner M. [W] [G] et Mme [N] [G] au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au Syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC ».
Condamner M. [W] [G] et Mme [N] [G] au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles devant la Cour, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir principalement au visa des articles 10, 10-1, 30 et 32 de la Loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 que M. et Mme [G] portent de graves accusation contre la copropriété, totalement infondées, et sont les seuls, sur les 145 copropriétaires, à agir de la sorte et à s'opposer systématiquement au paiement de leurs charges alors qu'ils ont eux-mêmes, à plusieurs reprises, exercé leur droit de consultation et eu accès à l'ensemble des éléments fondant les charges dont le règlement leur incombe. Le règlement de copropriété prévoit expressément que les propriétaires exclus de la résidence de tourisme participeront cependant à toutes les charges générales de l'ensemble immobilier, y compris celles relatives à l'accès aux services de la Résidence. Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que l'entretien courant et les investissements relatifs aux parties communes à l'usage privatif du gestionnaire sont bien exclusivement à la charge de celui-ci, mais pas les travaux de réparation et de remplacement de ces équipements, et que l'eau et l'électricité ne font pas l'objet de compteurs individuels mais de 3 compteurs collectifs distribuant l'ensemble des bâtiments. Le Syndicat des copropriétaires soutient que les assemblées générales annuelles n'ont fait l'objet d'aucune contestation, et rappelle que la limite de représentation se calcule en nombre de tantièmes représentés et non en nombre de voix et que les comptes annuels y sont présentés, et les dépenses justifiées par la production d'un compte de dépenses assorti de l'ensemble des factures correspondantes. Le Syndicat des copropriétaires soutient que la carence de M. et Mme [G] dans le paiement de leurs charges a causé un préjudice à l'ensemble de la copropriété pour régler l'ensemble des fournisseurs.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété :
Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme LES COTTAGES DU LAC rappelle expressément, en son article III-3 « Dispositions générales » les règles de participation des copropriétaires aux charges conformément à la loi du 10 juillet 1965 à laquelle il est soumis.
Ainsi en application de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Cette obligation existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'est pas contesté que M. et Mme [G] n'ont contesté aucun des procès-verbaux des 4 assemblées générales des 18 avril 2015, 2 avril 2016, 8 avril 2017 et 7 avril 2018 qui ont régulièrement été produits en 1ère instance approuvant les comptes des exercices clos le 31 décembre 2014, 2015, 2016 et 2017 et approuvant les budgets prévisionnels pour 2016, 2017, 2018 et 2019, ayant donné lieu aux appels de charge et provisions réclamés par le Syndicat des copropriétaires ;
Il est donc vain pour ceux-ci de discuter, dans le présent litige, de la validité des représentations au cours de ces assemblées générales, et de la pertinence des travaux votés ou de l'abus de majorité d'une partie des copropriétaires.
Sur la nature des charges imputables à l'ensemble des copropriétaires :
L'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété, dans son chapitre III, page 81 versé au débat, que, après le rappel de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, il est rajouté à la fin de l'article III-3 la mention suivante :
« Il a noté que les propriétaires exclus de la Résidence de Tourisme participeront cependant à toutes les charges générales de l'ensemble immobilier, y compris celles relatives à l'accès aux services de la Résidence ».
L'article III-4 définit ensuite 1) « les charges communes générales ; comprenant notamment, les frais d'éclairage, entretien réparation, remplacement de l'installation d'éclairage des parties communes extérieures, les frais relatifs aux compteurs généraux et sous-compteurs d'eau et d'électricité pour les services généraux, tous les frais d'entretien et de remplacement des tuyaux, drains et branchements d'égouts communs, les frais d'entretiens des espaces verts et de circulation... » charges communes réparties entre tous les copropriétaires selon l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
et 2) « les charges relatives aux parties communes à l'usage exclusif du gestionnaire : laverie, piscine extérieure, pataugeoire, pool bar, locaux de services, aire de jeux pour enfants, terrain multisport, seront pris en charge par celui-ci.
Nota : l'entretien de la piscine extérieure et de la pataugeoire est à la charge de l'exploitant. La réparation et le remplacement de matériel défectueux ainsi que les gros travaux à faire seront à la charge de l'ensemble des copropriétaires ».
Si M. et Mme [G] démontrent bien qu'eux-mêmes et leurs occupants comme tous ceux qui n'ont pas confié à la SAS LES COTTAGES DU LAC la gestion locative de leur bien, n'ont aucun accès aux installations dont la SAS LES COTTAGES DU LAC a l'usage exclusif (dont la piscine et sa pataugeoire) ainsi qu'il ressort d'un courrier daté du 25 septembre 2015 adressé par la SAS Les COTTAGES DU LAC à M. et Mme [G] et qu'à ce titre, ils n'ont donc pas à participer aux charges d'exploitation et d'entretien de ces équipements comme précisé au règlement de copropriété, ils doivent néanmoins, s'agissant d'équipements dont la structure est intégrée aux espaces communs généraux de la copropriété, participer à la réparation et au remplacement du matériel défectueux et aux gros travaux relatifs à ces équipements, n'ayant jamais contesté les décisions des assemblées générales répartissant les charges conformément au règlement de copropriété.
Or, il ressort de la proposition de budget pour 2017 que les travaux concernant la piscine pour lesquels les charges sont appelées concernent la réfection de son étanchéité et des revêtements de ses plages pour des raisons de sécurité.
En conséquence, M. et Mme [G] sont tenus au paiement des charges relatives aux travaux de réparation de ces équipements, tels que votés par les assemblées générales rappelées ci-dessus.
Pour le reste, les appels de provisions effectués correspondant à des charges communes générales imputables à l'ensemble des copropriétaires selon le règlement de copropriété rappelé ci-dessus, M. et Mme [G] ne les contestant pas utilement, dès lors que comme l'a rappelé le 1er juge, aucun texte n'exige que les charges dues soient présentées en distinguant celles relevant des parties privatives et celles relevant des parties communes générales, la demande du Syndicat des copropriétaires sera donc accueillie pour la somme de 7.216,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2018.
Sur la demande de dommages intérêts présentée par le Syndicat des copropriétaires :
La résistance de M. et Mme [G] au paiement des charges depuis plusieurs années, alors qu'ils n'ont jamais entrepris de procédure de contestation des assemblées générales, ou d'action en justice pour faire modifier la répartition des charges dans le règlement de copropriété, ont causé un préjudice au Syndicat des copropriétaires qui sera réparé par la somme, justement évaluée par le premier juge, de 1.000 €, la demande de dommages intérêts complémentaires de ce chef présentée en appel sera rejetée.
Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé dans les mesures prises au titre des dépens et sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont il a fait une équitable application ; la Cour y ajoutant, accueillera la demande en appel du Syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement dans les limites de sa saisine par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 10 septembre 2019 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de dommages intérêts complémentaires présentée en appel par le Syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » ;
Condamne Monsieur [W] [G] et Madame [N] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence les « COTTAGES DU LAC » la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne Monsieur [W] [G] et Madame [N] [G] aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline DUCHAC
